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Mietrechtsreform: Darauf müssen Vermieter achten

Mietpreisbremse,Mietnomadenräumung, energetische Sanierung: Die Mietrechtsreform bringt einigewesentliche Änderungen für Vermieter. Immowelt.de erklärt, was sich ändert.  mehr


Quelle: Immowelt AG, Nordostpark 3-5, 90411 Nürnberg





Interessanter Film über unsere Heimat vom SWR-Fernsehen!

Unterwegs in der Vorderpfalz 



Energieausweis - Clever Kosten sparen

Der Energieausweis für Wohngebäude ist inzwischen Pflicht. Er dokumentiert den Energiestandard eines Gebäudes und hilft bei der Einsparung von Kosten. Wir zeigen Ihnen, was drin steht und welche Vorteile es gibt.
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Quelle:

Immonet GmbH
Spaldingstr. 64
20097 Hamburg




Studie: Wärmedämmung lohnt sich nicht

Die Kosten der energetischen Sanierung von Wohngebäuden übersteigen die Einsparungen deutlich, wie eine Studie zeigt, die das Forschungsinstitut Prognos ...[mehr...]


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Immobilien-Newsticker.de
Fasaneriestrasse 2 b
80636 München



Sechs Tipps für den Immobilienverkauf

Gründe für den Verkauf der eigenen Immobilie gibt es viele. Sei es die Realisierung von Wertsteigerungen auf Grund des boomenden Immobilienmarktes, die Erbschaft einer Immobilie, der altersbedingte Verkauf oder der Umzug in eine andere Stadt. Doch eins haben sie alle gemeinsam: Der Verkauf will gut vorbereitet werden, damit am Ende das bestmögliche Ergebnis für den Verkäufer realisiert wird. Auf diesem Weg gibt es eine Reihe von Hindernissen. Der Immobilienverband IVD gibt Tipps und Hinweise, wie sich diese überwinden lassen und wie im heutigen Marktumfeld gute Preise zu erzielen sind:

Tipp 1: Sich Zeit nehmen und den Verkauf gut vorbereiten

Zunächst sollte sich der Verkäufer darüber im Klaren sein, dass der Verkauf einer Immobilie beispielsweise mit dem eines Gebrauchtwagens nicht viel gemein hat. Der Aufwand an Zeit und Kosten ist häufig ungleich höher. Im Durchschnitt benötigt man in Deutschland für einen Immobilienverkauf sechs bis neun Monate. “Je nach Lage und Art der Immobilie kann der Vermarktungszeitraum variieren”, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. “In Metropolregionen ist die Nachfrageseite sehr viel größer als in ländlichen Gebieten, entsprechend weniger Zeit benötigt man für den Verkauf.” In dieser Zeit muss die Immobilie eingewertet werden, in professioneller Weise vermarktet werden und es müssen mit Interessenten Verhandlungen geführt werden. Bereits im Vorfeld muss sich der Eigentümer detailliert mit seiner Immobilie auseinandersetzen und alle Daten und Fakten zusammen suchen, um sie z.B. dem mit ihm zusammenarbeitenden Immobilienmakler geben zu können. “Eigentümer sollten sich gründlich in die Materie einarbeiten und zwar bevor sie sich aktiv um den Verkauf kümmern”, rät Schick.

Tipp 2: Den Angebotspreis nicht zu hoch ansetzen

Ein entscheidender Punkt beim Verkauf ist der Preis der Immobilie. Hat der Verkäufer eine zu niedrige Preisvorstellung, verliert er Geld, ist sie zu hoch, findet er keinen Käufer. “Immobilieneigentümer begehen häufig den Fehler mit einem zu hohen Verkaufspreis anzufangen, um zu sehen, wie potenzielle Käufer reagieren”, sagt Schick. “Das ist allerdings der falsche Weg. Interessenten sehen in Preisänderungen einen Makel an der Immobilie und denken sich, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmen kann.” Der professionellen Preisfindung kommt daher eine entscheidende Bedeutung zu. Eine gute Möglichkeit bietet die Einwertung durch markterfahrene Immobiliendienstleister, die Erfahrung mit vergleichbaren Immobilien oder der Mikrolage haben. Einen ersten Eindruck verschaffen auch der Immobilienteil der örtlichen Tageszeitung oder Immobilienportale im Internet. Hier sind oft Immobilienangebote aus dem direkten Umfeld und ähnlichen Objekten zu finden. Die Gefahr ist jedoch auch hier, dass zu t eure Objekte oft viele Monate in den Portalen zu finden sind, während richtig eingepreiste Immobilien gar nicht erst inseriert werden.

Die professionelle Hilfe eines Sachverständigen kann ebenfalls eine Möglichkeit der Wertermittlung sein. Der Gutachter fertigt anhand anerkannter Wertermittlungsmethoden ein umfangreiches Gutachten an. Er bezieht die Lage, aber auch Baueigenschaften und Zustand der Immobilie in das Ergebnis mit ein. Im Marktumfeld des Jahres 2013 können Verkäufer mit sehr attraktiven Verkaufspreisen rechnen.

Tipp 3: Immobilie im Internet richtig präsentieren

Die meisten Immobilien werden heute auf Internet-Portalen wie Immonet gesucht. Die Immobilie dort richtig zu präsentieren ist daher sehr wichtig. Potentielle Käufer entscheiden aufgrund der darin gemachten Angaben und Informationen, ob sie die Immobilie überhaupt selbst in Augenschein nehmen wollen. Neben den aussagekräftigen und fehlerfreien Beschreibungen zu Zustand, Lage und Preis der Immobilien sind insbesondere professionelle Fotos wichtig. “Mit guten Fotos wird ein Wohngefühl vermittelt. Sie geben einen ersten Eindruck von der Wohnlage und der Qualität der Immobilie”, sagt Schick. “Schlechte Fotos dagegen verhindern den Verkauf.”

Tipp 4: Schönheitsreparaturen vor den Besichtigungen erledigen

Der erste Eindruck bei der Besichtigung spielt eine wichtige Rolle bei der Entscheidung des Interessenten. Eine schmuddelige Fassade, dreckige Teppiche oder Tür- und Fensterrahmen, von denen die Farbe platzt, schrecken Interessenten ab. Instinktiv übertragen sie die sichtbaren Schönheitsmängel auf den Gesamtzustand der Immobilie. Schon Kleinigkeiten können Wunder wirken. “Ein neuer Anstrich, ein gereinigter Teppichboden, gepflegte Armaturen im Badezimmer und in der Küche sowie eine gut durchgelüftete Wohnung hinterlassen einen guten ersten Eindruck”, erklärt Schick. “Verkäufer sollten daher im Vorfeld durchaus etwas Geld und Zeit in die Immobilie investieren.”

Tipp 5: Professionelle Hilfe holen

Wie die genannten Tipps zeigen, sollte ein Verkauf nicht ohne fachlich fundierten Rat getroffen werden. “Ein erfahrener Makler verkauft ständig Immobilien. Eine Privatperson vielleicht ein- bis zweimal Mal im Leben. Wer als Privatmann versucht, auf eigene Faust zu verkaufen, kann sehr viel Geld verlieren, was ein Immobilienexperte zu verhindern weiß”, sagt Schick. Qualifizierte Immobilienmakler unterstützen den Verkäufer gezielt und können ihre ganze Erfahrung zur Verfügung stellen. Sie kennen Interessenten, die eine Immobilie kaufen wollen, und verfügen über verkäuferisches Geschick. Makler kennen sich bei Verträgen aus, unterstützen bei der Finanzierung und geben damit auch unsicheren Käufern Vertrauen. Es empfiehlt sich daher, einen entsprechenden Beratungsvertrag abzuschließen und mit einem professionellen Makler zusammenzuarbeiten. “Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD oder die Zertifizierung des I mmobilienmaklers nach der Maklernorm DIN EN 15733?, erläutert Schick. Der Immobilienverband IVD rät Verkäufern zum Abschluss eines Alleinauftrags mit dem Immobiliendienstleister ihres Vertrauens.

Tipp 6: Prüfung der Finanzierbarkeit des Käufers

Wenn der Verkäufer einen Käufer gefunden hat, sollte er sich vor der Unterzeichnung des Vertrages beim Notar eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vorlegen lassen. “Verkäufer sollten sich nicht von unverbindlichen Aussagen des Erwerbers täuschen lassen”, rät Schick. “Im schlimmsten Falle bemerkt man erst einige Monate später, dass der Käufer nicht bezahlen kann.”

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Immobilien-Newsticker.de
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Immobilienboom geht an vielen Städten vorbei

In etlichen deutschen Ballunggebieten und Großstädten Deutschlands ist von einem Immobilienboom nichts zu spüren. “In 34 der von uns beobachteten 67 Wirtschaftszentren sind die Preise von Eigentumswohnungen von ... [mehr...]

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Grundsteuererlass beantragt bis 31. März 2013

Trotz großer Bemühungen stehen Immobilien manchmalleer und bringen nicht den erwarteten Ertrag. In diesem Fall kann man beiseinem Finanzamt einen Teilerlass der Grundsteuer beantragen. Dieser muss für2012 bis zum 31. März 2013 gestellt werden.

Ist die erzielte Jahresrohmiete geringer als die Hälfte der ortsüblicherzielbaren Jahresrohmiete bei vergleichbaren Objekten, werden 25 Prozent derGrundsteuer erlassen. Ist der Ertrag in voller Höhe ausgefallen, wird dieGrundsteuer sogar zur Hälfte erlassen.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Leerstand unverschuldet ist. DerEigentümer muss daher nachweisen, dass er sich um eine Vermietung zumarktgerechten Preisen bemüht hat.

Probleme können entstehen, wenn sich auf dem Grundstück mehrereVermietungseinheiten befinden und die Marktmieten für die einzelnen Einheitenunterschiedlich hoch sind. Hierzu hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom27.9.2012 (hier)entscheiden, dass für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfenist, ob der Steuerpflichtige den Leerstrand zu vertreten hat.


Quelle:

Online-Redaktion:
IVD Bundesverband, Littenstraße 10, 10179 Berlin
Redaktion: H.-J. Beck, C. Hegenbarth, S. Jensch, N. Werner
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Neuregelung zum Energieausweis

Ab 2014 müssen Verkäufer oder Vermieter unaufgefordert einen Energieausweis für ihre Immobilie vorlegen. Für Makler gilt: Schon bei Immobilien-Besichtigungen sollen Interessen über den Energieverbrauch aufgeklärt werden.

Den Energieausweis gibt es schon seit 2008, weil er jedoch nicht sehr häufig nachgefragt wurde, spielte er im Berufsalltag von Maklern selten eine Rolle. Die neue Regelung sollte ursprünglich ab 2013 wirksam werden, gilt nun aber voraussichtlich erst ab 2014. Dann müssen Verkäufer, Vermieter oder Makler schon bei der Besichtigung und in Anzeigen über den Verbrauch einer Immobilie aufklären.

Was, wenn ein Energieausweis nicht vorliegt oder unkorrekt ist?

Theoretisch könnte ein Käufer klagen, wenn sich herausstellt, dass die Energieeffizienz eines Gebäudes schlechter ist, als im Inserat angegeben. Jedoch ist ein solcher Fall bisher nicht vorgekommen. Wird einem Käufer kein Energieausweis vorgelegt, kann er diesen selbst erstellen lassen und die Kosten einklagen.

Verfügt ein Makler über keinen Energieausweis bzw. nicht die entsprechenden Daten, ist er entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber schriftlich zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat und dieser dem nicht nachgekommen ist. Die Nichtbeachtung kann hohe Geldbußen für den Eigentümer zur Folge haben.

Unterschiedliche Zahlen bei Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Zu unterscheiden ist zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis. Bei Letzterem wird der Energiebedarf innerhalb der vergangenen drei Jahre anhand der Heizkostenabrechnung der Bewohner ermittelt. Die Rechnung ist stark abhängig vom Verhalten der Konsumenten und sagt nur bedingt etwas über anfallende Kosten für neue Bewohner aus. Der Bedarfsausweis basiert auf den Einschätzungen eines Fachmannes, der die Kosten auf Basis des baulichen Zustandes einer Immobilie kalkuliert.

Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energiebilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiger aus. Nach einer Studie der Bundesbehörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets einen um 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiedarf aus, als der Bedarfsausweis.

Während der Verbrauchsausweis nur etwa 50 Euro kostet, muss der Eigentümer für den Bedarfsausweis zwischen 300 und 400 Euro zahlen. Jedoch gewährt die EnEV 2009 Eigentümern nicht in jedem Fall die Wahlfreiheit zwischen den Ausweis-Varianten.

Welcher Energieausweis für welche Immobilie?

Für ab 2002 entstandene Neubauten ist ein Bedarfsausweis verpflichtend, das gilt seit dem 01.10.2007 auch für Nichtwohngebäude. Gleiches gilt für Gebäude, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist und die über ein bis vier Wohneinheiten verfügen.

Ausnahme: Sollte dem Eigentümer oder Vermieter einer vor 1978 errichteten Immobilie mit höchstens vier Wohneinheiten bereits vor dem 01.10.2008, also spätestens bis zum 30.09.2008, ein Verbrauchsausweis ausgestellt worden sein, ist dieser weiterhin gültig. In diesem Fall ist die Erstellung eines Bedarfsausweises nicht erforderlich.

Weiterhin Wahlfreiheit besteht für alle Eigentümer von Wohnhäusern, die ab 1978 errichtet wurden, sowie für alle Häuser mit fünf und mehr Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr. Gleiches gilt für Eigentümer von alten Nichtwohngebäuden.

Für manchen Eigentümer könnte ab 2013 die Anschaffung beider Energieausweise vorteilhaft sein, denn besonders Käufer von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus sind an hoher Transparenz interessiert. Weil Sanierungsmaßnahmen in Hausgemeinschaften häufig erschwert werden, sind Eigentümer bei Umfang und Gestaltung der Baumaßnahmen meist eingeschränkt.


Quelle:

Immonet GmbH
Spaldingstr. 64
20097 Hamburg


KfW verbessert Programm "Energieeffizient Sanieren"

Der Bund stellt über das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) für die Verbesserung

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Makler spielen ist oft schwer!

Ein interessanter Artikel!

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