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Ein fantastisches Ergebnis wenn man bedenkt, dass die meisten hier aus unserer Region sind (Umkreis 17Km)

Recht so 15.06.2018

Mietrecht: Unwirksame Klausel im Mietvertrag

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, für etwaige Schäden, die einem Mieter nach seinem Auszug aus der Wohnung nachgewiesen werden, noch nach bis zu zwölf Monaten Ersatzansprüche geltend zu machen, ist unwirksam. Das Gesetz sieht für solche Fälle nur eine Verjährungsfrist von sechs Monaten vor. Diese kürzere Frist "ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet", so der Bundesgerichtshof. Der Mieter habe nach der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und könne somit von diesem Zeitpunkt an regelmäßig auch keine "beweissichernden Feststellungen" mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Räume in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter "Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen" und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist Maßnahmen ergreifen will. Es sei nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. (BGH, VIII ZR 13/17)

 

Nachbarrecht/Gewerbegebiet: "Ich bau' erstmal, dann seh' ich weiter", klappt nicht immer

Hat sich ein Betrieb für Bodenbelagsarbeiten im Laufe der Jahre in einem allgemeinen Wohngebiet Stück für Stück erweitert und wehren sich Anwohner, als der Betreiber einen Gartenpavillon (als Ausstellungsraum für Kundenbesuche) sowie eine Lagerhalle ohne Baugenehmigung baut, so darf die Behörde die fehlende Genehmigung nicht nachträglich ausstellen. Ein solch gewachsener Gewerbebetrieb verstoße gegen die "Festsetzungen des Bebauungsplans und ist daher nachbarrechtsverletzend". Bei den beiden Baumaßnahmen handele es sich wegen der hiermit typischerweise verbundenen Störungen nicht mehr um einen - auch in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen - Handwerkerbetrieb. Allein der An- und Ablieferungsverkehr per Lkw mache das deutlich. (VwG Koblenz, 1 K 1569/16)

 

Mietminderung: Braunes und zu heißes Wasser bringen "zehn Prozent"

Kommt aus mehreren Wasserhähnen einer Mietwohnung braune Brühe und kann an einem Hahn die Wassertemperatur nicht reguliert werden (so dass es nur sehr heiß fließt), so handelt es sich dabei um eine „erhebliche Nutzungsbeeinträchtigung“, die eine Mietminderung rechtfertigt. Das Amtsgericht Münster urteilte, dass ein Minderung in Höhe von 10 Prozent für die Zeit, in der diese Einschränkung bestand, gerechtfertigt sei. Das gelte insbesondere dann, wenn sich der Vermieter nach der Meldung des Mangels „sehr lange Zeit“ ließ, um ihn beheben zu lassen. (AG Münster, 7 C 4009/15)

 

Eigentumswohnung: In einem reinen "Ärztehaus" darf es keine "Wohnungen" geben - oder?

Wird ein Hauskomplex komplett von Ärzten mit ihren Praxen und von einer Apotheke genutzt, wie es in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, so darf ein Eigentümer, der nicht (mehr) als Arzt tätig ist, nicht ohne weiteres die gewerblich genutzten Räume in eine Wohnung umwandeln. Er müsse sich darum bemühen, dass die Gemeinschaftsordnung entsprechend geändert wird. Erst wenn dies rechtskräftig geschehen sei, stehe einem "Umzug" nichts mehr im Wege. (Hier ging es darum, dass in dem Komplex bereits einige Einheiten nicht mehr als Arztpraxis genutzt wurden und leer standen und dass ferner die Apotheke inzwischen auch ausgezogen war. Der Bundesgerichtshof hielt dennoch an der Gemeinschaftsordnung fest und versagte die "Umwandlung" - solange diese nicht geändert worden sei.) (BGH, V ZR 307/16)

 

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Mieten und Immobilienpreise

Geringe Steigerungsraten bei den Wohnungsmieten, Kaufimmobilien verteuerten sich in den letzten zwölf Monaten durchschnittlich: Der Immobilienmarkt in Rheinland-Pfalz befindet sich weiterhin in einer Phase der Konsolidierung. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im Landesdurchschnitt um 4,6 Prozent, Eigentumswohnungen sind 6,1 Prozent teurer als im Vorjahr. Der Anstieg der Mieten um nur 3,5 Prozent fällt erneut geringer aus als prognostiziert.  Der Immobilien-Preisspiegel Rheinland-Pfalz 2018 wurde Anfang Juni in Mainz präsentiert.
Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 20.05.2018

Betriebskosten: Streitfall Bäume fällen

Die Kosten, die für das Fällen von Bäumen in dem Garten eines Mietshauses angefallen sind, können vom Vermieter nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Das hat das Amtsgericht Köln mit der Begründung entschieden, dass es sich dabei nicht um "laufende" Betriebskosten handele, sondern um Instandhaltungskosten, für die allein der Vermieter zuständig sei. (Hier ging es um 2.261 € für das Fällen mehrerer Bäume, wovon 279 € auf den Mieter entfielen, der sich gegen die Kostenübernahme gewehrt hatte - und vor Gericht Recht bekam.) (AG Köln, 220 C 332/16)

 

Mietrecht: Zeigt sich Schimmel, sollte der Vermieter davon erfahren

Mieter sind verpflichtet, den Vermieter zeitnahe darüber zu informieren, wenn in der Wohnung sich Mängel zeigen, zum Beispiel eine Schimmelbildung an den Wänden. Geschieht das nicht, so können sie sich schadenersatzpflichtig machen. Andererseits: Ist dem Vermieter ein Mangel rechtzeitig gemeldet worden, so braucht der Mieter weitere "Meldungen" nicht folgen lassen, wenn der Vermieter (zunächst) nicht reagiert. Verschlimmern sich dadurch die Schäden (hier eine verstärkte Schimmelbildung betreffend), so darf der Mieter die Minderung der Miete an dem aktuelle Stand des Schimmelbefalls ausrichten. (BGH, VIII ZR 317/13)

 

Eigentumswohnungen: Rauchmelder sind in NRW vom "Besitzer" zu warten - nicht vom Vermieter

Die Bauordnung (hier für das Land Nordrhein-Westfalen) hat die Pflicht zur Installation von Rauchmeldern den Eigentümern übertragen, die Wartungspflicht jedoch den "Besitzern" (bei Eigentumswohnungen also gegebenenfalls den Mietern der Wohnung). Die Wartung müssen die Eigentümer nur dann selbst finanzieren, wenn der Rauchmelder bereits vor dem 1. April 2013 installiert worden war. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, die den Eigentümern die Pflicht zur Wartung generell übertragen sollte, ist nichtig. (AG Bottrop, 20 C 25/15)

 

Mietrecht: Verwaltungskosten sind kein Teil der Betriebskosten und vom Vermieter zu tragen

Das Landgericht Berlin hat einem Mieter recht gegeben, der erst fast zwei Jahre nach seinem Einzug darüber aufgeklärt wurde, dass er eine Pauschale in Höhe von 34 Euro pro Monat gezahlt hatte, die der Vermieter gar nicht fordern durfte. Es ging dabei um die Kosten für die Verwaltung des Gebäudes, die nicht zu den Betriebskosten gehören und deshalb beim Vermieter verbleiben. Dass der Mieter davon einige Zeit nichts wusste und er fast zwei Jahre lang die Pauschale abgedrückt hatte, änderte nichts daran, dass er die nicht gerechtfertigten Zahlungen hätte abschreiben müssen: Das Gericht erklärte die Pauschale nicht nur für die Zukunft für gestorben, sondern bestätigte den Rückzahlungsanspruch in Höhe von mehr als 600 Euro für rechtens. (LG Berlin, 67 S 196/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 21.04.2018

Schönheitsreperaturen: Unwirksame Klausel kann dem Vermieter eine Pauschale bringen

Ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag über eine im sozialen Wohnungsbau erstellte Wohnung unwirksam, so braucht der Vermieter weder "nachzubessern" noch dem betreffenden Mieter zu gestatten, die entsprechenden Arbeiten selbst vorzunehmen. Er kann stattdessen eine Pauschale für seinen künftigen Aufwand, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, verlangen (hier in Höhe von 10,32 € pro qm Wohnfläche jährlich). (BGH, VIII ZR 250/16)

 

Mietrecht: In einer kleinen Wohnung ist eine Schimmelwand "erheblich"

Das Amtsgericht Saarbrücken hat entschieden, dass großflächiger Schimmel an den Wänden ein Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist. Ist die Einbauküche und die dahinterliegende Wand in einer insgesamt lediglich 1,5 Zimmer großen Wohnung von Feuchtigkeit und Schimmel befallen (und außerdem auch zum Teil die Fenster in der Küche und im Wohnzimmer), so liegt darin ein erheblicher Mangel. Denn die Schimmelpilzbildung bringt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung mit sich - speziell, wenn die dort wohnende Mieterin ein Kind erwartet. Ist der Schimmelbefall nicht durch das Verhalten der Mieterin entstanden, so darf sie ohne Einhaltung der Kündigungsfrist die Räumlichkeiten verlassen.  (AG Saarbrücken, 4 C 348/16)

 

Betriebskosten: Gemisch genutzte Gebäude erfordern getrennte Abrechnungen

Die Abrechnung von Betriebskosten für Objekte mit mehreren Wohneinheiten ist, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, formell bereits dann wirksam, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: 

  • die Zusammenstellung der Gesamtkosten, 
  • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 
  • die Berechnung des Anteils des Mieters und 
  • der Abzug seiner Vorauszahlungen. 

Dabei darf jedoch die Pflicht zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden: Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm zuzurechnenden Kosten bereits aus der Abrechnung ersehen und überprüfen kann. Die Betriebskostenabrechnung muss demnach also nicht "aus sich selbst heraus" eine vollständige Überprüfung erlauben, ob sie "materiell richtig" ist. Die Abrechnung muss lediglich so detailliert sein, dass der "durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter erkennen kann, welche Betriebskosten ihm berechnet werden, welche Gesamtbeträge der Vermieter gezahlt hat und aus welchen Schritten sich der auf ihn entfallende Betrag ergibt". (AG Köln, 213 C 116/14)

 

Eigentumswohnung: Ein "Wegerecht" bedeutet nicht gleichzeitig, ein Wege-Verstellungsrecht...

Ist einem Wohnungseigentümer gegenüber einem "Nachbarn" ein Wegerecht zu seinem Gartengrundstück eingeräumt worden, das sich in der Wohnanlage befindet, so bedeutet das nicht, dass er damit auch das Recht erworben hätte, Gegenstände dort aufzubauen, die seiner Erbauung dienen. (Hier hatten dort im Laufe der Zeit Blumenkübel, eine Gartenbank und verschiedene Figuren Platz gefunden.) Der Bundesgerichtshof bestätigte das Recht der davon betroffenen Eigentümer, an deren Wohnung der Weg vorbeiführte, dass der Weg wieder "frei passierbar" sei. Das Wegerecht erlaube ausschließlich das "Zugangsrecht", nicht auch ein zusätzliches "Wohnrecht". (BGH, V ZR 45/17)

 

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 20.03.2018

Mietrecht: Ausgezogenem Mieter muss keine Frist zur Reparatur gesetzt werden

Werden in einer Mietwohnung Sachen beschädigt, die zur Wohnung gehören, so kann der Vermieter direkt Schadenersatz fordern, wenn der Mieter nicht mehr in den vier Wänden wohnt. Der Mieter könne keine Frist verlangen, die ihm Gelegenheit gäbe, den Schaden selbst zu beheben. (Hier ging es insbesondere um Schimmel, weil der Mieter nicht ausreichend gelüftet und geheizt hatte sowie um verkalkte Armaturen und zerkratzte Heizkörper.) Ist der Mieter ausgezogen, so kann sofort Schadenersatz gefordert werden. (Anders als bei Schönheitsreparaturen, die beim Auszug nicht oder nicht ordentlich gemacht worden sind. Dafür müsste ein Vermieter zunächst Nachbesserung verlangen und eine Frist setzen, bevor er Ersatz durchsetzen kann.) (BGH, VIII ZR 157/17)

  

Betriebskosten: Kosten für die Rauchmelder haben die Vermieter als "Kapitalkosten" zu tragen

Das Amtsgericht Dortmund hat - entgegen Entscheidungen anderer Gerichte in Deutschland - festgestellt, dass Vermieter nicht berechtigt seien, die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Bei den Rauchmeldern sei das schon deshalb eine Angelegenheit der Vermieter, weil es sich dabei um "Kapitalkosten" handele. Solche Kosten entstünden für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet werde. Der Gesetzgeber habe im Übrigen "trotz Kenntnis der Umstände" die Mietkosten für Rauchmelder nicht in die Betriebskostenverordnung aufgenommen.  (AG Dortmund, 423 C 8482/16)

  

Mietrecht: "Gartenpflege laut Mietvertrag" bezieht sich nur auf einfache Tätigkeiten

Die Klausel in einem Mietvertrag, dass die Mieter "die Gartenpflege" zu übernehmen haben, bedeutet nur, dass von diesen "einfache Arbeiten" erledigt werden müssen, etwa das Rasen schneiden, Unkrautjäten und das Entfernen von Laub. Bäume und Sträucher schneiden ist Vermieterangelegenheit - durch eigenes Tun oder die Bestellung eines Gärtners. (Letzteres hatte der Vermieter getan und verlangte von den Mietern für die entsprechenden Arbeiten die Übernahme der Rechnungskosten in Höhe von 1.300 €. Das Amtsgericht Würzburg widersprach dem.) (AG Würzburg, 13 C 779/17)

 

Nachbarrecht: Gegacker von 10 Hühnern plus Hahn in einem Dorfgebiet hinnehmen - oder Fenster zu

Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat einem Hauseigentümer in einem "faktischen Dorfgebiet" dargelegt, dass es in dem betreffenden Örtchen nichts Außergewöhnliches sei, wenn ein Nachbar sich zehn Hühner samt Hahn anschaffe. Die vom Hauseigentümer als Lärmbelästigung empfundenen gackernden und krähenden Zweibeiner sowie die von ihnen ausgehenden "gewissen Gerüche" seien hinnehmbar. Hier kam hinzu, dass die Hauswand vor dem Hühnerstall mit Fenstern ausgestattet war, die nach Ansicht des Gerichts nach der Landesbauordnung "unzulässig und damit materiell rechtswidrig" seien. Deshalb könne hier der Hebel angesetzt werden: durch Schließen der Fenster oder durch sonstige „architektonische Selbsthilfe“, wodurch die Beeinträchtigungen minimiert werden könnten. (VG Neustadt an der Weinstraße, 4 K 419/17)

 

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


sos-2017

Harnisch Immobilien hilft

Aus aktuellen Anlass

Leider nehmen die Immobilienmakler zu welche nur schnelle Kasse machen möchten!

Dieser Artikel von der Stifung Warentest bringt es auf den Punkt.

https://www.test.de/Hauskauf-Vorsicht-vor-dem-Makler-4529060-0/

Ergänzend zu dem Artikel gibt es Indizien, bei denen man schon mal genauer nachforschen sollte! Z.B.: wenn keine Bilder, nur ein Bild von außen, nur Bilder von außen, nur Grundrisse oder nur das Firmenlogo veröffentlich werden. 


Es geht um Ihr Geld und deshalb sollten Sie sich genau informieren. Auch Verkäufer können dazu beitragen, dass diese Masche nicht weiter Schule macht. Als Verkäufer sollten Sie keine Adressen in den Portalen veröffentlichen. Sie sollten regelmäßig alle Immobilienportale kontrollieren, und wenn Sie feststellen, dass Ihre Immobilien ohne Ihr Einverständnis bzw. wenn Sie Ihr Einverständnis nicht bewusst erteilt haben angeboten wird, sollten, und müssen meiner Meinung nach entschieden dagegen vorgehen. 


Gerne stehen wir Ihnen mit Rat unt Tat zur Seite.

Ihr Immobilienmakler
Benno Harnisch

Recht so 16.02.2018

Nachbarrecht: Kinderspielplätze sind in der Regel zumutbar

Die von der Nutzung eines geplanten Kinderspielplatzes hervorgerufenen Lärmbeeinträchtigungen sind von den Nachbarn in der Regel als zumutbar hinzunehmen. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz. In dem Verfahren ging es um einen Bebauungsplan einer Ortsgemeinde, wonach auf einem 1.100 qm großen Grundstück ein Kinderspielplatz gebaut werden soll. Ein unmittelbarer Nachbar klagte dagegen auch im Namen anderer Nachbarn - und verlor. Er verlangte die Anfertigung eines Gutachtens. Das wurde ihm auch vom Gericht verwehrt. Er müsse die befürchteten Lärmbeeinträchtigungen durch die Nutzung des geplanten Kinderspielplatzes als "sozialadäquat" hinnehmen. Das Bundesimmissionsschutzgesetz enthalte für die von Kindern ausgehenden Geräusche eine spezielle Regelung. Danach seien Geräuscheinwirkungen, die unter anderem von Kinderspielplätzen durch Kinder hervorgerufen würden, im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen. Geräusche spielender Kinder seien Ausdruck der kindlichen Entwicklung und Entfaltung und daher grundsätzlich zumutbar. Um das festzustellen, bedürfe es keines Gutachtens...  (OVG Rheinland-Pfalz, 1 C 11131/16)

Mietrecht: Auch im Winter muss es in allen Räumen mindestens 18 Grad "warm" sein

Das Amtsgericht Köln hat ein weiteres Urteil in Sachen "Heizen im Winter in Mietwohnungen" beigesteuert - und festgestellt, dass es das gute Recht der Mieter ist, dass sie in allen Räumen ihrer Wohnung - und nicht nur tagsüber - eine Mindestgradzahl von "18" verlangen können. Sei das nicht der Fall, so könne die Miete gegebenenfalls gemindert werden - so auch der Deutsche Mieterbund. Dass der Vermieter gegebenenfalls die Absenkung vornimmt (hier von 24 bis 6 Uhr), um "Energiekosten einzusparen", spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. (Hier ging es um das Problem, dass die Mieter ihr Tagwerk gegen 5:00 Uhr beginnen müssen und sie die Absenkung der Heiztemperaturen zu dieser Zeit auf etwa 14/15 Grad besonders unangenehm empfanden.) (AG Köln, 205 C 36/16)

Anwohnerrecht: Wer größer "denkt" (und baut), ist nicht immer der Böse

Anwohner, die mit dem geplanten Bau einer Nachbarin nicht einverstanden sind, müssen gute Gründe haben, um gegen den Bauvorbescheid der Kommune erfolgreich angehen zu können. In diesem Fall scheiterten die Anwohner mit dem Versuch, gegen die Aufstockungspläne der Nachbarin um zwei Vollgeschosse mit Dachgeschoss für zwei Wohnungen sowie der  Aufstockung eines auf einem weiteren Grundstück stehenden Wohnhauses für drei Wohnungen plus Tiefgaragen anzugehen. Das Argument, die Bauvorhaben fügten sich nicht in die Umgebungsbebauung ein, weil diese durch Einfamilienhäuser nur für den privaten Gebrauch geprägt sei, zog nicht. Verletze das Vorhaben die Anwohner nicht direkt und werde der Gebietscharakter gewahrt, so liege kein Verstoß gegen bauplanungsrechtliche Gebote vor. Es handele sich vielmehr um ein Wohnbauvorhaben, das sich in die Umgebung einfüge und diese fortentwickele.  (VwG Koblenz, 1 K 1279/16)

 

Eigentumswohnung: Auch ohne gesetzliche Vorlage darf Trinkwasser auf Legionellen geprüft werden

Wenn auch die Prüfung des Trinkwassers auf Legionellen nur für vermietete Wohnungen vorgeschrieben ist, kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung beschließen, dass in der Anlage das Trinkwasser auf Legionellen untersucht wird und die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden (und damit auch auf diejenigen, die ihre Wohnung nicht vermietet haben). (LG Saarbrücken, 5 S 17/15)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


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