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Folgend die neuesten Artikel…


Recht so 16.08.2018

Nachbarrecht: Auch ein Wohnhaus kann WG sein

Ein Wohnhaus darf auch in einem reinen Wohngebiet von einer Studenten-WG genutzt werden. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat einen Nachbarn dieses Hauses abgewiesen, der baurechtlich gegen die Nutzung vorgehen wollte. In dem Wohnhaus lebte eine aus elf Personen bestehende studentische Wohngemeinschaft. Der Nachbar schaltete die Bauaufsichtsbehörde ein - vergeblich. Sein Argument, es handele sich um einen „gewerblichen Beherbergungsbetrieb mit ständig wechselnden Bewohnern“, der nach dem Bebauungsplan nicht zulässig sei, zog nicht. Das Haus werde zum dauernden Wohnen genutzt und sei nicht mit einem Hotel oder einer anderen Unterkunft vergleichbar, in der es laufend zu einem kurzfristigen Wechsel der Bewohner komme. (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10680/16)

Grunderwerbsteuer: Mitverkaufte Gegenstände sind nicht nur "Sparmodelle"

Wer eine Immobilie kauft und für einige "gebrauchte Gegenstände", die auf Wunsch zurück gelassen wurden, einen Extrapreis bezahlt, der braucht für den dadurch erhöhten Kaufpreis keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Das gilt für mitverkaufte Einbauküchen oder Schränke und Markisen. In dem entschiedenen Fall ergab sich dadurch ein um 9.500 Euro höherer Preis bei einem Gesamtbetrag von 392.500 Euro. Das Finanzamt wollte vom kompletten Kaufpreis die Steuer berechnen, da es den für die Möbel aufgewandten Betrag für zu hoch hielt und davon ausging, dass er nur angegeben wurde, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Vor dem Finanzgericht blieb der neue Hauseigentümer aber Sieger. Das Finanzamt habe nicht nachweisen können, dass der gesonderte Kaufpreis unrealistisch gewesen sei. Behauptungen reichten nicht. (FG Köln, 5 K 2938/16)

Steuerrecht: Wenn die Denkmalschutzbehörde (sehr) viel Zeit fürs "Denken" gebraucht hat...

Schickt eine Denkmalschutzbehörde dem Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes eine Bescheinigung, mit deren Hilfe er sechs Beziehungsweise vier Jahre zuvor hätte Steuern sparen können, so ist das Finanzamt verpflichtet, die Papiere nachträglich anzuerkennen und die Steuern für die betreffenden Jahre neu zu berechnen. Nach Auffassung des Finanzgerichts Köln sei darin ein Grundlagenbescheid zu sehen. Hierfür spreche auch, dass Steuerzahler sonst um die Steuerbegünstigung für Baudenkmäler gebracht würde. Dass die Verfahren bei den Denkmalbehörden "erfahrungsgemäß lange Zeit in Anspruch" nähmen, dürfe schließlich nicht zu Lasten der Steuerbürger gehe. (FG Köln, 6 K 726/16)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Reservierungsgebühr

Wenn Makler Kaufimmobilien vermitteln, verlangen sie manchmal eine Reservierungsgebühr von einem potenziellen Käufer. Im Gegenzug bieten sie die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum keinem anderen Kunden mehr an. Allerdings sind solche Reservierungsgebühren oft nicht zulässig

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Quelle: Immowelt AG, Nordostpark 3-5, 90411 Nürnberg

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 17.07.2018

Grunderwerbsteuer: Sind Grundstückskauf und Bau deutlich getrennt, wird's günstig

Hat ein Ehepaar von den Stadtwerken (hier in Mainz) ein Grundstück gekauft, mit dem Ziel, dort ein Haus zu bauen, so darf das Finanzamt für die Berechnung der Grunderwerbsteuer nur den Preis für das Grundstück zur Grundlage nehmen. Es darf nicht - quasi "automatisch" - auch den Preis für das errichtete Gebäude mit Grunderwerbsteuer belegen. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Kauf des Grundstücks komplett losgelöst vom späteren Bau durchgeführt worden ist und weder der Bauträger noch die beauftragten Architekten als "einheitliches Vertragswerk" in Zusammenhang mit den Stadtwerken gebracht werden können.  (FG Rheinland-Pfalz, 4 K 2095/16)

 

Nachbarrecht: Mit Behinderten muss man auch "zusammenleben" können

Das Verwaltungsgericht Koblenz hat die Klage von Anwohnern gegen eine Wohngemeinschaft behinderter Menschen samt „Servicegebäude“ (hier im Landkreis Mayen-Koblenz) abgewiesen. Die Eigentümer eines Nachbarhauses können nicht mit dem Argument gegen die Einrichtung vorgehen, sie seien in ihren Rechten verletzt. Das gelte auch dann, wenn sie befürchten, durch den täglichen Betrieb eines Bistros innerhalb der Einrichtung gestört zu werden, der täglich bis 22 Uhr geöffnet haben soll. Die Baugenehmigung sei nicht rechtswidrig. In einem (wie hier vorliegend) allgemeinen Wohngebiet seien Schreie oder sonstige Äußerungen behinderter Menschen unabhängig davon hinzunehmen, ob sie als störend empfunden werden. Sind Abstandsflächen und sonstige Gebote eingehalten, so spricht nichts gegen den Bau der Einrichtung.  (VG Koblenz, 1 K 400/16)

 

Betriebskosten: 100 Prozent höherer "Verbrauch" als voraus veranschlagt schreit nach "Belegeinsicht"

Der Bundesgerichtshof hat in einem Mietprozess den Vorinstanzen ordentlich die Leviten gelesen. Dabei ging es darum, dass ein Mieter nicht nachvollziehen konnte, dass er bei einer vom Vermieter festgesetzten Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 200 Euro monatlich für zwei Jahre eine Nachzahlung in Höhe von 5.000 Euro verlangte. In die Belege wollte er sich trotz dieses unwahrscheinlich hohen Betrages nicht blicken lassen, und auch nicht einen Abgleich mit den Abrechnungen der anderen Bewohner im Mietshaus. Bis zum Landgericht kam er damit durch, das argumentiert hatte, der Mieter sei in der Pflicht nachzuweisen, dass er geringere Verbrauchswerte produziert hatte. Der BGH sah hierin eine Verkehrung der Tatsachen: Die Beweislast für erhobene Forderungen, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die Mieter, liege beim Vermieter, der vom Mieter keine "objektiv nachvollziehbaren Anhaltspunkte" für den Mehrverbrauch verlangen dürfe. (BGH, VIII ZR 189/17)

 

Mieterhöhung: Drei Vergleichswohnungen müssen sämtlich "vergleichbar" sein

Will ein Vermieter gegenüber einem Mieter die Miete erhöhen und sich dabei auf "drei Vergleichswohnungen" beziehen (was ihm nach dem Gesetz möglich ist), so sollte er auch tatsächlich drei "vergleichbare" Wohnungen aussuchen. Macht der Mieter sich nämlich die Mühe, die benannten Wohnungen auf "Vergleichbarkeit" zu prüfen, findet er aber eine davon als "frisch renoviert" vor, so ist die "Vergleichbarkeit" gescheitert. (AG Lünen, 7 C 507/15)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


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Ein fantastisches Ergebnis wenn man bedenkt, dass die meisten hier aus unserer Region sind (Umkreis 17Km)

Recht so 15.06.2018

Mietrecht: Unwirksame Klausel im Mietvertrag

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, für etwaige Schäden, die einem Mieter nach seinem Auszug aus der Wohnung nachgewiesen werden, noch nach bis zu zwölf Monaten Ersatzansprüche geltend zu machen, ist unwirksam. Das Gesetz sieht für solche Fälle nur eine Verjährungsfrist von sechs Monaten vor. Diese kürzere Frist "ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet", so der Bundesgerichtshof. Der Mieter habe nach der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und könne somit von diesem Zeitpunkt an regelmäßig auch keine "beweissichernden Feststellungen" mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Räume in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter "Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen" und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist Maßnahmen ergreifen will. Es sei nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. (BGH, VIII ZR 13/17)

 

Nachbarrecht/Gewerbegebiet: "Ich bau' erstmal, dann seh' ich weiter", klappt nicht immer

Hat sich ein Betrieb für Bodenbelagsarbeiten im Laufe der Jahre in einem allgemeinen Wohngebiet Stück für Stück erweitert und wehren sich Anwohner, als der Betreiber einen Gartenpavillon (als Ausstellungsraum für Kundenbesuche) sowie eine Lagerhalle ohne Baugenehmigung baut, so darf die Behörde die fehlende Genehmigung nicht nachträglich ausstellen. Ein solch gewachsener Gewerbebetrieb verstoße gegen die "Festsetzungen des Bebauungsplans und ist daher nachbarrechtsverletzend". Bei den beiden Baumaßnahmen handele es sich wegen der hiermit typischerweise verbundenen Störungen nicht mehr um einen - auch in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen - Handwerkerbetrieb. Allein der An- und Ablieferungsverkehr per Lkw mache das deutlich. (VwG Koblenz, 1 K 1569/16)

 

Mietminderung: Braunes und zu heißes Wasser bringen "zehn Prozent"

Kommt aus mehreren Wasserhähnen einer Mietwohnung braune Brühe und kann an einem Hahn die Wassertemperatur nicht reguliert werden (so dass es nur sehr heiß fließt), so handelt es sich dabei um eine „erhebliche Nutzungsbeeinträchtigung“, die eine Mietminderung rechtfertigt. Das Amtsgericht Münster urteilte, dass ein Minderung in Höhe von 10 Prozent für die Zeit, in der diese Einschränkung bestand, gerechtfertigt sei. Das gelte insbesondere dann, wenn sich der Vermieter nach der Meldung des Mangels „sehr lange Zeit“ ließ, um ihn beheben zu lassen. (AG Münster, 7 C 4009/15)

 

Eigentumswohnung: In einem reinen "Ärztehaus" darf es keine "Wohnungen" geben - oder?

Wird ein Hauskomplex komplett von Ärzten mit ihren Praxen und von einer Apotheke genutzt, wie es in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, so darf ein Eigentümer, der nicht (mehr) als Arzt tätig ist, nicht ohne weiteres die gewerblich genutzten Räume in eine Wohnung umwandeln. Er müsse sich darum bemühen, dass die Gemeinschaftsordnung entsprechend geändert wird. Erst wenn dies rechtskräftig geschehen sei, stehe einem "Umzug" nichts mehr im Wege. (Hier ging es darum, dass in dem Komplex bereits einige Einheiten nicht mehr als Arztpraxis genutzt wurden und leer standen und dass ferner die Apotheke inzwischen auch ausgezogen war. Der Bundesgerichtshof hielt dennoch an der Gemeinschaftsordnung fest und versagte die "Umwandlung" - solange diese nicht geändert worden sei.) (BGH, V ZR 307/16)

 

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Mieten und Immobilienpreise

Geringe Steigerungsraten bei den Wohnungsmieten, Kaufimmobilien verteuerten sich in den letzten zwölf Monaten durchschnittlich: Der Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz befindet sich weiterhin in einer Phase der Konsolidierung. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im Landesdurchschnitt um 4,6 Prozent, Eigentumswohnungen sind 6,1 Prozent teurer als im Vorjahr. Der Anstieg der Mieten um nur 3,5 Prozent fällt erneut geringer aus als prognostiziert.  Der Immobilien-Preisspiegel Rheinland-Pfalz 2018 wurde Anfang Juni in Mainz präsentiert.
Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 20.05.2018

Betriebskosten: Streitfall Bäume fällen

Die Kosten, die für das Fällen von Bäumen in dem Garten eines Mietshauses angefallen sind, können vom Vermieter nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Das hat das Amtsgericht Köln mit der Begründung entschieden, dass es sich dabei nicht um "laufende" Betriebskosten handele, sondern um Instandhaltungskosten, für die allein der Vermieter zuständig sei. (Hier ging es um 2.261 € für das Fällen mehrerer Bäume, wovon 279 € auf den Mieter entfielen, der sich gegen die Kostenübernahme gewehrt hatte - und vor Gericht Recht bekam.) (AG Köln, 220 C 332/16)

 

Mietrecht: Zeigt sich Schimmel, sollte der Vermieter davon erfahren

Mieter sind verpflichtet, den Vermieter zeitnahe darüber zu informieren, wenn in der Wohnung sich Mängel zeigen, zum Beispiel eine Schimmelbildung an den Wänden. Geschieht das nicht, so können sie sich schadenersatzpflichtig machen. Andererseits: Ist dem Vermieter ein Mangel rechtzeitig gemeldet worden, so braucht der Mieter weitere "Meldungen" nicht folgen lassen, wenn der Vermieter (zunächst) nicht reagiert. Verschlimmern sich dadurch die Schäden (hier eine verstärkte Schimmelbildung betreffend), so darf der Mieter die Minderung der Miete an dem aktuelle Stand des Schimmelbefalls ausrichten. (BGH, VIII ZR 317/13)

 

Eigentumswohnungen: Rauchmelder sind in NRW vom "Besitzer" zu warten - nicht vom Vermieter

Die Bauordnung (hier für das Land Nordrhein-Westfalen) hat die Pflicht zur Installation von Rauchmeldern den Eigentümern übertragen, die Wartungspflicht jedoch den "Besitzern" (bei Eigentumswohnungen also gegebenenfalls den Mietern der Wohnung). Die Wartung müssen die Eigentümer nur dann selbst finanzieren, wenn der Rauchmelder bereits vor dem 1. April 2013 installiert worden war. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, die den Eigentümern die Pflicht zur Wartung generell übertragen sollte, ist nichtig. (AG Bottrop, 20 C 25/15)

 

Mietrecht: Verwaltungskosten sind kein Teil der Betriebskosten und vom Vermieter zu tragen

Das Landgericht Berlin hat einem Mieter recht gegeben, der erst fast zwei Jahre nach seinem Einzug darüber aufgeklärt wurde, dass er eine Pauschale in Höhe von 34 Euro pro Monat gezahlt hatte, die der Vermieter gar nicht fordern durfte. Es ging dabei um die Kosten für die Verwaltung des Gebäudes, die nicht zu den Betriebskosten gehören und deshalb beim Vermieter verbleiben. Dass der Mieter davon einige Zeit nichts wusste und er fast zwei Jahre lang die Pauschale abgedrückt hatte, änderte nichts daran, dass er die nicht gerechtfertigten Zahlungen hätte abschreiben müssen: Das Gericht erklärte die Pauschale nicht nur für die Zukunft für gestorben, sondern bestätigte den Rückzahlungsanspruch in Höhe von mehr als 600 Euro für rechtens. (LG Berlin, 67 S 196/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 21.04.2018

Schönheitsreperaturen: Unwirksame Klausel kann dem Vermieter eine Pauschale bringen

Ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag über eine im sozialen Wohnungsbau erstellte Wohnung unwirksam, so braucht der Vermieter weder "nachzubessern" noch dem betreffenden Mieter zu gestatten, die entsprechenden Arbeiten selbst vorzunehmen. Er kann stattdessen eine Pauschale für seinen künftigen Aufwand, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, verlangen (hier in Höhe von 10,32 € pro qm Wohnfläche jährlich). (BGH, VIII ZR 250/16)

 

Mietrecht: In einer kleinen Wohnung ist eine Schimmelwand "erheblich"

Das Amtsgericht Saarbrücken hat entschieden, dass großflächiger Schimmel an den Wänden ein Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist. Ist die Einbauküche und die dahinterliegende Wand in einer insgesamt lediglich 1,5 Zimmer großen Wohnung von Feuchtigkeit und Schimmel befallen (und außerdem auch zum Teil die Fenster in der Küche und im Wohnzimmer), so liegt darin ein erheblicher Mangel. Denn die Schimmelpilzbildung bringt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung mit sich - speziell, wenn die dort wohnende Mieterin ein Kind erwartet. Ist der Schimmelbefall nicht durch das Verhalten der Mieterin entstanden, so darf sie ohne Einhaltung der Kündigungsfrist die Räumlichkeiten verlassen.  (AG Saarbrücken, 4 C 348/16)

 

Betriebskosten: Gemisch genutzte Gebäude erfordern getrennte Abrechnungen

Die Abrechnung von Betriebskosten für Objekte mit mehreren Wohneinheiten ist, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, formell bereits dann wirksam, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: 

  • die Zusammenstellung der Gesamtkosten, 
  • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 
  • die Berechnung des Anteils des Mieters und 
  • der Abzug seiner Vorauszahlungen. 

Dabei darf jedoch die Pflicht zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden: Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm zuzurechnenden Kosten bereits aus der Abrechnung ersehen und überprüfen kann. Die Betriebskostenabrechnung muss demnach also nicht "aus sich selbst heraus" eine vollständige Überprüfung erlauben, ob sie "materiell richtig" ist. Die Abrechnung muss lediglich so detailliert sein, dass der "durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter erkennen kann, welche Betriebskosten ihm berechnet werden, welche Gesamtbeträge der Vermieter gezahlt hat und aus welchen Schritten sich der auf ihn entfallende Betrag ergibt". (AG Köln, 213 C 116/14)

 

Eigentumswohnung: Ein "Wegerecht" bedeutet nicht gleichzeitig, ein Wege-Verstellungsrecht...

Ist einem Wohnungseigentümer gegenüber einem "Nachbarn" ein Wegerecht zu seinem Gartengrundstück eingeräumt worden, das sich in der Wohnanlage befindet, so bedeutet das nicht, dass er damit auch das Recht erworben hätte, Gegenstände dort aufzubauen, die seiner Erbauung dienen. (Hier hatten dort im Laufe der Zeit Blumenkübel, eine Gartenbank und verschiedene Figuren Platz gefunden.) Der Bundesgerichtshof bestätigte das Recht der davon betroffenen Eigentümer, an deren Wohnung der Weg vorbeiführte, dass der Weg wieder "frei passierbar" sei. Das Wegerecht erlaube ausschließlich das "Zugangsrecht", nicht auch ein zusätzliches "Wohnrecht". (BGH, V ZR 45/17)

 

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


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Recht so 20.03.2018

Mietrecht: Ausgezogenem Mieter muss keine Frist zur Reparatur gesetzt werden

Werden in einer Mietwohnung Sachen beschädigt, die zur Wohnung gehören, so kann der Vermieter direkt Schadenersatz fordern, wenn der Mieter nicht mehr in den vier Wänden wohnt. Der Mieter könne keine Frist verlangen, die ihm Gelegenheit gäbe, den Schaden selbst zu beheben. (Hier ging es insbesondere um Schimmel, weil der Mieter nicht ausreichend gelüftet und geheizt hatte sowie um verkalkte Armaturen und zerkratzte Heizkörper.) Ist der Mieter ausgezogen, so kann sofort Schadenersatz gefordert werden. (Anders als bei Schönheitsreparaturen, die beim Auszug nicht oder nicht ordentlich gemacht worden sind. Dafür müsste ein Vermieter zunächst Nachbesserung verlangen und eine Frist setzen, bevor er Ersatz durchsetzen kann.) (BGH, VIII ZR 157/17)

  

Betriebskosten: Kosten für die Rauchmelder haben die Vermieter als "Kapitalkosten" zu tragen

Das Amtsgericht Dortmund hat - entgegen Entscheidungen anderer Gerichte in Deutschland - festgestellt, dass Vermieter nicht berechtigt seien, die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Bei den Rauchmeldern sei das schon deshalb eine Angelegenheit der Vermieter, weil es sich dabei um "Kapitalkosten" handele. Solche Kosten entstünden für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet werde. Der Gesetzgeber habe im Übrigen "trotz Kenntnis der Umstände" die Mietkosten für Rauchmelder nicht in die Betriebskostenverordnung aufgenommen.  (AG Dortmund, 423 C 8482/16)

  

Mietrecht: "Gartenpflege laut Mietvertrag" bezieht sich nur auf einfache Tätigkeiten

Die Klausel in einem Mietvertrag, dass die Mieter "die Gartenpflege" zu übernehmen haben, bedeutet nur, dass von diesen "einfache Arbeiten" erledigt werden müssen, etwa das Rasen schneiden, Unkrautjäten und das Entfernen von Laub. Bäume und Sträucher schneiden ist Vermieterangelegenheit - durch eigenes Tun oder die Bestellung eines Gärtners. (Letzteres hatte der Vermieter getan und verlangte von den Mietern für die entsprechenden Arbeiten die Übernahme der Rechnungskosten in Höhe von 1.300 €. Das Amtsgericht Würzburg widersprach dem.) (AG Würzburg, 13 C 779/17)

 

Nachbarrecht: Gegacker von 10 Hühnern plus Hahn in einem Dorfgebiet hinnehmen - oder Fenster zu

Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat einem Hauseigentümer in einem "faktischen Dorfgebiet" dargelegt, dass es in dem betreffenden Örtchen nichts Außergewöhnliches sei, wenn ein Nachbar sich zehn Hühner samt Hahn anschaffe. Die vom Hauseigentümer als Lärmbelästigung empfundenen gackernden und krähenden Zweibeiner sowie die von ihnen ausgehenden "gewissen Gerüche" seien hinnehmbar. Hier kam hinzu, dass die Hauswand vor dem Hühnerstall mit Fenstern ausgestattet war, die nach Ansicht des Gerichts nach der Landesbauordnung "unzulässig und damit materiell rechtswidrig" seien. Deshalb könne hier der Hebel angesetzt werden: durch Schließen der Fenster oder durch sonstige „architektonische Selbsthilfe“, wodurch die Beeinträchtigungen minimiert werden könnten. (VG Neustadt an der Weinstraße, 4 K 419/17)

 

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


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