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Recht so 16.02.2018

Nachbarrecht: Kinderspielplätze sind in der Regel zumutbar

Die von der Nutzung eines geplanten Kinderspielplatzes hervorgerufenen Lärmbeeinträchtigungen sind von den Nachbarn in der Regel als zumutbar hinzunehmen. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz. In dem Verfahren ging es um einen Bebauungsplan einer Ortsgemeinde, wonach auf einem 1.100 qm großen Grundstück ein Kinderspielplatz gebaut werden soll. Ein unmittelbarer Nachbar klagte dagegen auch im Namen anderer Nachbarn - und verlor. Er verlangte die Anfertigung eines Gutachtens. Das wurde ihm auch vom Gericht verwehrt. Er müsse die befürchteten Lärmbeeinträchtigungen durch die Nutzung des geplanten Kinderspielplatzes als "sozialadäquat" hinnehmen. Das Bundesimmissionsschutzgesetz enthalte für die von Kindern ausgehenden Geräusche eine spezielle Regelung. Danach seien Geräuscheinwirkungen, die unter anderem von Kinderspielplätzen durch Kinder hervorgerufen würden, im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen. Geräusche spielender Kinder seien Ausdruck der kindlichen Entwicklung und Entfaltung und daher grundsätzlich zumutbar. Um das festzustellen, bedürfe es keines Gutachtens...  (OVG Rheinland-Pfalz, 1 C 11131/16)

Mietrecht: Auch im Winter muss es in allen Räumen mindestens 18 Grad "warm" sein

Das Amtsgericht Köln hat ein weiteres Urteil in Sachen "Heizen im Winter in Mietwohnungen" beigesteuert - und festgestellt, dass es das gute Recht der Mieter ist, dass sie in allen Räumen ihrer Wohnung - und nicht nur tagsüber - eine Mindestgradzahl von "18" verlangen können. Sei das nicht der Fall, so könne die Miete gegebenenfalls gemindert werden - so auch der Deutsche Mieterbund. Dass der Vermieter gegebenenfalls die Absenkung vornimmt (hier von 24 bis 6 Uhr), um "Energiekosten einzusparen", spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. (Hier ging es um das Problem, dass die Mieter ihr Tagwerk gegen 5:00 Uhr beginnen müssen und sie die Absenkung der Heiztemperaturen zu dieser Zeit auf etwa 14/15 Grad besonders unangenehm empfanden.) (AG Köln, 205 C 36/16)

Anwohnerrecht: Wer größer "denkt" (und baut), ist nicht immer der Böse

Anwohner, die mit dem geplanten Bau einer Nachbarin nicht einverstanden sind, müssen gute Gründe haben, um gegen den Bauvorbescheid der Kommune erfolgreich angehen zu können. In diesem Fall scheiterten die Anwohner mit dem Versuch, gegen die Aufstockungspläne der Nachbarin um zwei Vollgeschosse mit Dachgeschoss für zwei Wohnungen sowie der  Aufstockung eines auf einem weiteren Grundstück stehenden Wohnhauses für drei Wohnungen plus Tiefgaragen anzugehen. Das Argument, die Bauvorhaben fügten sich nicht in die Umgebungsbebauung ein, weil diese durch Einfamilienhäuser nur für den privaten Gebrauch geprägt sei, zog nicht. Verletze das Vorhaben die Anwohner nicht direkt und werde der Gebietscharakter gewahrt, so liege kein Verstoß gegen bauplanungsrechtliche Gebote vor. Es handele sich vielmehr um ein Wohnbauvorhaben, das sich in die Umgebung einfüge und diese fortentwickele.  (VwG Koblenz, 1 K 1279/16)

 

Eigentumswohnung: Auch ohne gesetzliche Vorlage darf Trinkwasser auf Legionellen geprüft werden

Wenn auch die Prüfung des Trinkwassers auf Legionellen nur für vermietete Wohnungen vorgeschrieben ist, kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung beschließen, dass in der Anlage das Trinkwasser auf Legionellen untersucht wird und die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden (und damit auch auf diejenigen, die ihre Wohnung nicht vermietet haben). (LG Saarbrücken, 5 S 17/15)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


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Recht so 18-01-2018

Wohnungskündigung: Wer mit "Drecksau & Co" um sich wirft, muss sich nicht wundern...Ein Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter den Hausfrieden trotz erfolgter Abmahnung durch wiederholte und nachhaltige Lärmbelästigungen schuldhaft gestört und seine Mitmieterin wiederholt grob beleidigt, bedroht und dadurch seine vertraglichen Nebenpflichten mehr als unerheblich verletzt hat. Mit der Bezeichnung seiner Mitmieterin als "Drecksau", "Schlampe" beziehungsweise "dreckige Fotze" hat er "seiner persönlichen Missachtung gegenüber der Person Ausdruck verliehen, den Tatbestand der Beleidigung verwirklicht und mithin seine bestehende vertragliche Nebenpflicht verletzt". Hat der Mieter sich darüber hinaus Lärmbelästigungen zur Nachtzeit sowie Bedrohungen in alkoholisiertem Zustand zu Schulden kommen lassen, ist die Kündigung sowie die darauf folgende Räumung und Herausgabe der Wohnung gerechtfertigt. (Hier hatte es im Vorfeld unter anderem die Besonderheit gegeben, dass der renitente Mieter hinnehmen musste, dass Polizeibeamte, die (wieder einmal) herbeigerufen worden waren, als er Musik überlaut aufgedreht hatte, im Keller die Sicherung herausgedreht haben, weil ihnen die Wohnungstür nicht geöffnet worden war.) (LG Dortmund, 1 S 62/16)

 

Verwaltungsrecht: Auch in einem reinen Wohngebiet darf's eine Tagesstätte für 66 Kinder geben. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof hat Klagen von Anwohnern in einem "reinen Wohngebiet" zurückgewiesen, die verhindern wollten, dass in ihrem Viertel, einem "reinen Wohngebiet", eine Kindertagesstätte mit Platz für 66 Kinder eingerichtet werden soll. Dass dadurch den Bewohnern - hier vor allem wegen des erwarteten Verkehrsaufkommens vor der und um die Tagesstätte herum - Einschränkungen entstehen, sei hinzunehmen. Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot könne in diesem Zusammenhang nur dann angenommen werden, wenn die "bestimmungsgemäße Nutzung des eigenen Grundstücks nicht mehr oder nur noch eingeschränkt möglich" sei (was hier aber nicht angenommen werden könne). Im Übrigen seien "Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen hervorgerufen würden, im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen und damit keine unzumutbaren Belästigungen oder Störungen".  (Hessischer VGH, 3 B 107/17)

 

Mietrecht: Auch eine Untervermietung auf Dauer kann irgendwann mal enden Vermietet ein Mieter seine (hier 130 qm große) Wohnung - mit Erlaubnis des Vermieters - komplett an andere Familien, so hat es damit (zunächst) sein Bewenden. Sind jedoch inzwischen 15 Jahre vergangen, in denen die ehemaligen Mieter nicht wieder zurückgekehrt sind, so kann der (inzwischen neue) Vermieter die Genehmigung für die Untervermietung aufheben. Das Landgericht Berlin erlaubte die - nach der Weigerung des Ex-Mieters aus Vermietersicht notwendige - Räumungsklage. (LG Berlin, 65 S 285/16)

Eigentumswohnung: Einzelne Klimaanlage wird nicht zum Gemeinschaftseigentum, deshalb... Will ein Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage an der Außenfassade eine Klimaanlage anbringen lassen, so bedarf es dafür der Zustimmung aller Eigentümer, da es sich um eine "bauliche Maßnahme" handelt und nicht um eine um eine Modernisierung. Denn damit wird "keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse" erreicht. (LG Frankfurt am Main, 2/13 S 186/14)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


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Recht so 18.12.2017

Mietrecht: Nachts muss die Schlafzimmertür nicht offen stehen, um Schimmel zu verhindern

Das Landgericht Bochum ist einem Ehepaar beigestanden, das vom Vermieter verlangte, den teilweisen Schimmelbefall in der Wohnung auf seine Kosten zu beseitigen. Dies auch dann noch, nachdem ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass die Ursache für das Malheur darin zu sehen sei, dass die Tür zum Schlafzimmer nachts jeweils geschlossen bleibe. Diese Forderung entspreche nicht dem üblichen, von einem Mieter zu erwartenden "Lüftungs-Verhalten" - weder auf die Vergangenheit bezogen (womit ein Mitverschulden der Mieter nicht festgestellt werden könne) noch für die Zukunft. Der Vermieter müsse vielmehr dafür sorgen, dass gegen die Schimmelbildung auf andere Weise angegangen wird. (LG Bochum, 11 S 33/16)

 

Schwarzarbeit: "Ohne-Rechnung-Abrede" lässt Auftraggeber in die Röhre gucken

Beauftragt eine Frau einen Architekten mündlich damit, ihr Haus instand zu setzen, und gibt sie ihm vorab 5.000 Euro in bar, so handelt es sich dabei um Schwarzarbeit. Ist sie später nicht einverstanden mit der Arbeit und werden für einen anderen - diesmal offiziell beauftragten - Architekten knapp 10.000 Euro und für die Mängelbeseitigungsarbeiten nochmal mehr als 80.000 Euro fällig, so kann sie diese Kosten nicht vom ersten Architekten erstattet verlangen. Das gilt auch dann, wenn die "Ohne-Rechnung-Abrede" über die 5.000 Euro zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses nicht stattgefunden haben soll und somit der Vertrag aus Sicht der Auftraggeberin wirksam geworden sei. Das Oberlandesgericht Hamm machte aber deutlich, dass "ein Rechtsverständnis, das die Nichtigkeit auf die nachträgliche Abrede begrenze, der ausdrücklichen Absicht des Gesetzgebers zuwider laufe, die Form der Schwarzarbeit in Gestalt von "Ohne-Rechnung-Abreden" wirkungsvoll zu bekämpfen. (OLG Hamm, 12 U 115/16)

 

Eigentumswohnung: Nicht geeichte Zähler darf die Ordnungsbehörde verbieten

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft darf für die Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten keine Werte einsetzen, die mit ungeeichten Zählern vermessen wurden. Dagegen darf die Ordnungsbehörde (hier das Eichamt) angehen, weil es sich dabei nicht um eine "nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht eichpflichtige 'innerbetriebliche' Verwendung" handelt.  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 4 A 1150/15)

 

Steuerrecht: "Selbst genutzte" Ferienwohnung kann beim Verkauf Kummer bringen

Nutzt ein Privatmann seine Ferienwohnung nicht "zu eigenen Wohnzwecken", sondern fährt er nur noch sporadisch "zur Erholung" dorthin, so soll er nach Ansicht des Finanzgerichts Köln das Objekt nicht steuerfrei verkaufen können - wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf noch keine zehn Jahre vergangen sind. Das Gericht ist der Ansicht, dass gelegentliche Besuche der Wohnung nichts mit der "Nutzung zu Wohnzwecken" (was einen steuerfreien Verkauf ermöglichen würde) zu tun habe. (FG Köln, 8 K 3825/11)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


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Recht so 22.09.2017

Hat ein Ehepaar auf seiner Dachterrasse ein so genanntes Anlehngewächshaus errichtet, so muss es wieder entfernt werden, wenn die übrigen Eigentümer nicht gefragt und der Verwalter wegen der fehlenden - aber nötigen - Abstimmung darüber die Erlaubnis für die "bauliche Veränderung" nicht erteilen konnte. Das Ehepaar kann nicht argumentieren, das Gewächshaus sei nicht als solches einzusortieren, weil es nicht befestigt sei. Weil es aber von außen deutlich sichtbar sei, liege schon deshalb eine "deutliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes" vor. (AG München, 481 C 26682/15)
Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 18.08.2017

Der Vermieter darf den Mieter bereits monatlich zur Kasse bitten

Es ist Vermietern erlaubt, neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen für die Betriebskosten Mietern einen "Zuschlag für Schönheitsreparaturen" zu berechnen (hier in Höhe von 80 € pro Monat). Das unterscheidet sich nicht davon, wenn der Eigentümer die Grundmiete gleich um den entsprechenden Betrag höher angesetzt hätte. (Dass in solchen Fällen der Vermieter auch die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu finanzieren hat, versteht sich - und das unabhängig davon, in welcher Höhe er tatsächlich einen Aufwand für solche Arbeiten hat.) (BGH, VIII ZR 31/17)
Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 26.06.2017

Das Landgericht Dortmund hat entschieden, dass ein Ehepaar, das stark raucht, dies nur zu bestimmten Uhrzeiten auch auf der Terrasse tun darf. Es legte einen Stundenplan fest, damit die Nachbarn in der Reihenhaussiedlung nicht unangemessen durch Zigarettenqualm gestört werden. Die Hälfte des Tages muss der Glimmstängel aus bleiben; und zwar in der Zeit von 0 bis 3 Uhr, 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr und 18 bis 21 Uhr. Das Gericht stellte fest, dass der Qualm für die nichtrauchenden Nachbarn auf der Terrasse eine „nachhaltige und häufige Beeinträchtigung "darstellt" und auch sie das Recht haben, „rauchfrei zu wohnen“ - sowie die Raucher für sich in Anspruch nehmen, sich frei entfalten zu dürfen in ihrer Lebensgewohnheit. (Klappt diese salomonische Lösung nicht, so droht ein Ordnungsgeld oder sogar Ordnungshaft.)  (LG Dortmund, 1 S 451/15) Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Neues Mietrecht deckelt Mieterhöhungen - ein fatales Signal für Investoren

Kurz vor Jahresende hat derBundestag die lang diskutierte Änderung des Mietrechts beschlossen. Mit derregionalen Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf dieVergleichsmiete wurde jedoch quasi über Nacht eine Änderung vorgenommen, diedie immobilienwirtschaftlichen Verbände mit Verärgerung zur Kenntnis genommenhaben. Sie kritisierten die handstreichartige Vorgehensweise, nach monatelangenBeratungen des Gesetzesentwurfs so kurzfristig eine derartig gravierendeNeuregelung einzuarbeiten, die mit dem grundsätzlichen Charakter des Gesetzes,nämlich die Energiewende im Gebäudebereich voranzubringen, nichts zu tun hat.


Senkung der Kappungsgrenze
Durch eine Ergänzung des § 558 Absatz 3 BGB werden die Landesregierungenermächtigt, im Wege einer Rechtsverordnung für fünf Jahre Gemeinden oder Teilevon Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung derBevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdetist. In diesen Gebieten beträgt die Kappungsgrenze bei der Anpassung an dieortsübliche Vergleichsmiete 15 Prozent, während sie ansonsten gemäß § 558 Abs.3 Satz 1 BGB 20 Prozent beträgt. Die Miete kann also innerhalb von drei Jahrenlediglich um insgesamt 15 Prozent erhöht werden.

Diese Regelung wurde auf Drängen der CSU aufgrund der Sondersituation inMünchen kurzfristig in den Gesetzesentwurf aufgenommen. Da der Bundesrat sichvoraussichtlich im Februar damit befassen wird, wird die Neuregelung frühestenszum 1.4.3013 in Kraft treten.

Den Ländern dürfte es kaum gelingen, Gemeinden zu bestimmen, in denen insgesamtdie Voraussetzungen hierfür vorliegen. Denn die Wohnungsknappheit beschränktsich auch in Städten wie Hamburg, München oder Berlin nur auf bestimmte,begehrte Lagen. Daher erhalten die Länder das Recht, auch „Teile von Gemeinden“zu bestimmen, in denen diese Voraussetzungen vorliegen.

Das Gesetz enthält keinerlei Voraussetzungen hinsichtlich der betreffendenTeile der Gemeinde. Daher muss man davon ausgehen, dass die Länder völlig freisind, das betreffende Gebiet durch jedwede Art von Bezeichnung und Beschreibungzu bestimmen. Denkbar wäre also zum Beispiel eine Benennung der Straßen, durchdie das betreffende Gebiet begrenzt wird, wie es auch bei Sanierungsgebietenüblich ist.

Falsches Signal
Der IVD hält die betreffende Regelung für das falsche Signal. „Eine Begrenzungist marktwirtschaftlich nicht sinnvoll, da sie die Ursache für steigende Mietennicht anpackt, sondern nur an den Symptomen herumdoktert“, sagte IVD-PräsidentJens-Ulrich Kießling. „Die steigenden Mieten sind eine Folge der geringenNeubautätigkeit des vergangenen Jahrzehnts und der dadurch entstandenenVerknappung des Wohnungsangebots, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin,München und Hamburg. Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht aufMietwachstum in diesen Regionen ist allerdings der entscheidende Anreiz fürInvestitionen in den Wohnungsbau, sowohl bei der energetischen Modernisierungvon Gebäuden als auch im Neubau. Die Situation auf den Mietmärkten wird sichauf lange Sicht nur durch den Neubau entspannen. Der seit 2010 anhaltendeAufwärtstrend bei der Mietentwicklung hat in den vergangenen Jahren bereits zuverstärkten Investitionen in den Wohnungsbau geführt. Klar ist aber auch, dassdie Angebotsengpässe in den Innenstädten deutscher Großstädte trotz desverstärkten Engagements im Neubau nicht über Nacht kompensiert werden können.Das aufkeimende Pflänzchen der verstärkten Neubautätigkeit wird sofort wiedererstickt, wenn man den Investoren signalisiert, dass die Mieten rechtlichgedeckelt werden sollen. Die Einführung der Kappungsgrenze hilft nurdenjenigen, die schon eine Wohnung haben, sie ist aber Gift für alle, die eineWohnung suchen“, so Kießling.

Darüber hinaus ist fraglich, ob die Länder beziehungsweise Gemeinden diebetreffenden Gebiete wirklich genau  bestimmen und in rechtlicheinwandfreier Weise nachweisen können, dass in einem Gebiet bis zu einerbestimmten Straßengrenze Wohnungsnot herrschen soll, während bereits 100 Meterweiter keine Wohnungsnot mehr herrscht.

Dem Vernehmen nach hat sich der Hamburger Senat bereits skeptisch zur Anwendungder abgesenkten Kappungsgrenze geäußert. Man befürchte sogar eine Verschärfungder Mietpreissituation, da das Hauptproblem nicht die Bestands-, sondern dieNeuvertragsmieten seien.

Auswirkungen auf dieVerwalter-Praxis
In der praktischen Auswirkung wird diese Änderung des Mietrechts, dievermutlich nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt zum April in Krafttritt, dazu führen, dass Wohnungsgeber noch vor der Gesetzesänderung sämtlicheMöglichkeiten der Mieterhöhung ausschöpfen werden. Nach In-Kraft-Treten werdensie keine Mieterhöhungsmöglichkeit verstreichen lassen, da es mit der Absenkungder Kappungsgrenze schwieriger werden wird, Preissteigerungen durch eineeinzige Mieterhöhung aufzufangen.

Der neue § 558 Abs. III BGB 
Erleichterungenergetischer Modernisierungen
Neu ins Mietrecht aufgenommen wird der Ausschluss von Mietminderungen währendenergetischer Sanierungen, die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergieeinsparen. Der Minderungsausschluss ist auf drei Monate begrenzt.

Die formalen Anforderungen an Modernisierungsankündigungen werden präzisiertund in Teilen erleichtert. So genügt zukünftig ein Bezug auf anerkanntePauschalwerte hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen.Komplizierter werden die Regelungen hinsichtlich der Mitteilungspflicht desBauherrn über unzumutbare Härten für den Mieter: In der Ankündigung ist derMieter zukünftig auf Form und Frist des Härteeinwands ausdrücklich hinzuweisen.

Neuregelungen zuMietschuldnern
Die durch planmäßig agierende Mietpreller entstehende Schieflage zwischenMieter und Vermieter, die zu erheblichen Schäden bei privaten Vermietern führt,ist durch eine Änderung des Mietrechts neu geregelt.

Zur Begrenzung des „Mietnomadentums“ wird in der Zivilprozessordnung (§ 283aZPOneu) die Anordnung einer Sicherheitsleistung des Mieters durch das Gerichtmöglich, wenn der Kläger dies im Rahmen einer Zahlungs- und Räumungsklagebeantragt.

Sinn der Regelung ist der Schutz des Vermieters während der Prozesslaufzeit. Sogingen Vermieter in der Vergangenheit häufig leer aus, weil nach dem gewonnenenRäumungsprozess trotz rechtskräftigen Zahlungstitels beim säumigenMietschuldner, der die eingesparte Miete anderweitig verbraucht hatte, nichtsmehr zu holen war und zudem nicht selten die Wohnung in völlig verwüstetemZustand zurückgelassen wurde. Abhilfe schaffen soll nun dieSicherheitsleistung, die die Mieten betrifft, die nach Rechtshängigkeit derKlage auflaufen. Der Vermieter soll nach gewonnenem Prozess berechtigt sein,sich aus der Sicherheitsleistung zu bedienen.

Neben der Sicherheitsleistung wird die so genannte „Berliner Räumung“ alsgängige Räumungspraxis gesetzlich in § 885a BGB neu festgeschrieben. Das heißt,der Gerichtsvollzieherauftrag beschränkt sich auf die Besitzverschaffung an denRäumen, während der Vermieter die Verwertung und Beräumung der Räume selberübernehmen kann.
Quelle: Online-Redaktion:IVD Bundesverband 

Littenstraße 10, 10179 Berlin