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Sechs Tipps für den Immobilienverkauf

Gründe für den Verkauf der eigenen Immobilie gibt es viele. Sei es die Realisierung von Wertsteigerungen auf Grund des boomenden Immobilienmarktes, die Erbschaft einer Immobilie, der altersbedingte Verkauf oder der Umzug in eine andere Stadt. Doch eins haben sie alle gemeinsam: Der Verkauf will gut vorbereitet werden, damit am Ende das bestmögliche Ergebnis für den Verkäufer realisiert wird. Auf diesem Weg gibt es eine Reihe von Hindernissen. Der Immobilienverband IVD gibt Tipps und Hinweise, wie sich diese überwinden lassen und wie im heutigen Marktumfeld gute Preise zu erzielen sind:

Tipp 1: Sich Zeit nehmen und den Verkauf gut vorbereiten

Zunächst sollte sich der Verkäufer darüber im Klaren sein, dass der Verkauf einer Immobilie beispielsweise mit dem eines Gebrauchtwagens nicht viel gemein hat. Der Aufwand an Zeit und Kosten ist häufig ungleich höher. Im Durchschnitt benötigt man in Deutschland für einen Immobilienverkauf sechs bis neun Monate. “Je nach Lage und Art der Immobilie kann der Vermarktungszeitraum variieren”, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. “In Metropolregionen ist die Nachfrageseite sehr viel größer als in ländlichen Gebieten, entsprechend weniger Zeit benötigt man für den Verkauf.” In dieser Zeit muss die Immobilie eingewertet werden, in professioneller Weise vermarktet werden und es müssen mit Interessenten Verhandlungen geführt werden. Bereits im Vorfeld muss sich der Eigentümer detailliert mit seiner Immobilie auseinandersetzen und alle Daten und Fakten zusammen suchen, um sie z.B. dem mit ihm zusammenarbeitenden Immobilienmakler geben zu können. “Eigentümer sollten sich gründlich in die Materie einarbeiten und zwar bevor sie sich aktiv um den Verkauf kümmern”, rät Schick.

Tipp 2: Den Angebotspreis nicht zu hoch ansetzen

Ein entscheidender Punkt beim Verkauf ist der Preis der Immobilie. Hat der Verkäufer eine zu niedrige Preisvorstellung, verliert er Geld, ist sie zu hoch, findet er keinen Käufer. “Immobilieneigentümer begehen häufig den Fehler mit einem zu hohen Verkaufspreis anzufangen, um zu sehen, wie potenzielle Käufer reagieren”, sagt Schick. “Das ist allerdings der falsche Weg. Interessenten sehen in Preisänderungen einen Makel an der Immobilie und denken sich, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmen kann.” Der professionellen Preisfindung kommt daher eine entscheidende Bedeutung zu. Eine gute Möglichkeit bietet die Einwertung durch markterfahrene Immobiliendienstleister, die Erfahrung mit vergleichbaren Immobilien oder der Mikrolage haben. Einen ersten Eindruck verschaffen auch der Immobilienteil der örtlichen Tageszeitung oder Immobilienportale im Internet. Hier sind oft Immobilienangebote aus dem direkten Umfeld und ähnlichen Objekten zu finden. Die Gefahr ist jedoch auch hier, dass zu t eure Objekte oft viele Monate in den Portalen zu finden sind, während richtig eingepreiste Immobilien gar nicht erst inseriert werden.

Die professionelle Hilfe eines Sachverständigen kann ebenfalls eine Möglichkeit der Wertermittlung sein. Der Gutachter fertigt anhand anerkannter Wertermittlungsmethoden ein umfangreiches Gutachten an. Er bezieht die Lage, aber auch Baueigenschaften und Zustand der Immobilie in das Ergebnis mit ein. Im Marktumfeld des Jahres 2013 können Verkäufer mit sehr attraktiven Verkaufspreisen rechnen.

Tipp 3: Immobilie im Internet richtig präsentieren

Die meisten Immobilien werden heute auf Internet-Portalen wie Immonet gesucht. Die Immobilie dort richtig zu präsentieren ist daher sehr wichtig. Potentielle Käufer entscheiden aufgrund der darin gemachten Angaben und Informationen, ob sie die Immobilie überhaupt selbst in Augenschein nehmen wollen. Neben den aussagekräftigen und fehlerfreien Beschreibungen zu Zustand, Lage und Preis der Immobilien sind insbesondere professionelle Fotos wichtig. “Mit guten Fotos wird ein Wohngefühl vermittelt. Sie geben einen ersten Eindruck von der Wohnlage und der Qualität der Immobilie”, sagt Schick. “Schlechte Fotos dagegen verhindern den Verkauf.”

Tipp 4: Schönheitsreparaturen vor den Besichtigungen erledigen

Der erste Eindruck bei der Besichtigung spielt eine wichtige Rolle bei der Entscheidung des Interessenten. Eine schmuddelige Fassade, dreckige Teppiche oder Tür- und Fensterrahmen, von denen die Farbe platzt, schrecken Interessenten ab. Instinktiv übertragen sie die sichtbaren Schönheitsmängel auf den Gesamtzustand der Immobilie. Schon Kleinigkeiten können Wunder wirken. “Ein neuer Anstrich, ein gereinigter Teppichboden, gepflegte Armaturen im Badezimmer und in der Küche sowie eine gut durchgelüftete Wohnung hinterlassen einen guten ersten Eindruck”, erklärt Schick. “Verkäufer sollten daher im Vorfeld durchaus etwas Geld und Zeit in die Immobilie investieren.”

Tipp 5: Professionelle Hilfe holen

Wie die genannten Tipps zeigen, sollte ein Verkauf nicht ohne fachlich fundierten Rat getroffen werden. “Ein erfahrener Makler verkauft ständig Immobilien. Eine Privatperson vielleicht ein- bis zweimal Mal im Leben. Wer als Privatmann versucht, auf eigene Faust zu verkaufen, kann sehr viel Geld verlieren, was ein Immobilienexperte zu verhindern weiß”, sagt Schick. Qualifizierte Immobilienmakler unterstützen den Verkäufer gezielt und können ihre ganze Erfahrung zur Verfügung stellen. Sie kennen Interessenten, die eine Immobilie kaufen wollen, und verfügen über verkäuferisches Geschick. Makler kennen sich bei Verträgen aus, unterstützen bei der Finanzierung und geben damit auch unsicheren Käufern Vertrauen. Es empfiehlt sich daher, einen entsprechenden Beratungsvertrag abzuschließen und mit einem professionellen Makler zusammenzuarbeiten. “Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD oder die Zertifizierung des I mmobilienmaklers nach der Maklernorm DIN EN 15733?, erläutert Schick. Der Immobilienverband IVD rät Verkäufern zum Abschluss eines Alleinauftrags mit dem Immobiliendienstleister ihres Vertrauens.

Tipp 6: Prüfung der Finanzierbarkeit des Käufers

Wenn der Verkäufer einen Käufer gefunden hat, sollte er sich vor der Unterzeichnung des Vertrages beim Notar eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vorlegen lassen. “Verkäufer sollten sich nicht von unverbindlichen Aussagen des Erwerbers täuschen lassen”, rät Schick. “Im schlimmsten Falle bemerkt man erst einige Monate später, dass der Käufer nicht bezahlen kann.”

Quelle:

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Immobilienboom geht an vielen Städten vorbei

In etlichen deutschen Ballunggebieten und Großstädten Deutschlands ist von einem Immobilienboom nichts zu spüren. “In 34 der von uns beobachteten 67 Wirtschaftszentren sind die Preise von Eigentumswohnungen von ... [mehr...]

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Grundsteuererlass beantragt bis 31. März 2013

Trotz großer Bemühungen stehen Immobilien manchmalleer und bringen nicht den erwarteten Ertrag. In diesem Fall kann man beiseinem Finanzamt einen Teilerlass der Grundsteuer beantragen. Dieser muss für2012 bis zum 31. März 2013 gestellt werden.

Ist die erzielte Jahresrohmiete geringer als die Hälfte der ortsüblicherzielbaren Jahresrohmiete bei vergleichbaren Objekten, werden 25 Prozent derGrundsteuer erlassen. Ist der Ertrag in voller Höhe ausgefallen, wird dieGrundsteuer sogar zur Hälfte erlassen.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Leerstand unverschuldet ist. DerEigentümer muss daher nachweisen, dass er sich um eine Vermietung zumarktgerechten Preisen bemüht hat.

Probleme können entstehen, wenn sich auf dem Grundstück mehrereVermietungseinheiten befinden und die Marktmieten für die einzelnen Einheitenunterschiedlich hoch sind. Hierzu hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom27.9.2012 (hier)entscheiden, dass für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfenist, ob der Steuerpflichtige den Leerstrand zu vertreten hat.


Quelle:

Online-Redaktion:
IVD Bundesverband, Littenstraße 10, 10179 Berlin
Redaktion: H.-J. Beck, C. Hegenbarth, S. Jensch, N. Werner
E-Mail: Bitte JavaScript aktivieren., Homepage: http://www.ivd.net, Marketing: IVD Service GmbH.



Neuregelung zum Energieausweis

Ab 2014 müssen Verkäufer oder Vermieter unaufgefordert einen Energieausweis für ihre Immobilie vorlegen. Für Makler gilt: Schon bei Immobilien-Besichtigungen sollen Interessen über den Energieverbrauch aufgeklärt werden.

Den Energieausweis gibt es schon seit 2008, weil er jedoch nicht sehr häufig nachgefragt wurde, spielte er im Berufsalltag von Maklern selten eine Rolle. Die neue Regelung sollte ursprünglich ab 2013 wirksam werden, gilt nun aber voraussichtlich erst ab 2014. Dann müssen Verkäufer, Vermieter oder Makler schon bei der Besichtigung und in Anzeigen über den Verbrauch einer Immobilie aufklären.

Was, wenn ein Energieausweis nicht vorliegt oder unkorrekt ist?

Theoretisch könnte ein Käufer klagen, wenn sich herausstellt, dass die Energieeffizienz eines Gebäudes schlechter ist, als im Inserat angegeben. Jedoch ist ein solcher Fall bisher nicht vorgekommen. Wird einem Käufer kein Energieausweis vorgelegt, kann er diesen selbst erstellen lassen und die Kosten einklagen.

Verfügt ein Makler über keinen Energieausweis bzw. nicht die entsprechenden Daten, ist er entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber schriftlich zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat und dieser dem nicht nachgekommen ist. Die Nichtbeachtung kann hohe Geldbußen für den Eigentümer zur Folge haben.

Unterschiedliche Zahlen bei Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Zu unterscheiden ist zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis. Bei Letzterem wird der Energiebedarf innerhalb der vergangenen drei Jahre anhand der Heizkostenabrechnung der Bewohner ermittelt. Die Rechnung ist stark abhängig vom Verhalten der Konsumenten und sagt nur bedingt etwas über anfallende Kosten für neue Bewohner aus. Der Bedarfsausweis basiert auf den Einschätzungen eines Fachmannes, der die Kosten auf Basis des baulichen Zustandes einer Immobilie kalkuliert.

Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energiebilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiger aus. Nach einer Studie der Bundesbehörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets einen um 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiedarf aus, als der Bedarfsausweis.

Während der Verbrauchsausweis nur etwa 50 Euro kostet, muss der Eigentümer für den Bedarfsausweis zwischen 300 und 400 Euro zahlen. Jedoch gewährt die EnEV 2009 Eigentümern nicht in jedem Fall die Wahlfreiheit zwischen den Ausweis-Varianten.

Welcher Energieausweis für welche Immobilie?

Für ab 2002 entstandene Neubauten ist ein Bedarfsausweis verpflichtend, das gilt seit dem 01.10.2007 auch für Nichtwohngebäude. Gleiches gilt für Gebäude, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist und die über ein bis vier Wohneinheiten verfügen.

Ausnahme: Sollte dem Eigentümer oder Vermieter einer vor 1978 errichteten Immobilie mit höchstens vier Wohneinheiten bereits vor dem 01.10.2008, also spätestens bis zum 30.09.2008, ein Verbrauchsausweis ausgestellt worden sein, ist dieser weiterhin gültig. In diesem Fall ist die Erstellung eines Bedarfsausweises nicht erforderlich.

Weiterhin Wahlfreiheit besteht für alle Eigentümer von Wohnhäusern, die ab 1978 errichtet wurden, sowie für alle Häuser mit fünf und mehr Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr. Gleiches gilt für Eigentümer von alten Nichtwohngebäuden.

Für manchen Eigentümer könnte ab 2013 die Anschaffung beider Energieausweise vorteilhaft sein, denn besonders Käufer von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus sind an hoher Transparenz interessiert. Weil Sanierungsmaßnahmen in Hausgemeinschaften häufig erschwert werden, sind Eigentümer bei Umfang und Gestaltung der Baumaßnahmen meist eingeschränkt.


Quelle:

Immonet GmbH
Spaldingstr. 64
20097 Hamburg


KfW verbessert Programm "Energieeffizient Sanieren"

Der Bund stellt über das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) für die Verbesserung

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Makler spielen ist oft schwer!

Ein interessanter Artikel!

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Deutsche sind mit ihren Wohnungen nicht zufrieden

Deutsche finden ihre Wohnungen oft zu klein. Viele Deutsche sind mit ihren Wohnungen nicht zufrieden, weil ihnen Platz fehlt. In einer repräsentativen ipsos-Umfrage für das Magazin "Das Haus" sagten 21 Prozent, sie vermissten Stauraum. 19 Prozent ist der Flur zu eng, und sie wissen nicht wohin mit ihren Schuhen. 13 Prozent haben keinen Platz für das Trocknen der Wäsche oder einen Wäschetrockner.

Neun Prozent fehlt ein Büroplatz und bei acht Prozent ist das Kinderzimmer "viel zu klein". Ein Viertel der Befragten bezeichnete als das größte Problem, dass die Wohnung nicht variabel für Veränderungen ist. 38 Prozent der Befragten zeigten sich mit ihrer Wohnung rundum zufrieden

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Informationen zum Energieausweis

Seit Juli 2008 gilt die schrittweise Einführung eines so genannten Energieausweises. Dieser bezieht sich auf die Energieeffizient von Wohn- wie auch Nichtwohngebäuden. Wer eine Immobilie erwerben oder mieten möchte, hat einen gesetzlichen Anspruch auf den Einblick in den Energieausweis. Diese Verbindlichkeit bezieht sich seit dem 1. Januar 2009 auf Wohngebäude aller Baujahre und seit 1. Juli 2009 auf alle Nichtwohngebäude.

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Quelle: Immobilienscout24.de 




Neues Mietrecht deckelt Mieterhöhungen - ein fatales Signal für Investoren

Kurz vor Jahresende hat derBundestag die lang diskutierte Änderung des Mietrechts beschlossen. Mit derregionalen Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf dieVergleichsmiete wurde jedoch quasi über Nacht eine Änderung vorgenommen, diedie immobilienwirtschaftlichen Verbände mit Verärgerung zur Kenntnis genommenhaben. Sie kritisierten die handstreichartige Vorgehensweise, nach monatelangenBeratungen des Gesetzesentwurfs so kurzfristig eine derartig gravierendeNeuregelung einzuarbeiten, die mit dem grundsätzlichen Charakter des Gesetzes,nämlich die Energiewende im Gebäudebereich voranzubringen, nichts zu tun hat.


Senkung der Kappungsgrenze
Durch eine Ergänzung des § 558 Absatz 3 BGB werden die Landesregierungenermächtigt, im Wege einer Rechtsverordnung für fünf Jahre Gemeinden oder Teilevon Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung derBevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdetist. In diesen Gebieten beträgt die Kappungsgrenze bei der Anpassung an dieortsübliche Vergleichsmiete 15 Prozent, während sie ansonsten gemäß § 558 Abs.3 Satz 1 BGB 20 Prozent beträgt. Die Miete kann also innerhalb von drei Jahrenlediglich um insgesamt 15 Prozent erhöht werden.

Diese Regelung wurde auf Drängen der CSU aufgrund der Sondersituation inMünchen kurzfristig in den Gesetzesentwurf aufgenommen. Da der Bundesrat sichvoraussichtlich im Februar damit befassen wird, wird die Neuregelung frühestenszum 1.4.3013 in Kraft treten.

Den Ländern dürfte es kaum gelingen, Gemeinden zu bestimmen, in denen insgesamtdie Voraussetzungen hierfür vorliegen. Denn die Wohnungsknappheit beschränktsich auch in Städten wie Hamburg, München oder Berlin nur auf bestimmte,begehrte Lagen. Daher erhalten die Länder das Recht, auch „Teile von Gemeinden“zu bestimmen, in denen diese Voraussetzungen vorliegen.

Das Gesetz enthält keinerlei Voraussetzungen hinsichtlich der betreffendenTeile der Gemeinde. Daher muss man davon ausgehen, dass die Länder völlig freisind, das betreffende Gebiet durch jedwede Art von Bezeichnung und Beschreibungzu bestimmen. Denkbar wäre also zum Beispiel eine Benennung der Straßen, durchdie das betreffende Gebiet begrenzt wird, wie es auch bei Sanierungsgebietenüblich ist.

Falsches Signal
Der IVD hält die betreffende Regelung für das falsche Signal. „Eine Begrenzungist marktwirtschaftlich nicht sinnvoll, da sie die Ursache für steigende Mietennicht anpackt, sondern nur an den Symptomen herumdoktert“, sagte IVD-PräsidentJens-Ulrich Kießling. „Die steigenden Mieten sind eine Folge der geringenNeubautätigkeit des vergangenen Jahrzehnts und der dadurch entstandenenVerknappung des Wohnungsangebots, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin,München und Hamburg. Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht aufMietwachstum in diesen Regionen ist allerdings der entscheidende Anreiz fürInvestitionen in den Wohnungsbau, sowohl bei der energetischen Modernisierungvon Gebäuden als auch im Neubau. Die Situation auf den Mietmärkten wird sichauf lange Sicht nur durch den Neubau entspannen. Der seit 2010 anhaltendeAufwärtstrend bei der Mietentwicklung hat in den vergangenen Jahren bereits zuverstärkten Investitionen in den Wohnungsbau geführt. Klar ist aber auch, dassdie Angebotsengpässe in den Innenstädten deutscher Großstädte trotz desverstärkten Engagements im Neubau nicht über Nacht kompensiert werden können.Das aufkeimende Pflänzchen der verstärkten Neubautätigkeit wird sofort wiedererstickt, wenn man den Investoren signalisiert, dass die Mieten rechtlichgedeckelt werden sollen. Die Einführung der Kappungsgrenze hilft nurdenjenigen, die schon eine Wohnung haben, sie ist aber Gift für alle, die eineWohnung suchen“, so Kießling.

Darüber hinaus ist fraglich, ob die Länder beziehungsweise Gemeinden diebetreffenden Gebiete wirklich genau  bestimmen und in rechtlicheinwandfreier Weise nachweisen können, dass in einem Gebiet bis zu einerbestimmten Straßengrenze Wohnungsnot herrschen soll, während bereits 100 Meterweiter keine Wohnungsnot mehr herrscht.

Dem Vernehmen nach hat sich der Hamburger Senat bereits skeptisch zur Anwendungder abgesenkten Kappungsgrenze geäußert. Man befürchte sogar eine Verschärfungder Mietpreissituation, da das Hauptproblem nicht die Bestands-, sondern dieNeuvertragsmieten seien.

Auswirkungen auf dieVerwalter-Praxis
In der praktischen Auswirkung wird diese Änderung des Mietrechts, dievermutlich nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt zum April in Krafttritt, dazu führen, dass Wohnungsgeber noch vor der Gesetzesänderung sämtlicheMöglichkeiten der Mieterhöhung ausschöpfen werden. Nach In-Kraft-Treten werdensie keine Mieterhöhungsmöglichkeit verstreichen lassen, da es mit der Absenkungder Kappungsgrenze schwieriger werden wird, Preissteigerungen durch eineeinzige Mieterhöhung aufzufangen.

Der neue § 558 Abs. III BGB 
Erleichterungenergetischer Modernisierungen
Neu ins Mietrecht aufgenommen wird der Ausschluss von Mietminderungen währendenergetischer Sanierungen, die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergieeinsparen. Der Minderungsausschluss ist auf drei Monate begrenzt.

Die formalen Anforderungen an Modernisierungsankündigungen werden präzisiertund in Teilen erleichtert. So genügt zukünftig ein Bezug auf anerkanntePauschalwerte hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen.Komplizierter werden die Regelungen hinsichtlich der Mitteilungspflicht desBauherrn über unzumutbare Härten für den Mieter: In der Ankündigung ist derMieter zukünftig auf Form und Frist des Härteeinwands ausdrücklich hinzuweisen.

Neuregelungen zuMietschuldnern
Die durch planmäßig agierende Mietpreller entstehende Schieflage zwischenMieter und Vermieter, die zu erheblichen Schäden bei privaten Vermietern führt,ist durch eine Änderung des Mietrechts neu geregelt.

Zur Begrenzung des „Mietnomadentums“ wird in der Zivilprozessordnung (§ 283aZPOneu) die Anordnung einer Sicherheitsleistung des Mieters durch das Gerichtmöglich, wenn der Kläger dies im Rahmen einer Zahlungs- und Räumungsklagebeantragt.

Sinn der Regelung ist der Schutz des Vermieters während der Prozesslaufzeit. Sogingen Vermieter in der Vergangenheit häufig leer aus, weil nach dem gewonnenenRäumungsprozess trotz rechtskräftigen Zahlungstitels beim säumigenMietschuldner, der die eingesparte Miete anderweitig verbraucht hatte, nichtsmehr zu holen war und zudem nicht selten die Wohnung in völlig verwüstetemZustand zurückgelassen wurde. Abhilfe schaffen soll nun dieSicherheitsleistung, die die Mieten betrifft, die nach Rechtshängigkeit derKlage auflaufen. Der Vermieter soll nach gewonnenem Prozess berechtigt sein,sich aus der Sicherheitsleistung zu bedienen.

Neben der Sicherheitsleistung wird die so genannte „Berliner Räumung“ alsgängige Räumungspraxis gesetzlich in § 885a BGB neu festgeschrieben. Das heißt,der Gerichtsvollzieherauftrag beschränkt sich auf die Besitzverschaffung an denRäumen, während der Vermieter die Verwertung und Beräumung der Räume selberübernehmen kann.
Quelle: Online-Redaktion:IVD Bundesverband 

Littenstraße 10, 10179 Berlin


Kosten für Winterdienst von der Steuer absetzen

Kosten für Winterdienst von der Steuer absetzen – Auch Arbeiten auf öffentlichen Gehwegen sind haushaltsnahe Dienstleistungen.

 Berlin – Kosten, die einem selbstnutzenden Grundstückseigentümer für den Winterdienst auf dem an seinem Grundstück angrenzenden öffentlichen Gehweg entstehen, können steuerlich als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden.

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