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Immobilienbewertung von Häusern und Wohnungen

Digitale Medien erobern die Immobilienwirtschaft, und gängige Plattformen bieten Preisinformationen in Hülle und Fülle. Wer den Blick auf andere Objekte scheut, kann bei Immobilienscout „in nur drei Minuten für unter 30 Euro“ den Wert seines Objekts im Schnellverfahren ermitteln. Das verlockende Angebot lässt den Immobiliensachverständigen mit seinen vierstelligen Preisvorstellungen und dem Aufwand von Besichtigungsterminen also wie ein Relikt aus alter Zeit erscheinen. Zumal es viele Schwierigkeiten geben könnte, mit denen er gar nicht so einfach umgehen kann.

Immobilienwerte machen weltweit ungefähr 60 Prozent des Gesamtvermögens aus. Als Realvermögensgut bemisst sich der Wert der Immobilien aber gerade an künftigen Mieterträgen, die besonders im Umfeld massiver Steigerungen wie in den Ballungszentren schwer ermittelbar sind. Schwieriger noch, der Immobiliensachverständige würde möglicherweise gar nicht berücksichtigen, dass im letzten Jahr das Treppengeländer neu gestrichen wurde oder dass es sich um das Elternhaus handelt und für diesen „emotionalen Wert“ auch eine gewisse Preisvorstellung existiert, die Berücksichtigung finden müsste.

Warum ist ein Profi besser als der Automatismus eines Portals?

Aber gerade darin zeigt sich der Wert des Sachverständigen selbst; denn beides soll er eben nicht. Genau wie sich mögliche Werte für ein Immobilienobjekt per Durchschnitt aus der Datenbasis eines Immobilienportals berechnen oder messen lassen, ist auch der Immobiliensachverständige ein Maßinstrument. Macht er seinen Job richtig, ist er jedoch keine durchschnittliche Standardlösung, sondern ein intelligentes Maßinstrument, das durch Expertise und Erfahrung den besonderen Gegebenheiten des Marktes Rechnung trägt und Werte ermittelt, die höchstmöglich objektiv sein sollen. Diese These wirft die Frage auf, warum der Einzelne besser sein soll als Informationen, die durch ein Portal aus einem großen Teil des Marktes zusammengetragen werden?

Zunächst steht hier die grundsätzliche Problematik, dass beim Verkauf von Immobilien Angebotsdaten aus Portalen zwar geeignet sind, wenn zeitliche Trends untersucht werden sollen. Soll jedoch ein objektiver Wert eines einzelnen Objekts beziffert werden, kommen allerlei statistische Verzerrungen ins Spiel. Preise, die online abgebildet werden, entsprechen nur selten den Beträgen, die tatsächlich beim Notar beurkundet werden. Beispielsweise könnten unerfahrene Verkäufer ohne Betreuung durch einen qualifizierten Makler untypisch geringe Preise ansetzen. Daneben soll es auch einzelne Makler geben, die der Angebotsknappheit auf Verkäufermärkten dadurch begegnen, dass sie potenzielle Verkäufer durch Preisvorstellungen gewinnen, die deutlich über den Marktwerten liegen, nur um nach einer langen erfolglosen Vermarktungsdauer, den Preis auf Marktniveau korrigieren zu müssen.

Aber auch in einer Welt von Immobilienmärkten mit utopisch hohem Professionalisierungsgrad, die die vorherigen Beispiele unwahrscheinlich erscheinen lassen, wird der Immobiliensachverständige gebraucht. Denn manche Dinge lassen sich nicht lösen. In vielen Städten gibt es Viertel mit sehr altem Objektbestand und langen durchschnittlichen Mietdauern. Es mag Straßenzüge geben, in denen während der vergangenen zehn Jahre nur drei Vermietungen und noch weniger Verkäufe stattgefunden haben. Wie belastbar sind Durchschnittswerte dann? Angenommen eines der wenigen verkauften Objekte wäre noch durch Sondereffekte gekennzeichnet und hätte vielleicht durch einen Pool oder untypisch positiven Grundstückszuschnitt einen besonders hohen Kaufpreis erzielt? Wie viel wäre der Durchschnitt aus drei Objekten Wert, wenn eben doch das Elternhaus vom zurückkehrenden Sohn wieder erworben würde – zum doppelten des marktüblichen Preises? In der wissenschaftlichen Markttheorie werden derartige Problemfälle unter dem Begriff der geringen Transaktionshäufigkeit zusammengefasst. Der Markt ist nur überlegen, wenn er unter perfekten Rahmenbedingungen funktioniert. In vielen anderen Fällen sind sich die wissenschaftlichen Analysen der Marktmikrostrukturtheorie einig, dass Intermediäre wie die Immobiliensachverständigen, bessere Preisinformationen liefern können. Denn sie können auch mit dem Sondereffekt umgehen, dass Immobilien neben der geringen Transaktionshäufigkeit durch hohe Transaktionskosten (siehe Grunderwerbsteuer usw.) gekennzeichnet sind. Typische Preisentwicklungen können im Markt gar nicht sichtbar werden. Denn dazu müsste ein und dasselbe Objekt jährlich den Besitzer wechseln.

Hier ist ein gut ausgebildeter und erfahrener Immobiliensachverständiger im Vorteil. Seine Erfahrungen aus seiner regelmäßigen Tätigkeit mit vielen Objekten im aktuellen lokalen Marktumfeld helfen ihm dabei, Einschätzungen abzugeben, die vergleichbar sind und Werte zu ermitteln, die auch in Relation zueinander stimmig sind. Mit einer guten Kenntnis über gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen, also einer ausgewogenen Mischung aus juristischen und volkswirtschaftlichen Kompetenzen, kann er Einschätzungen treffen, die in einem aktuellen Durchschnittswert nur partiell enthalten sind.Denn der Sachverständige muss sich Gedanken machen, welchen Einfluss gesamtwirtschaftliche Entwicklungen wie der Zins, die Demographie, der Zustrom an Flüchtlingen sowie die neuen gesetzlichen Regeln, wie die Mietpreisbremse, auf Immobilienwerte haben. Neben den Rahmenbedingungen wird er aber auch besser darin sein, den Einzelfall genau zu erfassen. Denn im Gegensatz zum Portaldurchschnitt und der Standardsoftware wird er das Objekt zur Bewertung persönlich besichtigen und einen genauen Eindruck entwickeln.

Der Profi liefert für den Verkauf wichtige Argumentationslinien

Im besten Fall ist der Sachverständige aber noch ein wenig mehr als ein Messinstrument. Statt per „Schema F“ einen Wert aus der Standardsoftware abzulesen, wird er sich Gedanken machen, um Werte zu plausibilisieren. Bei der Gutachtenerstellung wird er den ermittelten Wert fundiert erläutern und begründen. Er liefert Argumentationslinien, die im Verkaufsprozess notwendig sind, und ist mit guter Ausbildung und entsprechender Anwendung der erlangten Kompetenzen eben genau das, was man sich wünscht: ein objektives Messinstrument, das zum Interessensausgleich von Käufer und Verkäufer beiträgt und damit die Arbeit auch im Vermarktungsprozess synergetisch ergänzt.

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Immobiliennews

Mit Beginn des neuen Jahres 2016 kommen auf Bauherren, aber genauso auf Hausbesitzer, erneut Veränderungen zu. In erster Linie betreffen diese die Energie-Einsparverordnung (EnEV), bei der eine weitere Stufe in Kraft tritt und damit deutlich verschärfte energetische Anforderungen gelten. Daran ändert auch die aktuelle Flüchtlingskrise nichts, die den ohnehin hohen Bedarf an (günstigem) Wohnraum weiter verschärft. Denn Gegner der EnEV hatten in diesem Zusammenhang auf eine Aussetzung der Neuregelung gehofft und diese auch gefordert, um günstiger bauen zu können. Doch die Landesbauminister lehnten eine Aussetzung ab.

So wird die nächste Stufe der EnEV wie geplant kommen – und für Bauherren und Hausbesitzer vor allem weitere Kosten verursachen. Genau genommen handelt es sich nicht um eine Neuerung, sondern vielmehr um die weitere Umsetzung der EnEV aus dem Jahr 2014. Darin ist festgehalten, dass Wohnneubauten eine höhere Energieeinsparung leisten müssen. Konkret bedeutet dies, dass der Energiebedarf neugebauter Wohnhäuser bei der Anlagentechnik um 25 Prozent niedriger liegen und die Wärmedämmung des Gebäudes um 20 Prozent verbessert sein muss – gegenüber den bisher geltenden Werten. Das heißt, wer ab dem 1. Januar 2016 eine Baugenehmigung beantragt, muss die Werte bei einem Neubau auch einhalten.

Immerhin, und hier besteht noch ein wenig Hoffnung, haben auch die Bauminister der Länder erkannt, dass an dieser Stelle Änderungen notwendig sind, um auch weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Uneinigkeit herrscht indes darüber, wie sehr die Bedingungen Wohnraum verteuern. Die Bundesregierung beispielsweise hat ausgerechnet, dass die Einführung der EnEV 2014 zu Mehrkosten bei Wohngebäuden von durchschnittlich 1,7 Prozent geführt hat, die nicht durch Energieeinsparungen und Mietumlage gedeckt sind. Die weitere Verschärfung der EnEV ab Anfang 2016 würde eine weitere Verteuerung um rund zwei Prozent bedeuten – insgesamt also rund 3,7 Prozent. Vertreter der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft dagegen kommen mit ihren Berechnungen auf sieben bis zehn Prozent.

Doch obwohl primär von den Neuregelungen nur Neubauten betroffen sind, so haben die Neuregelungen letztlich doch auch Auswirkungen auf Bestandsimmobilien. Denn ähnlich wie bei einem Neubau wird bei umfassenden Modernisierungen eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt. Der Primärenergiebedarf des sanierten Gebäudes darf derzeit bis zu 40 Prozent höher sein als der eines entsprechenden Neubaus. Wenn die Neubauanforderungen ab 2016 um 25 Prozent steigen, ist ein bis zu 65 Prozent höherer Energiebedarf zulässig. 

Bis jetzt wenig Änderungen ab 2016. Ich bleibe aber am Thema dran und recherchiere weiter, denn es ist gut möglich, dass - je näher der Jahreswechsel kommt - auch noch verstärkt darüber informiert wird. Dann würde ich das noch ergänzen.

Ihr Immobilienmakler  Benno Harnisch


Recht so 22.05.2017

Müssen in einer Wohnungseigentumsanlage die Balkone erneuert werden, so haben sich daran auch diejenigen Eigentümer zu beteiligen, die nicht über einen Balkon verfügen. Begründung: Konstruktive Bestandteile, also solche Anteile eines Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, seien "zwingendes Gemeinschaftseigentum". Da eine Sanierung der Balkone beschlossen worden war, sei zwingend auch Gemeinschaftseigentum betroffen. Deshalb müssten die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums von allen Wohnungseigentümern anteilig getragen werden, weil - was möglich gewesen wäre - "eine abweichende Regelung" von den Wohnungseigentümern nicht getroffen worden sei.
(AG Köln, 215 C 133/14) Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch


Recht so 19.05.2017

Hauskauf: Schon zwei Jahre Differenz beim Alter können die Rückabwicklung bringen.

Hat ein Ehepaar ein Haus gekauft (hier zu einem Preis von rund 600.000 €) und stellt es fest, dass die Immobilie bereits rund zwei Jahre vor dem im Kaufvertrag angegebenen Errichtungsdatum bezugsfertig und auch bezogen worden war (hier 1995 statt 1997), so können die Eheleute vom Kaufvertrag zurücktreten. Es handele sich um eine "erhebliche Pflichtverletzung" des Verkäufers, wenn das im notariellen Kaufvertrag angegebene Baujahr um zwei Jahre abweicht und das Haus älter ist als eingetragen. Diese arglistige Täuschung sei nicht hinzunehmen. (OLG Hamm, 22 U 82/16). Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch

Maklerportale

Über die Suchmaschinen einen seriösen und guten Immobilienmakler zu finden, ist in der letzten Zeit immer schwieriger geworden. Auf den ersten Plätze stehen in der Regel Firmen, die Ihre Daten benutzen und weiter vermarkten wollen. Was können Sie bzw. was sollten Sie dagegen tun können.

Wenn Sie bei einer Suchmaschine „Immobilie verkaufen oder Immobilienmakler“ eingeben, stehen oben in der Regel Angebote von Internetportalen, die sich zwar gut damit auskennen, wie man in den Ergebnislisten an die ersten Positionen kommt. Meiner Meinung nach aber von der Materie Immobilienverkauf im normal Fall sehr wenig verstehen und sich z.B. in unserer Region nicht wirklich auskennen, weil der Sitzt irgendwo in Deutschland oder im Ausland ist. Das hört sich aber auch verlockend an z.B.

  • Zum Höchspreis verkaufen
  • Immobilie verkaufen Top-Preis – 100% kostenlos
  • Immobilie erfolgreich mit Makler verkaufen usw.

Wer will das nicht? 

Aber das kann Ihnen auch der Profi in Ihrer Region bieten und höchstwahrscheinlich besser. 

Immer mehr Portale werben auf diese Art um Kunden. Es wird angeboten, das Haus oder die Wohnung mit ein paar Kicks und wenigen Eingaben kostenlos bewerten zu lassen. Meiner Meinung nach ist eine fundierte Marktwertermittlung ohne einen genauen Termin Vorort nicht korrekt. Wir benötigen z.B. für eine Wertermittlung ca. 1 Stunde Vorort und ca. 3-4 Stunden für die Berechnungen mit modernster Software. Bleiben Sie realistisch! Sie erhalten in Kürze 3 kostenlose Angebote von Maklern aus der Region (die Ihre Immobilie noch nie gesehen haben). Oft werden Sie dann verlockende Aussagen hören wie 20.000€, 45.000€ und vielleicht sogar noch was Sie für Ihr Objekt erzielen könnten oder das es nur von geprüften Immobilienmakler vermittelt wird.

Oder Mitarbeiter des Portals rufen Sie an. Hier erhalten Sie dann einen oder mehrere regional tätige Makler, welche für Ihre Daten zahlen müssen oder Sie werden, direkt von Maklern der Region angerufen, die Ihnen eine kostenlose Marktwerteinschätzung vor Ort anbieten.

Das Ziel dieser Portale ist immer, an Ihre Daten zu kommen und mit diesen Geld zu verdienen!

Die Verlockung ist groß den Makler zu beauftragen, der den höchsten Verkaufspreis verspricht. Das bringt Ihnen aber rein gar nichts!

Bei den empfohlenen Maklern handelt es sich meiner Meinung nach aber leider oft nicht um die Besten, sondern um die, die für jede Adresse welche Sie von diesen Portalen erhalten bares Geld auf den Tisch der Portale legen, um bei Ihnen den Fuß in die Tür zu bekommen. Die Qualität der folgenden Marktwerteinschätzung lässt sich erahnen, weil der Makler unbedingt einen Auftrag will, um seine Kosten wieder hereinzuholen. 

In der Regel schließen die Portale einen Vertrag mit dem Makler ab und dieser zahlt dann z.B. 250,--€ plus MwSt. für jeden Kontakt. Jeder Kontakt wird 3 verschiedenen zahlungsbereiten Makeln unterbreitet. Das sind 750,--€ plus MwSt. pro Verkäuferkontakt.

Beachtlich und meiner Meinung nach völlig unnötig!

Es gibt aber auch die Variante, das Makler angerufen werden und Ihre konkreten Kontaktdaten gegen Bezahlung angeboten werden. Geprüft wird da recht wenig. Wer zahlt, bekommt Ihre Daten.

Ich empfehle: Führen Sie ca. 2-3 Gespräche mit Maklern aus der Region und schauen im Internet, wer für Sie einen guten Auftritt mit seiner Homepage hat, wo die Qualität der Fotos, Videos professionell und aussagekräftig aufbereitet sind. Auch die Mitgliedschaft im Berufsverband IVD sagt eine Menge über die Qualität aus. Achten Sie auch auf Bewertungen/Referenzen. 
Und bestellen Sie gerne mehrere zu sich nach Hause, um einen Vergleich zu ziehen, aber geben Sie diese wichtige Entscheidung nicht aus der Hand.
Lassen Sie sich nicht, blenden, sondern verlassen Sie sich besser auf eigene Recherchen und Ihr Bauchgefühl.

Gerne können wir unverbindlich über Ihren Verkauf sprechen. Ein Gespräch mit mir lohnt sich immer. Sie erreichen mich direkt unter 0172 66 200 11. 

Ihr Immobilienprofi  Benno Harnisch für Frankenthal, Ludwigshafen und Umgebung


Recht so 21.04.2017

Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus (nur) zwei Parteien und werden sich diese beiden nicht darüber einig, wer in welchem Umfang und zu welcher Zeit den (zwangsläufig gemeinsamen) Garten nutzen kann, so darf ein Richter das Machtwort sprechen. Dass ein solcher Fall bis zum Bundesgerichtshof (BGH) ging, zeigt, wie gegensätzlich die Abneigung der beiden Kontrahenten war. Entscheidend für den Streit war letztlich, dass einer von ihnen die größere Wohnung hatte, was ihm ein "Vorrecht" auch im Garten gab. So hielt er es für ganz normal, dass er stapelweise Holz auf dem Rasen lagerte. Der Bundesgerichtshof beanstandete das bestimmende Verhalten des "Großgrundbesitzers" - und verwarf letztlich den Vorschlag der Vorinstanz, dass man sich tageweise das Grün teile: Das habe bei derart zerstrittenen Parteien absolut keinen Sinn. Die Vorinstanz, das Landgericht Karlsruhe, muss nun noch einmal 'ran. (BGH, V ZR 191/15)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch

Recht so 07.04.2017

9. OLG Hamm: Hauskäufer kann bei falsch angegebenen Baujahr zurücktreten

Ein Hauskäufer kann den Grundstückskaufvertrag rückgängig machen, wenn das Baujahr des Hauses im Vertrag falsch benannt ist. In einem Fall, den das Oberlandesgericht (OLG) Hamm zu entscheiden hatte, stellte sich heraus, dass das Haus bereits 1995 gebaut wurde. Im notariellen Kaufvertrag stand jedoch 1997 als Baujahr. Dies sei eine Beschaffenheitsvereinbarung, meinte das OLG Hamm. Das Haus sei zwar nur zwei Jahre älter, als die Käufer dachten. Die Pflichtverletzung wiege aber deshalb schwer, weil auf Seiten des Verkäufers über das Alter des Hauses arglistig getäuscht wurde. Insoweit rechtfertige selbst die geringfügige Abweichung des Baujahres einen Rücktritt.


Zwar können Makler Angaben vom Eigentümer grundsätzlich übernehmen. Aufgrund des hohen Risikos für die Verkäuferseite, sollte diese jedoch darauf hingewiesen werden, dass die Beschaffenheit des Hauses stets sorgfältig zu prüfen ist, um zu verhindern, dass „Vermutungen ins Blaue hinein“ angestellt werden. Im hier entschiedenen Fall hatte der Vater des Verkäufers über das Baujahr spekuliert, was letztlich erst den Rücktritt hat möglich werden lassen. Eine unüberlegte Vermutung kann schwere Folgen haben.

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch

Recht so 24.03.2017

Stellt sich heraus, dass ein Mieter seine Wohnung hat "verschimmeln" lassen, ohne den Vermieter darüber zu informieren, so muss er die Beseitigung der Sporen bezahlen. Das Amtsgericht Duisburg kam zu diesem Ergebnis, nachdem es erst bei der Übergabe einer Wohnung nach Mietvertragsschluss aufgefallen war, dass der Mieter einen erheblichen Schimmelbefall dem Vermieter - ohne einen Grund dafür nennen zu können - nicht gemeldet hatte. Die Beseitigung des Schadens kostete - einschließlich des Sachverständigengutachtens - fast 6.000 Euro. Mit Blick auf die mit 35 Quadratmetern überschaubare Größe der Wohnung eine enorme Summe, die der Mieter zu ersetzen hat. Er sei seiner Pflicht nicht nachgekommen, den Vermieter darüber zu informieren, dass sein Eigentum in Gefahr gewesen sei. (AG Duisburg, 7 C 274/13)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch

IVD24immobilien

 


Recht so 21-03-2017

Nachbarrecht: Mülltonnen müssen - auch falsch "geparkt" - ausgehalten werden Das Verwaltungsgericht Neustadt hat eine Bewohnerin abgewiesen, die gegen die Nutzung eines Pkw-Stellplatzes als Abstellraum für Mülltonnen auf dem Nachbargrundstück vorging. Sie forderte, dass die benachbarte Eigentümergemeinschaft es unterlässt, einen der zwölf Kfz-Stellplätze zum Abstellen von Müllbehältern zu nutzen, weil es insbesondere an warmen Tagen „unzumutbare Geruchsbelästigung“ gebe - vergeblich. Die Nachbarn konnten sich mit ihren Argumenten durchsetzen, dass die Frau keinen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten hätte, weil die Stellplatzvorschriften „ausschließlich den Belangen des öffentlichen Straßenverkehrs“ dienten. Auch hielten die (hier entlang der Garage) abgestellten Mülltonnen die von der Landesbauordnung geforderten Mindestabstände zum Nachbargrundstück ein. Ein Grundstücksnachbar habe "im Allgemeinen Müllbehältnisse in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze als sozialadäquat hinzunehmen“. (VG Neustadt an der Weinstraße, 4 K 11/16)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin

Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch