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Richtig heizen und lüften

 – mehr Behaglichkeit in der kalten Jahreszeit

Es wird kalt. Der Winter streckt seine Finger aus, Schnee und Eis lassen

nicht mehr lange auf sich warten. Für Behaglichkeit in der Wohnung sorgen

dicke Decken, Tassen mit heißem Tee und ein gemütliches Sofa. Und natürlich

läuft die Heizung auf Hochtouren. Richtig heizen und lüften – so geht’s.

Ein heißer Tee, eine gemütliche Decke – so wird’s auch bei eisigen Temperaturen

behaglich. Richtig heizen und lüften muss man trotzdem. 

Es mag etwas seltsam klingen, von richtigem Heizen zu sprechen. Sofern die 

Heizung nicht kaputt ist, dreht man eben auf und dann wird’s warm. Allerdings

gibt es so einiges zu beachten, möchte man effizient heizen, keine Energie 

verschwenden und Schimmelbildung vorbeugen.

Richtig Heizen und Lüften

• Die Raumtemperatur sollte 20 bis 22 Grad betragen. Bei Räumen, die nur 

selten oder nachts genutzt werden, reichen 18 bis 20 Grad.

• Die Luftfeuchtigkeit sollte zwischen 35 und 65 Prozent liegen. Ein Hygrometer 

zeigt Luftfeuchtigkeit und Temperatur an.

• Richtig lüften hilft dabei, beide Werte zu kontrollieren und die Wohnung mit 

Frischluft zu versorgen. Bleibt feuchte Luft in der Wohnung und kühlt an 

Außenwänden und Fenstern ab, gibt sie die Feuchtigkeit ab und Schimmel 

kann entstehen.

• Morgens und abends alle Fenster aufreißen und einmal komplett durchlüften. 

Dabei die Heizung ausschalten. Wer tagsüber zuhause ist, muss häufiger lüften.

• Die Heizung auch bei Abwesenheit nicht ganz ausschalten. Eine Wohnung 

vollständig aufzuheizen kostet mehr Energie als ein gewisses Niveau dauerhaft 

zu halten.

• Gut gedämmte Häuser mit Isolierglas müssen öfter gelüftet werden. Bei älteren 

Häusern findet ein gewisser Luftaustausch schon durchs Mauerwerk statt.

• Heizung nicht mit Möbeln zustellen

• Gluckert oder klopft der Heizkörper, muss er womöglich entlüftet werden. 

Dass kann man je nach Heizkörper mit einem Vierkantschlüssel oder einem 

Schraubenzieher selbst machen. Dazu muss die Heizung voll aufdreht und auf 

der anderen Seite das Entlüftungsventil geöffnet werden. Wenn nur noch 

Wasser herauskommt, ist der Heizkörper entlüftet.

Wenns trotzdem kalt bleibt nützt auch richtiges Heizen nichts. Dann funktioniert 

womöglich die Heizung nicht oder nicht richtig. Sorge tragen muss der Eigentümer. 

Die Kosten für eine regelmäßige Wartung kann er allerdings auf den Mieter 

umlegen. Stehen Reparaturen an, bezahlt sie der Eigentümer.


Wenn die Heizung aber tatsächlich kaputt ist, beziehungsweise der Eigentümer sich

nicht um eine kaputte Heizung kümmert, können Mieter die Miete mindern. Nach 

einem Urteil des Amtsgerichts Köln um zehn bis 20 Prozent (Az.: 201 C 481/10). 

Fällt die Heizung während Minusgraden komplett aus, kann die Miete auch komplett

gemindert werden (Landgericht Berlin, Az.: 65 S 70/92). Leichte Störungen und Ausfälle

nur an Einzeltagen müssen allerdings hingenommen werden (Oberlandesgericht 

Brandenburg, Az.: 3 U 10/07). Während der Eigentümer die Heizung so regeln darf, 

dass sie nachts auf Sparflamme läuft, muss Warmwasser mit mindestens 40 Grad 

Tag und Nacht verfügbar sein.

Kosten sparen

Die Heizungswartung kann schon teuer genug werden. Auch Brennstoffe wie Heizöl 

oder Gas sind nicht gerade billig, die Preise steigen zum Teil sogar noch weiter. 

So kann man richtig heizen und lüften und dabei etwas Geld sparen:

• Ein Grad kälter fühlt man nicht sofort, es spart aber etwa sechs Prozent der 

Energiekosten ein.

• Gerade in wenig genutzten Räumen und/oder nachts kann die Temperatur 

heruntergedreht werden. Im Schlafzimmer sind 16 bis 18 Grad sogar gesund. 

Schlafzimmer von kleinen Kindern sollten aber nicht zu kalt werden und auf 

keinen Fall unter 16 Grad abkühlen.

• Programmierbare Thermostatventile helfen dabei, die Wohnung flexibel zu heizen. 

Dann fährt die Heizung ab 23 Uhr auf 18 Grad runter und heizt das Bad pünktlich 

eine halbe Stunde vor dem Duschen auf 22 Grad.

Quelle:
Immowelt AG 
Matthias Dittmann
Nordostpark 3-5 • 90411 Nürnberg • Deutschland

Ich nutze auch die programmierbaren Thermostatventile und bin sehr zu frieden! 

Stiftung Warentest hat programmierbare Thermostatventile getestet.



Neuer Ratgeber Umzugslust erschienen

Neuer Ratgeber Umzugslust erschienen 



UNSER TIPP FÜR EIGENTÜMER IM JANUAR





Das können Vermieter von der Steuer absetzen!


Reparaturkosten, Fahrtkosten und Grundsteuer: Wer eine Immobilie vermietet, hat 
zwar einige Kosten, kann davon aber auch ziemlich viel von der Steuer absetzen. 
Ein Überblick, über die Posten, die Vermieter beim Finanzamt geltend machen können.

Rückerstattung vom Finanzamt: Vermieter können einiges von der Steuer absetzen.
Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern und haben etliche Ausgaben um 
ihre Immobilien in Schuss zu halten – von Wartungs- bis hin zu Renovierungskosten. 
Im Gegenzug können Vermieter allerdings etliche Ausgaben von der Steuer absetzen
und so einiges von dem, was sie für ihre Immobilie ausgegeben haben, wieder
hereinholen. Dazu müssen Vermieter, wenn sie ihre Steuererklärung machen, die
Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen und jede Angabe
mit einer Quittung belegen.

1. Anzeigen
Um einfach und schnell Mieter für die Wohnung zu finden, müssen Vermieter in 
jedem Fall Annoncen schalten. Die Kosten für die Anzeigen können Vermieter in der
Steuererklärung angeben.


2. Maklergebühren
Beauftragt ein Vermieter einen Makler, um die Immobilie zu vermitteln und übernimmt
der Vermieter selbst die Maklergebühren, kann er diese von der Steuer absetzen.

3. Zinsen
Oft kommt es vor, dass sich Vermieter ihre Immobilie über ein Hypothekendarlehen 
finanziert haben. Sie müssen nun monatlich den Kredit und die anfallenden Zinsen an
die Bank zurückzahlen. Diese Zinsen können Vermieter in der Steuererklärung angeben.

4. Brutto-Gesamtpreis der Immobilie
Vermieter können für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 errichtet
worden ist, jedes Jahr 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis des Hauses oder der 
Wohnung von der Steuer absetzen. Das geht so lange, bis der Preis erreicht worden ist,
den die Immobilie beim Kauf oder beim Bau gekostet hat. Für Immobilien, die nach 
1924 gebaut worden sind, können zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden.

5. Grundsteuer
Wer eine Immobilie besitzt, muss jedes Jahr Grundsteuer an den Staat zahlen. Wie 
hoch diese ausfällt, legt die zuständige Gemeinde fest. Vermieter können diese 
Grundsteuer in voller Höhe in der Steuererklärung geltend machen.

6. Kontoführungsgebühren
Ausgaben und Einnahmen für eine Immobilie laufen häufig über ein speziell dafür 
eingerichtetes Konto. Die Kontoführungsgebühren können Vermieter von der Steuer
absetzen.

7. Möbel
Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann die Kosten für die Möbel von der 
Steuer absetzen. Dabei gilt allerdings folgendes: Gegenstände, die für die 
vermietete Wohnung gekauft werden, und weniger als 410 Euro kosten, können noch
im gleichen Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden. Gegenstände, deren 
Wert diesen Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden.
Tabellen, die darüber informieren, welche Gegenstände wie lange abgesetzt werden 
müssen, gibt es beim Bundesfinanzministerium. Kauft ein Eigentümer beispielsweise 
für seine Mietwohnung eine hochwertige Einbauküche, die über zehn Jahre 
abgeschrieben werden muss, muss er folgendermaßen vorgehen: Der Gesamtpreis 
der Küche wird durch zehn geteilt. Die Summe, die dabei herauskommt, darf nun zehn
Jahre lang jedes Mal bei der Steuererklärung angegeben werden.

8. Reparaturen und Renovierung
Hat in einer Mietwohnung die Heizung ein Leck oder lässt sich die Haustür nicht mehr
richtig schließen, muss in den meisten Fällen der Vermieter für die Reparaturkosten 
aufkommen. Handwerkerkosten können aber komplett von der Steuer abgesetzt 
werden. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung renovieren muss.

9. Nebenkosten
Normalerweise müssen Mieter die anfallenden Hausnebenkosten – wie Müllabfuhr, 
Versicherungen, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen oder Hausmeisterdienste
– selbst zahlen. Vermieter müssen diese Nebenkosten, die sie vom Mieter bekommen,
zwar auch als Einkünfte in der Steuererklärung angeben, können diese danach aber 
auch noch als Werbungskosten absetzen.

10. Fahrtkosten
Fahrten, die Vermieter im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Wohnung machen,
können Vermieter als Reisekosten von der Steuer absetzen. Allerdings berücksichtigt
das Finanzamt meist nur Fahrten zum Mietobjekt oder zu Eigentümerversammlungen.

11. Bürokosten
Vermieter, die sich komplett selbst um die Vermarktung, Vermietung oder Verwaltung
ihrer Immobilie kümmern, können Bürokosten geltend machen. Dazu zählen beispielweise
Kosten für Telefon oder Schreibbedarf.

12. Kosten für Anwalt und Steuerberater
Benötigt ein Vermieter im Zusammenhang mit seiner Mietwohnung einen Anwalt, 
weil er beispielsweise Ärger mit seinem Mieter hat, kann er auch diese Kosten von der
Steuer absetzen. Ebenso wie Steuerberaterkosten.

13. Mitgliedsbeiträge für Verbände
Die Beitragskosten für Vermieterverbände können Vermieter ebenso in der 
Steuererklärung angeben.

14. Wohnungsleerstand
Steht eine Mietwohnung einmal längere Zeit leer können Vermieter die anfallenden 
Kosten für Gebäudeversicherung oder Grundsteuer trotzdem von der Steuer absetzen. 
Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall auch glaubhaft beweisen können, dass er
ernsthaft nach einem Mieter sucht.

Quelle:
Immowelt AG
Nordostpark 3-5
90411 Nürnberg
Tel.: +49 (0)911/ 520 25-0
Fax: +49 (0)911/ 520 25-25
E-Mail: Bitte JavaScript aktivieren.
www.immowelt.de?


Grundsteuererlass beantragen bis zum 31. März 2014

Trotz großer Bemühungen stehen Immobilien manchmal leer und bringen

nicht den erwarteten Ertrag. In diesem Fall kann man bei seinem Finanzamt

einen Teilerlass der Grundsteuer beantragen. Dieser muss für 2013 bis

zum 31. März 2014 gestellt werden.

25 Prozent der Grundsteuern werden erlassen, wenn die erzielte

Jahresrohmiete geringer ist als die Hälfte der ortsüblich erzielbaren

Jahresrohmiete  bei vergleichbaren Objekten. Wenn der Ertrag in voller

Höhe ausgefallen ist, wird die Grundsteuer zur Hälfte erlassen.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Leerstand unverschuldet ist. 

Der Eigentümer muss daher nachweisen, dass er sich um eine Vermietung

zu marktgerechten Preisen bemüht hat.

Probleme können entstehen, wenn sich auf dem Grundstück mehrere

Vermietungseinheiten befinden und die Marktmieten für die einzelnen

Einheiten unterschiedlich hoch sind. Hierzu hat der Bundesfinanzhof mit 

Urteil vom 27.9.2012  entscheiden, dass für jede nicht vermietete Raumeinheit

gesondert zu prüfen ist, ob der Steuerpflichtige den Leerstrand zu vertreten

hat. Das Finanzamt hatte dagegen die Ansicht vertreten, ein

Grundsteuererlass sei insgesamt nicht zu gewähren, weil der Eigentümer 

einige Räume zu einem überhöhten Preis angeboten habe.



Quelle:
Online-Redaktion:
IVD Bundesverband, Littenstraße 10, 10179 Berlin
Redaktion: H.-J. Beck, N. Boensch-Mischorr, C. Hegenbarth, S. Jensch




HARNISCH-Immobilien unterstützt den TV 1864/04 Lambsheim?

HARNISCH-Immobilien unterstützt den TV 1864/04 Lambsheim? 



UNSER TIPP FÜR EIGENTÜMER IM FEBRUAR




EnEV 2014: Wie viel Bußgeld droht bei Verstößen?

Bußgeldübersicht 



Neuregelung zum Energieausweis

Ab 2014 müssen Verkäufer oder Vermieter unaufgefordert einen Energieausweis

für ihre Immobilie vorlegen. Für Makler gilt: Schon bei Immobilien-Besichtigungen

sollen Interessen über den Energieverbrauch aufgeklärt werden.


Den Energieausweis gibt es schon seit 2008, weil er jedoch nicht sehr häufig nachgefragt

wurde,spielte er im Berufsalltag von Maklern selten eine Rolle. Das wird sich bald ändern. 

Die jüngste Novelle der Energiesparverordnung (EnEv), innerhalb derer auch die 

Bestimmungen zum Energieausweis geregelt sind, wird voraussichtlich ab 1. Mai 2014 

wirksam. Die Novellierung verpflichtet künftig Verkäufer, Vermieter oder Makler dazu 

schon bei der Besichtigung und in Anzeigen über den Verbrauch einer Immobilie 

aufzuklären. Beim Schalten einer kommerzielle Anzeige zwecks Vermietung oder Verkauf 

einer Immobilie sind dann auch die Energiekennwerte mit anzugeben. Im neuen § 16a 

(Pflichtangaben in Immobilienanzeigen) regelt die EnEV 2014 welche Kennwerte aus dem

Energieausweis veröffentlicht werden:


• Art des ausgestellte Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch),

• Endenergiebedarf oder –verbrauch des Gebäudes,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
• bei Wohnhäusern auch das Baujahr und die Effizienzklasse.

Die Regelung betrifft jedoch nur neue Energieausweise, die nach dem Inkrafttreten der

neuen Energieeinsparverordnung in 2014 ausgestellt werden. Wer die neue Anzeige-Pflicht

vorsätzlich oder leichtfertig nicht erfüllt handelt ordnungswidrig und kann mit einer Geldbuße

bis zu 15.000 Euro belangt werden. Allerdings greift diese Straf-Regel erst bis zu sechs 

Monaten nach dem Inkrafttreten der EnEV 2014.

Die neuen Mieter oder Käufer erhalten außerdem den Energieausweis als Original oder

Kopie.

Was, wenn ein Energieausweisnicht vorliegt oder unkorrekt ist?

Theoretisch könnte einKäufer klagen, wenn sich herausstellt, dass die Energieeffizienz

eines Gebäudes schlechter ist,als im Inserat angegeben. Jedoch ist ein solcher Fall bisher

nicht vorgekommen. Wird einem Käufer kein Energieausweis vorgelegt, kann er diesen

selbst erstellen lassen und die Kosten einklagen. Verfügt ein Makler über keinen 

Energieausweis bzw. nicht die entsprechenden Daten, ist er entschuldigt, wenn er seinen

Auftraggeber schriftlich zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat und dieser

dem nicht nachgekommen ist. Die Nichtbeachtung kann hohe Geldbußen für den 

Eigentümer zur Folge haben.

UnterschiedlicheZahlen bei Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Zu unterscheiden ist bisher zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis. 

Bei Letzterem wird der Energiebedarf innerhalb der vergangenen drei Jahre anhand der

Heizkostenabrechnung der Bewohner ermittelt. Die Rechnung ist stark abhängig vom

Verhalten der Konsumenten und sagt nur bedingt etwas über anfallende Kosten für neue

Bewohner aus. Der Bedarfsausweis basiert auf den Einschätzungen eines Fachmannes,

der die Kosten auf Basis des baulichen Zustandes einer Immobilie kalkuliert.

Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, 

da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energie-

bilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiger aus. Nach einer Studie der Bundes-

behörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets

einen um 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiedarf aus, als der Bedarfsausweis.

Während der Verbrauchsausweis nur etwa 50 Euro kostet, muss der Eigentümer für den

Bedarfsausweis zwischen 300 und 400 Euro zahlen. Jedoch gewährt die EnEV Eigentümern

nicht in jedem Fall die Wahlfreiheit zwischen den Ausweis-Varianten.

Welcher Energieausweis für welche Immobilie?

Wurde der Bauantrag für das Wohngebäude vor dem 01.11.1977 gestellt und hat dies weniger

als 5 Wohneinheiten, darf nur der Bedarfsausweis ausgestellt werden. Eine Ausnahme besteht, 

wenn das Wohngebäude bereits bei Errichtung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung

von 1977 erfüllt hat oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurde.

Für Wohngebäude, deren Bauantrag ab dem 01.11.1977 gestellt wurden, besteht Wahl-

freiheit bezüglich des Energieausweises, ebenso bei Nichtwohngebäuden.

Für manchen Eigentümer könnte die Anschaffung beider Energieausweise vorteilhaft sein, 

denn besonders Käufer von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus sind an hoher

Transparenz interessiert. Weil Sanierungsmaßnahmen in Hausgemeinschaften häufigerschwert

werden, sind Eigentümer bei Umfang und Gestaltung der Baumaßnahmen meist eingeschränkt.

Quelle:

Immonet GmbH

Spaldingstr.64
20097 Hamburg