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Neuregelung zum Energieausweis

Ab 2014 müssen Verkäufer oder Vermieter unaufgefordert einen Energieausweis für ihre Immobilie vorlegen. Für Makler gilt: Schon bei Immobilien-Besichtigungen sollen Interessen über den Energieverbrauch aufgeklärt werden.

Den Energieausweis gibt es schon seit 2008, weil er jedoch nicht sehr häufig nachgefragt wurde, spielte er im Berufsalltag von Maklern selten eine Rolle. Die neue Regelung sollte ursprünglich ab 2013 wirksam werden, gilt nun aber voraussichtlich erst ab 2014. Dann müssen Verkäufer, Vermieter oder Makler schon bei der Besichtigung und in Anzeigen über den Verbrauch einer Immobilie aufklären.

Was, wenn ein Energieausweis nicht vorliegt oder unkorrekt ist?

Theoretisch könnte ein Käufer klagen, wenn sich herausstellt, dass die Energieeffizienz eines Gebäudes schlechter ist, als im Inserat angegeben. Jedoch ist ein solcher Fall bisher nicht vorgekommen. Wird einem Käufer kein Energieausweis vorgelegt, kann er diesen selbst erstellen lassen und die Kosten einklagen.

Verfügt ein Makler über keinen Energieausweis bzw. nicht die entsprechenden Daten, ist er entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber schriftlich zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat und dieser dem nicht nachgekommen ist. Die Nichtbeachtung kann hohe Geldbußen für den Eigentümer zur Folge haben.

Unterschiedliche Zahlen bei Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Zu unterscheiden ist zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis. Bei Letzterem wird der Energiebedarf innerhalb der vergangenen drei Jahre anhand der Heizkostenabrechnung der Bewohner ermittelt. Die Rechnung ist stark abhängig vom Verhalten der Konsumenten und sagt nur bedingt etwas über anfallende Kosten für neue Bewohner aus. Der Bedarfsausweis basiert auf den Einschätzungen eines Fachmannes, der die Kosten auf Basis des baulichen Zustandes einer Immobilie kalkuliert.

Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energiebilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiger aus. Nach einer Studie der Bundesbehörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets einen um 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiedarf aus, als der Bedarfsausweis.

Während der Verbrauchsausweis nur etwa 50 Euro kostet, muss der Eigentümer für den Bedarfsausweis zwischen 300 und 400 Euro zahlen. Jedoch gewährt die EnEV 2009 Eigentümern nicht in jedem Fall die Wahlfreiheit zwischen den Ausweis-Varianten.

Welcher Energieausweis für welche Immobilie?

Für ab 2002 entstandene Neubauten ist ein Bedarfsausweis verpflichtend, das gilt seit dem 01.10.2007 auch für Nichtwohngebäude. Gleiches gilt für Gebäude, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist und die über ein bis vier Wohneinheiten verfügen.

Ausnahme: Sollte dem Eigentümer oder Vermieter einer vor 1978 errichteten Immobilie mit höchstens vier Wohneinheiten bereits vor dem 01.10.2008, also spätestens bis zum 30.09.2008, ein Verbrauchsausweis ausgestellt worden sein, ist dieser weiterhin gültig. In diesem Fall ist die Erstellung eines Bedarfsausweises nicht erforderlich.

Weiterhin Wahlfreiheit besteht für alle Eigentümer von Wohnhäusern, die ab 1978 errichtet wurden, sowie für alle Häuser mit fünf und mehr Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr. Gleiches gilt für Eigentümer von alten Nichtwohngebäuden.

Für manchen Eigentümer könnte ab 2013 die Anschaffung beider Energieausweise vorteilhaft sein, denn besonders Käufer von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus sind an hoher Transparenz interessiert. Weil Sanierungsmaßnahmen in Hausgemeinschaften häufig erschwert werden, sind Eigentümer bei Umfang und Gestaltung der Baumaßnahmen meist eingeschränkt.


Quelle:

Immonet GmbH
Spaldingstr. 64
20097 Hamburg


KfW verbessert Programm "Energieeffizient Sanieren"

Der Bund stellt über das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) für die Verbesserung

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Makler spielen ist oft schwer!

Ein interessanter Artikel!

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Deutsche sind mit ihren Wohnungen nicht zufrieden

Deutsche finden ihre Wohnungen oft zu klein. Viele Deutsche sind mit ihren Wohnungen nicht zufrieden, weil ihnen Platz fehlt. In einer repräsentativen ipsos-Umfrage für das Magazin "Das Haus" sagten 21 Prozent, sie vermissten Stauraum. 19 Prozent ist der Flur zu eng, und sie wissen nicht wohin mit ihren Schuhen. 13 Prozent haben keinen Platz für das Trocknen der Wäsche oder einen Wäschetrockner.

Neun Prozent fehlt ein Büroplatz und bei acht Prozent ist das Kinderzimmer "viel zu klein". Ein Viertel der Befragten bezeichnete als das größte Problem, dass die Wohnung nicht variabel für Veränderungen ist. 38 Prozent der Befragten zeigten sich mit ihrer Wohnung rundum zufrieden

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Informationen zum Energieausweis

Seit Juli 2008 gilt die schrittweise Einführung eines so genannten Energieausweises. Dieser bezieht sich auf die Energieeffizient von Wohn- wie auch Nichtwohngebäuden. Wer eine Immobilie erwerben oder mieten möchte, hat einen gesetzlichen Anspruch auf den Einblick in den Energieausweis. Diese Verbindlichkeit bezieht sich seit dem 1. Januar 2009 auf Wohngebäude aller Baujahre und seit 1. Juli 2009 auf alle Nichtwohngebäude.

Weitere Infos über den LINK: Weiter lesen

Quelle: Immobilienscout24.de 




Neues Mietrecht deckelt Mieterhöhungen - ein fatales Signal für Investoren

Kurz vor Jahresende hat derBundestag die lang diskutierte Änderung des Mietrechts beschlossen. Mit derregionalen Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf dieVergleichsmiete wurde jedoch quasi über Nacht eine Änderung vorgenommen, diedie immobilienwirtschaftlichen Verbände mit Verärgerung zur Kenntnis genommenhaben. Sie kritisierten die handstreichartige Vorgehensweise, nach monatelangenBeratungen des Gesetzesentwurfs so kurzfristig eine derartig gravierendeNeuregelung einzuarbeiten, die mit dem grundsätzlichen Charakter des Gesetzes,nämlich die Energiewende im Gebäudebereich voranzubringen, nichts zu tun hat.


Senkung der Kappungsgrenze
Durch eine Ergänzung des § 558 Absatz 3 BGB werden die Landesregierungenermächtigt, im Wege einer Rechtsverordnung für fünf Jahre Gemeinden oder Teilevon Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung derBevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdetist. In diesen Gebieten beträgt die Kappungsgrenze bei der Anpassung an dieortsübliche Vergleichsmiete 15 Prozent, während sie ansonsten gemäß § 558 Abs.3 Satz 1 BGB 20 Prozent beträgt. Die Miete kann also innerhalb von drei Jahrenlediglich um insgesamt 15 Prozent erhöht werden.

Diese Regelung wurde auf Drängen der CSU aufgrund der Sondersituation inMünchen kurzfristig in den Gesetzesentwurf aufgenommen. Da der Bundesrat sichvoraussichtlich im Februar damit befassen wird, wird die Neuregelung frühestenszum 1.4.3013 in Kraft treten.

Den Ländern dürfte es kaum gelingen, Gemeinden zu bestimmen, in denen insgesamtdie Voraussetzungen hierfür vorliegen. Denn die Wohnungsknappheit beschränktsich auch in Städten wie Hamburg, München oder Berlin nur auf bestimmte,begehrte Lagen. Daher erhalten die Länder das Recht, auch „Teile von Gemeinden“zu bestimmen, in denen diese Voraussetzungen vorliegen.

Das Gesetz enthält keinerlei Voraussetzungen hinsichtlich der betreffendenTeile der Gemeinde. Daher muss man davon ausgehen, dass die Länder völlig freisind, das betreffende Gebiet durch jedwede Art von Bezeichnung und Beschreibungzu bestimmen. Denkbar wäre also zum Beispiel eine Benennung der Straßen, durchdie das betreffende Gebiet begrenzt wird, wie es auch bei Sanierungsgebietenüblich ist.

Falsches Signal
Der IVD hält die betreffende Regelung für das falsche Signal. „Eine Begrenzungist marktwirtschaftlich nicht sinnvoll, da sie die Ursache für steigende Mietennicht anpackt, sondern nur an den Symptomen herumdoktert“, sagte IVD-PräsidentJens-Ulrich Kießling. „Die steigenden Mieten sind eine Folge der geringenNeubautätigkeit des vergangenen Jahrzehnts und der dadurch entstandenenVerknappung des Wohnungsangebots, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin,München und Hamburg. Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht aufMietwachstum in diesen Regionen ist allerdings der entscheidende Anreiz fürInvestitionen in den Wohnungsbau, sowohl bei der energetischen Modernisierungvon Gebäuden als auch im Neubau. Die Situation auf den Mietmärkten wird sichauf lange Sicht nur durch den Neubau entspannen. Der seit 2010 anhaltendeAufwärtstrend bei der Mietentwicklung hat in den vergangenen Jahren bereits zuverstärkten Investitionen in den Wohnungsbau geführt. Klar ist aber auch, dassdie Angebotsengpässe in den Innenstädten deutscher Großstädte trotz desverstärkten Engagements im Neubau nicht über Nacht kompensiert werden können.Das aufkeimende Pflänzchen der verstärkten Neubautätigkeit wird sofort wiedererstickt, wenn man den Investoren signalisiert, dass die Mieten rechtlichgedeckelt werden sollen. Die Einführung der Kappungsgrenze hilft nurdenjenigen, die schon eine Wohnung haben, sie ist aber Gift für alle, die eineWohnung suchen“, so Kießling.

Darüber hinaus ist fraglich, ob die Länder beziehungsweise Gemeinden diebetreffenden Gebiete wirklich genau  bestimmen und in rechtlicheinwandfreier Weise nachweisen können, dass in einem Gebiet bis zu einerbestimmten Straßengrenze Wohnungsnot herrschen soll, während bereits 100 Meterweiter keine Wohnungsnot mehr herrscht.

Dem Vernehmen nach hat sich der Hamburger Senat bereits skeptisch zur Anwendungder abgesenkten Kappungsgrenze geäußert. Man befürchte sogar eine Verschärfungder Mietpreissituation, da das Hauptproblem nicht die Bestands-, sondern dieNeuvertragsmieten seien.

Auswirkungen auf dieVerwalter-Praxis
In der praktischen Auswirkung wird diese Änderung des Mietrechts, dievermutlich nach der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt zum April in Krafttritt, dazu führen, dass Wohnungsgeber noch vor der Gesetzesänderung sämtlicheMöglichkeiten der Mieterhöhung ausschöpfen werden. Nach In-Kraft-Treten werdensie keine Mieterhöhungsmöglichkeit verstreichen lassen, da es mit der Absenkungder Kappungsgrenze schwieriger werden wird, Preissteigerungen durch eineeinzige Mieterhöhung aufzufangen.

Der neue § 558 Abs. III BGB 
Erleichterungenergetischer Modernisierungen
Neu ins Mietrecht aufgenommen wird der Ausschluss von Mietminderungen währendenergetischer Sanierungen, die in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergieeinsparen. Der Minderungsausschluss ist auf drei Monate begrenzt.

Die formalen Anforderungen an Modernisierungsankündigungen werden präzisiertund in Teilen erleichtert. So genügt zukünftig ein Bezug auf anerkanntePauschalwerte hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen.Komplizierter werden die Regelungen hinsichtlich der Mitteilungspflicht desBauherrn über unzumutbare Härten für den Mieter: In der Ankündigung ist derMieter zukünftig auf Form und Frist des Härteeinwands ausdrücklich hinzuweisen.

Neuregelungen zuMietschuldnern
Die durch planmäßig agierende Mietpreller entstehende Schieflage zwischenMieter und Vermieter, die zu erheblichen Schäden bei privaten Vermietern führt,ist durch eine Änderung des Mietrechts neu geregelt.

Zur Begrenzung des „Mietnomadentums“ wird in der Zivilprozessordnung (§ 283aZPOneu) die Anordnung einer Sicherheitsleistung des Mieters durch das Gerichtmöglich, wenn der Kläger dies im Rahmen einer Zahlungs- und Räumungsklagebeantragt.

Sinn der Regelung ist der Schutz des Vermieters während der Prozesslaufzeit. Sogingen Vermieter in der Vergangenheit häufig leer aus, weil nach dem gewonnenenRäumungsprozess trotz rechtskräftigen Zahlungstitels beim säumigenMietschuldner, der die eingesparte Miete anderweitig verbraucht hatte, nichtsmehr zu holen war und zudem nicht selten die Wohnung in völlig verwüstetemZustand zurückgelassen wurde. Abhilfe schaffen soll nun dieSicherheitsleistung, die die Mieten betrifft, die nach Rechtshängigkeit derKlage auflaufen. Der Vermieter soll nach gewonnenem Prozess berechtigt sein,sich aus der Sicherheitsleistung zu bedienen.

Neben der Sicherheitsleistung wird die so genannte „Berliner Räumung“ alsgängige Räumungspraxis gesetzlich in § 885a BGB neu festgeschrieben. Das heißt,der Gerichtsvollzieherauftrag beschränkt sich auf die Besitzverschaffung an denRäumen, während der Vermieter die Verwertung und Beräumung der Räume selberübernehmen kann.
Quelle: Online-Redaktion:IVD Bundesverband 

Littenstraße 10, 10179 Berlin


Kosten für Winterdienst von der Steuer absetzen

Kosten für Winterdienst von der Steuer absetzen – Auch Arbeiten auf öffentlichen Gehwegen sind haushaltsnahe Dienstleistungen.

 Berlin – Kosten, die einem selbstnutzenden Grundstückseigentümer für den Winterdienst auf dem an seinem Grundstück angrenzenden öffentlichen Gehweg entstehen, können steuerlich als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden.

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Winterdienst - Schnee-Knöllchen für Wohnungseigentümer?

Bonn – Winterdienst: Ist der einzelne Wohnungseigentümer in Wohnanlagen mit oft über 100 Einheiten dafür verantwortlich, dass im Winter ordentlich Schnee geräumt und bei Eisglätte gestreut wird? Im Prinzip: ja. Deshalb gab es in Berlin im Sommer 2012 eine Lawine von Bußgeldbescheiden gegen die Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungsanlagen wegen Glätte an einem Tag im Januar 2011. Der Verbraucherschutzverein wohnen im Eigentum e.V. sagt, wie sich der einzelne Wohnungseigentümer gegen Bußgelder und auch Schadensersatz schützen kann.

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“Schrottimmobilien”

Bundesrat will Verbraucher besser vor dem Erwerbminderwertiger Immobilien, sogenannter “Schrottimmobilien”, schützen.

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Jede Wohnung nur einen Beitrag: GEZ Änderung 2013

Zum 1. Januar 2013 wird aus der Rundfunkgebühr der Rundfunkbeitrag. Dann gilt: Eine Wohnung, ein Beitrag –  unabhängig von der Zahl der Empfangsgeräte. Immowelt.de erklärt, was sich für Privathaushalte ändert

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Quelle: Immowelt.de