• ZUVERLÄSSIG✔
  • EHRLICH✔
  • FAIR✔
Foto
Portrait

Folgend die neuesten Artikel…


Der Verzicht auf einen Makler – eine gute Investition?

In der jüngeren Vergangenheit gab es wohl kaum gesetzliche Änderungen im Mietrecht, die heißer diskutiert wurden als die anstehende Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip. Am 1. Juni diesen Jahres ist es soweit: Das Bestellerprinzip tritt in Kraft.

So sehr die Politik auch versucht, diesen Vorstoß zu mehr sozialer Gleichheit bei der Wohnungssuche positiv darzustellen, so sehr zeichnet sich bereits jetzt ab, dass insbesondere das Bestellerprinzip voraussichtlich nur Verlierer mit sich bringen wird. Auf den ersten Blick sind natürlich die Makler und Eigentümer betroffen. Während die Vermieter bereits einen Kassensturz machen und überlegen, ob sich die Beauftragung eines professionellen Vermittlers dann noch für sie lohnt, bangen die Makler um Auftragseinbußen. Die Mieter dürften sich zwar jetzt die Hände reiben, da ihnen eine große finanzielle Last abgenommen wird, aber auch sie werden mit Einbußen zu rechnen haben.

Selbstverständlich wird sich der ein oder andere Eigentümer bereits darüber geärgert haben, dass er nun nicht mehr kostenlos in den Genuss eines Maklers kommt. Vor den Kosten werden darum erst einmal viele zurückschrecken, schließlich will man mit der Vermietung eine Rendite erwirtschaften und nicht draufzahlen. Da liegt der Schluss nahe, die Vermietung kurzerhand selbst in die Hand zu nehmen. Was macht ein Makler denn schon? Eine Wohnungsanzeige zu schalten sowie die Tür aufzuschließen, bekommt man ja auch mit relativ wenig Aufwand selbst in den Griff. Oder etwa nicht? Nur diese beiden Aspekte des Maklerberufes zu bedenken, greift wesentlich zu kurz.

Aufgaben, die ein Makler dem Vermieter abnimmt

Professionelle Makler sind in erster Linie Immobilienexperten, die den gesamten Prozess der Vermietung übernehmen – von der Ausschreibung der Wohnungsanzeige über die Organisation der Besichtigungstermine bis zur Wohnungsübergabe. Zwar macht das Schalten der Wohnungsanzeigen auf unerfahrene Vermieter wenig Eindruck, wer jedoch selbst schon einmal die Anzeigen eingestellt hat, weiß, wie viel Zeitaufwand damit einhergeht und dass danach mitunter nicht die gewünschten Ergebnisse erzielt werden. Denn an erster Stelle stehen die Auswahl der entsprechenden Portale sowie die Aufbereitung der Anzeige. Man sollte sich Gedanken darüber machen, wen man in die Wohnung holen will und wie sich diese Zielgruppe letztlich am besten erreichen lässt. Eine ungünstige Bildauswahl im falschen Medium kann zur Folge haben, dass potenzielle Mieter sich nicht angesprochen fühlen und dementsprechend gar nicht erst auf die Anzeige eingehen. Dadurch reduziert sich die Auswahl der Mietinteressenten wesentlich, sodass sich der Vermieter, wenn er auf die Einnahmen aus der Vermietung angewiesen ist, gezwungen fühlt, einfach den Erstbesten einziehen zu lassen. Ein Makler nimmt dem Vermieter auch die Bonitätsprüfung ab, die ihn vor einem Mieter bewahrt, der aufgrund seiner finanziellen Möglichkeiten unter Umständen nicht in der Lage ist, den Mietzins regelmäßig zu zahlen. Apropos Mietzins: Selbstverständlich gibt der Mietpreisspiegel Vermietern einen Richtwert über die regional angemessene Miete, aber ist das auch wirklich der Preis, den er für seine Immobilie verlangen kann oder wären nicht vielleicht sogar ein paar Euro mehr drin? Vermittler beraten Eigentümer in dieser Hinsicht und vermeiden dadurch unangemessene Preise.

Auch wenn es nicht den Anschein macht, so entfällt viel Zeit eines Maklers darauf, die Termine für Wohnungsbesichtigungen zu koordinieren. Nach dem Schalten der Anzeige müssen zahlreiche Anrufe entgegengenommen und E-Mails beantwortet sowie eine Vorauswahl getroffen werden. Nicht selten sagen Wohnungssuchende Besichtigungen kurzfristig ab, sodass der Makler das Nachsehen hat, da seine Fahrt zum Objekt umsonst war. Wer auf den Makler verzichtet, wird sehen, wie aufwändig dieser Prozess ist.

Sind diese Vorarbeiten abgeschlossen und ist ein solventer Mieter gefunden, geht es an das Aufsetzen des Mietvertrages. Das Mietrecht gehört zu den Rechtsbereichen, die einem kontinuierlichen Wandel unterworfen sind – Neuerungen und Änderungen sind an der Tagesordnung. Vermittler weisen auf derartige Neuerungen hin und beugen so rechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Neumieter vor.

Das Bestellerprinzip: Frustration auf allen Seiten

Wer die Vermietung ab sofort in Eigenregie übernehmen will, sieht sich mit einer Menge Herausforderungen konfrontiert, die ihn im ungünstigsten Fall weitaus teurer zu stehen kommen, als hätte er Geld in einen Makler investiert. Es ist davon auszugehen, dass die Qualität der Wohnungsanzeigen deutlich abnehmen wird. Dies führt nicht nur zu vermehrten Anfragen seitens der Mieter, sondern auch dazu, dass die Anfragen deutlich abnehmen werden. Eine frustrierenden Situation für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Beide Parteien müssen länger suchen, um die richtige Wohnung beziehungsweise den richtigen Bewerber gefunden zu haben. Den Makler stehen – zumindest in der Anfangszeit –sinkende Einnahmen bevor. Um dennoch weiterhin auf der Erfolgswelle zu schwimmen, wird es erforderlich sein, sich voll und ganz auf seine Serviceleistungen zu konzentrieren, die Mietern oder Vermietern echte Mehrwerte bieten und die Beauftragung eines Maklers unumgänglich machen.

Quelle: Sprengnetter24 GmbH Mohrenstraße 32 10117 Berlin


Immobilienkauf und -sanierung mit Förderhilfe vom Staat

Der Kauf oder Bau eines Hauses steht an und damit eine hohe finanzielle Investition, die auch Risiken birgt. Doch Käufer müssen die Kosten nicht immer alleine schultern. Je nach Objekt, Nutzungszweck oder Art der Sanierung gibt es auch Zuschüsse vom Staat. Wir haben einige dieser Fördermöglichkeiten zusammengetragen.

 

Kredite und Zuschüsse der KfW-Bank beim Immobilienkauf

Die staatliche KfW-Bank, einst als Kreditanstalt für Wiederaufbau gegründet, fördert selbstgenutzte Immobilien bei Neubau und Modernisierung mit zinsgünstigen Krediten, teilweise auch mit Zuschüssen. Das Produkt „124 Kredit“ der KfW bietet sich bei der Finanzierung von selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen an und richtet sich an natürliche Personen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Der Kreditbetrag pro Vorhaben umfasst bis zu 50.000 Euro mit einem effektiven Jahreszins ab 0,85 Prozent. Der Kredit lässt sich flexibel mit anderen KfW-Förderprodukten kombinieren.

Gefördert werden können beim Bau einer Immobilie die Kosten des Grundstücks, sofern der Erwerb höchstens sechs Monate vor dem Antragseingang bei der KfW liegt, Material- und Arbeitskosten, Baunebenkosten etwa für Architekten, Energie- oder Bauberater, Gebühren für Notar oder Makler und Grunderwerbssteuer sowie Kosten für Außenanlagen.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie können der Kaufpreis, Kosten für Instandsetzung, Umbau und Modernisierung sowie Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren oder Grunderwerbsteuer gefördert werden. Handelt es sich um eine Schenkung oder ein Erbe, darf der Kredit zur Finanzierung von Sanierungs- und Umbaukosten, Neubaukosten, Auszahlung der Miterben oder Kosten für den Notar oder die Grundbucheintragung verwendet werden.

Von der Förderung ausgeschlossen sind Ferienhäuser und -wohnungen, vermietete oder gewerblich genutzte Flächen, Umschuldungen bestehender Darlehen, Nachfinanzierungen bereits begonnener oder abgeschlossener Vorhaben sowie Maßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum wie Wohnraumerweiterungen.

 

Zuschüsse für erneuerbare Energien

Auch über den reinen Erwerb der Immobilie hinaus gibt es Unterstützung: Sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien erhalten Bauherren KfW-Kredite für Erneuerbare Energien. Der „274-Kredit Erneuerbare Energien – Standard – Photovoltaik“ fördert den Kauf neuer Photovoltaik-Anlagen sowie die Kosten für Aufbau oder Erweiterung von gebrauchten Anlagen, wenn durch die Modernisierung eine deutliche Leistungssteigerung erreicht wird. Voraussetzung für die Förderung ist, dass zumindest ein Teil des Stroms in das öffentliche Stromnetz eingespeist wird. Der „275-Kredit Erneuerbare Energien – Speicher“ geht noch einen Schritt weiter und fördert die Neuinstallation von stationären Batteriespeichersystemen in Kombination mit Photovoltaik-Anlagen. Er besteht aus einem zinsgünstigen KfW-Kredit und einem Tilgungszuschuss aus Mitteln des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie.

Zuschüsse der KfW sind auch möglich als Kredit, Ergänzungskredit, Investitionszuschuss oder Baubegleitung bei energieeffizienter Sanierung oder als Kredit beziehungsweise Investitionszuschuss für altersgerechtes Umbauen von Bestandsimmobilien. Für Neubauprojekte gelten diese Projekte nicht, hier besteht die Möglichkeit, über den „153 Kredit Energieeffizient Bauen“ zu beantragen. Alle Einzelheiten zu den Produkten und Fördermöglichkeiten unter: www.kfw.de/inlandsfoerderung/privatpersonen/

 

 

Staatliche Anreize zur Sanierung

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst Investitionen in Erneuerbare Energien wie Solarthermie, Biomasse oder Wärmepumpen. Auch die Optimierung bereits geförderter Anlagen ist zuschussfähig. Einzelheiten über die Fördermöglichkeiten gibt es unter: http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/index.html.

Seit 1. April gibt die Bundesregierung mit weiteren Fördermitteln einen Anreiz für Investitionen in eine neue Heizung auf Basis erneuerbarer Energien. So bekommt man für eine thermische Solaranlage für Heizung und Warmwasser mit zwölf Quadratmetern Kollektorfläche mindestens 2000 Euro Zuschuss. Auch Solaranlagen zur reinen Warmwasserversorgung werden neuerdings wieder gefördert: Bei einer Kollektorfläche von drei bis zehn Quadratmeter mit 500 Euro, bei größeren Anlagen bis 40 Quadratmeter mit 50 Euro pro Quadratmeter.

Käufer von Pelletkesseln können 3000 Euro Zuschuss erhalten, ist noch ein Pufferspeicher dabei, gibt es 3500 Euro, bei Brennwerttechnik sogar 5250 Euro. Werden zusätzlich eine Solarkollektoranlage oder eine Wärmepumpe installiert oder der Kessel an ein Wärmenetz angeschlossen, gibt es weitere 500 Euro. Auch bestehende moderne Heizungsanlagen können nachträglich optimiert und gefördert werden. Ein eigenes Förderprogramm gibt es für Kleinkraftwerke mit Kraft-Wärme-Kopplung. Die Zuschusshöhe richtet sich nach der elektrischen Leistung der Anlage.

 

Förderung in Rheinland-Pfalz

Die Zuschüsse der Bundesländer sind unterschiedlich geregelt. In Rheinland-Pfalz bietet die landeseigene Investitions- und Strukturbank (ISB) Darlehen zur Finanzierung von Neubauten und Bestandsimmobilien. Davon profitieren Bauherren oder Käufer selbst genutzten Wohneigentums, deren Haushaltseinkommen die Einkommensgrenze des § 13 Abs. 2 Landeswohnraumförderungsgesetz um nicht mehr als 60 Prozent übersteigt (Jahreseinkommen Einpersonen- 15000 Euro, Zweipersonenhaushalt 21500 Euro, jedes Kind plus 1000 Euro).

Förderbar sind der Neubau oder Kauf von Häusern und Wohnungen, die selbst genutzt werden, Ausbau, Umbau, Umwandlung und Erweiterung von selbst genutzten Wohnungen sowie der Ersatzneubau nach einem Abriss. Das ISB-Darlehen Wohneigentum besteht aus einem Grunddarlehen in Höhe von 30 Prozent der Gesamtkosten und eventuellen Zusatzdarlehen in Höhe von 5 Prozent der Gesamtkosten. Die Obergrenzen des ISB-Darlehens Wohneigentum betragen 100.000 Euro. Anträge und Zinssätze sind auf http://isb.rlp.de/de/wohnraum/ zu finden.


Mietnomaden

Eine Studie der Uni Bielefeld im Auftrag der Bundesregierung zum Thema „Mietnomaden“ kommt zu dem Ergebnis, dass insbesondere private Vermieter Opfer von Mietnomaden werden. Der Grund liegt darin, dass diese nur zu ca. 33% Informationen über Ihre zukünftigen Mieter einholen. Bei den gewerblichen Vermietern sind dies mittlerweile 96%!

Damit Sie davon zukünftig verschont bleiben rufen Sie Ihren Immobilienprofi Benno Harnisch an.
Tel.: 0172-6620011

Immobilienbewertungen: Kostenlos oder gegen Honorar

Für Haus- und Wohnungsverkäufer ist die wichtigste Frage überhaupt: Was ist mein Haus oder meine Wohnung wert, und wer kann den richtigen Marktwert ermitteln.

Gerade für Privatverkäufer ist es nicht einfach, unter den vielen Möglichkeiten (z.B. Online-Bewertungen von Immobilienportalen, kostenlose Einschätzungen, Marktwertermittlungen von Immobilienprofis, Gutachten durch öffentlich vereidigte Sachverständige) richtig auszuwählen.  Zum einen sind die Preise hierfür extrem unterschiedlich. Zum anderen kann der aktuell ermittelte Wert auch höchst unterschiedlich ausfallen, je nachdem für welche Methode man sich entscheidet. Wenn der falsche Weg gewählt wird, macht sich dies leider oft als erheblicher Verlust bemerkbar. Die meisten merken es erst dann, wenn es zu spät ist und der Kaufvertrag bereits unterschrieben ist. Einige erfahren es zum Beispiel noch rechtzeitig durch einen Immobilienprofi, dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung einen wesentlich besseren Preis erzielen könnte. Aber dennoch fühlen sie sich an eine bereits getätigte Kaufzusage unterm Marktwert gebunden, obwohl es dafür keine rechtliche Verpflichtung gibt. Das muss nicht sein!

 

Viele Verkäufer vergleichen Ihr Haus oder Ihre Wohnung an Inseraten in Online-Medien oder klassischen Tageszeitungen, um sich einen ungefähren Preis einzuholen. Genau dies kann auf den falschen Weg führen, denn aktuell übersteigt die Nachfrage das Angebot und viele Immobilien werden überteuert angeboten.  Allerdings muss man auch hier differenzieren. Die wirklich überteuerten Immobilien stehen dann höchstwahrscheinlich für eine sehr lange Zeit zum Verkauf und verzerren so die Marktrealität. Es ist nahezu unmöglich ein Haus oder eine Wohnung  zu finden, die exakt in der Lage und der Qualität mit der eigenen Immobilie übereinstimmt. Jedes Haus oder jede Wohnung ist einzigartig.

Im Internet gibt es zahlreiche Portale, die ebenfalls Bewertungen anbieten; diese sind meistens kostenpflichtig. Hierbei liegt die Gefahr, dass das endgültige Ergebnis sehr stark von den eingegebenen Daten abhängt und die meisten Eigentümer diese Bewertung nicht mit der notwendigen Objektivität ausführen.  Meistens liegt den Bewertungen dieser Portale ein Vergleichswertverfahren von vergleichbaren Immobilien in der Umgebung zugrunde,  welches in der Regel auf Angebotspreisen und nicht auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen beruht. Daher kann es teilweise zu sehr starken Abweichungen kommen.

Auch eine oft kostenlose Einschätzung durch Makler oder Berater kann häufig zu stark abweichenden Ergebnissen führen.  Denn eines muss man sich klar vor Augen halten: Eine gründliche Bewertung nach den gesetzlichen Vorschriften der Wertermittlungsverordnung nimmt in der Regel mehrere Stunden in Anspruch und kann daher auch nicht kostenlos oder für 20,-- bis 40,--€ erfolgen.

Ein zu geringer Verkaufspreis bedeutet, dass Sie Geld verschenken. Ein Anzeichen dafür könnte sein, wenn sich alle um Ihr Haus oder Ihre Wohnung reißen und Sie bereits nach kurzer Zeit eine Kaufzusage erhalten.  

Eine empirische Untersuchung hat nun gezeigt, dass auch Vermögensverluste für Sie entstehen können, wenn der Preis zu hoch angesetzt wird. Häufig ist zu sehen, dass über Monate sukzessive nachträgliche Reduzierungen des Preises vorgenommen werden. Ernsthafte Käufer fragen sich deshalb nach dem „Warum“. Oft werden deshalb schon von vorneherein -  ohne dass das Haus oder die Wohnung  besichtigt wurden - Mängel an der Immobilie oder in der Lage vermutet, obwohl dies gar nicht so ist.

Würden Sie im Inserat für Ihr Haus oder Ihre Wohnung lesen wollen „reduziert“, „erneute Reduzierung“ oder „Preissenkung“ usw. -  ich nicht. Davon abgesehen halte ich dies für völlig falsch.

Eine marktgerechte Bewertung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ist für einen erfolgreichen Verkauf zum bestmöglichen Preis oberste Priorität.

Eine objektive Marktwertermittlung, für die der Immobilienprofi auch die Verantwortung trägt, macht es möglich, Häuser und Wohnungen erfolgreich, zügig und reibungslos zu vermarkten und am Ende des Verkaufs sowohl zufriedene Käufer wie auch Verkäufer zu haben.

Was mich immer wieder verwundert ist, dass so viele Verkäufer trotz Aufklärung und Hinweise auf die Verluste, die entstehen können, eine kostenlose Bewertung verlangen, die wir dann selbstverständlich auf Wunsch mit dem zuvor genannten Hinweis vornehmen.

Meine Bitte an Sie: Investieren Sie in eine profunde Bewertung. Es wird sich für Sie auszahlen, denn der Preis für eine solche Bewertung hält sich im Rahmen. Und wenn man bedenkt, dass man mit dem falschen Preis mehrere tausende oder zehntausende Euro verlieren kann, ist dieses Geld gut angelegt.

Bei uns ist eine objektive Marktwertermittlung nach den gesetzlichen Vorgaben der Wertermittlungsverordnung automatisch im Verkaufsauftrag enthalten. Weiter bieten wir diese Marktwertermittlung je nach Umfang ab 350,-- € plus 19% MwSt = 416,60,--€ an. Bei einer späteren Auftragserteilung wird der Betrag erstattet.

Ihr Immobilienprofi
Benno Harnisch

Die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wird kommen. Zwar muss das bereits vom Bundestag beschlossene Gesetz noch den Bundesrat passieren, doch die Zustimmung der Länderkammer am 27. März gilt als sicher. Für Mieter und Vermieter bedeutet das: Ab 1. Juni 2015, sofern die rechtlichen Voraussetzungen bis dahin erfüllt sind, werden Mieterhöhungen gedeckelt – bei einem Mieterwechsel darf der Vermieter nur noch eine Miete verlangen, die höchstens zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt. Als Richtwert gilt der im Mietspiegel einer Stadt festgeschriebene Preis pro Quadratmeter. Liegt die Miete schon jetzt über dem Grenzwert, muss der Vermieter den Preis deshalb aber nicht senken.

In welchen Städten die Mietpreisbremse gelten soll, müssen die jeweiligen Landesregierungen entscheiden. In der Metropolregion Rhein-Neckar könnte es Speyer und Landau treffen. Wie  im bundesweiten Trend, handelt es sich auch bei den beiden pfälzischen Kommunen um Hochschulstädte, in denen bezahlbare Wohnungen besonders nachgefragt sind. Speyer hat zudem in den deutschen Städten mit weniger als 100 000 Einwohnern die zweithöchsten Mieten (nach Baden-Baden), sagte die rheinland-pfälzische Finanz- und Bauministerin Doris Ahnen. Für Speyer und Landau (sowie Trier und Mainz) gilt bereits die sogenannte Kappungsgrenzenverordnung, die der rheinland-pfälzische Ministerrat im Januar beschlossen hat. Demnach darf hier bei bestehenden Verträgen die Miete innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 15 Prozent steigen. Eine Anhebung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ist weiterhin nicht zulässig.

Von der Mietpreisbremse nicht betroffen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden beziehungsweise diejenigen, die vor der erneuten Vermietung umfassend saniert wurden. Die Regelung für die einzelnen Städte gilt zunächst fünf Jahre, dann erfolgt eine Neubewertung des Wohnungsmarkts.

Der Gesetzgeber hofft, mit der Neuregelung die teilweise explodierenden Wohnungspreise abzubremsen. Teuer wurde es in den zurückliegenden Monaten vor allem in den Städten, in denen eine hohe Nachfrage bei knappem Wohnraum herrscht. Das Bundesjustizministerium nennt als extreme Beispiele Hamburg und München, wo die geforderten Mieten 25 Prozent über den bestehenden lagen, in Münster sogar 30 Prozent. Im Durchschnitt allerdings stiegen die Nettokaltmieten im vergangenen Jahr bundesweit nur um 1,5 Prozent, wie das Statistische Bundesamt ermittelt hat.

Ihr Immobilienmakler
Benno Harnisch

Verkäuferprovision - Käuferprovision - geteilte Provision - Bestellerprinzip

Ich möchte an dieser Stelle einmal kurz meine persönliche Meinung zu diesen immer wieder auftauchenden Themen darlegen.

Es handelt sich dabei lediglich um eine kurze Darstellung ohne detaillierte Ausführungen. Ich bin aber gerne bereit, mit Ihnen über weitere Einzelheiten zu sprechen.

Zurzeit ist  das Bestellerprinzip in aller Munde.

Das Bestellerprinzip gilt nur bei der Vermietung!

Ich gehe davon aus,  dass das Bestellerprinzip  die Mieten verteuern wird, weil höchstwahrscheinlich die Vermieter die Provision bereits von vornherein auf die Miete umlegen werden.

Außerdem bin ich der Meinung, dass unsere Politik offenbar kein Interesse daran hat, die Wohneigentumsquote in Deutschland zu verbessern. 

Deutschland bildet mit der Schweiz das Schlusslicht 

So wie es sich für mich darstellt, hat sich der Immobilienerwerb  bereits verteuert. Das sieht man an der Erhöhung der Grunderwerbsteuer, dem Wegfall von Förderungen und Zuschüssen  sowie der Erteilung energetischer Auflagen. Über Sinn oder Unsinn von energetischen Auflagen möchte ich an dieser Stelle nicht diskutieren. Letztendlich wird der Erwerb von Eigentum erschwert; das Gegenteil sollte jedoch der Fall sein. 

Jetzt zum Thema Provision, Courtage, Honorar oder Lohn. Über den Maklerlohn wird immer viel diskutiert. Jeder hat das Recht auf einen angemessenen Lohn.

Diejenigen, die mich näher kennen, wissen wieviel Zeit ich in meine Arbeit  investieren muss; sie würden  nicht mit mir tauschen wollen.  Da ich aber meinen Beruf mit viel Freude und Leidenschaft ausübe und durchweg nette sympathische Kunden habe, nehme ich den enormen Zeitaufwand gerne in Kauf. Meine größte Motivation  sind stets zufriedene Kunden. Sicherlich gibt es Regionen,  in denen ein Makler sein Geld sehr leicht verdient. Dies gilt allerdings auch für viele  andere Berufsgruppen.

Leider genießen Immobilienmakler in der Bevölkerung einen nicht besonders guten Ruf.  Dabei wissen wir doch aber alle, dass sogenannte „schwarze Schafe“ in allen anderen Berufszweigen genauso zu finden sind. Ich als Kunde würde genau wissen wollen, was ich zu zahlen habe.  Deshalb bevorzuge ich die reine Käuferprovision. Bei der reinen Verkäuferprovision könnten z.B. bis zu 10% des Kaufpreises vereinbart sein. In den meisten Fällen wird die Verkäuferprovision auf den Kaufpreis der Immobilie draufgeschlagen. Dies führt unter Umständen dazu, dass die Immobilie zu teuer bezahlt wird und Sie als Käufer evtl. gar nicht erfahren, wieviel Provision Sie tatsächlich gezahlt haben. Ich wollte das nicht!  Dies gilt übrigens auch für die Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer.

Zum Schluss noch eine kurze Bemerkung zur Aussage „provisionsfrei“ bzw. „keine zusätzliche Käuferprovision zum Kaufpreis“.  Bei der Aussage „keine zusätzliche Käuferprovision zum Kaufpreis“ ist die Provision im Kaufpreis bereits eingerechnet.  Die Höhe erfahren Sie evtl. gar nicht!

Bei der  Aussage „provisionsfrei“ darf keine Verkäuferprovision mit eingerechnet sein. Sollte  dies dennoch der Fall sein und Sie als Käufer würden dies nach einem Kauf erfahren, dann könnte der entsprechende Makler seine Provision wieder verlieren.  

Benno Harnisch
Immobilienmakler

Neues Meldegesetz

Ab 1. November 2015 gilt bundesweit ein einheitliches Meldegesetz. Das bedeutet unter anderem: Wenn jemand umzieht, muss er dies nicht mehr nur einfach bei der zuständigen Behörde melden – er benötigt dafür auch eine Bestätigung vom Vermieter. Vermieter werden ihrerseits verpflichtet, eine solche Bescheinigung auszustellen, wenn ein neuer Mieter einzieht.

Zum vollständigen Artikel

Ihr Immobilienprofi
Benno Harnisch

Was erwarten Verkäufer von Ihrem Immobilienmakler

Der Verkauf einer Immobilie bereitet vielen Haus- und Wohnungseigentümern häufig Kopfzerbrechen: Welcher Preis ist angemessen, ohne gleichzeitig das Objekt unter Wert zu veräußern, wie sicher bin ich in Verkaufsverhandlungen oder wie kann ich mich absichern, um garantiert die vereinbarte Verkaufssumme zu erhalten? 

Dies sind nur einige drängende Fragen, die sich Verkäufer stellen. Um auf Nummer sicher zu gehen, denken deshalb viele darüber nach, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. 

Doch was muss dieser bieten, damit er die Immobilie treuhänderisch verwalten darf?

In der Vorderpfalz haben Immobilienverkäufer dazu eine klare Meinung. Wie eine telefonische Umfrage im Auftrag von HARNISCH-Immobilien unter Haus- und Wohnungsverkäufern in der Region ergab, muss ein Makler vor allem mit zwei Leistungen überzeugen, damit der Verkäufer einen Exklusivvertrag mit ihm abschließt.

Eine gute Betreuung des Kunden und Verlässlichkeit sind demnach die am häufigsten genannten Eigenschaften. 

Viele Befragte konnten dies durch eigene Erfahrungen begründen. Diejenigen, die schon einmal eine zum Verkauf stehende Immobilie einem Makler übertragen hatten, fühlten sich in vielen Fällen „allein gelassen“. Häufig, so berichteten sie, habe sich der Vermittler zwar zunächst intensiv um eine Immobilie bemüht, jedoch, nachdem er den Auftrag erhalten hatte, „nichts mehr von sich hören lassen“. Für die Eigentümer entstand ein Gefühl der Unsicherheit und des Stillstandes – besonders dann, wenn sie an einem nahtlosen Wohnungswechsel interessiert waren. Um den aktuellen Stand der Besichtigungen möglicher Interessenten zu erfahren, mussten sie selbst aktiv werden und beim Vermittler nachfragen. 

Dabei ist der Faktor Zeit einer der Hauptgründe, um den Verkauf eines Objekts überhaupt an einen Makler zu übertragen. Anrufe und Nachfragen von Interessenten sowie Besichtigungstermine sind mitunter zeitaufwendig und für Arbeitnehmer schwer zu arrangieren. 

Eine weitere Leistung, über die aus Sicht der Vorderpfälzer Immobilienverkäufer ein Makler verfügen sollte, ergibt sich praktisch aus seiner Berufserfahrung: die Marktkenntnis. Wer wünscht sich nicht, dass nur reelle Kaufinteressenten die Immobilie besichtigen, der Käufer über Bonität verfügt und beim Verkauf der bestmögliche Preis erzielt wird – und das in möglichst kurzer Zeit? 

Immobilienprofi Benno Harnisch hat diese Umfrage in Auftrag gegeben damit er auch weiterhin all seinen Verkäufern eine optimale Leistung bieten will. 

C. S.


Trendwende

Das vom Zentralen Immobilien Ausschuss herausgegebene Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen verspricht 2015 eine Fortsetzung des Aufschwungs am deutschen Immobilienmarkt, auf dem 2014 gewerbliche Liegenschaften im Wert von rund 40,5 Mrd. Euro gehandelt wurden - ein Drittel mehr als 2013 und so viel wie seit 2007 nicht mehr. Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen, den Niedrigzinsen sei Dank. Das gilt vor allem für den Wohnungsbau. Dennoch warnen die Auguren vor blinden Investitionen in Wohnimmobilien: Mit dem großflächigen Mietpreisanstieg ist es nämlich erst mal vorbei.

Dass der deutschen Immobilienwirtschaft ein hervorragendes Jahr 2015 bevorsteht, dürfte spätestens nach der Ankündigung der Europäischen Zentralbank (EZB), im Umfang von mindestens 1,1 Billionen Euro Wertpapierkäufe zu tätigen und damit die europäische Wirtschaft anzukurbeln, keinen mehr überraschen. Aber auch ohne diese Botschaft hätten sich die Akteure auf eine mindestens so gute Periode wie 2014 einstellen können. Zu diesem Ergebnis kommt jedenfalls der Rat der Immobilienweisen in seinem Frühjahrsgutachten, das am heutigen Dienstagvormittag in Berlin vorgestellt wurde und das ohne Kenntnis der EZB-Absichten erstellt wurde.

Nach Ansicht des Rats senden sowohl die Finanzmärkte als auch die Realwirtschaft positive Signale für den Immobilienmarkt, was sich in einer anhaltend hohen Nachfrage nach Immobilieninvestitionen niederschlägt. "Ein solider Arbeitsmarkt und positive Frühindikatoren für die heimische Wirtschaft bilden den Nährboden dafür, dass der gewerbliche Immobilienmarkt prosperieren wird", heißt es im Gutachten. Globale Risiken und die Regulierung hätten allenfalls geringe Auswirkungen; für leichte Dämpfer würden dagegen die Mietpreisbremse und die gestiegenen Belastungen aus der Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sorgen.

Entwickler bauen lieber Wohnhäuser als Büros

Das bekannte Muster der vergangenen Jahre setzt sich auch 2015 fort: Die Nachfrage nach Core-Immobilien bleibt hoch, das Angebot knapp. Aktuell befänden sich zwar mehr Büroimmobilien im Bau als 2014, jedoch lägen die Vorvermietungen weit hinter den langjährigen Durchschnittswerten, wodurch die Finanzierung und Realisierung von Bürogebäuden erschwert werde. "Bevor die Mieter nicht wieder deutlich höhere Bereitschaft zeigen, Voranmietungen in Büroprojekten einzugehen, ist eine stärkere Zunahme der Bautätigkeit nicht abzusehen." Ein weiterer Grund für die unterdurchschnittlichen Bauvolumina im Bürosegment sei die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien. Dort gebe es deutlich höhere Erlösmöglichkeiten, weswegen bei Grundstücksverkäufen meistens Wohnungsentwickler den Zuschlag erhalten würden.

Seit 2009 sind die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien kontinuierlich gesunken: in A-Städten auf 4,6%, in B-Städten auf 5,8%. Aufgrund der niedrigen Zinsen sind die Risikoaufschläge für Immobilieninvestments dennoch so attraktiv, dass dies neue Investoren auf den Plan rufen werde. Außerdem würden Anleger verstärkt in Value-add-Objekte investieren. Einen weiteren Rückgang der Spitzenrenditen bei Büroimmobilien werde es aber nur in geringem Umfang geben, weil dem Preisanstieg die Mieten folgen werden.

Ende des "breiten" Mietpreisanstiegs

Größter Nutznießer der günstigen Finanzierungsbedingungen und der Flucht der Investoren in vermeintlich sichere Sachwerte dürfte der Wohnungsbau werden. Wenn auch die Nachfrage nach Wohnraum erneut zunehmen wird, erwarten die Immobilienweisen aber keine Fortsetzung des Preisanstiegs auf breiter Front.

Bereits 2014 habe eine Trendumkehr eingesetzt, vor allem bei den Wohnungsmieten. So seien die Angebotsmieten für die Referenzwohnung (60 qm bis 80 qm, höherwertige Ausstattung, nicht älter als zehn Jahre) in Westdeutschland im Jahr 2014 gegenüber dem Vorjahr (in den Vergleich gingen jeweils die ersten drei Quartale ein) nur noch um 2,7% (Vorjahr: 3,3%) gestiegen, in Ostdeutschland (ohne Berlin) um 1,9% (Vorjahr: 2,5%). Auch in der Breite nahm der Mietpreisanstieg ab: So sind die Mieten nur noch in 57% aller Kreise in Deutschland um mehr als 2% gestiegen; 2013 lag die Quote noch bei 75%. "Wir interpretieren diese Abflachung als ein Auslaufen des Mietpreisanstiegs in Deutschland", heißt es im Gutachten.

Glücksritter sollten sich in Acht nehmen

Vorerst ungebrochen scheint hingegen der Trend bei den Kaufpreisen zu sein, die sich im Westen um 5,5% (Vorjahr: 5,1%) verteuerten. Damit hätten sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise real das Niveau von 2004 wieder erreicht. "Ein weiterer überproportionaler Anstieg der Kaufpreise lässt sich zukünftig nicht mehr als Nachholprozess rechtfertigen." Und auch diese beiden Sätze sollten sich vor allem opportunistische Investoren hinter die Ohren schreiben: "Es ist zu hoffen, dass Marktteilnehmer sich nicht dazu verleiten lassen, zu hohe Preise zu zahlen. Die spekulative Hoffnung auf einen nochmaligen, gar mehrjährigen Anstieg der Preise wird jedenfalls unerfüllt bleiben." Gleichwohl bleibt der Hinweis nicht aus, dass in einzelnen Städten, Lagen und Segmenten noch Steigerungspotenzial vorhanden sei. Diese Gelegenheiten zu nutzen, setze aber eine sehr sorgfältige Auswahl voraus.

Erstmals haben sich die Immobilienweisen in ihrem Frühjahrsgutachten mit den Assetklassen Logistik, Hotel und Unternehmensimmobilien auseinandergesetzt. Während bei Logistik- und Hotelimmobilien die Erwartungen hinsichtlich Preis- und Mietentwicklung sowie Handelsvolumen eher Richtung Stagnation hinauslaufen, stehen die Zeichen für die noch junge Assetklasse der Unternehmensimmobilien klar auf Wachstum: Sowohl auf dem Vermietungs- als auch auf dem Transaktionsmarkt wird eine steigende Nachfrage erwartet.

Quelle: IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH Eine Beteiligung der dfv Mediengruppe Luisenstr. 24, 65185 Wiesbaden von Nicolas Katzung


Erbschaftsteuergesetz

Von Hans-Joachim Beck, Richter a.D. – Leiter Abteilung Steuern IVD

Am 17. Dezember 2014 hat das Bundesverfassungsgericht die lange erwartete Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit des Erbschaft– und Schenkungsteuergesetzes verkündet. Das Ergebnis war nicht überraschend: Das geltende Recht ist mit der Verfassung nicht vereinbar, weil die Vergünstigung für Erwerber von Betrieben zu weitgehend ist. Dennoch herrscht eine gewisse Erleichterung. In allen Fällen, in denen die Schenkung oder der Erbfall vor dem 17. Dezember stattgefunden hat, bleibt das bisherige Recht nämlich gültig. Der Gesetzgeber wird lediglich verpflichtet, bis zum 30. Juni 2016 eine Neuregelung zu schaffen, die der Verfassung entspricht. Diese kann er allerdings auch rückwirkend für Fälle in Kraft setzen, die ab dem 17. Dezember 2014 verwirklicht werden.

Ihr Immobilienprofi

Benno Harnisch