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Schönheitsreparaturen: Schimmel: Betriebskosten: Wegerecht:

Schönheitsreperaturen: Unwirksame Klausel kann dem Vermieter eine Pauschale bringen

Ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag über eine im sozialen Wohnungsbau erstellte Wohnung unwirksam, so braucht der Vermieter weder "nachzubessern" noch dem betreffenden Mieter zu gestatten, die entsprechenden Arbeiten selbst vorzunehmen. Er kann stattdessen eine Pauschale für seinen künftigen Aufwand, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, verlangen (hier in Höhe von 10,32 € pro qm Wohnfläche jährlich). (BGH, VIII ZR 250/16)

 

Mietrecht: In einer kleinen Wohnung ist eine Schimmelwand "erheblich"

Das Amtsgericht Saarbrücken hat entschieden, dass großflächiger Schimmel an den Wänden ein Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses ist. Ist die Einbauküche und die dahinterliegende Wand in einer insgesamt lediglich 1,5 Zimmer großen Wohnung von Feuchtigkeit und Schimmel befallen (und außerdem auch zum Teil die Fenster in der Küche und im Wohnzimmer), so liegt darin ein erheblicher Mangel. Denn die Schimmelpilzbildung bringt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung mit sich - speziell, wenn die dort wohnende Mieterin ein Kind erwartet. Ist der Schimmelbefall nicht durch das Verhalten der Mieterin entstanden, so darf sie ohne Einhaltung der Kündigungsfrist die Räumlichkeiten verlassen.  (AG Saarbrücken, 4 C 348/16)

 

Betriebskosten: Gemisch genutzte Gebäude erfordern getrennte Abrechnungen

Die Abrechnung von Betriebskosten für Objekte mit mehreren Wohneinheiten ist, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, formell bereits dann wirksam, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: 

  • die Zusammenstellung der Gesamtkosten, 
  • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 
  • die Berechnung des Anteils des Mieters und 
  • der Abzug seiner Vorauszahlungen. 

Dabei darf jedoch die Pflicht zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden: Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm zuzurechnenden Kosten bereits aus der Abrechnung ersehen und überprüfen kann. Die Betriebskostenabrechnung muss demnach also nicht "aus sich selbst heraus" eine vollständige Überprüfung erlauben, ob sie "materiell richtig" ist. Die Abrechnung muss lediglich so detailliert sein, dass der "durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Mieter erkennen kann, welche Betriebskosten ihm berechnet werden, welche Gesamtbeträge der Vermieter gezahlt hat und aus welchen Schritten sich der auf ihn entfallende Betrag ergibt". (AG Köln, 213 C 116/14)

 

Eigentumswohnung: Ein "Wegerecht" bedeutet nicht gleichzeitig, ein Wege-Verstellungsrecht...

Ist einem Wohnungseigentümer gegenüber einem "Nachbarn" ein Wegerecht zu seinem Gartengrundstück eingeräumt worden, das sich in der Wohnanlage befindet, so bedeutet das nicht, dass er damit auch das Recht erworben hätte, Gegenstände dort aufzubauen, die seiner Erbauung dienen. (Hier hatten dort im Laufe der Zeit Blumenkübel, eine Gartenbank und verschiedene Figuren Platz gefunden.) Der Bundesgerichtshof bestätigte das Recht der davon betroffenen Eigentümer, an deren Wohnung der Weg vorbeiführte, dass der Weg wieder "frei passierbar" sei. Das Wegerecht erlaube ausschließlich das "Zugangsrecht", nicht auch ein zusätzliches "Wohnrecht". (BGH, V ZR 45/17)

 

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179  Berlin


Ihr IVD Immobilienmakler Benno Harnisch