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Folgend die neuesten Artikel…


die eigenheimbremser

Von Jürgen Michael Schick

Als hätte man es geahnt: Die Mietpreisbremse – man höre und staune – funktioniert nicht. Wo sie auch eingeführt wurde – betroffen sind immerhin über 300 deutsche Städte -, sind die Mieten dennoch weiter gestiegen, und zwar über die erlaubten 10% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus.

Und nun die gute Nachricht: Die Politik hat die Schuldigen bereits ausgemacht. Es sind die Vermieter. Die verstoßen nämlich gegen die Mietpreisbremse. Vermutlich tun sie das Hand in Hand mit ihren Komplizen, den Maklern. Das erinnert mich ein wenig an jene berühmte Stelle in dem Film-Klassiker „Casablanca“, als Kapitän Renault sagt: „Verhaften Sie die üblichen Verdächtigen.“ – Und alle im Saal wissen, dass dies Alibi-Verhaftungen sein werden, dass das Problem keineswegs behoben ist.

Ich bin es leid, von der Politik immer wieder zu hören, dass man mit dieser oder jener Regelung erreichen wird, dass die Mietpreise in den deutschen Ballungsräumen nicht weiter steigen werden. Von Mietpreisbremse bis Milieuschutz – das sind alles seltsame Fehlgriffe, mit verführerischen Namen, gewiss, die aber leider auf Kosten der Menschen in unserem Land gehen. Was uns diese Große Koalition bislang beschert hat, war keine Mietpreisbremse, sondern eine reine Eigentumsbremse.

Wir brauchen mehr Wohnungen. Und ein Gesetzespaket, das es Familien ermöglicht, in die eigenen vier Wände zu ziehen. Denn solange wir nicht genügend Wohnraum haben, wird der Markt immer Möglichkeiten finden, noch höhere Preise zu verlangen. Solange es Menschen gibt, die willens sind, auch 20% oder 30% mehr Miete zu zahlen, weil das Angebot knapp ist, wird der Markt seinen Preis durchsetzen können. Statt also über immer neue Beschränkungen nachzudenken, sollte die Bundesregierung jetzt schnell ein praktikables Wohneigentumspaket schnüren. Die Zinsen sind historisch niedrig, und noch ist Zeit bis zur Bundestagswahl im September 2017.

Quelle: http://www.zitelmann.com/38-16-immobilien-news-der-woche-37-kw/  Dr. ZitelmannPB. GmbH Rankestr. 17 10789 Berlin


Maklervergleich - bester Makler - Immobilien richtig verkaufen - Makler erzielen Höchstpreise - Immobilienverkauf‎

Sie heißen makler - …... de, ihr-makler…... de, immobilien……,  immobilie - …… oder makler…... de und sind nur eine winzige Auswahl unter vielen: Portale im Internet, die nach eigenen Angaben schnell, unabhängig und kostenlos bei der Vermarktung einer Immobilie helfen und den Verkauf angeblich schneller und zu einem höheren Preis abwickeln. Aber was ist dran an den Versprechen und warum sollte man sich überhaupt einem Vergleichsportal anvertrauen statt gleich zu einem niedergelassenen Makler vor Ort zu gehen?

 

Das Vorgehen ist bei allen Portalen ähnlich (einige rufen auch Verkäufer direkt an). Zunächst macht man Angaben zu seiner Immobilie und nennt die gewünschten Maklerkriterien. Anhand dieser Daten werden von den Portalen mit Hilfe derer internen Kriterien Makler ausgewählt. Meist erhalten dann die Verkäufer anschließend die Daten von drei Maklern. Ebenso erhalten dann diese drei Makler die Daten des Verkäufers. Gibt es aber z.B. einen besseren Makler in Ihrer Region und dieser ist nicht beim Vergleichsportal gelistet bzw. er ist nicht bereit eine Gebühr zu zahlen so wird man Ihnen diesen nicht nennen.   

 

Doch dieses „Angebot“ ist nur im ersten Schritt kostenlos. Wird tatsächlich ein Makler einem Verkäufer vermittelt, müssen Verkäufer bei einigen  Makler dann auch eine Provision zahlen. Und selbst der Makler muss für die Dienste des Portals Gebühren entrichten. Meiner Meinung nach sind Vergleichsportale in diesem Bereich überflüssig. Sie nutzen lediglich die Unwissenheit und Bequemlichkeit der Verkäufer aus. Unsere Recherchen haben ergeben, dass es keine Sicherheit gibt, dass die Verkäufer tatsächlich an einen seriösen Makler gelangen. Die Überprüfung der Makler durch die Portale erfolgt oberflächlich.

 

Hinzu kommen die Bewertungskriterien: Der Verkaufsprozess einer Immobilie lässt sich nicht einfach eins zu eins auf ein anderes Haus oder eine Wohnung übertragen. Die individuellen Kriterien sind zu unterschiedlich. So spielen immer die Lage, die Größe, der Zustand, das Alter und nicht zuletzt die Nachfrage und andere Standortvorteile in der Umgebung der Immobilie eine wichtige Rolle. Hat ein Makler beispielsweise eine Immobilie A nach Ansicht des Besitzers gut, schnell und zuverlässig verkauft, und dafür vom Verkäufer eine positive Bewertung bekommen, heißt das noch nicht, dass ihm das bei Immobilie B genauso gelingt oder der Besitzer dieser Immobilie die Leistung genauso bewertet. Ansprüche und Anforderungen können stark variieren.

 

Mein Rat ist deshalb: Wählen Sie direkt und ohne Vergleichsportal einen selbstständigen Makler aus, der ausschließlich in Ihrer Region tätig ist und damit das Marktumfeld kennt.

Seien Sie realistisch und glauben Sie nicht an überzogene Versprechungen wie z.B. wir haben schon X Käufer, die genau Ihre Wohnung/Ihr Haus kaufen werden oder wir können wesentlich mehr erzielen (ohne eine exakte Bewertung ist das meiner Meinung fragwürdig). Seien Sie auch vorsichtig, wenn versucht wird eine Verkäuferprovision auf den Preis drauf zuschlagen. Sollten Sie im Verkaufsprozess den Preis reduzieren müssen, weil der Einstiegspreis dann doch zu hoch war, muss die Verkäuferprovision trotzdem gezahlt werden. Lassen Sie sich auch nicht von großen Namen oder der Größe einer Firma täuschen - auch dies ist keine Garantie. Meiner Meinung nach ist es sinnvoll 2 bis 3 Makler zu kontaktieren. Einen ersten Eindruck können Sie anhand der Internetseiten dieser Makler gewinnen. Schauen Sie sich die Präsentationen der zum Verkauf stehenden Immobilien dieser 2 bis 3 Maklern an und vergleichen Sie die Objektbilder/Videos/360° VR-Touren. Hier kann man schon sehr gut erkennen, ob ein Makler sich viel Mühe gibt oder nicht. Bei der Befragung unserer Käufer haben wir erfahren, dass viele ein Angebot nicht beachten, weil nur wenige Bilder gemacht wurden, weil Bilder schlecht sind oder gar fehlen und keine Grundrisse mit dabei sind.  

Ihr Immobilienprofi Benno Harnisch


Höhere Verkaufserlöse

Höhere Verkaufserlöse beim Immobilienverkauf über einen seriösen und professionellen Makler

 

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist eine Entscheidung, die gut überlegt sein will. Denn der Entschluss, sich von einer Immobilie zu trennen, stellt Eigentümer häufig vor eine schwierige Wahl.

Soll man den Verkauf selbst in die Hand nehmen?

Dann muss man unter Umständen viel Freizeit aufbringen, da Termine mit möglichen Interessenten koordiniert und Besichtigungen angeboten werden müssen. Welcher potenzielle Käufer ist tatsächlich seriös und bereit, die Verkaufssumme zu bezahlen? Und wie verhält man sich in den Preis-Verhandlungen, um möglichst den gewünschten Betrag zu erhalten und keine Abstriche machen zu müssen?

 

Um diesen Konflikten auszuweichen, besteht die Alternative, einen seriösen und professionellen  Makler zu beauftragen, der sich im besten Fall um alles kümmert. Anzeigen im Internet und in Printmedien, die damit werben, auf diesem Weg einen deutlich höheren Erlös zu erzielen, sind dabei natürlich verlockend. 

Doch was ist von den Preisversprechen zu halten, die einen höheren Preis sogar im zweistelligen Prozentbereich suggerieren?

„Stimmt, es können tatsächlich bis zu 20 Prozent höhere Erlöse erzielt werden“, sagt Alexander Sygusch, selbstständiger Immobilienmakler aus Bad Schwalbach. Pauschal ließe sich der höher zu erzielende Verkaufspreis jedoch nicht festlegen. Dieser hänge immer vom einzelnen Objekt, der Nachfrage und dem Markt ab. Eine Einschätzung, die andere Makler bestätigen: „Ein bis zu 15 Prozent höherer Preis kann durch den Verkauf über einen Immobilienmakler erzielt werden.“ Diese Erfahrung hat ein anderer, selbstständiger Makler aus dem Rhein-Main-Gebiet gemacht. Er begründet den höheren Gewinn mit der Fachkompetenz des Profis.

„Nach meiner Erfahrung mit Harnisch Immobilien sehe ich eine Chance, dass sich beim Verkauf über einen seriösen und professionellen Makler in der Regel zwischen fünf und 15 Prozent mehr erzielen lassen. Das ist auch abhängig von der Größe der Immobilie, bei größeren Objekten dürfte das sicherlich im Bereich der 10% bis 15% liegen. Die Ursache liegt darin, dass ein Makler mit entsprechender Berufserfahrung den Markt und die Angebote in der Region kennt (in diesem Fall wird wohl ein erfahrener Makler der bessere sein), das Objekt wenn er professionell arbeitet höchstwahrscheinlich besser präsentieren kann und auch in den Verhandlungen besser argumentieren kann als ein Laie. Bei einem professionell und seriös agierenden Makler, der auf Basis einer Wertermittlung und Einordnung in den Markt arbeitet, akzeptiert der Kunde auch, dass eine Immobilie tatsächlich mehr wert ist. Ein Makler kann auch dadurch mehr erzielen, dass er aufgrund seiner Erfahrung in den Verhandlungen nicht sofort klein bei gibt und versucht, das Optimale herauszuholen dies wird jedoch nur dann passieren, wenn der Makler auch einen ordentlichen Auftrag hat.

 

Denn am Ende soll das Ergebnis ja so aussehen, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer damit zufrieden sind.“

C. Schall

Besten Dank für Ihre Ausführung Herr Schall. Tatsächlich konnten wir bei den letzten Verkäufen zwischen fünf und 10% mehr erzielen. Dies ist auf eine sehr aufwendige, professionelle und zielgruppenorientierte Präsentation zurückzuführen. Kaum ein Eigentümer und die wenigsten Makler investieren die erforderliche Zeit in die Präsentation, die je nach Objekt zwischen 10 und 20 Stunden betragen kann.

Ihr Immobilienprofi Benno Harnisch


SOS Kinderdorf

SOS Kinderdorf bedankt sich bei Harnisch-Immobilien

Ab 2016 muss Bauabzugsteuer einbehalten werden.

Die Installation einer Photovoltaik-Anlage an oder auf einem Gebäude gilt ab 2016 als Bauleistung. Auftraggeber sind daher verpflichtet, von dem Rechnungsbetrag 15 Prozent einzubehalten und an das Finanzamt des Handwerksunternehmers abzuführen (Bauabzugsteuer).

Diese Regelung gilt auch für die Vermieter von Wohnungen. Bisher war die Einbehaltung der Bauabzugssteuer nur erforderlich, wenn Auftragnehmer ein ausländisches Unternehmen war. Seit 2016 gilt dies für sämtliche Auftraggeber.

Wird die Photovoltaikanlag an dem selbstgenutzten Einfamilienhaus angebracht, besteht keine Pflicht zur Einbehaltung der Bauabzugssteuer. Ansonsten darf der Auftraggeber von der Einbehaltung der Bauabzugssteuer nur Abstand nehmen, wenn das Handwerksunternehmen eine Freistellungsbescheinigung (§ 48 b EStG) vorlegt oder wenn das Volumen der Bauvorhaben im laufenden Kalenderjahr bestimmte Freigrenzen nicht überschreitet.

Der Auftraggeber muss dem leistenden Unternehmer die Einbehaltung der Steuer bescheinigen. Unterbleibt die Einbehaltung de Bauabzugssteuer, haftet der Auftraggeber.

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Fortsetzung von neues Jahr – neue Regeln

Hier gehts zum Anfang

Weitere für Immobilienbesitzer relevante Änderungen im Jahr 2016 betreffen Heizgeräte. Bei ihnen greift das neue Effizienzlabel für Heizungsaltanlagen. Damit sollen Verbraucher motiviert werden, ihre alten, ineffizienten Heizkessel auszutauschen. Denn laut des Bundeswirtschaftsministeriums liegt das durchschnittliche Alter von Heizgeräten in Deutschland bei 17,6 Jahren, mehr als ein Drittel ist sogar älter als 20 Jahre.

Seit dem 1. Januar werden Heizkessel, die älter als 15 Jahre sind, schrittweise mit dem neuen Effizienzlabel für Heizungsaltanlagen versehen. Verbraucher erhalten damit Informationen, wie effizient ihr Heizgerät ist und welche Förderungen möglich sind. Mit der Kennzeichnung soll erreicht werden, dass alte Heizgeräte schneller ausgetauscht werden. Heizungsinstallateure, Schornsteinfeger und bestimmte Energieberater sind seit Jahresbeginn berechtigt, die Etiketten anzubringen. Ab 2017 sind die Bezirksschornsteinfeger sogar verpflichtet, die Anlagen mit Etiketten zu versehen.

Das Ministerium bietet dazu eine kostenlose Broschüre mit weiteren Informationen und Fördermöglichkeiten für mehr Energieeffizienz, die hier heruntergeladen werden kann.

http://www.bmwi.de/DE/Themen/Energie/energieeffizienz,did=747244.html

Bereits seit Ende September 2015 müssen neue Heizgeräte das EU-Energieeffizienzlabel tragen. Da Heizgeräte und Warmwasserbereiter, je nach Geräteeffizienz, einen besonders hohen Energieverbrauch verursachen können und damit erheblich zur Treibhausgas-Emission beitragen, kommt der Effizienzkennzeichnung dieser Geräte eine besondere Bedeutung zu. Daher werden die Effizienzklassen von neuen Raum- und Kombiheizgeräten sowie von Warmwasserbereitern und -speichern mit dem neuen EU-Label ausgewiesen. So können Verbraucher mit der Wahl eines effizienten Neugerätes nicht nur den Energieverbrauch entscheidend reduzieren, sondern auch Geld sparen. Die Labels sind mit der von anderen Elektrogeräten bekannten, farbigen Balkenskala von G bis A++ versehen. Ausgezeichnet werden müssen folgende Geräte:

  • Raumheizgeräte, die Raumwärme für die Zentralheizung erzeugen - zum Beispiel Gaskessel, Wärmepumpen und Blockheizkraftwerke,
  • alle Kombiheizgeräte, die zusätzlich Wasser erwärmen, sowie
  • Warmwasserbereiter, also Durchlauferhitzer und Boiler.
  • Darüber hinaus gilt die neue Kennzeichnungspflicht auch für Warmwasserspeicher mit bis zu 500 Litern Fassungsvermögen.

Neben der Farbskala sind auch Nennleistung bzw. Energieverbrauch pro Jahr und die Geräuschentwicklung (in Dezibel) verzeichnet. Mit der Einteilung in Effizienzklassen werden die Geräte für den Verbraucher einfacher vergleichbar.

Auch hierzu bietet das Bundeswirtschaftsministerium eine Broschüre „Energiesparen mit effizienten Heizgeräten“ – Energieverbrauchskennzeichnung für Heizgeräte und Warmwasserbereiter zum Download an:

http://www.bmwi.de/DE/Mediathek/publikationen,did=727934.html

Eine weitere Veränderung könnte sich noch im Laufe des Jahres für Käufer von Immobilien ergeben. Das geplante Gesetz ist aber noch nicht verabschiedet. Kommt es zur Umsetzung, dann sollen Kreditgeber verpflichtet werden, Kunden vor der Vergabe von Immobiliendarlehen streng auf Kreditwürdigkeit zu prüfen und umfassend über das Angebot zu informieren. Verletzt die Bank oder Sparkasse diese Pflichten, könnte der Kunde seinen Kreditvertrag jederzeit kündigen. Dann würde die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung entfallen.

Ihr Immobilienmakler Benno Harnisch


Immobilienbewertung von Häusern und Wohnungen

Digitale Medien erobern die Immobilienwirtschaft, und gängige Plattformen bieten Preisinformationen in Hülle und Fülle. Wer den Blick auf andere Objekte scheut, kann bei Immobilienscout „in nur drei Minuten für unter 30 Euro“ den Wert seines Objekts im Schnellverfahren ermitteln. Das verlockende Angebot lässt den Immobiliensachverständigen mit seinen vierstelligen Preisvorstellungen und dem Aufwand von Besichtigungsterminen also wie ein Relikt aus alter Zeit erscheinen. Zumal es viele Schwierigkeiten geben könnte, mit denen er gar nicht so einfach umgehen kann.

Immobilienwerte machen weltweit ungefähr 60 Prozent des Gesamtvermögens aus. Als Realvermögensgut bemisst sich der Wert der Immobilien aber gerade an künftigen Mieterträgen, die besonders im Umfeld massiver Steigerungen wie in den Ballungszentren schwer ermittelbar sind. Schwieriger noch, der Immobiliensachverständige würde möglicherweise gar nicht berücksichtigen, dass im letzten Jahr das Treppengeländer neu gestrichen wurde oder dass es sich um das Elternhaus handelt und für diesen „emotionalen Wert“ auch eine gewisse Preisvorstellung existiert, die Berücksichtigung finden müsste.

Warum ist ein Profi besser als der Automatismus eines Portals?

Aber gerade darin zeigt sich der Wert des Sachverständigen selbst; denn beides soll er eben nicht. Genau wie sich mögliche Werte für ein Immobilienobjekt per Durchschnitt aus der Datenbasis eines Immobilienportals berechnen oder messen lassen, ist auch der Immobiliensachverständige ein Maßinstrument. Macht er seinen Job richtig, ist er jedoch keine durchschnittliche Standardlösung, sondern ein intelligentes Maßinstrument, das durch Expertise und Erfahrung den besonderen Gegebenheiten des Marktes Rechnung trägt und Werte ermittelt, die höchstmöglich objektiv sein sollen. Diese These wirft die Frage auf, warum der Einzelne besser sein soll als Informationen, die durch ein Portal aus einem großen Teil des Marktes zusammengetragen werden?

Zunächst steht hier die grundsätzliche Problematik, dass beim Verkauf von Immobilien Angebotsdaten aus Portalen zwar geeignet sind, wenn zeitliche Trends untersucht werden sollen. Soll jedoch ein objektiver Wert eines einzelnen Objekts beziffert werden, kommen allerlei statistische Verzerrungen ins Spiel. Preise, die online abgebildet werden, entsprechen nur selten den Beträgen, die tatsächlich beim Notar beurkundet werden. Beispielsweise könnten unerfahrene Verkäufer ohne Betreuung durch einen qualifizierten Makler untypisch geringe Preise ansetzen. Daneben soll es auch einzelne Makler geben, die der Angebotsknappheit auf Verkäufermärkten dadurch begegnen, dass sie potenzielle Verkäufer durch Preisvorstellungen gewinnen, die deutlich über den Marktwerten liegen, nur um nach einer langen erfolglosen Vermarktungsdauer, den Preis auf Marktniveau korrigieren zu müssen.

Aber auch in einer Welt von Immobilienmärkten mit utopisch hohem Professionalisierungsgrad, die die vorherigen Beispiele unwahrscheinlich erscheinen lassen, wird der Immobiliensachverständige gebraucht. Denn manche Dinge lassen sich nicht lösen. In vielen Städten gibt es Viertel mit sehr altem Objektbestand und langen durchschnittlichen Mietdauern. Es mag Straßenzüge geben, in denen während der vergangenen zehn Jahre nur drei Vermietungen und noch weniger Verkäufe stattgefunden haben. Wie belastbar sind Durchschnittswerte dann? Angenommen eines der wenigen verkauften Objekte wäre noch durch Sondereffekte gekennzeichnet und hätte vielleicht durch einen Pool oder untypisch positiven Grundstückszuschnitt einen besonders hohen Kaufpreis erzielt? Wie viel wäre der Durchschnitt aus drei Objekten Wert, wenn eben doch das Elternhaus vom zurückkehrenden Sohn wieder erworben würde – zum doppelten des marktüblichen Preises? In der wissenschaftlichen Markttheorie werden derartige Problemfälle unter dem Begriff der geringen Transaktionshäufigkeit zusammengefasst. Der Markt ist nur überlegen, wenn er unter perfekten Rahmenbedingungen funktioniert. In vielen anderen Fällen sind sich die wissenschaftlichen Analysen der Marktmikrostrukturtheorie einig, dass Intermediäre wie die Immobiliensachverständigen, bessere Preisinformationen liefern können. Denn sie können auch mit dem Sondereffekt umgehen, dass Immobilien neben der geringen Transaktionshäufigkeit durch hohe Transaktionskosten (siehe Grunderwerbsteuer usw.) gekennzeichnet sind. Typische Preisentwicklungen können im Markt gar nicht sichtbar werden. Denn dazu müsste ein und dasselbe Objekt jährlich den Besitzer wechseln.

Hier ist ein gut ausgebildeter und erfahrener Immobiliensachverständiger im Vorteil. Seine Erfahrungen aus seiner regelmäßigen Tätigkeit mit vielen Objekten im aktuellen lokalen Marktumfeld helfen ihm dabei, Einschätzungen abzugeben, die vergleichbar sind und Werte zu ermitteln, die auch in Relation zueinander stimmig sind. Mit einer guten Kenntnis über gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen, also einer ausgewogenen Mischung aus juristischen und volkswirtschaftlichen Kompetenzen, kann er Einschätzungen treffen, die in einem aktuellen Durchschnittswert nur partiell enthalten sind.Denn der Sachverständige muss sich Gedanken machen, welchen Einfluss gesamtwirtschaftliche Entwicklungen wie der Zins, die Demographie, der Zustrom an Flüchtlingen sowie die neuen gesetzlichen Regeln, wie die Mietpreisbremse, auf Immobilienwerte haben. Neben den Rahmenbedingungen wird er aber auch besser darin sein, den Einzelfall genau zu erfassen. Denn im Gegensatz zum Portaldurchschnitt und der Standardsoftware wird er das Objekt zur Bewertung persönlich besichtigen und einen genauen Eindruck entwickeln.

Der Profi liefert für den Verkauf wichtige Argumentationslinien

Im besten Fall ist der Sachverständige aber noch ein wenig mehr als ein Messinstrument. Statt per „Schema F“ einen Wert aus der Standardsoftware abzulesen, wird er sich Gedanken machen, um Werte zu plausibilisieren. Bei der Gutachtenerstellung wird er den ermittelten Wert fundiert erläutern und begründen. Er liefert Argumentationslinien, die im Verkaufsprozess notwendig sind, und ist mit guter Ausbildung und entsprechender Anwendung der erlangten Kompetenzen eben genau das, was man sich wünscht: ein objektives Messinstrument, das zum Interessensausgleich von Käufer und Verkäufer beiträgt und damit die Arbeit auch im Vermarktungsprozess synergetisch ergänzt.

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Immobiliennews

Mit Beginn des neuen Jahres 2016 kommen auf Bauherren, aber genauso auf Hausbesitzer, erneut Veränderungen zu. In erster Linie betreffen diese die Energie-Einsparverordnung (EnEV), bei der eine weitere Stufe in Kraft tritt und damit deutlich verschärfte energetische Anforderungen gelten. Daran ändert auch die aktuelle Flüchtlingskrise nichts, die den ohnehin hohen Bedarf an (günstigem) Wohnraum weiter verschärft. Denn Gegner der EnEV hatten in diesem Zusammenhang auf eine Aussetzung der Neuregelung gehofft und diese auch gefordert, um günstiger bauen zu können. Doch die Landesbauminister lehnten eine Aussetzung ab.

So wird die nächste Stufe der EnEV wie geplant kommen – und für Bauherren und Hausbesitzer vor allem weitere Kosten verursachen. Genau genommen handelt es sich nicht um eine Neuerung, sondern vielmehr um die weitere Umsetzung der EnEV aus dem Jahr 2014. Darin ist festgehalten, dass Wohnneubauten eine höhere Energieeinsparung leisten müssen. Konkret bedeutet dies, dass der Energiebedarf neugebauter Wohnhäuser bei der Anlagentechnik um 25 Prozent niedriger liegen und die Wärmedämmung des Gebäudes um 20 Prozent verbessert sein muss – gegenüber den bisher geltenden Werten. Das heißt, wer ab dem 1. Januar 2016 eine Baugenehmigung beantragt, muss die Werte bei einem Neubau auch einhalten.

Immerhin, und hier besteht noch ein wenig Hoffnung, haben auch die Bauminister der Länder erkannt, dass an dieser Stelle Änderungen notwendig sind, um auch weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Uneinigkeit herrscht indes darüber, wie sehr die Bedingungen Wohnraum verteuern. Die Bundesregierung beispielsweise hat ausgerechnet, dass die Einführung der EnEV 2014 zu Mehrkosten bei Wohngebäuden von durchschnittlich 1,7 Prozent geführt hat, die nicht durch Energieeinsparungen und Mietumlage gedeckt sind. Die weitere Verschärfung der EnEV ab Anfang 2016 würde eine weitere Verteuerung um rund zwei Prozent bedeuten – insgesamt also rund 3,7 Prozent. Vertreter der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft dagegen kommen mit ihren Berechnungen auf sieben bis zehn Prozent.

Doch obwohl primär von den Neuregelungen nur Neubauten betroffen sind, so haben die Neuregelungen letztlich doch auch Auswirkungen auf Bestandsimmobilien. Denn ähnlich wie bei einem Neubau wird bei umfassenden Modernisierungen eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt. Der Primärenergiebedarf des sanierten Gebäudes darf derzeit bis zu 40 Prozent höher sein als der eines entsprechenden Neubaus. Wenn die Neubauanforderungen ab 2016 um 25 Prozent steigen, ist ein bis zu 65 Prozent höherer Energiebedarf zulässig. 

Bis jetzt wenig Änderungen ab 2016. Ich bleibe aber am Thema dran und recherchiere weiter, denn es ist gut möglich, dass - je näher der Jahreswechsel kommt - auch noch verstärkt darüber informiert wird. Dann würde ich das noch ergänzen.

Ihr Immobilienmakler  Benno Harnisch


Wenn die Immobilie zu groß wird oder Veränderungen anstehen


Immobilien als Altersvorsorge

Immobilien bieten den besten Schutz vor Inflation und gehören langfristig zu den stabilsten Anlageformen. Vor allem für die Altersvorsorge interessieren sich deshalb immer mehr Menschen für den Erwerb einer Immobilie. Wer sein Geld sicher anlegen möchte, ohne dabei große Risiken auf den Aktienmärkten einzugehen, für den ist der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses die richtige Entscheidung. Insbesondere bei der Frage der Altersvorsorge ist hier ganz klar das Argument der damit einhergehenden Sicherheit ausschlaggebend. Die Immobilie kann dabei nicht nur vermietet werden, sondern eignet sich auch für die Eigennutzung: Der Besitz einer Immobilie ist daher gerade angesichts drohender niedriger gesetzlicher Renten eine optimale Form der Altersvorsorge. Das sieht auch der Großteil der deutschen Bevölkerung so. Nicht umsonst ist der Anteil derer, die in einem Eigenheim das beste Mittel zum Vermögensaufbau sehen, seit 2013 kontinuierlich auf mittlerweile 53 Prozent gestiegen, wie aus dem Vermögensbarometer 2015 des Deutschen Sparkassenverbands hervorgeht.

Für den erfolgreichen Kauf einer Immobilie zur Altersvorsorge hat der IVD im Folgenden die fünf wichtigsten Maßnahmen zusammengeführt.

1. Die Immobilie kennen
Die Immobilie sollte vor dem Kauf ausreichend geprüft werden – sowohl der Wohnraum als auch das Treppenhaus, die Haustechnik, Keller, Dach und die Fassade, denn sie sind wichtige Indikatoren für die Beschaffenheit des Objekts. Wichtig ist dabei ein langfristiges Wertsteigerungspotential, um auch durch einen Verkauf eine entsprechende Verzinsung seines Kapitals zu gewährleisten. Generell ist anzuraten, die Besichtigung mit einem Immobilienmakler oder auch einem Sachverständigen durchzuführen. Diese wissen, worauf bei einem Immobilienkauf zu achten ist und können Auskunft über einen angemessenen Kaufpreis geben.

2. Die Umgebung kennen
Die Lage der Immobilie muss für den individuellen Bedarf stimmen. Hier spielt eine langfristige Betrachtung eine wesentliche Rolle. Käufer sollten auf demografische und wirtschaftliche Prognosen für den Standort der Immobilie achten. Die nähere Umgebung sollte auf eine gute Infrastruktur vor Ort, beispielsweise Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder die medizinische Versorgung untersucht werden. Eine gute Lage der Immobilie ist letztlich nicht nur für das langfristige Wertsteigerungspotential, sondern auch für eine eventuelle Vermietbarkeit ausschlaggebend.

3. Finanzierung prüfen
Bevor eine Immobilie erworben wird, muss die Finanzierung geklärt sein. Bei Kreditaufnahmen ist besonders die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals wichtig. Für eine optimale Finanzierung ist es empfehlenswert, dass Käufer mindestens etwa 20 bis 25 Prozent des Immobilienwerts aus Eigenkapital finanzieren können. Ebenfalls vorteilhaft ist es bei einem Immobilienkauf eine hohe Tilgungsrate anzuvisieren. Damit kann das derzeit niedrige Kreditniveau ausgenutzt und der Kredit möglichst schnell abbezahlt werden. Käufer sollten auch auf eine möglichst lange Zinsbindung achten, da in den nächsten Jahren das Zinsniveau wieder steigen könnte.

4. Die Unterlagen studieren
Relevante Unterlagen, die zu dem Objekt zur Verfügung stehen, sollten sorgfältig geprüft werden. Zu diesen gehören in der Regel Mietverträge oder Wohnflächenberechnungen. Zusätzlich sollte der Käufer beim Erwerb einer Immobilie die Teilungserklärung, Hausordnung, Beschlusssammlung und Zuweisung an Sondernutzungsrechten anfordern. Auch die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen sollten eingesehen werden. Darin sind anstehende Reparaturen oder Investitionen erkennbar, die auf mögliche zusätzliche Kosten in den kommenden Jahren hinweisen können

5. Langfristig planen
Hat man vor, ein Objekt zur Vermietung zu erwerben, dann sollten bestehende Erträge aus der Immobilie unbedingt überprüft werden. Denn die kontinuierlichen Einnahmen durch eine Vermietung sind die Grundlage für die Rendite. Ermittelt werden sollte vor dem Kauf, welche laufenden Kostenbei etwaigem Leerstand zustande kommen. Idealerweise sollten zudem die Mieterfluktuation analysiert und mögliche Mietsteigerungen identifiziert werden. Eine langfristige Betrachtung von Rendite und Risiko ist unbedingt erforderlich. Für eine erfolgreiche Altersvorsorge durch Immobilien sollten alle Risiken im Blick behalten werden.

Makler und Verwalter sind Immobilienexperten und ideale Berater für Käufer und Verkäufer. Immobilienmakler stellen ihren Kunden ihre gesamte Expertise zur Verfügung und betreuen sie professionell bis zum Vertragsabschluss. Bei Maklern sollte allerdings unbedingt auf die Seriosität geachtet werden. Ein guter Qualitätsindikator ist zum einen die Mitgliedschaft in einem Berufsverband, zum anderen die Zertifizierung nach der Maklernorm DIN EN 1573.

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin