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Recht so 26.06.2017

Das Landgericht Dortmund hat entschieden, dass ein Ehepaar, das stark raucht, dies nur zu bestimmten Uhrzeiten auch auf der Terrasse tun darf. Es legte einen Stundenplan fest, damit die Nachbarn in der Reihenhaussiedlung nicht unangemessen durch Zigarettenqualm gestört werden. Die Hälfte des Tages muss der Glimmstängel aus bleiben; und zwar in der Zeit von 0 bis 3 Uhr, 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr und 18 bis 21 Uhr. Das Gericht stellte fest, dass der Qualm für die nichtrauchenden Nachbarn auf der Terrasse eine „nachhaltige und häufige Beeinträchtigung "darstellt" und auch sie das Recht haben, „rauchfrei zu wohnen“ - sowie die Raucher für sich in Anspruch nehmen, sich frei entfalten zu dürfen in ihrer Lebensgewohnheit. (Klappt diese salomonische Lösung nicht, so droht ein Ordnungsgeld oder sogar Ordnungshaft.)  (LG Dortmund, 1 S 451/15) Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Neues Mietrecht deckelt Mieterhöhungen - ein fatales Signal für Investoren

Kurz vor Jahresende hat derBundestag die lang diskutierte Änderung des Mietrechts beschlossen. Mit derregionalen Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf dieVergleichsmiete wurde jedoch quasi über Nacht eine Änderung vorgenommen, diedie immobilienwirtschaftlichen Verbände mit Verärgerung zur Kenntnis genommenhaben. Sie kritisierten die handstreichartige Vorgehensweise, nach monatelangenBeratungen des Gesetzesentwurfs so kurzfristig eine derartig gravierendeNeuregelung einzuarbeiten, die mit dem grundsätzlichen Charakter des Gesetzes,nämlich die Energiewende im Gebäudebereich voranzubringen, nichts zu tun hat.


Senkung der Kappungsgrenze
Durch eine Ergänzung des § 558 Absatz 3 BGB werden die Landesregierungenermächtigt, im Wege einer Rechtsverordnung für fünf Jahre Gemeinden oder Teilevon Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung derBevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdetist. In diesen Gebieten beträgt die Kappungsgrenze bei der Anpassung an dieortsübliche Vergleichsmiete 15 Prozent, während sie ansonsten gemäß § 558 Abs.3 Satz 1 BGB 20 Prozent beträgt. Die Miete kann also innerhalb von drei Jahrenlediglich um insgesamt 15 Prozent erhöht werden.

Diese Regelung wurde auf Drängen der CSU aufgrund der Sondersituation inMünchen kurzfristig in den Gesetzesentwurf aufgenommen. Da der Bundesrat sichvoraussichtlich im Februar damit befassen wird, wird die Neuregelung frühestenszum 1.4.3013 in Kraft treten.

Den Ländern dürfte es kaum gelingen, Gemeinden zu bestimmen, in denen insgesamtdie Voraussetzungen hierfür vorliegen. Denn die Wohnungsknappheit beschränktsich auch in Städten wie Hamburg, München oder Berlin nur auf bestimmte,begehrte Lagen. Daher erhalten die Länder das Recht, auch „Teile von Gemeinden“zu bestimmen, in denen diese Voraussetzungen vorliegen.

Das Gesetz enthält keinerlei Voraussetzungen hinsichtlich der betreffendenTeile der Gemeinde. Daher muss man davon ausgehen, dass die Länder völlig freisind, das betreffende Gebiet durch jedwede Art von Bezeichnung und Beschreibungzu bestimmen. Denkbar wäre also zum Beispiel eine Benennung der Straßen, durchdie das betreffende Gebiet begrenzt wird, wie es auch bei Sanierungsgebietenüblich ist.

Falsches Signal
Der IVD hält die betreffende Regelung für das falsche Signal. „Eine Begrenzungist marktwirtschaftlich nicht sinnvoll, da sie die Ursache für steigende Mietennicht anpackt, sondern nur an den Symptomen herumdoktert“, sagte IVD-PräsidentJens-Ulrich Kießling. „Die steigenden Mieten sind eine Folge der geringenNeubautätigkeit des vergangenen Jahrzehnts und der dadurch entstandenenVerknappung des Wohnungsangebots, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin,München und Hamburg. Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht aufMietwachstum in diesen Regionen ist allerdings der entscheidende Anreiz fürInvestitionen in den Wohnungsbau, sowohl bei der energetischen Modernisierungvon Gebäuden als auch im Neubau. Die Situation auf den Mietmärkten wird sichauf lange Sicht nur durch den Neubau entspannen. Der seit 2010 anhaltendeAufwärtstrend bei der Mietentwicklung hat in den vergangenen Jahren bereits zuverstärkten Investitionen in den Wohnungsbau geführt. Klar ist aber auch, dassdie Angebotsengpässe in den Innenstädten deutscher Großstädte trotz desverstärkten Engagements im Neubau nicht über Nacht kompensiert werden können.Das aufkeimende Pflänzchen der verstärkten Neubautätigkeit wird sofort wiedererstickt, wenn man den Investoren signalisiert, dass die Mieten rechtlichgedeckelt werden sollen. Die Einführung der Kappungsgrenze hilft nurdenjenigen, die schon eine Wohnung haben, sie ist aber Gift für alle, die eineWohnung suchen“, so Kießling.

Darüber hinaus ist fraglich, ob die Länder beziehungsweise Gemeinden diebetreffenden Gebiete wirklich genau  bestimmen und in rechtlicheinwandfreier Weise nachweisen können, dass in einem Gebiet bis zu einerbestimmten Straßengrenze Wohnungsnot herrschen soll, während bereits 100 Meterweiter keine Wohnungsnot mehr herrscht.

Dem Vernehmen nach hat sich der Hamburger Senat bereits skeptisch zur Anwendungder abgesenkten Kappungsgrenze geäußert. Man befürchte sogar eine Verschärfungder Mietpreissituation, da das Hauptproblem nicht die Bestands-, sondern dieNeuvertragsmieten seien.

Auswirkungen auf dieVerwalter-Praxis
In der praktischen Auswirkung wird diese Änderung des Mietrechts, dievermutlich nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt zum April in Krafttritt, dazu führen, dass Wohnungsgeber noch vor der Gesetzesänderung sämtlicheMöglichkeiten der Mieterhöhung ausschöpfen werden. Nach In-Kraft-Treten werdensie keine Mieterhöhungsmöglichkeit verstreichen lassen, da es mit der Absenkungder Kappungsgrenze schwieriger werden wird, Preissteigerungen durch eineeinzige Mieterhöhung aufzufangen.

Der neue § 558 Abs. III BGB 
Erleichterungenergetischer Modernisierungen
Neu ins Mietrecht aufgenommen wird der Ausschluss von Mietminderungen währendenergetischer Sanierungen, die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergieeinsparen. Der Minderungsausschluss ist auf drei Monate begrenzt.

Die formalen Anforderungen an Modernisierungsankündigungen werden präzisiertund in Teilen erleichtert. So genügt zukünftig ein Bezug auf anerkanntePauschalwerte hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen.Komplizierter werden die Regelungen hinsichtlich der Mitteilungspflicht desBauherrn über unzumutbare Härten für den Mieter: In der Ankündigung ist derMieter zukünftig auf Form und Frist des Härteeinwands ausdrücklich hinzuweisen.

Neuregelungen zuMietschuldnern
Die durch planmäßig agierende Mietpreller entstehende Schieflage zwischenMieter und Vermieter, die zu erheblichen Schäden bei privaten Vermietern führt,ist durch eine Änderung des Mietrechts neu geregelt.

Zur Begrenzung des „Mietnomadentums“ wird in der Zivilprozessordnung (§ 283aZPOneu) die Anordnung einer Sicherheitsleistung des Mieters durch das Gerichtmöglich, wenn der Kläger dies im Rahmen einer Zahlungs- und Räumungsklagebeantragt.

Sinn der Regelung ist der Schutz des Vermieters während der Prozesslaufzeit. Sogingen Vermieter in der Vergangenheit häufig leer aus, weil nach dem gewonnenenRäumungsprozess trotz rechtskräftigen Zahlungstitels beim säumigenMietschuldner, der die eingesparte Miete anderweitig verbraucht hatte, nichtsmehr zu holen war und zudem nicht selten die Wohnung in völlig verwüstetemZustand zurückgelassen wurde. Abhilfe schaffen soll nun dieSicherheitsleistung, die die Mieten betrifft, die nach Rechtshängigkeit derKlage auflaufen. Der Vermieter soll nach gewonnenem Prozess berechtigt sein,sich aus der Sicherheitsleistung zu bedienen.

Neben der Sicherheitsleistung wird die so genannte „Berliner Räumung“ alsgängige Räumungspraxis gesetzlich in § 885a BGB neu festgeschrieben. Das heißt,der Gerichtsvollzieherauftrag beschränkt sich auf die Besitzverschaffung an denRäumen, während der Vermieter die Verwertung und Beräumung der Räume selberübernehmen kann.
Quelle: Online-Redaktion:IVD Bundesverband 

Littenstraße 10, 10179 Berlin


Interessanter Film über unsere Heimat vom SWR-Fernsehen!

Unterwegs in der Vorderpfalz 



Immobilienpreise: Kauf schlägt häufig Miete

Der Erwerb einer Immobilie ist manchmal billiger als eine zu mieten. Wo Immobilien-

käufer vom ersten Tag an Geld sparen, rechnet die Zeitschrift Finanztest in ihrer August

-Ausgabe vor, für die sie die realen Kaufpreise für Häuser und Wohnungen des 

vergangenen Jahres sowie die Höhe der Neuvermietungen für 30 Städte und 20 

Landkreise ausgewertet hat. Grundlage dafür war die Datenbank des Verbandes der 

Pfandbriefbanken (vdp), die rund 900.000 Immobilienkäufe aus den vergangenen zehn

Jahren erfasst.

Um abzuschätzen, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, gilt das Kaufpreis-Miete-

Verhältnis als Maßstab. Es zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten man aufwenden muss,

um den Kaufpreis zu bezahlen. Dieses Kaufpreis-Miete-Verhältnis kann für einzelne Städte

sehr unterschiedlich sein.

Wer zum Beispiel in Frankfurt eine 80 Quadratmeter große Wohnung in guter Lage und mit guter

Ausstattung kauft, spart von Anfang an 14,35 Euro im Monat, wenn er eine Eigentumswohnung kauft, 

statt neu in eine Mietwohnung zu ziehen. Der Münchener hingegen zahlt zunächst 300,47 Euro drauf, 

weil die Kaufpreise pro Quadratmeter weit mehr auseinanderklaffen als die Nettokaltmieten für 

Neuvermietungen. 

Käufer müssen genau hinschauen, wo sie suchen. Auch der Blick über die Stadtgrenzen hinaus lohnt

sich, zum Beispiel im Ruhrgebiet. In Essen liegen die Mieten ähnlich hoch wie in Dortmund. Da sich

jedoch die Kaufpreise deutlich unterscheiden, kann statt einer Mietwohnung in Essen auch Eigentum

in Dortmund infrage kommen. Generell gilt: Wen es aufs Land zieht, der kommt oft günstiger weg als

in den Städten. 

Der ausführliche Test Immobilienpreise erscheint in der August-Ausgabe der 

Zeitschrift Finanztest (ab 17.07.2013 am Kiosk).

Quelle:

Immobilien-Newsticker.de
Fasaneriestrasse 2 b
80636 München

Dies trifft auch für unsere Region zu lediglich sind bei uns die Mietpreise

noch wesentlich billiger! 

Ihr Immobilienexperte

Benno Harnisch

 



Maklerkosten/Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften

Maklerkosten, die beim Verkauf eines Hauses anfallen, sind als Werbungskosten bei

den Einkünften aus der Vermietung eines anderen Objekts abzugsfähig, wenn der

Verkaufserlös für die Finanzierung des anderen Objekts eingesetzt wird. Voraussetzung

ist, dass diese Verwendung von vorneherein beabsichtigt war und diese Absicht vor

Verkauf des Grundstücks festgelegt war.

Das Finanzgericht Münster hat in seinem Urteil vom 22.5.2013 die Maklergebühr als

eine besondere Form von Finanzierungskosten betrachtet, weil der Verkaufserlös zur

Finanzierung des anderen Objekts eingesetzt wurde.

Quelle:
Online-Redaktion:
IVD Bundesverband, Littenstraße 10, 10179 Berlin
Redaktion: H.-J. Beck, C. Hegenbarth, S. Jensch, N. Werner
E-Mail: Bitte JavaScript aktivieren., Homepage: http://www.ivd.net, Marketing: IVD Service GmbH.





Premium-Partner 2013

Sehr geehrter Herr Harnisch,


ich gratuliere Ihnen zur Auszeichnung "Premium-Partner 2013".

Diese jährliche Auszeichnung wird nur an Immobilienprofis vergeben,

die sich durch langjährige Erfahrung am Markt und besonderes

Engagement für Kunden hervorgetan haben.

Sie wurden von Ihren Kunden besonders empfohlen und erreichten

im direkten Vergleich mit Ihren Wettbewerbern eine überdurchschnittliche

Bewertung. Ein toller Beweis für Ihre Qualität!

Damit gehören Sie zu den besten Anbietern der Immobilienbranche.


Ab sofort finden Sie Ihre Auszeichnung zum Premium-Partner auf Ihrer

Detailseite im Branchenbuch sowie in jedem Ihrer Exposés. Außerdem

erhalten Sie mit dieser E-Mail einen Link, über den Sie Ihr Premium-Partner-Siegel

in digitaler Form (.png- und .jpg-Format) herunterladen können.

Platzieren Sie das Siegel prominent z. B. auf Ihrem eigenen Internetauftritt und zeigen

Sie Besuchern Ihrer Webseite und vor allem potenziellen Kunden Ihre Stärke.



Mitte November erhalten Sie noch einmal Post von uns: dann senden wir Ihnen Ihren

persönlichen Premium-Partner-Award, Ihre personalisierte Urkunde sowie eine

Schaufenster-Folie zu.



Ich wünsche Ihnen großen Erfolg und freue mich mit Ihnen über Ihre Auszeichnung

zum "Premium-Partner 2013".

Mit freundlichen Grüßen

Immobilien Scout GmbH


Marc Stilke
CEO und Sprecher der Geschäftsführung


Der Marktführer: Die Nr. 1 rund um Immobilien
Zur Homepage ¦ Abbestellen ¦ © 1999 - 2013 Immobilien Scout GmbH


Immobilien Scout GmbH, Andreasstraße 10, 10243 Berlin
Aufsichtsrat: Dr. Martin Enderle (Vorsitzender)
Geschäftsführer: Dirk Hoffmann, Marc Stilke (Sprecher)
Handelsregister: Amtsgericht Charlottenburg, HRB 69108
Sitz der Gesellschaft: Berlin



Harnisch Immobilien unterstütz seit Jahren mit den Verein brotZeit e.V.

IVD-Mitglieder spenden 40.000 Euro an brotZeit e.V. – Scheckübergabe an brotZeit-Gründerin Uschi Glas auf der Expo Real

Gemäß dem Motto „Wenn es Deiner Umgebung gut geht, geht es auch Dir gut“ zeigen in Deutschland immer mehr Immobilienunternehmer ihre Bereitschaft, soziale Verantwortung zu übernehmen. Gemeinsam mit dem IVD Sozial, dem IVD-Verein für Soziales Engagement e.V., unterstützen IVD-Mitglieder und -Partner seit Jahren den Verein brotZeit e.V. Dank der großzügigen Spenden konnte der IVD Sozial bereits viele Schulen an sozialen Brennpunkten unterstützen und den Kindern vor Ort helfen, mit einem ausgewogenen Frühstück in den anstrengenden Schultag zu starten. 

Quelle IVD.net


Erbschaftsteuergesetz

Von Hans-Joachim Beck, Richter a.D. – Leiter Abteilung Steuern IVD

Am 17. Dezember 2014 hat das Bundesverfassungsgericht die lange erwartete Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des Erbschaft– und Schenkungsteuergesetzes verkündet. Das Ergebnis war nicht überraschend: Das geltende Recht ist mit der Verfassung nicht vereinbar, weil die Vergünstigung für Erwerber von Betrieben zu weitgehend ist. Dennoch herrscht eine gewisse Erleichterung. In allen Fällen, in denen die Schenkung oder der Erbfall vor dem 17. Dezember stattgefunden hat, bleibt das bisherige Recht nämlich gültig. Der Gesetzgeber wird lediglich verpflichtet, bis zum 30. Juni 2016 eine Neuregelung zu schaffen, die der Verfassung entspricht. Diese kann er allerdings auch rückwirkend für Fälle in Kraft setzen, die ab dem 17. Dezember 2014 verwirklicht werden.

Ihr Immobilienprofi

Benno Harnisch

Verkäuferprovision - Käuferprovision - geteilte Provision - Bestellerprinzip

Ich möchte an dieser Stelle einmal kurz meine persönliche Meinung zu diesen immer wieder auftauchenden Themen darlegen.

Es handelt sich dabei lediglich um eine kurze Darstellung ohne detaillierte Ausführungen. Ich bin aber gerne bereit, mit Ihnen über weitere Einzelheiten zu sprechen.

Zurzeit ist  das Bestellerprinzip in aller Munde.

Das Bestellerprinzip gilt nur bei der Vermietung!

Ich gehe davon aus,  dass das Bestellerprinzip  die Mieten verteuern wird, weil höchstwahrscheinlich die Vermieter die Provision bereits von vornherein auf die Miete umlegen werden.

Außerdem bin ich der Meinung, dass unsere Politik offenbar kein Interesse daran hat, die Wohneigentumsquote in Deutschland zu verbessern. 

Deutschland bildet mit der Schweiz das Schlusslicht 

So wie es sich für mich darstellt, hat sich der Immobilienerwerb  bereits verteuert. Das sieht man an der Erhöhung der Grunderwerbsteuer, dem Wegfall von Förderungen und Zuschüssen  sowie der Erteilung energetischer Auflagen. Über Sinn oder Unsinn von energetischen Auflagen möchte ich an dieser Stelle nicht diskutieren. Letztendlich wird der Erwerb von Eigentum erschwert; das Gegenteil sollte jedoch der Fall sein. 

Jetzt zum Thema Provision, Courtage, Honorar oder Lohn. Über den Maklerlohn wird immer viel diskutiert. Jeder hat das Recht auf einen angemessenen Lohn.

Diejenigen, die mich näher kennen, wissen wieviel Zeit ich in meine Arbeit  investieren muss; sie würden  nicht mit mir tauschen wollen.  Da ich aber meinen Beruf mit viel Freude und Leidenschaft ausübe und durchweg nette sympathische Kunden habe, nehme ich den enormen Zeitaufwand gerne in Kauf. Meine größte Motivation  sind stets zufriedene Kunden. Sicherlich gibt es Regionen,  in denen ein Makler sein Geld sehr leicht verdient. Dies gilt allerdings auch für viele  andere Berufsgruppen.

Leider genießen Immobilienmakler in der Bevölkerung einen nicht besonders guten Ruf.  Dabei wissen wir doch aber alle, dass sogenannte „schwarze Schafe“ in allen anderen Berufszweigen genauso zu finden sind. Ich als Kunde würde genau wissen wollen, was ich zu zahlen habe.  Deshalb bevorzuge ich die reine Käuferprovision. Bei der reinen Verkäuferprovision könnten z.B. bis zu 10% des Kaufpreises vereinbart sein. In den meisten Fällen wird die Verkäuferprovision auf den Kaufpreis der Immobilie draufgeschlagen. Dies führt unter Umständen dazu, dass die Immobilie zu teuer bezahlt wird und Sie als Käufer evtl. gar nicht erfahren, wieviel Provision Sie tatsächlich gezahlt haben. Ich wollte das nicht!  Dies gilt übrigens auch für die Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer.

Zum Schluss noch eine kurze Bemerkung zur Aussage „provisionsfrei“ bzw. „keine zusätzliche Käuferprovision zum Kaufpreis“.  Bei der Aussage „keine zusätzliche Käuferprovision zum Kaufpreis“ ist die Provision im Kaufpreis bereits eingerechnet.  Die Höhe erfahren Sie evtl. gar nicht!

Bei der  Aussage „provisionsfrei“ darf keine Verkäuferprovision mit eingerechnet sein. Sollte  dies dennoch der Fall sein und Sie als Käufer würden dies nach einem Kauf erfahren, dann könnte der entsprechende Makler seine Provision wieder verlieren.  

Benno Harnisch
Immobilienmakler

Wir unterstützt die Weihnachtsspendenaktion:

IVD Sozial sammelt für brotZeit e.V.


Immer mehr Kinder müssen hungrig zur Schule gehen und können sich dann kaum auf

den Unterricht konzentrieren. Seit 2011 setzt sich der IVD Sozial für diese Kinder ein. 

Wir möchten Sie auch dieses Jahr wieder dazu motivieren, uns dabei zu unterstützen 

und sich an der Weihnachtsspendenaktion zugunsten von brotZeit e.V. zu beteiligen. 

Der Verein hat es sich zur Aufgabe gemacht, Grundschüler aus sozial schwierigen

Verhältnissen mit einem ausgewogenen Frühstück zu versorgen.

Wir danken allen IVD-Unternehmen, die mit ihrem finanziellen Engagement einen 

wichtigen Beitrag leisten, und freuen uns über jeden weiteren Euro, der gespendet wird.

IVD Verein für Soziales Engagement e.V.
Bankhaus Donner & Reuschel, München, Konto-Nr. 81 276 001, BLZ 200 303 00.

Die Spendenkarte finden Sie hier.
http://www.ivd-newsletter.net

Quelle:
Online-Redaktion:
IVD Bundesverband, Littenstraße 10, 10179 Berlin