Ihr Immobilienprofi

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Folgend die neuesten Artikel…


Recht so 19.05.2017

Hauskauf: Schon zwei Jahre Differenz beim Alter können die Rückabwicklung bringen.

Hat ein Ehepaar ein Haus gekauft (hier zu einem Preis von rund 600.000 €) und stellt es fest, dass die Immobilie bereits rund zwei Jahre vor dem im Kaufvertrag angegebenen Errichtungsdatum bezugsfertig und auch bezogen worden war (hier 1995 statt 1997), so können die Eheleute vom Kaufvertrag zurücktreten. Es handele sich um eine "erhebliche Pflichtverletzung" des Verkäufers, wenn das im notariellen Kaufvertrag angegebene Baujahr um zwei Jahre abweicht und das Haus älter ist als eingetragen. Diese arglistige Täuschung sei nicht hinzunehmen. (OLG Hamm, 22 U 82/16). Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch

Maklerportale

Über die Suchmaschinen einen seriösen und guten Immobilienmakler zu finden, ist in der letzten Zeit immer schwieriger geworden. Auf den ersten Plätze stehen in der Regel Firmen, die Ihre Daten benutzen und weiter vermarkten wollen. Was können Sie bzw. was sollten Sie dagegen tun können.

Wenn Sie bei einer Suchmaschine „Immobilie verkaufen oder Immobilienmakler“ eingeben, stehen oben in der Regel Angebote von Internetportalen, die sich zwar gut damit auskennen, wie man in den Ergebnislisten an die ersten Positionen kommt. Meiner Meinung nach aber von der Materie Immobilienverkauf im normal Fall sehr wenig verstehen und sich z.B. in unserer Region nicht wirklich auskennen, weil der Sitzt irgendwo in Deutschland oder im Ausland ist. Das hört sich aber auch verlockend an z.B.

  • Zum Höchspreis verkaufen
  • Immobilie verkaufen Top-Preis – 100% kostenlos
  • Immobilie erfolgreich mit Makler verkaufen usw.

Wer will das nicht? 

Aber das kann Ihnen auch der Profi in Ihrer Region bieten und höchstwahrscheinlich besser. 

Immer mehr Portale werben auf diese Art um Kunden. Es wird angeboten, das Haus oder die Wohnung mit ein paar Kicks und wenigen Eingaben kostenlos bewerten zu lassen. Meiner Meinung nach ist eine fundierte Marktwertermittlung ohne einen genauen Termin Vorort nicht korrekt. Wir benötigen z.B. für eine Wertermittlung ca. 1 Stunde Vorort und ca. 3-4 Stunden für die Berechnungen mit modernster Software. Bleiben Sie realistisch! Sie erhalten in Kürze 3 kostenlose Angebote von Maklern aus der Region (die Ihre Immobilie noch nie gesehen haben). Oft werden Sie dann verlockende Aussagen hören wie 20.000€, 45.000€ und vielleicht sogar noch was Sie für Ihr Objekt erzielen könnten oder das es nur von geprüften Immobilienmakler vermittelt wird.

Oder Mitarbeiter des Portals rufen Sie an. Hier erhalten Sie dann einen oder mehrere regional tätige Makler, welche für Ihre Daten zahlen müssen oder Sie werden, direkt von Maklern der Region angerufen, die Ihnen eine kostenlose Marktwerteinschätzung vor Ort anbieten.

Das Ziel dieser Portale ist immer, an Ihre Daten zu kommen und mit diesen Geld zu verdienen!

Die Verlockung ist groß den Makler zu beauftragen, der den höchsten Verkaufspreis verspricht. Das bringt Ihnen aber rein gar nichts!

Bei den empfohlenen Maklern handelt es sich meiner Meinung nach aber leider oft nicht um die Besten, sondern um die, die für jede Adresse welche Sie von diesen Portalen erhalten bares Geld auf den Tisch der Portale legen, um bei Ihnen den Fuß in die Tür zu bekommen. Die Qualität der folgenden Marktwerteinschätzung lässt sich erahnen, weil der Makler unbedingt einen Auftrag will, um seine Kosten wieder hereinzuholen. 

In der Regel schließen die Portale einen Vertrag mit dem Makler ab und dieser zahlt dann z.B. 250,--€ plus MwSt. für jeden Kontakt. Jeder Kontakt wird 3 verschiedenen zahlungsbereiten Makeln unterbreitet. Das sind 750,--€ plus MwSt. pro Verkäuferkontakt.

Beachtlich und meiner Meinung nach völlig unnötig!

Es gibt aber auch die Variante, das Makler angerufen werden und Ihre konkreten Kontaktdaten gegen Bezahlung angeboten werden. Geprüft wird da recht wenig. Wer zahlt, bekommt Ihre Daten.

Ich empfehle: Führen Sie ca. 2-3 Gespräche mit Maklern aus der Region und schauen im Internet, wer für Sie einen guten Auftritt mit seiner Homepage hat, wo die Qualität der Fotos, Videos professionell und aussagekräftig aufbereitet sind. Auch die Mitgliedschaft im Berufsverband IVD sagt eine Menge über die Qualität aus. Achten Sie auch auf Bewertungen/Referenzen. 
Und bestellen Sie gerne mehrere zu sich nach Hause, um einen Vergleich zu ziehen, aber geben Sie diese wichtige Entscheidung nicht aus der Hand.
Lassen Sie sich nicht, blenden, sondern verlassen Sie sich besser auf eigene Recherchen und Ihr Bauchgefühl.

Gerne können wir unverbindlich über Ihren Verkauf sprechen. Ein Gespräch mit mir lohnt sich immer. Sie erreichen mich direkt unter 0172 66 200 11. 

Ihr Immobilienprofi  Benno Harnisch für Frankenthal, Ludwigshafen und Umgebung


Recht so 21.04.2017

Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus (nur) zwei Parteien und werden sich diese beiden nicht darüber einig, wer in welchem Umfang und zu welcher Zeit den (zwangsläufig gemeinsamen) Garten nutzen kann, so darf ein Richter das Machtwort sprechen. Dass ein solcher Fall bis zum Bundesgerichtshof (BGH) ging, zeigt, wie gegensätzlich die Abneigung der beiden Kontrahenten war. Entscheidend für den Streit war letztlich, dass einer von ihnen die größere Wohnung hatte, was ihm ein "Vorrecht" auch im Garten gab. So hielt er es für ganz normal, dass er stapelweise Holz auf dem Rasen lagerte. Der Bundesgerichtshof beanstandete das bestimmende Verhalten des "Großgrundbesitzers" - und verwarf letztlich den Vorschlag der Vorinstanz, dass man sich tageweise das Grün teile: Das habe bei derart zerstrittenen Parteien absolut keinen Sinn. Die Vorinstanz, das Landgericht Karlsruhe, muss nun noch einmal 'ran. (BGH, V ZR 191/15)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch

Recht so 07.04.2017

9. OLG Hamm: Hauskäufer kann bei falsch angegebenen Baujahr zurücktreten

Ein Hauskäufer kann den Grundstückskaufvertrag rückgängig machen, wenn das Baujahr des Hauses im Vertrag falsch benannt ist. In einem Fall, den das Oberlandesgericht (OLG) Hamm zu entscheiden hatte, stellte sich heraus, dass das Haus bereits 1995 gebaut wurde. Im notariellen Kaufvertrag stand jedoch 1997 als Baujahr. Dies sei eine Beschaffenheitsvereinbarung, meinte das OLG Hamm. Das Haus sei zwar nur zwei Jahre älter, als die Käufer dachten. Die Pflichtverletzung wiege aber deshalb schwer, weil auf Seiten des Verkäufers über das Alter des Hauses arglistig getäuscht wurde. Insoweit rechtfertige selbst die geringfügige Abweichung des Baujahres einen Rücktritt.


Zwar können Makler Angaben vom Eigentümer grundsätzlich übernehmen. Aufgrund des hohen Risikos für die Verkäuferseite, sollte diese jedoch darauf hingewiesen werden, dass die Beschaffenheit des Hauses stets sorgfältig zu prüfen ist, um zu verhindern, dass „Vermutungen ins Blaue hinein“ angestellt werden. Im hier entschiedenen Fall hatte der Vater des Verkäufers über das Baujahr spekuliert, was letztlich erst den Rücktritt hat möglich werden lassen. Eine unüberlegte Vermutung kann schwere Folgen haben.

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch

Recht so 24.03.2017

Stellt sich heraus, dass ein Mieter seine Wohnung hat "verschimmeln" lassen, ohne den Vermieter darüber zu informieren, so muss er die Beseitigung der Sporen bezahlen. Das Amtsgericht Duisburg kam zu diesem Ergebnis, nachdem es erst bei der Übergabe einer Wohnung nach Mietvertragsschluss aufgefallen war, dass der Mieter einen erheblichen Schimmelbefall dem Vermieter - ohne einen Grund dafür nennen zu können - nicht gemeldet hatte. Die Beseitigung des Schadens kostete - einschließlich des Sachverständigengutachtens - fast 6.000 Euro. Mit Blick auf die mit 35 Quadratmetern überschaubare Größe der Wohnung eine enorme Summe, die der Mieter zu ersetzen hat. Er sei seiner Pflicht nicht nachgekommen, den Vermieter darüber zu informieren, dass sein Eigentum in Gefahr gewesen sei. (AG Duisburg, 7 C 274/13)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch

IVD24immobilien

 


Recht so 21-03-2017

Nachbarrecht: Mülltonnen müssen - auch falsch "geparkt" - ausgehalten werden Das Verwaltungsgericht Neustadt hat eine Bewohnerin abgewiesen, die gegen die Nutzung eines Pkw-Stellplatzes als Abstellraum für Mülltonnen auf dem Nachbargrundstück vorging. Sie forderte, dass die benachbarte Eigentümergemeinschaft es unterlässt, einen der zwölf Kfz-Stellplätze zum Abstellen von Müllbehältern zu nutzen, weil es insbesondere an warmen Tagen „unzumutbare Geruchsbelästigung“ gebe - vergeblich. Die Nachbarn konnten sich mit ihren Argumenten durchsetzen, dass die Frau keinen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten hätte, weil die Stellplatzvorschriften „ausschließlich den Belangen des öffentlichen Straßenverkehrs“ dienten. Auch hielten die (hier entlang der Garage) abgestellten Mülltonnen die von der Landesbauordnung geforderten Mindestabstände zum Nachbargrundstück ein. Ein Grundstücksnachbar habe "im Allgemeinen Müllbehältnisse in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze als sozialadäquat hinzunehmen“. (VG Neustadt an der Weinstraße, 4 K 11/16)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch

Immobilienmakler oder Selbstverkauf

Was ist der richtige Weg zum höchsten Verkaufserlös meiner Wohnung oder meines Hauses?

Der Entschluss, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, fällt nicht immer leicht. Um Kosten zu sparen, versuchen es viele Eigentümer zunächst selbst. Sie vergessen allerdings dabei allzu oft, dass  es dabei etliche Fallstricke gibt, die wir als Immobilienexperte kennen und bereits im Vorfeld aus dem Weg berücksichtigen damit es erst gar nicht zu irgendwelchen Problemen kommt.

Es geht schon mit dem Wert los: Kennt der Eigentümer den Marktwert für sein Haus oder seine Wohnung, ist der der angenommene Preis realistisch und erzielbar? Möglicherweise ist er gar zu niedrig und der Privatverkäufer freut sich über den großen zu Spruch und eine schnelle Kaufzusage. Meist wird diesen Privatverkäufern erst nach dem Kaufvertrag bewusst, dass sie viel Geld wegen Unwissenheit verzichtet haben.  Das Gegenteil ist genauso schlimm und endet in den meisten Fällen ebenfalls mit Verlust.  Da wird zunächst der Preis weit über dem tatsächlichen Wert angesetzt und diese Eigentümern wundern sich dann warum sich nichts tut. Diese sind auch besonders empfänglich für solche vermeintliche Profis die diesen Verkäufer auch noch darin bestärken, dass seine Immobilie mindestens das Wert ist wenn nicht noch mehr. Der Verkäufer freut sich und erteilt einen Auftrag. Schnell werden ein paar Bilder gemacht die dann auch entsprechen Verkaufshemmend aussehen. Die Immobilie wird natürlich nicht verkauft und der Eigentümer schimpft über den Makler ist endtäuscht und gibt diesem die Schuld. Ich sehe das auch so, dass dieser Schuld ist aber nicht alleine. Den in der Regel hören sich diese Verkäufer zwei oder drei Makler an was diese zu bieten haben. In sehr vielen Fällen hat der seriöse, ehrliche und korrekt arbeiteten Makler zu nächst das nach sehen.  Es ist mir immer noch und das nach 23 Jahren unbegreiflich wie Verkäufer/Eigentümer auf so etwas hereinfallen. Nach dem dann die Immobilie durch den ersten Makler über Monate hinweg durchs die verschiedensten Portale genudelt wurde und vielleicht noch mehrfach reduzierte wurde mit der Überschrift Preisreduzierung/radikal reduziert, neuer Preis usw.  diese Immobilie ist dann so bekannt, dass schon niemand mehr darauf regiert.  Auch hier wird dann der Verkauf irgendwann weit unterm Marktwert erfolgen.

Praxistipp: Sollten Sie das Gefühl haben, dass der Immobilienmakler nur das erzählt was Sie gerne hören möchten, dann sollten Sie wachsam sein. Ein Profi wird mit Ihnen auch über unangenehme Dinge oder Probleme sprechen, welche beim Verkauf auftreten können. Also seien Sie wachsam, wenn sich die Aussagen allzu vielversprechend anhören und holen Sie sich dann lieber noch eine weitere Meinung ein.  

 

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Wer sein Haus oder seine Wohnung  gut verkaufen möchte, muss es auch ideal vermarkten können: Das fängt bei professionellen Fotos/Videos, einem aussagekräftigen Exposé an und hört mit der Besichtigung vor Ort nicht auf. Denn meisten erfolgt der Verkauf erst im persönlichen Gespräch und wer das und noch vieles mehr außer Acht lässt für den wird es schwierig, auch das schönste Haus oder die tollste Wohnung in guter Lage in einem angemessenen Zeitrahmen und zum Bestpreis zu verkaufen.

Eigentümer unterschätzen gerne den Zeit- und Geldaufwand, um ihre Immobilie richtig in Szene zu setzen.  Ein Beispiel, die Erstellung eines ca. 7 Minütigen aussagekräftigen Videos kostet zwischen 1500,-- und 2500.--€.  Aus meiner über 23 jährigen Erfahrung mit genauer Marktkenntnis und mit Unterstützung unserer Profi-Wertermittlungssoftware weiß Ich, was Immobilien aktuell wert sind wie ich für unsere Kunden den Bestpreis erzielen kann. Unter Umständen ist sogar schon der passende solvente Käufer bei unseren vorgemerkten Suchanfragen vorhanden. Eine Immobilie ist ein zu wichtiger Besitz, als dass man sie einem Amateur anvertrauen sollte. Wir das bin ich und meine IVD Kollegen können mit all unserer Fachkenntnis für die beste Betreuung beim Verkauf garantieren.

Die 3 größten Fehler beim Haus- oder Wohnungsverkauf!

Ihr Immobilienprofi

Benno Harnisch


Eigentumswohnung-Frankenthal

2 bis 3 ZKB Wohnung in FRankenthal
Besten Dank für die sehr gute Bewertung! Ihr Immobilienmakler Benno Harnisch

Recht so 19-02-2017

Das Landgericht Essen hat entschieden, dass ein defektes Telefonkabel in einer Mietwohnung vom Vermieter schnellstens zu reparieren ist. Sorgt ein solches Kabel dafür, dass eine Mieterin 14 Monate lang weder über das Festnetz telefonieren noch das Internet nutzen kann, so darf sie für diese Zeit zehn Prozent der Miete einbehalten. Tatsächlich gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, dass der Mieter über das Festnetz telefonieren sowie das Internet nutzen kann. Es gehöre grundsätzlich alles zum „Wohnrecht des Mieters“, was für seinen Lebensmittelpunkt und seine Bedürfnisse existenziell ist. (LG Essen, 10 S 43/16) 

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch