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Neues Mietrecht deckelt Mieterhöhungen - ein fatales Signal für Investoren

Kurz vor Jahresende hat derBundestag die lang diskutierte Änderung des Mietrechts beschlossen. Mit derregionalen Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf dieVergleichsmiete wurde jedoch quasi über Nacht eine Änderung vorgenommen, diedie immobilienwirtschaftlichen Verbände mit Verärgerung zur Kenntnis genommenhaben. Sie kritisierten die handstreichartige Vorgehensweise, nach monatelangenBeratungen des Gesetzesentwurfs so kurzfristig eine derartig gravierendeNeuregelung einzuarbeiten, die mit dem grundsätzlichen Charakter des Gesetzes,nämlich die Energiewende im Gebäudebereich voranzubringen, nichts zu tun hat.


Senkung der Kappungsgrenze
Durch eine Ergänzung des § 558 Absatz 3 BGB werden die Landesregierungenermächtigt, im Wege einer Rechtsverordnung für fünf Jahre Gemeinden oder Teilevon Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung derBevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdetist. In diesen Gebieten beträgt die Kappungsgrenze bei der Anpassung an dieortsübliche Vergleichsmiete 15 Prozent, während sie ansonsten gemäß § 558 Abs.3 Satz 1 BGB 20 Prozent beträgt. Die Miete kann also innerhalb von drei Jahrenlediglich um insgesamt 15 Prozent erhöht werden.

Diese Regelung wurde auf Drängen der CSU aufgrund der Sondersituation inMünchen kurzfristig in den Gesetzesentwurf aufgenommen. Da der Bundesrat sichvoraussichtlich im Februar damit befassen wird, wird die Neuregelung frühestenszum 1.4.3013 in Kraft treten.

Den Ländern dürfte es kaum gelingen, Gemeinden zu bestimmen, in denen insgesamtdie Voraussetzungen hierfür vorliegen. Denn die Wohnungsknappheit beschränktsich auch in Städten wie Hamburg, München oder Berlin nur auf bestimmte,begehrte Lagen. Daher erhalten die Länder das Recht, auch „Teile von Gemeinden“zu bestimmen, in denen diese Voraussetzungen vorliegen.

Das Gesetz enthält keinerlei Voraussetzungen hinsichtlich der betreffendenTeile der Gemeinde. Daher muss man davon ausgehen, dass die Länder völlig freisind, das betreffende Gebiet durch jedwede Art von Bezeichnung und Beschreibungzu bestimmen. Denkbar wäre also zum Beispiel eine Benennung der Straßen, durchdie das betreffende Gebiet begrenzt wird, wie es auch bei Sanierungsgebietenüblich ist.

Falsches Signal
Der IVD hält die betreffende Regelung für das falsche Signal. „Eine Begrenzungist marktwirtschaftlich nicht sinnvoll, da sie die Ursache für steigende Mietennicht anpackt, sondern nur an den Symptomen herumdoktert“, sagte IVD-PräsidentJens-Ulrich Kießling. „Die steigenden Mieten sind eine Folge der geringenNeubautätigkeit des vergangenen Jahrzehnts und der dadurch entstandenenVerknappung des Wohnungsangebots, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin,München und Hamburg. Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht aufMietwachstum in diesen Regionen ist allerdings der entscheidende Anreiz fürInvestitionen in den Wohnungsbau, sowohl bei der energetischen Modernisierungvon Gebäuden als auch im Neubau. Die Situation auf den Mietmärkten wird sichauf lange Sicht nur durch den Neubau entspannen. Der seit 2010 anhaltendeAufwärtstrend bei der Mietentwicklung hat in den vergangenen Jahren bereits zuverstärkten Investitionen in den Wohnungsbau geführt. Klar ist aber auch, dassdie Angebotsengpässe in den Innenstädten deutscher Großstädte trotz desverstärkten Engagements im Neubau nicht über Nacht kompensiert werden können.Das aufkeimende Pflänzchen der verstärkten Neubautätigkeit wird sofort wiedererstickt, wenn man den Investoren signalisiert, dass die Mieten rechtlichgedeckelt werden sollen. Die Einführung der Kappungsgrenze hilft nurdenjenigen, die schon eine Wohnung haben, sie ist aber Gift für alle, die eineWohnung suchen“, so Kießling.

Darüber hinaus ist fraglich, ob die Länder beziehungsweise Gemeinden diebetreffenden Gebiete wirklich genau  bestimmen und in rechtlicheinwandfreier Weise nachweisen können, dass in einem Gebiet bis zu einerbestimmten Straßengrenze Wohnungsnot herrschen soll, während bereits 100 Meterweiter keine Wohnungsnot mehr herrscht.

Dem Vernehmen nach hat sich der Hamburger Senat bereits skeptisch zur Anwendungder abgesenkten Kappungsgrenze geäußert. Man befürchte sogar eine Verschärfungder Mietpreissituation, da das Hauptproblem nicht die Bestands-, sondern dieNeuvertragsmieten seien.

Auswirkungen auf dieVerwalter-Praxis
In der praktischen Auswirkung wird diese Änderung des Mietrechts, dievermutlich nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt zum April in Krafttritt, dazu führen, dass Wohnungsgeber noch vor der Gesetzesänderung sämtlicheMöglichkeiten der Mieterhöhung ausschöpfen werden. Nach In-Kraft-Treten werdensie keine Mieterhöhungsmöglichkeit verstreichen lassen, da es mit der Absenkungder Kappungsgrenze schwieriger werden wird, Preissteigerungen durch eineeinzige Mieterhöhung aufzufangen.

Der neue § 558 Abs. III BGB 
Erleichterungenergetischer Modernisierungen
Neu ins Mietrecht aufgenommen wird der Ausschluss von Mietminderungen währendenergetischer Sanierungen, die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergieeinsparen. Der Minderungsausschluss ist auf drei Monate begrenzt.

Die formalen Anforderungen an Modernisierungsankündigungen werden präzisiertund in Teilen erleichtert. So genügt zukünftig ein Bezug auf anerkanntePauschalwerte hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen.Komplizierter werden die Regelungen hinsichtlich der Mitteilungspflicht desBauherrn über unzumutbare Härten für den Mieter: In der Ankündigung ist derMieter zukünftig auf Form und Frist des Härteeinwands ausdrücklich hinzuweisen.

Neuregelungen zuMietschuldnern
Die durch planmäßig agierende Mietpreller entstehende Schieflage zwischenMieter und Vermieter, die zu erheblichen Schäden bei privaten Vermietern führt,ist durch eine Änderung des Mietrechts neu geregelt.

Zur Begrenzung des „Mietnomadentums“ wird in der Zivilprozessordnung (§ 283aZPOneu) die Anordnung einer Sicherheitsleistung des Mieters durch das Gerichtmöglich, wenn der Kläger dies im Rahmen einer Zahlungs- und Räumungsklagebeantragt.

Sinn der Regelung ist der Schutz des Vermieters während der Prozesslaufzeit. Sogingen Vermieter in der Vergangenheit häufig leer aus, weil nach dem gewonnenenRäumungsprozess trotz rechtskräftigen Zahlungstitels beim säumigenMietschuldner, der die eingesparte Miete anderweitig verbraucht hatte, nichtsmehr zu holen war und zudem nicht selten die Wohnung in völlig verwüstetemZustand zurückgelassen wurde. Abhilfe schaffen soll nun dieSicherheitsleistung, die die Mieten betrifft, die nach Rechtshängigkeit derKlage auflaufen. Der Vermieter soll nach gewonnenem Prozess berechtigt sein,sich aus der Sicherheitsleistung zu bedienen.

Neben der Sicherheitsleistung wird die so genannte „Berliner Räumung“ alsgängige Räumungspraxis gesetzlich in § 885a BGB neu festgeschrieben. Das heißt,der Gerichtsvollzieherauftrag beschränkt sich auf die Besitzverschaffung an denRäumen, während der Vermieter die Verwertung und Beräumung der Räume selberübernehmen kann.
Quelle: Online-Redaktion:IVD Bundesverband 

Littenstraße 10, 10179 Berlin