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Pressemitteilung: Qualitätssiegel

Das Qualitätssiegel in der Immobilienbranche: Hier klicken!

Als einziges unabhängiges Qualitätssiegel in der Branche der Immobiliendienstleister genießt die Auszeichnung BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS ein beachtliches Renommee – national und international.




Recht so 18-01-2018

Wohnungskündigung: Wer mit "Drecksau & Co" um sich wirft, muss sich nicht wundern...Ein Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter den Hausfrieden trotz erfolgter Abmahnung durch wiederholte und nachhaltige Lärmbelästigungen schuldhaft gestört und seine Mitmieterin wiederholt grob beleidigt, bedroht und dadurch seine vertraglichen Nebenpflichten mehr als unerheblich verletzt hat. Mit der Bezeichnung seiner Mitmieterin als "Drecksau", "Schlampe" beziehungsweise "dreckige Fotze" hat er "seiner persönlichen Missachtung gegenüber der Person Ausdruck verliehen, den Tatbestand der Beleidigung verwirklicht und mithin seine bestehende vertragliche Nebenpflicht verletzt". Hat der Mieter sich darüber hinaus Lärmbelästigungen zur Nachtzeit sowie Bedrohungen in alkoholisiertem Zustand zu Schulden kommen lassen, ist die Kündigung sowie die darauf folgende Räumung und Herausgabe der Wohnung gerechtfertigt. (Hier hatte es im Vorfeld unter anderem die Besonderheit gegeben, dass der renitente Mieter hinnehmen musste, dass Polizeibeamte, die (wieder einmal) herbeigerufen worden waren, als er Musik überlaut aufgedreht hatte, im Keller die Sicherung herausgedreht haben, weil ihnen die Wohnungstür nicht geöffnet worden war.) (LG Dortmund, 1 S 62/16)

 

Verwaltungsrecht: Auch in einem reinen Wohngebiet darf's eine Tagesstätte für 66 Kinder geben. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof hat Klagen von Anwohnern in einem "reinen Wohngebiet" zurückgewiesen, die verhindern wollten, dass in ihrem Viertel, einem "reinen Wohngebiet", eine Kindertagesstätte mit Platz für 66 Kinder eingerichtet werden soll. Dass dadurch den Bewohnern - hier vor allem wegen des erwarteten Verkehrsaufkommens vor der und um die Tagesstätte herum - Einschränkungen entstehen, sei hinzunehmen. Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot könne in diesem Zusammenhang nur dann angenommen werden, wenn die "bestimmungsgemäße Nutzung des eigenen Grundstücks nicht mehr oder nur noch eingeschränkt möglich" sei (was hier aber nicht angenommen werden könne). Im Übrigen seien "Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen hervorgerufen würden, im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen und damit keine unzumutbaren Belästigungen oder Störungen".  (Hessischer VGH, 3 B 107/17)

 

Mietrecht: Auch eine Untervermietung auf Dauer kann irgendwann mal enden Vermietet ein Mieter seine (hier 130 qm große) Wohnung - mit Erlaubnis des Vermieters - komplett an andere Familien, so hat es damit (zunächst) sein Bewenden. Sind jedoch inzwischen 15 Jahre vergangen, in denen die ehemaligen Mieter nicht wieder zurückgekehrt sind, so kann der (inzwischen neue) Vermieter die Genehmigung für die Untervermietung aufheben. Das Landgericht Berlin erlaubte die - nach der Weigerung des Ex-Mieters aus Vermietersicht notwendige - Räumungsklage. (LG Berlin, 65 S 285/16)

Eigentumswohnung: Einzelne Klimaanlage wird nicht zum Gemeinschaftseigentum, deshalb... Will ein Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage an der Außenfassade eine Klimaanlage anbringen lassen, so bedarf es dafür der Zustimmung aller Eigentümer, da es sich um eine "bauliche Maßnahme" handelt und nicht um eine um eine Modernisierung. Denn damit wird "keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse" erreicht. (LG Frankfurt am Main, 2/13 S 186/14)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 18.12.2017

Mietrecht: Nachts muss die Schlafzimmertür nicht offen stehen, um Schimmel zu verhindern

Das Landgericht Bochum ist einem Ehepaar beigestanden, das vom Vermieter verlangte, den teilweisen Schimmelbefall in der Wohnung auf seine Kosten zu beseitigen. Dies auch dann noch, nachdem ein Sachverständiger festgestellt hatte, dass die Ursache für das Malheur darin zu sehen sei, dass die Tür zum Schlafzimmer nachts jeweils geschlossen bleibe. Diese Forderung entspreche nicht dem üblichen, von einem Mieter zu erwartenden "Lüftungs-Verhalten" - weder auf die Vergangenheit bezogen (womit ein Mitverschulden der Mieter nicht festgestellt werden könne) noch für die Zukunft. Der Vermieter müsse vielmehr dafür sorgen, dass gegen die Schimmelbildung auf andere Weise angegangen wird. (LG Bochum, 11 S 33/16)

 

Schwarzarbeit: "Ohne-Rechnung-Abrede" lässt Auftraggeber in die Röhre gucken

Beauftragt eine Frau einen Architekten mündlich damit, ihr Haus instand zu setzen, und gibt sie ihm vorab 5.000 Euro in bar, so handelt es sich dabei um Schwarzarbeit. Ist sie später nicht einverstanden mit der Arbeit und werden für einen anderen - diesmal offiziell beauftragten - Architekten knapp 10.000 Euro und für die Mängelbeseitigungsarbeiten nochmal mehr als 80.000 Euro fällig, so kann sie diese Kosten nicht vom ersten Architekten erstattet verlangen. Das gilt auch dann, wenn die "Ohne-Rechnung-Abrede" über die 5.000 Euro zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses nicht stattgefunden haben soll und somit der Vertrag aus Sicht der Auftraggeberin wirksam geworden sei. Das Oberlandesgericht Hamm machte aber deutlich, dass "ein Rechtsverständnis, das die Nichtigkeit auf die nachträgliche Abrede begrenze, der ausdrücklichen Absicht des Gesetzgebers zuwider laufe, die Form der Schwarzarbeit in Gestalt von "Ohne-Rechnung-Abreden" wirkungsvoll zu bekämpfen. (OLG Hamm, 12 U 115/16)

 

Eigentumswohnung: Nicht geeichte Zähler darf die Ordnungsbehörde verbieten

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft darf für die Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten keine Werte einsetzen, die mit ungeeichten Zählern vermessen wurden. Dagegen darf die Ordnungsbehörde (hier das Eichamt) angehen, weil es sich dabei nicht um eine "nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht eichpflichtige 'innerbetriebliche' Verwendung" handelt.  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 4 A 1150/15)

 

Steuerrecht: "Selbst genutzte" Ferienwohnung kann beim Verkauf Kummer bringen

Nutzt ein Privatmann seine Ferienwohnung nicht "zu eigenen Wohnzwecken", sondern fährt er nur noch sporadisch "zur Erholung" dorthin, so soll er nach Ansicht des Finanzgerichts Köln das Objekt nicht steuerfrei verkaufen können - wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf noch keine zehn Jahre vergangen sind. Das Gericht ist der Ansicht, dass gelegentliche Besuche der Wohnung nichts mit der "Nutzung zu Wohnzwecken" (was einen steuerfreien Verkauf ermöglichen würde) zu tun habe. (FG Köln, 8 K 3825/11)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


best property Agents

Harnisch Immobilien wurde von Bellevue mit best property Agents 2018 ausgezeichnet!

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Recht so 22.09.2017

Hat ein Ehepaar auf seiner Dachterrasse ein so genanntes Anlehngewächshaus errichtet, so muss es wieder entfernt werden, wenn die übrigen Eigentümer nicht gefragt und der Verwalter wegen der fehlenden - aber nötigen - Abstimmung darüber die Erlaubnis für die "bauliche Veränderung" nicht erteilen konnte. Das Ehepaar kann nicht argumentieren, das Gewächshaus sei nicht als solches einzusortieren, weil es nicht befestigt sei. Weil es aber von außen deutlich sichtbar sei, liege schon deshalb eine "deutliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes" vor. (AG München, 481 C 26682/15)
Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 18.08.2017

Der Vermieter darf den Mieter bereits monatlich zur Kasse bitten

Es ist Vermietern erlaubt, neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen für die Betriebskosten Mietern einen "Zuschlag für Schönheitsreparaturen" zu berechnen (hier in Höhe von 80 € pro Monat). Das unterscheidet sich nicht davon, wenn der Eigentümer die Grundmiete gleich um den entsprechenden Betrag höher angesetzt hätte. (Dass in solchen Fällen der Vermieter auch die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu finanzieren hat, versteht sich - und das unabhängig davon, in welcher Höhe er tatsächlich einen Aufwand für solche Arbeiten hat.) (BGH, VIII ZR 31/17)
Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 26.06.2017

Das Landgericht Dortmund hat entschieden, dass ein Ehepaar, das stark raucht, dies nur zu bestimmten Uhrzeiten auch auf der Terrasse tun darf. Es legte einen Stundenplan fest, damit die Nachbarn in der Reihenhaussiedlung nicht unangemessen durch Zigarettenqualm gestört werden. Die Hälfte des Tages muss der Glimmstängel aus bleiben; und zwar in der Zeit von 0 bis 3 Uhr, 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr und 18 bis 21 Uhr. Das Gericht stellte fest, dass der Qualm für die nichtrauchenden Nachbarn auf der Terrasse eine „nachhaltige und häufige Beeinträchtigung "darstellt" und auch sie das Recht haben, „rauchfrei zu wohnen“ - sowie die Raucher für sich in Anspruch nehmen, sich frei entfalten zu dürfen in ihrer Lebensgewohnheit. (Klappt diese salomonische Lösung nicht, so droht ein Ordnungsgeld oder sogar Ordnungshaft.)  (LG Dortmund, 1 S 451/15) Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Quadratmeterpreisangaben

Diese sind nicht in Ordnung und warum sehe ich das so!

Viele Verkäufer denken, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung/Ihr Haus verkaufen wollen, sehen Sie einfach in den Immobilieninternetbörsen nach, welche durchschnittlichen Quadratmeterpreise dort angegeben sind.

Im Prinzip wäre dies logisch, wenn tatsächlich genügend gleiche bzw. vergleichbare Immobilien vorhanden wären, welche für eine statistische Basiserhebung benötigt würden. Ist aber nicht grundsätzlich so. Wenn überhaupt könnte das in richtigen Großstädten funktionieren. Aber für kleinere Städte/Orte/Gemeinden?   

Fast jeder weiß heut zutage es kommt auf eine ausreichende Zahl der Vergleichswerte an.

Aufgrund der hohen Nachfrage werden nicht mehr alle Immobilienobjekte in die Internetdatenbanken gestellt. Bei uns und viele meiner IVD-Makler Kollegen werden diese entweder sofort an vorgemerkte Kunden verkauft bzw. wir und viele meine IVD-Makler Kollegen inserieren zudem auch nicht mehr in allen Immobilienportalen, da diese in der letzten Zeit die Preise sehr stark angehoben haben. Sowohl für Makler wie auch Privatanbieter.

Wir erhalten sehr viele Anfragen mittlerweile direkt über Google und nutzen wie viele meiner IVD-Kollegen in der Zwischenzeit unser eigenes Portal ivd24immobilien - Das Portal der Immobilienprofis mit großem Erfolg.

 Was übrig bleibt, sind völlig überteuerte Ladenhüter und hochpreisige Neubauten.

Aus diesen wenigen teils völlig überteuerten Preisen bilden die Immobilieninternet-Datenbanken nun ihren Quadratmeterpreisvergleich, der dann nicht wirklich die Realität zeigt. Viele Verkäufer gehen entweder mit sehr hohen Preisen oder mit viel zu niedrigen in den Markt. Im ersten Fall verstehen diese dann nicht, warum ein Verkauf nicht funktioniert. Im zweiten Fall freuen Sie sich über sofortige Kaufzusagen aufgrund eines zu geringen Preises. Schlimm wird es dann meiner Meinung nach, wenn Sie eine kostenlose Internetverkaufsberechnung bestellen, die ebenfalls aus diesem Datenmaterial errechnet wird, was Ihre Immobilie wert sein soll.

Eine reelle Bewertung gibt es nicht in nur 5 bis 10 Minuten und ist daher nur mit einem kompetenten Immobilienmakler oder Bewertungssachverständigen möglich, der entsprechende Marktkenntnisse hat und sich die Immobilie auch angesehen hat.

Wir erstellen grundsätzlich vor Verkaufsbeginn eine Markwertermittlung. Bei sorgfältiger Durchführung mit modernster Software und aktuellen Daten dauert dies in der Regel zwischen 3 und 4 Stunden.

Ihr Immobilienprofi


Einbrüche

Aus aktuellen Anlass nochmals ein kurzes Statement zu diesem Thema.

Wenn ich für jeden, der dies schon gesagt hat Geld bekäme, bräuchte ich vermutlich nicht mehr zu Arbeiten!

Es ist ein sehr heikles Thema die Adresse des zum Verkauf stehenden Objekts in einer Verkaufsannonce einfach so bekannt zu geben  – egal, ob print oder online – angegeben, lädt das potenzielle Täter geradezu ein. Deshalb sollte man auf eine Veröffentlichung der Adresse meiner Meinung nach unbedingt verzichten. Bei den meisten Portalen wird die Adresse automatisch freigegeben, wenn Sie den entsprechen Hacken nicht setzen bzw. entfernen! 

Selbst die Bekanntgabe am Telefon ohne zu wissen wer genau am anderen Ende ist, halte ich genauso für Risikoreich.  Harnisch-Immobilien gibt Grundsätzlich keine Adressen am Telefon oder auf Immobilienportalen bekannt.  Adressen geben wir nur an ernstzunehmende Kaufinteressenten heraus.

Meine Empfehlung als Experte: Keine bekanntgabe der Adresse auf Immobilienportalen bzw. im Internet!

Ihr Immobilienprofi Benno Harnisch

Recht so 22.05.2017

Müssen in einer Wohnungseigentumsanlage die Balkone erneuert werden, so haben sich daran auch diejenigen Eigentümer zu beteiligen, die nicht über einen Balkon verfügen. Begründung: Konstruktive Bestandteile, also solche Anteile eines Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, seien "zwingendes Gemeinschaftseigentum". Da eine Sanierung der Balkone beschlossen worden war, sei zwingend auch Gemeinschaftseigentum betroffen. Deshalb müssten die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums von allen Wohnungseigentümern anteilig getragen werden, weil - was möglich gewesen wäre - "eine abweichende Regelung" von den Wohnungseigentümern nicht getroffen worden sei.
(AG Köln, 215 C 133/14) Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch