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Elementarschadenversicherung

Viele Deutsche werden sich rückblickend nur ungern an den Frühsommer 2016 erinnern. Eine  Serie heftiger Unwetter zog im Mai und Juni über das Land und hinterließ in einigen Regionen eine Schneise der Verwüstung. Wasser- und Schlammfluten strömten durch einige Dörfer in Bayern, Baden-Württemberg und den Norden von Rheinland-Pfalz. Elf Menschen verloren ihr Leben, Dutzende ihr Hab und Gut oder ihr Dach über dem Kopf. Weil manche Hausbesitzer gegen die Schäden nicht versichert waren, kamen sie durch die Unwetter in Existenznot. Unsere Region kam vergleichsweise glimpflich davon, auch, weil Rhein und Neckar nur besonders flache, ufernahe und kaum besiedelte Zonen überfluteten. Und doch hat die Schlechtwetterlage einmal mehr verdeutlicht, wie schnell derartige Wassermassen kommen und binnen kürzester Zeit verheerende Schäden anrichten können.

 

Deshalb flammte in der Politik und der Versicherungswirtschaft eine Diskussion über eine mögliche Versicherungspflicht auf, vor allem gegen Elementarschäden, die in einem solchen Falle greifen würde. Denn wie eine im September veröffentlichte Umfrage des Marktforschungsunternehmens GfK im Auftrag des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) ergab, sind rund 11 der 17,5 Millionen Hausbesitzer in Deutschland nicht gegen Überschwemmungen durch Starkregen oder Hochwasser versichert. Immerhin sind bundesweit 37 Prozent der Wohngebäude gegen Elementarschäden versichert, doppelt so viele wie noch 2002 (19 Prozent), was eine Konsequenz des Jahrhunderthochwassers an der Elbe sein dürfte. Nach der Umfrage können knapp 60 Prozent der unmittelbar nach den Unwettern Befragten sich nicht vorstellen, dass ihre Wohngegend überschwemmt werden könnte. Der Großteil der Befragten fühlt sich bereits ausreichend abgesichert, und die Mehrheit (51 Prozent) der Umfrageteilnehmer antwortet auf die Frage, warum sie keine Elementarschadenversicherung haben, sie sei zu teuer.

 

Für eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden spricht sich der Bund der Versicherten (BdV) aus: „In Gegenden, die von Naturgewalten stark bedroht sind, wird Hauseigentümern die existenziell notwendige Elementarschadenversicherung in der Regel verweigert oder nur zu kaum bezahlbaren Beiträgen angeboten“, so BdV-Vorstandssprecher Axel Kleinlein. „Dieser Missstand ist nur mit einer Versicherungspflicht zu beheben.“ Argument des BdV: Mit einer Versicherungspflicht müsste jeder Hauseigentümer eine Versicherung abschließen, die Versicherer könnten das nicht mehr ablehnen und die Prämien blieben für die Versicherungsnehmer bezahlbar.

 

Noch haftet der Steuerzahler

Die Verbraucherschützer haben ebenso wie die Verbraucherzentralen Zweifel an der Aussage des GDV, wonach „mehr als 99 Prozent aller Gebäude problemlos gegen Hochwasser oder Starkregen versicherbar sind“. Der GDV wiederum untermauert seine These mit der Umfrage, aus der hervorgeht, dass 96 Prozent der Befragten, die ihr Haus bereits mit einer Elementarschadenversicherung schützen, diese problemlos erhalten haben. Nicht gesagt wird dagegen, wie viele Besitzer der noch ungeschützten Immobilien auch nie einen Versicherungsschutz erhalten werden.

Der BdV argumentiert auch, dass Interessenten in Risikogebieten keinen Schutz zu bezahlbaren Beiträgen erhalten. „Die Lösung ist eine Versicherungspflicht und eine damit einhergehende Verpflichtung der Versicherer, auch bezahlbare Angebote anzubieten“, erklärt Kleinlein. Derzeit müsse laut BdV meist der Steuerzahler für die Schäden aufkommen. Axel Kleinlein stellt klar: „Diese staatliche Unterstützung für einen geschädigten Immobilienbesitzer zahlt jeder einzelne Steuerzahler, auch solche, die überhaupt keine Immobilie besitzen.“

 

Größte Hürde beim Abschluss einer Elementarschadenversicherung ist die geografische Lage der Immobilie. Denn diese entscheidet letztlich über den Preis. Berechnungsgrundlage bei jeder Versicherung ist bis auf die Hausnummer genau die so genannte Zürs-Zone (für Zonierungssystem für Überschwemmungen, Rückstau und Starkregen). Die Schätzung der Hochwassergefahr stützt sich meist auf Daten der Wasserämter. Zone 1 geht von einem Hochwasserrisiko von weniger als alle 200 Jahre aus, Zone 4 von Hochwasser mindestens alle zehn Jahre. Je höher das Risiko einer Überschwemmung bzw. je häufiger ein Hochwasser aufkommt, desto teurer oder unwahrscheinlicher ist eine Versicherung und die Selbstbeteiligung. Der Versicherer kann außerdem Auflagen festlegen, etwa im Keller Boden und Wände zu fliesen oder Hausrat auf einer Mindesthöhe zu lagern. Immerhin können diese Maßnahmen, wie auch Schutzwälle oder Barrieren dazu beitragen, auch in gefährdeten Gebieten eine Police zu bekommen.

 

Momentan machen wir uns – jahreszeitbedingt – eher Sorgen vor Schnee und Eis. Doch auf den Winter folgt der nächste Sommer, und der wird, so ist zu befürchten, wieder negative Begleiterscheinungen wie Unwetter mitbringen. Deshalb sollten sich Immobilienbesitzer frühzeitig um eine Elementarschadenversicherung kümmern. Jetzt ist noch Zeit, sich möglichst viele Angebote von Versicherern einzuholen, und diese in Ruhe zu vergleichen. Gerade weil wir durch die Nähe zu Rhein und Neckar in einem Risikogebiet leben, sollte man über einen guten Schutz für das Eigenheim, der auch bezahlbar ist, nachdenken.

Ihr Immobilienmakler Benno Harnisch


SOS KINDERDORF BEDANKT SICH

SOS-Kinderdorf bedankt sich bei Immobilienmakler Benno Harnisch

Immobilienscout

Immobilienscout24 hat im ersten Halbjahr 2016 mehr als ein Zehntel seiner Stammmakler verloren. Die Zahl der gewerblichen Vermittler, die einen Vertrag mit dem Internetportal geschlossen hatten, ging innerhalb eines Jahres um 14,6% zurück. Hier bei sind die Makler die bereits früher schon Scout verlassen haben nicht berücksichtig. Viele meiner Kollegen haben schon bereits vor längerem auf die Zusammenarbeit mit Immobilienscout verzichtet.

Warum ist das so? Hier zitiere ich nur meine persönliche Meinung und die Geschichte wiederholt sich in ähnlichem. Vor vielen Jahren waren es Anzeigen in Zeitungen und was haben die Betreiber gemacht = sie haben das ganze für die Immobilienmakler immer teurer gemacht bis es das Internet gab und damit auch Immobilienscout. Heute sind Anzeigen in Zeitungen eigentlich nur noch reines Image. Ich kann mich noch an die Anfänge von Immobilienscout erinnern, da war es kostenlos für uns Makler.  Gut es kann nicht immer kostenlos sein, dass ist auch klar. Aber wer seine Kunden ob gewerblich oder privat auspresst bis zum letzten braucht sich nicht zu wundern.  Die Preissteigerungen von Immobilienscout sind extrem.

Was bedeutet das aber für die Suchenden? 

Früher konnten diese davon ausgehen, dass sie alle Immobilienangebote dort findet, dass ist schon seit längerem nicht mehr der Fall. Suchende müssen und sollten jetzt auch auf anderen Portalen nachsehen oder direkt über die Interseite der Makler suchen.  Wir bieten unseren Intressenten die Möglichkeit bei uns Gesuche auf zu geben. Schon seit längerem konnten wir feststellen, dass vermehrt Anfragen direkt zu uns (über Suchmaschienen) kommen um sich bei uns vormerken lassen. 

Ihr Immobilienprofi
Benno Harnisch
 

die eigenheimbremser

Von Jürgen Michael Schick

Als hätte man es geahnt: Die Mietpreisbremse – man höre und staune – funktioniert nicht. Wo sie auch eingeführt wurde – betroffen sind immerhin über 300 deutsche Städte -, sind die Mieten dennoch weiter gestiegen, und zwar über die erlaubten 10% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus.

Und nun die gute Nachricht: Die Politik hat die Schuldigen bereits ausgemacht. Es sind die Vermieter. Die verstoßen nämlich gegen die Mietpreisbremse. Vermutlich tun sie das Hand in Hand mit ihren Komplizen, den Maklern. Das erinnert mich ein wenig an jene berühmte Stelle in dem Film-Klassiker „Casablanca“, als Kapitän Renault sagt: „Verhaften Sie die üblichen Verdächtigen.“ – Und alle im Saal wissen, dass dies Alibi-Verhaftungen sein werden, dass das Problem keineswegs behoben ist.

Ich bin es leid, von der Politik immer wieder zu hören, dass man mit dieser oder jener Regelung erreichen wird, dass die Mietpreise in den deutschen Ballungsräumen nicht weiter steigen werden. Von Mietpreisbremse bis Milieuschutz – das sind alles seltsame Fehlgriffe, mit verführerischen Namen, gewiss, die aber leider auf Kosten der Menschen in unserem Land gehen. Was uns diese Große Koalition bislang beschert hat, war keine Mietpreisbremse, sondern eine reine Eigentumsbremse.

Wir brauchen mehr Wohnungen. Und ein Gesetzespaket, das es Familien ermöglicht, in die eigenen vier Wände zu ziehen. Denn solange wir nicht genügend Wohnraum haben, wird der Markt immer Möglichkeiten finden, noch höhere Preise zu verlangen. Solange es Menschen gibt, die willens sind, auch 20% oder 30% mehr Miete zu zahlen, weil das Angebot knapp ist, wird der Markt seinen Preis durchsetzen können. Statt also über immer neue Beschränkungen nachzudenken, sollte die Bundesregierung jetzt schnell ein praktikables Wohneigentumspaket schnüren. Die Zinsen sind historisch niedrig, und noch ist Zeit bis zur Bundestagswahl im September 2017.

Quelle: http://www.zitelmann.com/38-16-immobilien-news-der-woche-37-kw/  Dr. ZitelmannPB. GmbH Rankestr. 17 10789 Berlin


Maklervergleich - bester Makler - Immobilien richtig verkaufen - Makler erzielen Höchstpreise - Immobilienverkauf‎

Sie heißen makler - …... de, ihr-makler…... de, immobilien……,  immobilie - …… oder makler…... de und sind nur eine winzige Auswahl unter vielen: Portale im Internet, die nach eigenen Angaben schnell, unabhängig und kostenlos bei der Vermarktung einer Immobilie helfen und den Verkauf angeblich schneller und zu einem höheren Preis abwickeln. Aber was ist dran an den Versprechen und warum sollte man sich überhaupt einem Vergleichsportal anvertrauen statt gleich zu einem niedergelassenen Makler vor Ort zu gehen?

 

Das Vorgehen ist bei allen Portalen ähnlich (einige rufen auch Verkäufer direkt an). Zunächst macht man Angaben zu seiner Immobilie und nennt die gewünschten Maklerkriterien. Anhand dieser Daten werden von den Portalen mit Hilfe derer internen Kriterien Makler ausgewählt. Meist erhalten dann die Verkäufer anschließend die Daten von drei Maklern. Ebenso erhalten dann diese drei Makler die Daten des Verkäufers. Gibt es aber z.B. einen besseren Makler in Ihrer Region und dieser ist nicht beim Vergleichsportal gelistet bzw. er ist nicht bereit eine Gebühr zu zahlen so wird man Ihnen diesen nicht nennen.   

 

Doch dieses „Angebot“ ist nur im ersten Schritt kostenlos. Wird tatsächlich ein Makler einem Verkäufer vermittelt, müssen Verkäufer bei einigen  Makler dann auch eine Provision zahlen. Und selbst der Makler muss für die Dienste des Portals Gebühren entrichten. Meiner Meinung nach sind Vergleichsportale in diesem Bereich überflüssig. Sie nutzen lediglich die Unwissenheit und Bequemlichkeit der Verkäufer aus. Unsere Recherchen haben ergeben, dass es keine Sicherheit gibt, dass die Verkäufer tatsächlich an einen seriösen Makler gelangen. Die Überprüfung der Makler durch die Portale erfolgt oberflächlich.

 

Hinzu kommen die Bewertungskriterien: Der Verkaufsprozess einer Immobilie lässt sich nicht einfach eins zu eins auf ein anderes Haus oder eine Wohnung übertragen. Die individuellen Kriterien sind zu unterschiedlich. So spielen immer die Lage, die Größe, der Zustand, das Alter und nicht zuletzt die Nachfrage und andere Standortvorteile in der Umgebung der Immobilie eine wichtige Rolle. Hat ein Makler beispielsweise eine Immobilie A nach Ansicht des Besitzers gut, schnell und zuverlässig verkauft, und dafür vom Verkäufer eine positive Bewertung bekommen, heißt das noch nicht, dass ihm das bei Immobilie B genauso gelingt oder der Besitzer dieser Immobilie die Leistung genauso bewertet. Ansprüche und Anforderungen können stark variieren.

 

Mein Rat ist deshalb: Wählen Sie direkt und ohne Vergleichsportal einen selbstständigen Makler aus, der ausschließlich in Ihrer Region tätig ist und damit das Marktumfeld kennt.

Seien Sie realistisch und glauben Sie nicht an überzogene Versprechungen wie z.B. wir haben schon X Käufer, die genau Ihre Wohnung/Ihr Haus kaufen werden oder wir können wesentlich mehr erzielen (ohne eine exakte Bewertung ist das meiner Meinung fragwürdig). Seien Sie auch vorsichtig, wenn versucht wird eine Verkäuferprovision auf den Preis drauf zuschlagen. Sollten Sie im Verkaufsprozess den Preis reduzieren müssen, weil der Einstiegspreis dann doch zu hoch war, muss die Verkäuferprovision trotzdem gezahlt werden. Lassen Sie sich auch nicht von großen Namen oder der Größe einer Firma täuschen - auch dies ist keine Garantie. Meiner Meinung nach ist es sinnvoll 2 bis 3 Makler zu kontaktieren. Einen ersten Eindruck können Sie anhand der Internetseiten dieser Makler gewinnen. Schauen Sie sich die Präsentationen der zum Verkauf stehenden Immobilien dieser 2 bis 3 Maklern an und vergleichen Sie die Objektbilder/Videos/360° VR-Touren. Hier kann man schon sehr gut erkennen, ob ein Makler sich viel Mühe gibt oder nicht. Bei der Befragung unserer Käufer haben wir erfahren, dass viele ein Angebot nicht beachten, weil nur wenige Bilder gemacht wurden, weil Bilder schlecht sind oder gar fehlen und keine Grundrisse mit dabei sind.  

Ihr Immobilienprofi Benno Harnisch


Höhere Verkaufserlöse

Höhere Verkaufserlöse beim Immobilienverkauf über einen seriösen und professionellen Makler

 

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist eine Entscheidung, die gut überlegt sein will. Denn der Entschluss, sich von einer Immobilie zu trennen, stellt Eigentümer häufig vor eine schwierige Wahl.

Soll man den Verkauf selbst in die Hand nehmen?

Dann muss man unter Umständen viel Freizeit aufbringen, da Termine mit möglichen Interessenten koordiniert und Besichtigungen angeboten werden müssen. Welcher potenzielle Käufer ist tatsächlich seriös und bereit, die Verkaufssumme zu bezahlen? Und wie verhält man sich in den Preis-Verhandlungen, um möglichst den gewünschten Betrag zu erhalten und keine Abstriche machen zu müssen?

 

Um diesen Konflikten auszuweichen, besteht die Alternative, einen seriösen und professionellen  Makler zu beauftragen, der sich im besten Fall um alles kümmert. Anzeigen im Internet und in Printmedien, die damit werben, auf diesem Weg einen deutlich höheren Erlös zu erzielen, sind dabei natürlich verlockend. 

Doch was ist von den Preisversprechen zu halten, die einen höheren Preis sogar im zweistelligen Prozentbereich suggerieren?

„Stimmt, es können tatsächlich bis zu 20 Prozent höhere Erlöse erzielt werden“, sagt Alexander Sygusch, selbstständiger Immobilienmakler aus Bad Schwalbach. Pauschal ließe sich der höher zu erzielende Verkaufspreis jedoch nicht festlegen. Dieser hänge immer vom einzelnen Objekt, der Nachfrage und dem Markt ab. Eine Einschätzung, die andere Makler bestätigen: „Ein bis zu 15 Prozent höherer Preis kann durch den Verkauf über einen Immobilienmakler erzielt werden.“ Diese Erfahrung hat ein anderer, selbstständiger Makler aus dem Rhein-Main-Gebiet gemacht. Er begründet den höheren Gewinn mit der Fachkompetenz des Profis.

„Nach meiner Erfahrung mit Harnisch Immobilien sehe ich eine Chance, dass sich beim Verkauf über einen seriösen und professionellen Makler in der Regel zwischen fünf und 15 Prozent mehr erzielen lassen. Das ist auch abhängig von der Größe der Immobilie, bei größeren Objekten dürfte das sicherlich im Bereich der 10% bis 15% liegen. Die Ursache liegt darin, dass ein Makler mit entsprechender Berufserfahrung den Markt und die Angebote in der Region kennt (in diesem Fall wird wohl ein erfahrener Makler der bessere sein), das Objekt wenn er professionell arbeitet höchstwahrscheinlich besser präsentieren kann und auch in den Verhandlungen besser argumentieren kann als ein Laie. Bei einem professionell und seriös agierenden Makler, der auf Basis einer Wertermittlung und Einordnung in den Markt arbeitet, akzeptiert der Kunde auch, dass eine Immobilie tatsächlich mehr wert ist. Ein Makler kann auch dadurch mehr erzielen, dass er aufgrund seiner Erfahrung in den Verhandlungen nicht sofort klein bei gibt und versucht, das Optimale herauszuholen dies wird jedoch nur dann passieren, wenn der Makler auch einen ordentlichen Auftrag hat.

 

Denn am Ende soll das Ergebnis ja so aussehen, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer damit zufrieden sind.“

C. Schall

Besten Dank für Ihre Ausführung Herr Schall. Tatsächlich konnten wir bei den letzten Verkäufen zwischen fünf und 10% mehr erzielen. Dies ist auf eine sehr aufwendige, professionelle und zielgruppenorientierte Präsentation zurückzuführen. Kaum ein Eigentümer und die wenigsten Makler investieren die erforderliche Zeit in die Präsentation, die je nach Objekt zwischen 10 und 20 Stunden betragen kann.

Ihr Immobilienprofi Benno Harnisch


SOS Kinderdorf

SOS Kinderdorf bedankt sich bei Harnisch-Immobilien

Ab 2016 muss Bauabzugsteuer einbehalten werden.

Die Installation einer Photovoltaik-Anlage an oder auf einem Gebäude gilt ab 2016 als Bauleistung. Auftraggeber sind daher verpflichtet, von dem Rechnungsbetrag 15 Prozent einzubehalten und an das Finanzamt des Handwerksunternehmers abzuführen (Bauabzugsteuer).

Diese Regelung gilt auch für die Vermieter von Wohnungen. Bisher war die Einbehaltung der Bauabzugssteuer nur erforderlich, wenn Auftragnehmer ein ausländisches Unternehmen war. Seit 2016 gilt dies für sämtliche Auftraggeber.

Wird die Photovoltaikanlag an dem selbstgenutzten Einfamilienhaus angebracht, besteht keine Pflicht zur Einbehaltung der Bauabzugssteuer. Ansonsten darf der Auftraggeber von der Einbehaltung der Bauabzugssteuer nur Abstand nehmen, wenn das Handwerksunternehmen eine Freistellungsbescheinigung (§ 48 b EStG) vorlegt oder wenn das Volumen der Bauvorhaben im laufenden Kalenderjahr bestimmte Freigrenzen nicht überschreitet.

Der Auftraggeber muss dem leistenden Unternehmer die Einbehaltung der Steuer bescheinigen. Unterbleibt die Einbehaltung de Bauabzugssteuer, haftet der Auftraggeber.

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Fortsetzung von neues Jahr – neue Regeln

Hier gehts zum Anfang

Weitere für Immobilienbesitzer relevante Änderungen im Jahr 2016 betreffen Heizgeräte. Bei ihnen greift das neue Effizienzlabel für Heizungsaltanlagen. Damit sollen Verbraucher motiviert werden, ihre alten, ineffizienten Heizkessel auszutauschen. Denn laut des Bundeswirtschaftsministeriums liegt das durchschnittliche Alter von Heizgeräten in Deutschland bei 17,6 Jahren, mehr als ein Drittel ist sogar älter als 20 Jahre.

Seit dem 1. Januar werden Heizkessel, die älter als 15 Jahre sind, schrittweise mit dem neuen Effizienzlabel für Heizungsaltanlagen versehen. Verbraucher erhalten damit Informationen, wie effizient ihr Heizgerät ist und welche Förderungen möglich sind. Mit der Kennzeichnung soll erreicht werden, dass alte Heizgeräte schneller ausgetauscht werden. Heizungsinstallateure, Schornsteinfeger und bestimmte Energieberater sind seit Jahresbeginn berechtigt, die Etiketten anzubringen. Ab 2017 sind die Bezirksschornsteinfeger sogar verpflichtet, die Anlagen mit Etiketten zu versehen.

Das Ministerium bietet dazu eine kostenlose Broschüre mit weiteren Informationen und Fördermöglichkeiten für mehr Energieeffizienz, die hier heruntergeladen werden kann.

http://www.bmwi.de/DE/Themen/Energie/energieeffizienz,did=747244.html

Bereits seit Ende September 2015 müssen neue Heizgeräte das EU-Energieeffizienzlabel tragen. Da Heizgeräte und Warmwasserbereiter, je nach Geräteeffizienz, einen besonders hohen Energieverbrauch verursachen können und damit erheblich zur Treibhausgas-Emission beitragen, kommt der Effizienzkennzeichnung dieser Geräte eine besondere Bedeutung zu. Daher werden die Effizienzklassen von neuen Raum- und Kombiheizgeräten sowie von Warmwasserbereitern und -speichern mit dem neuen EU-Label ausgewiesen. So können Verbraucher mit der Wahl eines effizienten Neugerätes nicht nur den Energieverbrauch entscheidend reduzieren, sondern auch Geld sparen. Die Labels sind mit der von anderen Elektrogeräten bekannten, farbigen Balkenskala von G bis A++ versehen. Ausgezeichnet werden müssen folgende Geräte:

  • Raumheizgeräte, die Raumwärme für die Zentralheizung erzeugen - zum Beispiel Gaskessel, Wärmepumpen und Blockheizkraftwerke,
  • alle Kombiheizgeräte, die zusätzlich Wasser erwärmen, sowie
  • Warmwasserbereiter, also Durchlauferhitzer und Boiler.
  • Darüber hinaus gilt die neue Kennzeichnungspflicht auch für Warmwasserspeicher mit bis zu 500 Litern Fassungsvermögen.

Neben der Farbskala sind auch Nennleistung bzw. Energieverbrauch pro Jahr und die Geräuschentwicklung (in Dezibel) verzeichnet. Mit der Einteilung in Effizienzklassen werden die Geräte für den Verbraucher einfacher vergleichbar.

Auch hierzu bietet das Bundeswirtschaftsministerium eine Broschüre „Energiesparen mit effizienten Heizgeräten“ – Energieverbrauchskennzeichnung für Heizgeräte und Warmwasserbereiter zum Download an:

http://www.bmwi.de/DE/Mediathek/publikationen,did=727934.html

Eine weitere Veränderung könnte sich noch im Laufe des Jahres für Käufer von Immobilien ergeben. Das geplante Gesetz ist aber noch nicht verabschiedet. Kommt es zur Umsetzung, dann sollen Kreditgeber verpflichtet werden, Kunden vor der Vergabe von Immobiliendarlehen streng auf Kreditwürdigkeit zu prüfen und umfassend über das Angebot zu informieren. Verletzt die Bank oder Sparkasse diese Pflichten, könnte der Kunde seinen Kreditvertrag jederzeit kündigen. Dann würde die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung entfallen.

Ihr Immobilienmakler Benno Harnisch


Immobilienbewertung von Häusern und Wohnungen

Digitale Medien erobern die Immobilienwirtschaft, und gängige Plattformen bieten Preisinformationen in Hülle und Fülle. Wer den Blick auf andere Objekte scheut, kann bei Immobilienscout „in nur drei Minuten für unter 30 Euro“ den Wert seines Objekts im Schnellverfahren ermitteln. Das verlockende Angebot lässt den Immobiliensachverständigen mit seinen vierstelligen Preisvorstellungen und dem Aufwand von Besichtigungsterminen also wie ein Relikt aus alter Zeit erscheinen. Zumal es viele Schwierigkeiten geben könnte, mit denen er gar nicht so einfach umgehen kann.

Immobilienwerte machen weltweit ungefähr 60 Prozent des Gesamtvermögens aus. Als Realvermögensgut bemisst sich der Wert der Immobilien aber gerade an künftigen Mieterträgen, die besonders im Umfeld massiver Steigerungen wie in den Ballungszentren schwer ermittelbar sind. Schwieriger noch, der Immobiliensachverständige würde möglicherweise gar nicht berücksichtigen, dass im letzten Jahr das Treppengeländer neu gestrichen wurde oder dass es sich um das Elternhaus handelt und für diesen „emotionalen Wert“ auch eine gewisse Preisvorstellung existiert, die Berücksichtigung finden müsste.

Warum ist ein Profi besser als der Automatismus eines Portals?

Aber gerade darin zeigt sich der Wert des Sachverständigen selbst; denn beides soll er eben nicht. Genau wie sich mögliche Werte für ein Immobilienobjekt per Durchschnitt aus der Datenbasis eines Immobilienportals berechnen oder messen lassen, ist auch der Immobiliensachverständige ein Maßinstrument. Macht er seinen Job richtig, ist er jedoch keine durchschnittliche Standardlösung, sondern ein intelligentes Maßinstrument, das durch Expertise und Erfahrung den besonderen Gegebenheiten des Marktes Rechnung trägt und Werte ermittelt, die höchstmöglich objektiv sein sollen. Diese These wirft die Frage auf, warum der Einzelne besser sein soll als Informationen, die durch ein Portal aus einem großen Teil des Marktes zusammengetragen werden?

Zunächst steht hier die grundsätzliche Problematik, dass beim Verkauf von Immobilien Angebotsdaten aus Portalen zwar geeignet sind, wenn zeitliche Trends untersucht werden sollen. Soll jedoch ein objektiver Wert eines einzelnen Objekts beziffert werden, kommen allerlei statistische Verzerrungen ins Spiel. Preise, die online abgebildet werden, entsprechen nur selten den Beträgen, die tatsächlich beim Notar beurkundet werden. Beispielsweise könnten unerfahrene Verkäufer ohne Betreuung durch einen qualifizierten Makler untypisch geringe Preise ansetzen. Daneben soll es auch einzelne Makler geben, die der Angebotsknappheit auf Verkäufermärkten dadurch begegnen, dass sie potenzielle Verkäufer durch Preisvorstellungen gewinnen, die deutlich über den Marktwerten liegen, nur um nach einer langen erfolglosen Vermarktungsdauer, den Preis auf Marktniveau korrigieren zu müssen.

Aber auch in einer Welt von Immobilienmärkten mit utopisch hohem Professionalisierungsgrad, die die vorherigen Beispiele unwahrscheinlich erscheinen lassen, wird der Immobiliensachverständige gebraucht. Denn manche Dinge lassen sich nicht lösen. In vielen Städten gibt es Viertel mit sehr altem Objektbestand und langen durchschnittlichen Mietdauern. Es mag Straßenzüge geben, in denen während der vergangenen zehn Jahre nur drei Vermietungen und noch weniger Verkäufe stattgefunden haben. Wie belastbar sind Durchschnittswerte dann? Angenommen eines der wenigen verkauften Objekte wäre noch durch Sondereffekte gekennzeichnet und hätte vielleicht durch einen Pool oder untypisch positiven Grundstückszuschnitt einen besonders hohen Kaufpreis erzielt? Wie viel wäre der Durchschnitt aus drei Objekten Wert, wenn eben doch das Elternhaus vom zurückkehrenden Sohn wieder erworben würde – zum doppelten des marktüblichen Preises? In der wissenschaftlichen Markttheorie werden derartige Problemfälle unter dem Begriff der geringen Transaktionshäufigkeit zusammengefasst. Der Markt ist nur überlegen, wenn er unter perfekten Rahmenbedingungen funktioniert. In vielen anderen Fällen sind sich die wissenschaftlichen Analysen der Marktmikrostrukturtheorie einig, dass Intermediäre wie die Immobiliensachverständigen, bessere Preisinformationen liefern können. Denn sie können auch mit dem Sondereffekt umgehen, dass Immobilien neben der geringen Transaktionshäufigkeit durch hohe Transaktionskosten (siehe Grunderwerbsteuer usw.) gekennzeichnet sind. Typische Preisentwicklungen können im Markt gar nicht sichtbar werden. Denn dazu müsste ein und dasselbe Objekt jährlich den Besitzer wechseln.

Hier ist ein gut ausgebildeter und erfahrener Immobiliensachverständiger im Vorteil. Seine Erfahrungen aus seiner regelmäßigen Tätigkeit mit vielen Objekten im aktuellen lokalen Marktumfeld helfen ihm dabei, Einschätzungen abzugeben, die vergleichbar sind und Werte zu ermitteln, die auch in Relation zueinander stimmig sind. Mit einer guten Kenntnis über gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen, also einer ausgewogenen Mischung aus juristischen und volkswirtschaftlichen Kompetenzen, kann er Einschätzungen treffen, die in einem aktuellen Durchschnittswert nur partiell enthalten sind.Denn der Sachverständige muss sich Gedanken machen, welchen Einfluss gesamtwirtschaftliche Entwicklungen wie der Zins, die Demographie, der Zustrom an Flüchtlingen sowie die neuen gesetzlichen Regeln, wie die Mietpreisbremse, auf Immobilienwerte haben. Neben den Rahmenbedingungen wird er aber auch besser darin sein, den Einzelfall genau zu erfassen. Denn im Gegensatz zum Portaldurchschnitt und der Standardsoftware wird er das Objekt zur Bewertung persönlich besichtigen und einen genauen Eindruck entwickeln.

Der Profi liefert für den Verkauf wichtige Argumentationslinien

Im besten Fall ist der Sachverständige aber noch ein wenig mehr als ein Messinstrument. Statt per „Schema F“ einen Wert aus der Standardsoftware abzulesen, wird er sich Gedanken machen, um Werte zu plausibilisieren. Bei der Gutachtenerstellung wird er den ermittelten Wert fundiert erläutern und begründen. Er liefert Argumentationslinien, die im Verkaufsprozess notwendig sind, und ist mit guter Ausbildung und entsprechender Anwendung der erlangten Kompetenzen eben genau das, was man sich wünscht: ein objektives Messinstrument, das zum Interessensausgleich von Käufer und Verkäufer beiträgt und damit die Arbeit auch im Vermarktungsprozess synergetisch ergänzt.

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin