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Folgend die neuesten Artikel…


Recht so 17.06.2019

Eigenbedarf: Für Stieftochter muss Wohnung nicht geräumt werden

Auch eine enge persönliche Bindung zwischen einer Stieftochter und dem Lebensgefährten der Mutter kann nicht dazu führen, dass für das Stiefkind eine vermietete Wohnung des Mannes von den Mietern wegen Eigenbedarfs zu räumen sei. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Stieftochter nicht mit dem Freund ihrer Mutter in einem gemeinsamen Haushalt lebt. Das Argument des Vermieters, es sei ihm ein großes Bedürfnis, dass die ganze Familie eng beieinander wohne (die Stieftochter war auch verheiratet) und sie solle ihrer kranken Mutter „zur Hand gehen“, zog nicht. Die aktuelle Mieterin hatte mit ihren drei minderjährigen Kindern, die alle die örtliche Schule besuchen, eine größere Berechtigung, in der Wohnung zu bleiben.  (AG Siegburg, 105 C 97/18)

Mietrecht/Familienrecht: Bleibt der Gatte in der Wohnung, zahlt die Ausgezogene mit

Zieht die Frau aus einer gemeinsam mit ihrem Ehemann bewohnten Wohnung aus und bleibt der Ex bis zum Ablauf der (3monatigen) Kündigungsfrist in den vier Wänden wohnen, so kann er verlangen, dass sich die Ausgezogene an den Mietkosten weiterhin beteiligt. Allerdings nicht in Höhe der halben Miete (die hier rund 800 € ausmachte), so das Oberlandesgericht Köln, weil der Mann sich eine "fiktive Mietersparnis" anrechnen lassen müsse. In dem konkreten Fall ging das Gericht davon aus, dass er - wäre er auch ausgezogen - für eine kleinere, dennoch angemessene Wohnung knapp 600 Euro zu bezahlen hätte. An der Differenz zur "alten Miete" muss sich die Verflossene zur Hälfte beteiligen (hier also in Höhe von knapp 100 €).  (OLG Köln, 10 UF 16/18)

Modernisierung: Einfache Regeln sind vom Vermieter einzuhalten

Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat entschieden, dass ein Vermieter - will er eine Modernisierung durchführen - klare mietrechtliche Vorgaben einzuhalten hat. Ansonsten muss der Mieter den Arbeiten nicht zustimmen. Lässt ein Vermieter zum Beispiel lediglich mündlich über einen Dritten mitteilen, dass eine Modernisierung geplant ist, so verstößt er damit gegen die Regeln zur Ankündigung. Eine solche müsse immer schriftlich vom Vermieter eingereicht werden. (Hier sollte eine Nachtspeicherheizung ausgetauscht werden.) Ferner bestand das Mietverhältnis hier nur noch für vier Monate, so dass der Vermieter diese Zeit habe durchaus abwarten können. Er habe keinen Anspruch darauf, die Modernisierung im laufenden Mietverhältnis umzusetzen. (AG Gelsenkirchen, 210 C 456/18)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 22.05.2019

Verwaltungsrecht: Schutz gegen Starkregen müssen Eigentümer selbst schaffen

Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass Eigentümer eines Wohngrundstücks selbst dafür zu sorgen haben, ihr Hab und Gut gegen abfließendes Regenwasser aus angrenzenden Außenbereichen zu schützen. Sie seien zu zumutbaren Vorsorgemaßnahmen verpflichtet, welche nicht grundsätzlich von der Gemeinde eingefordert werden können. In dem konkreten Fall ging es um Eigentümer eines bebauten Wohngrundstücks, die durchzusetzen versuchten, die in dem Bebauungsplan eingetragenen Festsetzungen auf die Kommune zu übertragen. So sollte die Gemeinde zum Beispiel die Kosten für Bewachsungen oder Mauern übernehmen. (Hier stellte sich zudem heraus, dass die meisten von den Eigentümern eingeforderten Maßnahmen überhaupt nicht dem Überflutungsschutz dienten.) (VG Mainz, 3 K 532/18)

 

 
Werbungskosten: Zinsen für "Swapgeschäfte" mindern nicht die Steuer

Das Finanzgericht Münster hat entschieden, dass Zinsausgleichszahlungen, die aufgrund von "Swapvereinbarungen" geleistet worden sind, nicht als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung anerkannt werden, wenn das Mietobjekt veräußert und das Immobiliendarlehen abgelöst wurde. (Bei einem "Swapgeschäft" handelt es sich um eine Zinswette, bei der Geldbeträge in Abhängigkeit von einem Referenzzinssatz ausgetauscht werden.) Hier beabsichtigte eine investierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, diese Zinszahlungen nach der Tilgung des Immobilienkredits steuerlich geltend zu machen. Das jedoch vergeblich, weil eine "fortbestehende inhaltliche Verknüpfung" zwischen Immobilienfinanzierung einerseits und Swapgeschäft andererseits nicht vorlag. (FG Münster, 7 K 1746/16)

 

Mietrecht:  Die ursprünglichen Vermieter bleiben auch bei einer Übertragung

Wird eine Wohnung durch zwei Miteigentümer vermietet, so bleiben die beiden auch dann Vermieter, wenn einer seinen Miteigentumsanteil später an den anderen überträgt. Eine Kündigung des Mietvertrages muss dann auch von beiden Vermietern ausgesprochen werden. In dem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um ein Ehepaar, das als Eigentümer eines Zweifamilienhauses eine der beiden Wohnungen vermietet hatte. Später überschrieb der Ehemann seinen Anteil an seine Ehefrau, die dadurch Alleineigentümerin des Anwesens wurde. Als die Ehefrau den Mietvertrag für die andere Wohnung kündigte, wehrte sich die Mieterin. Zwar zog die aus - aber auch vor Gericht. Und gewann. Die allein durch die Ehefrau ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Die Kündigung hätte auch durch den Ehemann erklärt werden müssen. (Hier ging es "nur" noch um die Prozesskosten, die mit rund 2.800 € schließlich von den ehemaligen Vermietern zu tragen waren. Die Streitsache an sich war bereits zuvor als "erledigt" erklärt worden.) (BGH, VIII ZB 26/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


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Recht so 30.04.2019

Eigentumswohnung: Ferienvermietungen dürfen nicht einfach untersagt werden

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht per Dreiviertelmehrheit beschließen darf, es einer ihrer Eigentümerinnen zu untersagen, die Wohnung an Feriengäste zu vermieten. Will die Frau ihre vier Wände Touristen als Unterkunft anbieten, so darf das nicht "über ihren Kopf hinweg" verboten werden. Jeder Eigentümer müsse sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird. (BGH, V ZR 112/18)

 

 
Mietrecht: Ein "Wohnungsmietvertrag" muss kein dauerhaftes Wohnen erlauben

Hat ein Mieter mit einem Wohnungseigentümer einen Vertrag über die Nutzung einer stark renovierungsbedürftigen Wohnung abgeschlossen (hier zu einer Miete von lediglich 85 € plus Betriebs- und Heizkosten) und enthält die - wenn auch als „Wohnungsmietvertrag“ überschriebene - Vereinbarung den Passus, dass „die Wohnung ausschließlich zu Lager- und Abstellzwecken (...) überlassen wird“ und „nicht zum dauerhaften Aufenthalt dient“, so muss der Mieter sich daran halten. Tut er das nicht und wohnt er dauerhaft dort, so kann er - wurde er zunächst erfolglos abgemahnt – die fristlose Kündigung des Vertrages nicht abwenden. Entgegen der Bezeichnung als Wohnungsmietvertrag handelte es sich um einen Mietvertrag für Lager- und Abstellzwecke. (AG Bielefeld, 407 C 111/16)

 

Mietrecht: Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten und vom Vermieter zu tragen

Der Bundesgerichtshof hat einem Mieter Recht gegeben, der erst fast zwei Jahre nach seinem Einzug darüber aufgeklärt wurde, dass er eine Pauschale in Höhe von rund 34 Euro pro Monat gezahlt hatte, die der Vermieter gar nicht fordern durfte. Es ging dabei um die Kosten für die Verwaltung des Gebäudes, die nicht zu den Betriebskosten gehören und deshalb beim Vermieter verbleiben. Dass der Mieter davon einige Zeit nichts wusste und er fast zwei Jahre lang die Pauschale abgedrückt hatte, ändere nichts daran, dass der Vermieter die nicht gerechtfertigten Zahlungen zurückzahlen musste: Das Gericht erklärte die Pauschale nicht nur für die Zukunft für gestorben, sondern bestätigte den Rückzahlungsanspruch in Höhe von mehr als 600 Euro für rechtens. (BGH, VIII ZR 254/17)

  

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 21.03.2019

Mietrecht: Für den Telefonanschluss ist der Vermieter zuständig

Funktioniert ein Telefonanschluss bei Abschluss eines Mietvertrages nicht, so ist der Vermieter dazu verpflichtet, ihn auf seine Kosten zu reparieren. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. In dem konkreten Fall war die Mietwohnung mit einem Telefonanschluss ausgestattet und die Leitung verlief vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Mietwohnung. Als es einen Defekt zwischen Hausanschluss und Telefondose in der Wohnung gab, weigerte sich der Vermieter, die Leitung zu erneuern oder reparieren zu lassen. Zu Unrecht. Der Telefonanschluss oder die Leitung zwischen dem Hausanschluss und der Anschlussdose in der Wohnung seien Sache des Vermieters. Ein funktionierender Telefonanschluss gehöre zum Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen. Befindet sich ein Anschluss in der Wohnung, schulde der Vermieter dem Mieter einen solchen funktionierenden im vertragsgemäßen Zustand. (BGH, VIII ZR 17/18)

 

Verwaltungsrecht: Ein Dachüberstand gehört zwangsläufig mit zum Gebäude

Wichtig für die Feststellung, in welcher Höhe Gebühren für Niederschlagswasser von den Kommunen erhoben werden dürfen, ist nicht nur die "Bebaute Fläche" des Grundstücks, sondern auch, ob "Dachüberstände" mit zu berücksichtigen sind oder nicht. Dazu das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen: Niederschlagswasser wird auch von Dachüberständen über das eigentliche Mauerwerk hinaus in die Regendachrinne und dann über das Regenfallrohr in die gemeindliche Abwasser-Anlage abgeleitet. Deshalb ist der Dachüberstand mit zu berücksichtigen. (Was allerdings nicht zu einer höheren Niederschlagswassermenge führt, als wäre der Dachüberstand nicht vorhanden, aber darauf kam es in dem Urteil offenbar nicht an. Es ging auch nur um einen strittigen Betrag in Höhe von 39 € pro Jahr...) (VG Gelsenkirchen, 13 K 971/12)

 

Schadenersatz: Auch wenn das Gitter einem anderen dient, haftet der "Errichter" dafür

Verläuft unterhalb des Grundstücks eines Gewerbetreibenden ein Bach, für den die Verbandsgemeinde verantwortlich ist und wurde (hier bereits in den 60er Jahren) das Gewässer von der Gemeinde verrohrt, damit das Gewerbegrundstück uneingeschränkt genutzt werden konnte, so muss die Gemeinde haften, wenn ein Gitter durch Unrat verstopft wird und es zu einer Überschwemmung des Grundstücks kommt. Der Eigentümer des Grund und Bodens hat einen Schadenersatzanspruch gegen die Gemeinde. Die habe grundsätzlich die Verpflichtung, für einen sicheren und ungehinderten Ablauf des Wassers zu sorgen.  (OLG Koblenz, 1 U 1369/16)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 18.02.2019

Maklerrecht: Wer Immobilien makelt, muss nicht auch Steuerexperte sein

Der Bundesgerichtshof hat die Klage einer Hauskäuferin abgewiesen, die sich durch eine Immobilienmaklerin falsch beraten fühlte, weil diese sie nicht auf die noch nicht abgelaufene zehnjährige Spekulationsfrist hingewiesen hatte. Dazu sei sie nicht verpflichtet gewesen, wenn es nicht ausdrücklich vereinbart worden sei. (BGH, I ZR 152/17)

  

Eigentumswohnung: Gemeinschaft kann "einheitlichen Einbau" von Rauchwarnmeldern beschließen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümer verpflichtet sein können, "bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht" den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann dulden zu müssen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits solche Warnmelder angebracht haben. Dadurch werde ein "hohes Maß an Sicherheit" gewährleistet": Die Geräte würden den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Diese Regelung "aus einer Hand" minimiere zudem versicherungsrechtliche Lücken. Individuelle Lösungen würden vor allem in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter führen. (BGH, V ZR 273/17)

  

Mietminderung: Was Ende der 60er Jahre Maßstab war, gilt auch heute noch

Mieter, die in Wohnungen leben, die Ende der 1960'er und Anfang der 1970'er Jahre errichtet und mit so genannten Wärmebrücken in den Außenwänden versehen wurden, können gegen den Vermieter eine Mietminderung nicht mit dem Argument durchsetzen, inzwischen sei zu befürchten, dass sich wegen einer fehlenden echten Dämmung Schimmelpilz bilden könne und somit ein "zeitgemäßes Wohnen nicht möglich" sei. Es sei nicht zugrunde zu legen, was Mieter nach aktuellen Maßstäben und Bauvorschriften erwarten (dürfen). Und auch das hier vom Vermieter angeführte Lüftungsverhalten, um Schimmel zu vermeiden, sei mit "zweimal täglich 15 Minuten" (beziehungsweise "3-mal am Tag 10 Minuten") nicht unzumutbar für die Mieter.  (BGH, VIII ZR 271/17 u. a.)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


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Premiumpartner-Award

Harnisch Immobilien wurde ausgezeichnet mit dem Premiumpartner-Award
Herzlichen Dank für die Auszeichnung!

Recht so 15.01.2019

"Wohnungsmietvertrag" muss kein dauerhaftes Wohnen erlauben

Hat ein Mieter mit einem Wohnungseigentümer einen Vertrag über die Nutzung einer stark renovierungsbedürftigen Wohnung abgeschlossen (hier zu einer Miete von lediglich 85 € plus Betriebs- und Heizkosten) und enthält die - wenn auch als „Wohnungsmietvertrag“ überschriebene - Vereinbarung  den Passus, dass „die Wohnung ausschließlich zu Lager- und Abstellzwecken (...) überlassen wird“ und „nicht zum dauerhaften Aufenthalt dient“, so muss der Mieter sich daran halten. Tut er das nicht und wohnt er dauerhaft dort, so kann er - wurde er zunächst erfolglos abgemahnt – die fristlose Kündigung des Vertrages nicht abwenden. Entgegen der Bezeichnung als Wohnungsmietvertrag handelte es sich um einen Mietvertrag für Lager- und Abstellzwecke. (AG Bielefeld, 407 C 111/16)

 

Eigentumswohnung: Für "Brandfall" muss nicht nur "Brennbares" aus Treppenhaus verschwinden

Sind im Gebäude einer Eigentümerwohnanlage im Treppenhaus Gegenstände deponiert, die im Brandfall eine schnelle und ungefährliche Entfernung aus dem Haus behindern könnten, so sind sie zu entfernen. Das gilt unabhängig davon, ob diese Gegenstände selbst "brennbar" - also gefahrerhöhend - sind. Es reicht aus, dass sie eine ungehinderte Flucht behindern. Au-ßerdem könnte Brennbares darauf abgelegt sein (hier ging es um einen metallenen Schirm-ständer sowie um eine aus Schamottesteinen und Fliesen bestehende Elektroheizung). Für den Abtransport hat der Verwalter der Wohneigentumsanlage zu sorgen.  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 B 304/09)

 

 Fast "starrsinnig" die seit zehn Jahre bestehende Baulücke nicht bebauen, kostet...

Hat sich ein Unternehmer im Kaufvertrag über ein 418 qm großes Grundstück verpflichtet, innerhalb der folgenden zwei Jahre mit einem Wohn- und Geschäftshaus sowie einer Tiefgarage zu bebauen, geschieht das aber auch in zehn Jahren nicht, so kann ihm eine Vertragsstrafe (hier in Höhe von 840.000 €) auferlegt werden. Grund für die Verzögerung war, dass der Eigentümer (hier ein 83jähriger Unternehmer) das Terrain anders als zunächst vorgesehen und zugesagt bestücken wollte - was die Kommune ablehnt. Vor dem Oberlandesgericht Köln bezog er nun die zweite Schlappe: Der Unternehmer habe sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernommen und es noch immer in der Hand, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden. (OLG Köln, 3 U 53/18)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


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Recht so 18.12.2018

Steuerrecht: Erst degressiv, dann linear?

Wer die degressive Gebäude-AfA (Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten) in Anspruch genommen hat, der kann nicht nachträglich zur AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer übergehen. In dem Fall vor dem Bundesfinanzhof (BFH) betrugen die Sätze für die Gebäude in den ersten acht Jahren jeweils fünf Prozent, in den darauf folgenden sechs Jahren je 2,5 Prozent und in den darauf folgenden 36 Jahren je 1,25 Prozent, was zu einer Steuerstundung durch Vorverlagerung führte. Die steuerpflichtige Frau, die ein bebautes Grundstück an ihren Ehemann zum Betrieb eines Autohauses vermietete, wollte zunächst die degressive AfA in Anspruch nehmen und später auf die lineare von beispielsweise drei Prozent für Gebäude wechseln. Nach Ablauf der ersten 14 Jahre errichtete sie auf dem Grundstück einen Anbau und machte geltend, die Nutzungsdauer sämtlicher Gebäude betrage nur noch 10 Jahre. Sie verlangte dann die Abschreibung entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer – vergeblich. Der BFH machte deutlich, dass die entsprechende Regelung des Einkommensteuergesetzes die Nutzungsdauer eines Gebäudes typisiere und damit der Rechtsvereinfachung diene. Bei Wahl der degressiven AfA erübrige sich die Feststellung der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Die Frau habe sich bei der Wahl der degressiven AfA bewusst dafür entschieden, die Herstellungskosten des Gebäudes in 50 der Höhe nach festgelegten Jahresbeträgen geltend zu machen. (BFH, IX R 33/16)

 

 
Erbrecht: Wie aus einem kostenfrei Wohnenden ein "Mieter" wurde...

Stirbt ein Mann, dem ein Haus zur Hälfte gehört, und hat er das Haus gemeinsam mit einem Verwandten (dieser mietfrei) bewohnt, und bildet der „Mietfreie“ zusammen mit vier weiteren Erben eine Erbengemeinschaft, so kann es vorbei sein mit der kostenlosen Wohnung. Beschließen die übrigen Erben, dass er künftig eine Miete zu zahlen habe, so hat es damit sein Bewenden. Er muss nicht beim entsprechenden Beschluss der übrigen Erben anwesend sein; es genügt der "Mehrheitsbeschluss". (OLG Rostock, 3 U 67/17)

 

Mietrecht: Auch im Sommer muss warmes Wasser fließen können

Sachen gibt's: Ein Vermieter im hessischen Bad Hersfeld war der Meinung, dass die in einer vermieteten Wohnung ausgefallene Warmwasserinstallation nicht sofort wieder instandgesetzt werden müsse, weil es gerade Sommer war und eine Mieterin, Mutter zweier kleiner Kinder, warmes Wasser auch auf dem Herd in der Küche "zubereiten" könne. Warmwasser sei aber ein "Grundbedürfnis", urteilte das Landgericht Fulda und verurteilte den Vermieter, "eilig" dafür zu sorgen, den ursprünglichen Wohnwert durch Reparatur der Versorgungsleitung für warmes Wasser wiederherzustellen. (LG Fulda, 5 T 200/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch