Ihr Immobilienprofi

  • ZUVERLÄSSIG
  • EHRLICH
  • FAIR
Foto
Portrait

Ferien- und Urlaubszeit: Obhutspflicht des Mieters gilt auch während seiner Abwesenheit

Wer zur Miete wohnt und für längere Zeit verreist, muss allerdings dennoch seiner sogenannten Obhutspflicht für seine Wohnung nachkommen. Das bedeutet, dass der Mieter die Verantwortung für die ihm überlassene Mietsache auch während seiner Abwesenheit trägt. Natürlich verlangt niemand von einem Mieter, stets und ständig seine Wohnung zu bewohnen. Der Mieter habe bezüglich der Mietwohnung ein Gebrauchsrecht, aber keine Gebrauchspflicht. Er hat jedoch dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung während seiner Abwesenheit keinen Schaden nimmt, beziehungsweise dass im akuten Notfall der Vermieter Zugang zur Wohnung erhält. Außerdem müsse die Miete auch während des Urlaubs fristgerecht gezahlt werden. Ab einem zweimonatigen Mietrückstand darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Die Einrichtung eines Dauerauftrages ist daher ratsam.

Voraussehbare Schäden vermeiden

Zu den Schäden, die durch umsichtiges Handeln vor dem Urlaubsantritt vermieden werden können, zählen Brände, Wasserschäden, Schimmelbefall sowie Schäden durch von außen eindringende Feuchtigkeit. Es versteht sich eigentlich von selbst, dass sämtliche Wasserhähne, Türen und Fenster geschlossen sowie elektrische Geräte ausgesteckt werden. Damit auch bei heftigen Sommergewittern das Regenwasser problemlos vom Balkon ablaufen kann, sollte man vor der Abreise den Abfluss prüfen und gegebenenfalls reinigen.

Um zu verhindern, dass sich an den Wänden Schimmel bildet, sollte die Wohnung bei längerer Abwesenheit ab und an durchgelüftet werden. Das kann eine Vertrauensperson übernehmen, der man einen Wohnungsschlüssel aushändigt. Es empfiehlt sich auch aus anderen Gründen unbedingt, einer dritten Person einen Schlüssel zu überlassen. Denn bei Notfällen, wie etwa einem Wasserrohrbruch oder Brand, muss es dem Vermieter möglich sein, in die Wohnung zu gelangen (Az.: 13 T 81/06NZM 2006, 897). Daher muss der Mieter den Vermieter darüber informieren, wer während der Abwesenheit des Mieters über einen Wohnungsschlüssel verfügt. Andernfalls drohen dem Mieter Schadensersatzforderungen.

Kurzfristige Überlassung der Wohnung an Freunde oder Bekannte erlaubt

Anstatt eine Vertrauensperson damit zu beauftragen, regelmäßig in der Wohnung nach dem Rechten zu schauen, kann die Wohnung während des Urlaubs auch ganz einem Freund oder Bekannten überlassen werden. Solange es sich um einen Zeitraum von wenigen Wochen handelt, ist es absolut legitim, die Wohnung einer Vertrauensperson zu überlassen. Wenn der Ferienbewohner allerdings Miete zahlt, handele es sich um ein Untermietverhältnis, das der Vermieter gemäß § 540 BGB genehmigen müsse. Im Regelfall muss der Vermieter dem Untermietverhältnis allerdings zustimmen. Denn der Mieter habe ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung während seiner Abwesenheit weiterzuvermieten. Der Vermieter ist berechtigt für die zusätzliche Nutzung durch einen Untermieter einen Untermietzuschlag zur Miete zu verlangen. Die grundsätzliche Haftung des Hauptmieters für die Mietsache gegenüber dem Vermieter bleibt allerdings bestehen. Der Hauptmieter haftet daher auch für seinen Untermieter; beispielsweise für die Einhaltung der Hausordnung durch diesen.

Pflichten des Mieters bleiben bei Abwesenheit bestehen

Hat sich der Mieter durch entsprechende Regelungen in der Hausordnung und/oder im Mietvertrag zur turnusgemäßen Reinigung oder zum Winterdienst verpflichtet, bleibt diese Pflicht auch während seiner Abwesenheit bestehen. Er hat keinerlei Anspruch auf eine vorübergehende Befreiung von dieser Pflicht. Der Mieter muss vielmehr Sorge tragen, dass derlei Aufgaben gewissenhaft von einer Vertretung ausgeführt werden. Diese kann allerdings vom Vermieter nicht haftbar gemacht werden – bei unsachgemäßer Ausführung haftet stets der Mieter. Am einfachsten sei es, entsprechende Termine mit einem Nachbarn zu tauschen. Wenn dies nicht möglich ist, muss ein Putz- oder Hausmeisterdienst beauftragt werden – ansonsten drohe dem Mieter eine Abmahnung. Allerdings kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn mehrere Abmahnungen fruchtlos und die Verstöße gegen die Hausordnung zudem erheblich waren.

IVD-Urlaubs-Checkliste

Vor der Abreise unbedingt überprüfen:

  • Sind alle Wasserhähne fest zugedreht?
  • Sind alle kritischen elektrischen Geräte ausgesteckt?
  • Sind die Fenster geschlossen?
  • Ist der Zutritt des Vermieters zur Wohnung im Notfall sichergestellt?
  • Laufen die Zahlungen für Miete, Strom, Telefon und Gas weiter?

Eine vertrauenswürdige Person um Folgendes bitten:

  • Briefkasten regelmäßig leeren
  • Blumen gießen
  • Ab und zu durchlüften
  • Akute Schäden sofort dem Vermieter melden
  • Eventuell Treppenhausdienste erledigen oder sich im Voraus mit den Nachbarn um einen Tausch bemühen

Quelle: Boensch-Mischorr Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin