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Folgend die neuesten Artikel…


Recht so 18.02.2019

Maklerrecht: Wer Immobilien makelt, muss nicht auch Steuerexperte sein

Der Bundesgerichtshof hat die Klage einer Hauskäuferin abgewiesen, die sich durch eine Immobilienmaklerin falsch beraten fühlte, weil diese sie nicht auf die noch nicht abgelaufene zehnjährige Spekulationsfrist hingewiesen hatte. Dazu sei sie nicht verpflichtet gewesen, wenn es nicht ausdrücklich vereinbart worden sei. (BGH, I ZR 152/17)

  

Eigentumswohnung: Gemeinschaft kann "einheitlichen Einbau" von Rauchwarnmeldern beschließen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümer verpflichtet sein können, "bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht" den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann dulden zu müssen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits solche Warnmelder angebracht haben. Dadurch werde ein "hohes Maß an Sicherheit" gewährleistet": Die Geräte würden den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Diese Regelung "aus einer Hand" minimiere zudem versicherungsrechtliche Lücken. Individuelle Lösungen würden vor allem in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter führen. (BGH, V ZR 273/17)

  

Mietminderung: Was Ende der 60er Jahre Maßstab war, gilt auch heute noch

Mieter, die in Wohnungen leben, die Ende der 1960'er und Anfang der 1970'er Jahre errichtet und mit so genannten Wärmebrücken in den Außenwänden versehen wurden, können gegen den Vermieter eine Mietminderung nicht mit dem Argument durchsetzen, inzwischen sei zu befürchten, dass sich wegen einer fehlenden echten Dämmung Schimmelpilz bilden könne und somit ein "zeitgemäßes Wohnen nicht möglich" sei. Es sei nicht zugrunde zu legen, was Mieter nach aktuellen Maßstäben und Bauvorschriften erwarten (dürfen). Und auch das hier vom Vermieter angeführte Lüftungsverhalten, um Schimmel zu vermeiden, sei mit "zweimal täglich 15 Minuten" (beziehungsweise "3-mal am Tag 10 Minuten") nicht unzumutbar für die Mieter.  (BGH, VIII ZR 271/17 u. a.)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Harnisch unterstützt


Premiumpartner-Award

Harnisch Immobilien wurde ausgezeichnet mit dem Premiumpartner-Award
Herzlichen Dank für die Auszeichnung!

Recht so 15.01.2019

"Wohnungsmietvertrag" muss kein dauerhaftes Wohnen erlauben

Hat ein Mieter mit einem Wohnungseigentümer einen Vertrag über die Nutzung einer stark renovierungsbedürftigen Wohnung abgeschlossen (hier zu einer Miete von lediglich 85 € plus Betriebs- und Heizkosten) und enthält die - wenn auch als „Wohnungsmietvertrag“ überschriebene - Vereinbarung  den Passus, dass „die Wohnung ausschließlich zu Lager- und Abstellzwecken (...) überlassen wird“ und „nicht zum dauerhaften Aufenthalt dient“, so muss der Mieter sich daran halten. Tut er das nicht und wohnt er dauerhaft dort, so kann er - wurde er zunächst erfolglos abgemahnt – die fristlose Kündigung des Vertrages nicht abwenden. Entgegen der Bezeichnung als Wohnungsmietvertrag handelte es sich um einen Mietvertrag für Lager- und Abstellzwecke. (AG Bielefeld, 407 C 111/16)

 

Eigentumswohnung: Für "Brandfall" muss nicht nur "Brennbares" aus Treppenhaus verschwinden

Sind im Gebäude einer Eigentümerwohnanlage im Treppenhaus Gegenstände deponiert, die im Brandfall eine schnelle und ungefährliche Entfernung aus dem Haus behindern könnten, so sind sie zu entfernen. Das gilt unabhängig davon, ob diese Gegenstände selbst "brennbar" - also gefahrerhöhend - sind. Es reicht aus, dass sie eine ungehinderte Flucht behindern. Au-ßerdem könnte Brennbares darauf abgelegt sein (hier ging es um einen metallenen Schirm-ständer sowie um eine aus Schamottesteinen und Fliesen bestehende Elektroheizung). Für den Abtransport hat der Verwalter der Wohneigentumsanlage zu sorgen.  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 B 304/09)

 

 Fast "starrsinnig" die seit zehn Jahre bestehende Baulücke nicht bebauen, kostet...

Hat sich ein Unternehmer im Kaufvertrag über ein 418 qm großes Grundstück verpflichtet, innerhalb der folgenden zwei Jahre mit einem Wohn- und Geschäftshaus sowie einer Tiefgarage zu bebauen, geschieht das aber auch in zehn Jahren nicht, so kann ihm eine Vertragsstrafe (hier in Höhe von 840.000 €) auferlegt werden. Grund für die Verzögerung war, dass der Eigentümer (hier ein 83jähriger Unternehmer) das Terrain anders als zunächst vorgesehen und zugesagt bestücken wollte - was die Kommune ablehnt. Vor dem Oberlandesgericht Köln bezog er nun die zweite Schlappe: Der Unternehmer habe sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernommen und es noch immer in der Hand, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden. (OLG Köln, 3 U 53/18)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 18.12.2018

Steuerrecht: Erst degressiv, dann linear?

Wer die degressive Gebäude-AfA (Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten) in Anspruch genommen hat, der kann nicht nachträglich zur AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer übergehen. In dem Fall vor dem Bundesfinanzhof (BFH) betrugen die Sätze für die Gebäude in den ersten acht Jahren jeweils fünf Prozent, in den darauf folgenden sechs Jahren je 2,5 Prozent und in den darauf folgenden 36 Jahren je 1,25 Prozent, was zu einer Steuerstundung durch Vorverlagerung führte. Die steuerpflichtige Frau, die ein bebautes Grundstück an ihren Ehemann zum Betrieb eines Autohauses vermietete, wollte zunächst die degressive AfA in Anspruch nehmen und später auf die lineare von beispielsweise drei Prozent für Gebäude wechseln. Nach Ablauf der ersten 14 Jahre errichtete sie auf dem Grundstück einen Anbau und machte geltend, die Nutzungsdauer sämtlicher Gebäude betrage nur noch 10 Jahre. Sie verlangte dann die Abschreibung entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer – vergeblich. Der BFH machte deutlich, dass die entsprechende Regelung des Einkommensteuergesetzes die Nutzungsdauer eines Gebäudes typisiere und damit der Rechtsvereinfachung diene. Bei Wahl der degressiven AfA erübrige sich die Feststellung der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Die Frau habe sich bei der Wahl der degressiven AfA bewusst dafür entschieden, die Herstellungskosten des Gebäudes in 50 der Höhe nach festgelegten Jahresbeträgen geltend zu machen. (BFH, IX R 33/16)

 

 
Erbrecht: Wie aus einem kostenfrei Wohnenden ein "Mieter" wurde...

Stirbt ein Mann, dem ein Haus zur Hälfte gehört, und hat er das Haus gemeinsam mit einem Verwandten (dieser mietfrei) bewohnt, und bildet der „Mietfreie“ zusammen mit vier weiteren Erben eine Erbengemeinschaft, so kann es vorbei sein mit der kostenlosen Wohnung. Beschließen die übrigen Erben, dass er künftig eine Miete zu zahlen habe, so hat es damit sein Bewenden. Er muss nicht beim entsprechenden Beschluss der übrigen Erben anwesend sein; es genügt der "Mehrheitsbeschluss". (OLG Rostock, 3 U 67/17)

 

Mietrecht: Auch im Sommer muss warmes Wasser fließen können

Sachen gibt's: Ein Vermieter im hessischen Bad Hersfeld war der Meinung, dass die in einer vermieteten Wohnung ausgefallene Warmwasserinstallation nicht sofort wieder instandgesetzt werden müsse, weil es gerade Sommer war und eine Mieterin, Mutter zweier kleiner Kinder, warmes Wasser auch auf dem Herd in der Küche "zubereiten" könne. Warmwasser sei aber ein "Grundbedürfnis", urteilte das Landgericht Fulda und verurteilte den Vermieter, "eilig" dafür zu sorgen, den ursprünglichen Wohnwert durch Reparatur der Versorgungsleitung für warmes Wasser wiederherzustellen. (LG Fulda, 5 T 200/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 15.11.2018

Dachziegel dürfen sich nicht leicht lösen

Das Oberlandesgericht Hamm hat einen Hausbesitzer zu Schadenersatzzahlungen verurteilt, weil sich während des Sturms "Kyrill" Dachpfannen von seinem Gebäude gelöst und Autos beschädigt hatten. Da Messungen ergeben hätten, dass der Sturm "Kyrill" innerhalb einer Stadt durchaus unterschiedliche Stärken erreicht hatte. Dies sei aber im entschiedenen Fall nicht von Relevanz, da es in der Stadt (hier: Marl) nach dem dafür maßgebenden Wettergutachten lediglich Windgeschwindigkeiten von "10 bis 11" (nach der "Beaufort-Skala") gegeben habe. Das hätte aber nicht zur Folge haben dürfen, dass sich Dachziegel lösen - was darauf schließen lasse, dass das Dach nicht sachgerecht gewartet worden sei. (OLG Hamm, 13 U 145/09)

 

Modernisierungsmaßnahme: Auch nach Ablauf der Staffelmietzeit gibt's keine Erhöhung

Hat ein Mieter mit seinem Vermieter eine Staffelmiete vereinbart, so muss er im Regelfall keine weiteren Mieterhöhungen befürchten. Das gelte laut Landgericht Berlin auch, wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Die Kosten für solche Arbeiten dürfen Vermieter nicht auf Mieter mit Staffelmietvertrag umlegen. Und das sei auch nicht nachträglich möglich, wenn die Staffelmiete ausgelaufen ist. In dem konkreten Fall hatte ein Vermieter umfangreiche Modernisierungen vornehmen lassen. Bereits in seiner Ankündigung wies er eine Mieterin darauf hin, dass sie - nach dem Ende ihrer Staffelmiete - dafür einen „Modernisierungszuschlag“ zu zahlen haben werde. Dies allerdings zu Unrecht. Der Gesetzgeber habe mit der Regelung der Staffelmiete eine Kalkulationssicherheit für beide Parteien erreichen wollen. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn Mieter nur vorläufig von Erhöhungen verschont blieben. (LG Berlin, 65 S 225/17)

 

Mietrecht: Der Vermieter muss auch für Mitmieter die Gastherme reparieren lassen

Ist in einer Mietwohnung die Gastherme defekt, so hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass sie repariert wird. Leben in der Wohnung aber statt des Mieters seine Tochter und deren Freund, denen er sie überlassen hat, so darf der Vermieter dies nicht zum Anlass nehmen, die Reparatur zu verweigern. Er hat die Pflicht, die Wohnung in einen einwandfreien Zustand zu versetzen. Ob die Wohnung überhaupt von der Tochter des Mieters bewohnt werden dürfe, spiele insoweit keine Rolle, zumal der das Mietverhältnis nicht gekündigt habe. (BGH, VIII ZR 99/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Herzlichen Glückwunsch

Harnisch Immobilien gehört auch in 2019 wieder mit zu den BESTEN Immobilienmaklern!

Immobilienmakler Benno Harnisch für Frankenthal, Ludwigshafen, Mannheim und Umgebung wurde wieder als einer der Besten Immobilienmaklern ausgezeichnet

Vielen Dank für die Auszeichnung!

Herzlichen Dank an alle Kunden für die hervorragenden Bewertungen von Harnisch Immobilien.

Recht so 15.10.2018

Ein Makler, der mitplant, ist Bauherr - auch wenn er selbst kauft

Der Nachbarrecht: hat entschieden, dass beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn ein Teil des Grundstücks von einem Makler erworben wird, der auch in Planung und Veräußerung des Komplexes einbezogen war. In dem Fall kaufte der Makler selbst eine Eigentumswohnung aus dem - aus insgesamt sechs Eigentumswohnungen bestehenden - Komplex. Er hatte zuvor Exposés erstellt und arbeitete eng mit der Firma zusammen, die die Planungsunterlagen für die Bebauung anfertigte und die Formalien (Bauvorbescheid, Bauantrag etc.) mit der Baubehörde klärte. Weil der Makler das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung also maßgebend mitbeeinflusst hatte, gilt er für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer rechtlich nicht als Erwerber eines unbebauten Grundstücks im Zustand der späteren Bebauung, sondern als Bauherr. Die Baukosten mussten hier für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer für den Makler wieder herausgerechnet werden.  (BFH, II R 50/15)

 

 
Wohnungskündigung: Wenn gleichzeitig fristlos und fristgerecht "entlassen" wird...

Spricht ein Vermieter wegen eines mindestens zweimonatigen Mietrückstandes einem Mieter die fristlose Kündigung aus, so kann der Mieter dies dadurch "korrigieren", dass er den Rückstand noch vor der Erhebung der Räumungsklage "vollständig ausgleicht". Hat der Vermieter jedoch zugleich mit der fristlosen eine fristgerechte Kündigung zugestellt, so kann er sich nach dem Eingang der Zahlung auch noch darauf berufen und das Mietverhältnis mit der für ihn als Vermieter geltenden Kündigungsfrist auslaufen lassen. Der Bundesgerichtshof entschied so, weil die "Schonfristzahlung" des Mieters für vom Vermieter hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht "ins Leere" habe laufen lassen. Dabei müsse allerdings geprüft werden, ob diese "Zweitkündigungen" die Bedingungen erfüllten, die stets an eine Kündigung des Mietverhältnisses durch Vermieter nachgewiesen werden müssten. Das haben nun die Vorinstanzen in den zwei vom BGH entschiedenen Fällen zu tun. (BGH, VIII ZR 231/17 u. a.)

 

Nachbarrecht: Trotz Grenzbebauung darf das Vorhaben in die Tat umgesetzt werden.

Ein Grundstückseigentümer kann nicht mit dem Argument verhindern, dass der Nachbar auf seinem Grund und Boden ein Einfamilienhaus errichtet, durch die „grenzständige Planung“ würden die „rückwärtigen Freibereiche seines Grundstückes bezüglich Belichtung, Besonnung und Belüftung beeinträchtigt“. Auch die Begründung, dass das Bauvorhaben sich insgesamt nicht in die nähere Umgebung einfüge, daher „rücksichtslos sowie nachbarrechtsverletzend“ sei, zog nicht. Ergibt eine vom Gericht durchgeführte Ortsbesichtigung, dass im rückwärtigen Bereich des Grundstücks die vom streitbaren Nachbarn behauptete faktische Baugrenze tatsächlich nicht besteht und entstehe auch insgesamt nicht Eindruck einer dicht gedrängten Bebauung, so steht dem Bauplan nichts im Wege. Das gelte insbesondere deswegen, weil hier - trotz der beabsichtigten Grenzbebauung - das Grundstück des Nachbarn auf drei Seiten frei bleiben wird.  (VG Koblenz, 1 K 193/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 17.09.2018

Nachbarrecht: Auf dem Land dürfen Hähne krähen

Nachbarn eines auf dem Land lebenden Besitzers eines Hahnes können nicht verlangen, dass das Tier (nachts) eingesperrt oder sogar ganz abgeschafft wird, weil es zu laut sei. Macht sich das Gericht vor Ort selbst ein Bild von der Lautstärke des Tieres und kommt es zu der Erkenntnis, dass "ein verständiger Mensch sich nicht vom Krähen gestört fühlt", so darf der Hahn bleiben. Ein Krähen sei in einer ländlichen Gegend üblich. (AG Grevenbroich, 16 C 272/17)

Mietrecht: Unauffällige Katze darf gehalten werden

Ein Vermieter hat nicht das Recht, das Halten einer Katze in der Wohnung per Klausel im Mietvertrag zu verbieten, wenn das Tier sich unauffällig verhält. Ist die Wohnung ausreichend geräumig (hier ging es um eine 3-Zimmer-Wohnung auf 77 Quadratmetern), so gibt es keinen Grund, die Katze entfernen zu lassen. Die hier verwendete Formularklausel "Die Haltung von Hunden und Katzen ist generell ausgeschlossen" ist zu pauschal und benachteilige den Mieter unangemessen. (AG Köln, 210 C 103/12)

 

Eigentumswohnung: Allein bewohnte Terrasse kann auch zur Gemeinschaft gehören - aber...

Wird eine Dachterrasse in einer Eigentumswohnanlage allein genutzt und ist daran eine Reparatur auszuführen, so ist für die Bezahlung der entsprechende Wohnungsinhaber zuständig. Dass die Terrasse gleichzeitig das "Dach" der darunter liegenden Wohnung bildet, führt nicht dazu, dass die Reparaturkosten von der Eigentümergemeinschaft zu tragen wären - es sei denn, in der Teilungsordnung sowie der dazugehörigen Gemeinschaftsordnung sei das anders geregelt. (BGH, V ZR 163/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 16.08.2018

Nachbarrecht: Auch ein Wohnhaus kann WG sein

Ein Wohnhaus darf auch in einem reinen Wohngebiet von einer Studenten-WG genutzt werden. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat einen Nachbarn dieses Hauses abgewiesen, der baurechtlich gegen die Nutzung vorgehen wollte. In dem Wohnhaus lebte eine aus elf Personen bestehende studentische Wohngemeinschaft. Der Nachbar schaltete die Bauaufsichtsbehörde ein - vergeblich. Sein Argument, es handele sich um einen „gewerblichen Beherbergungsbetrieb mit ständig wechselnden Bewohnern“, der nach dem Bebauungsplan nicht zulässig sei, zog nicht. Das Haus werde zum dauernden Wohnen genutzt und sei nicht mit einem Hotel oder einer anderen Unterkunft vergleichbar, in der es laufend zu einem kurzfristigen Wechsel der Bewohner komme. (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10680/16)

Grunderwerbsteuer: Mitverkaufte Gegenstände sind nicht nur "Sparmodelle"

Wer eine Immobilie kauft und für einige "gebrauchte Gegenstände", die auf Wunsch zurück gelassen wurden, einen Extrapreis bezahlt, der braucht für den dadurch erhöhten Kaufpreis keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Das gilt für mitverkaufte Einbauküchen oder Schränke und Markisen. In dem entschiedenen Fall ergab sich dadurch ein um 9.500 Euro höherer Preis bei einem Gesamtbetrag von 392.500 Euro. Das Finanzamt wollte vom kompletten Kaufpreis die Steuer berechnen, da es den für die Möbel aufgewandten Betrag für zu hoch hielt und davon ausging, dass er nur angegeben wurde, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Vor dem Finanzgericht blieb der neue Hauseigentümer aber Sieger. Das Finanzamt habe nicht nachweisen können, dass der gesonderte Kaufpreis unrealistisch gewesen sei. Behauptungen reichten nicht. (FG Köln, 5 K 2938/16)

Steuerrecht: Wenn die Denkmalschutzbehörde (sehr) viel Zeit fürs "Denken" gebraucht hat...

Schickt eine Denkmalschutzbehörde dem Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes eine Bescheinigung, mit deren Hilfe er sechs Beziehungsweise vier Jahre zuvor hätte Steuern sparen können, so ist das Finanzamt verpflichtet, die Papiere nachträglich anzuerkennen und die Steuern für die betreffenden Jahre neu zu berechnen. Nach Auffassung des Finanzgerichts Köln sei darin ein Grundlagenbescheid zu sehen. Hierfür spreche auch, dass Steuerzahler sonst um die Steuerbegünstigung für Baudenkmäler gebracht würde. Dass die Verfahren bei den Denkmalbehörden "erfahrungsgemäß lange Zeit in Anspruch" nähmen, dürfe schließlich nicht zu Lasten der Steuerbürger gehe. (FG Köln, 6 K 726/16)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch