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Frühjahrsgutachten sieht Trendwende am Wohnungsmarkt

Das vom Zentralen Immobilien Ausschuss herausgegebene Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen verspricht 2015 eine Fortsetzung des Aufschwungs am deutschen Immobilienmarkt, auf dem 2014 gewerbliche Liegenschaften im Wert von rund 40,5 Mrd. Euro gehandelt wurden - ein Drittel mehr als 2013 und so viel wie seit 2007 nicht mehr. Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen, den Niedrigzinsen sei Dank. Das gilt vor allem für den Wohnungsbau. Dennoch warnen die Auguren vor blinden Investitionen in Wohnimmobilien: Mit dem großflächigen Mietpreisanstieg ist es nämlich erst mal vorbei.

Dass der deutschen Immobilienwirtschaft ein hervorragendes Jahr 2015 bevorsteht, dürfte spätestens nach der Ankündigung der Europäischen Zentralbank (EZB), im Umfang von mindestens 1,1 Billionen Euro Wertpapierkäufe zu tätigen und damit die europäische Wirtschaft anzukurbeln, keinen mehr überraschen. Aber auch ohne diese Botschaft hätten sich die Akteure auf eine mindestens so gute Periode wie 2014 einstellen können. Zu diesem Ergebnis kommt jedenfalls der Rat der Immobilienweisen in seinem Frühjahrsgutachten, das am heutigen Dienstagvormittag in Berlin vorgestellt wurde und das ohne Kenntnis der EZB-Absichten erstellt wurde.

Nach Ansicht des Rats senden sowohl die Finanzmärkte als auch die Realwirtschaft positive Signale für den Immobilienmarkt, was sich in einer anhaltend hohen Nachfrage nach Immobilieninvestitionen niederschlägt. "Ein solider Arbeitsmarkt und positive Frühindikatoren für die heimische Wirtschaft bilden den Nährboden dafür, dass der gewerbliche Immobilienmarkt prosperieren wird", heißt es im Gutachten. Globale Risiken und die Regulierung hätten allenfalls geringe Auswirkungen; für leichte Dämpfer würden dagegen die Mietpreisbremse und die gestiegenen Belastungen aus der Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sorgen.

Entwickler bauen lieber Wohnhäuser als Büros

Das bekannte Muster der vergangenen Jahre setzt sich auch 2015 fort: Die Nachfrage nach Core-Immobilien bleibt hoch, das Angebot knapp. Aktuell befänden sich zwar mehr Büroimmobilien im Bau als 2014, jedoch lägen die Vorvermietungen weit hinter den langjährigen Durchschnittswerten, wodurch die Finanzierung und Realisierung von Bürogebäuden erschwert werde. "Bevor die Mieter nicht wieder deutlich höhere Bereitschaft zeigen, Voranmietungen in Büroprojekten einzugehen, ist eine stärkere Zunahme der Bautätigkeit nicht abzusehen." Ein weiterer Grund für die unterdurchschnittlichen Bauvolumina im Bürosegment sei die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien. Dort gebe es deutlich höhere Erlösmöglichkeiten, weswegen bei Grundstücksverkäufen meistens Wohnungsentwickler den Zuschlag erhalten würden.

Seit 2009 sind die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien kontinuierlich gesunken: in A-Städten auf 4,6%, in B-Städten auf 5,8%. Aufgrund der niedrigen Zinsen sind die Risikoaufschläge für Immobilieninvestments dennoch so attraktiv, dass dies neue Investoren auf den Plan rufen werde. Außerdem würden Anleger verstärkt in Value-add-Objekte investieren. Einen weiteren Rückgang der Spitzenrenditen bei Büroimmobilien werde es aber nur in geringem Umfang geben, weil dem Preisanstieg die Mieten folgen werden.

Ende des "breiten" Mietpreisanstiegs

Größter Nutznießer der günstigen Finanzierungsbedingungen und der Flucht der Investoren in vermeintlich sichere Sachwerte dürfte der Wohnungsbau werden. Wenn auch die Nachfrage nach Wohnraum erneut zunehmen wird, erwarten die Immobilienweisen aber keine Fortsetzung des Preisanstiegs auf breiter Front.

Bereits 2014 habe eine Trendumkehr eingesetzt, vor allem bei den Wohnungsmieten. So seien die Angebotsmieten für die Referenzwohnung (60 qm bis 80 qm, höherwertige Ausstattung, nicht älter als zehn Jahre) in Westdeutschland im Jahr 2014 gegenüber dem Vorjahr (in den Vergleich gingen jeweils die ersten drei Quartale ein) nur noch um 2,7% (Vorjahr: 3,3%) gestiegen, in Ostdeutschland (ohne Berlin) um 1,9% (Vorjahr: 2,5%). Auch in der Breite nahm der Mietpreisanstieg ab: So sind die Mieten nur noch in 57% aller Kreise in Deutschland um mehr als 2% gestiegen; 2013 lag die Quote noch bei 75%. "Wir interpretieren diese Abflachung als ein Auslaufen des Mietpreisanstiegs in Deutschland", heißt es im Gutachten.

Glücksritter sollten sich in Acht nehmen

Vorerst ungebrochen scheint hingegen der Trend bei den Kaufpreisen zu sein, die sich im Westen um 5,5% (Vorjahr: 5,1%) verteuerten. Damit hätten sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise real das Niveau von 2004 wieder erreicht. "Ein weiterer überproportionaler Anstieg der Kaufpreise lässt sich zukünftig nicht mehr als Nachholprozess rechtfertigen." Und auch diese beiden Sätze sollten sich vor allem opportunistische Investoren hinter die Ohren schreiben: "Es ist zu hoffen, dass Marktteilnehmer sich nicht dazu verleiten lassen, zu hohe Preise zu zahlen. Die spekulative Hoffnung auf einen nochmaligen, gar mehrjährigen Anstieg der Preise wird jedenfalls unerfüllt bleiben." Gleichwohl bleibt der Hinweis nicht aus, dass in einzelnen Städten, Lagen und Segmenten noch Steigerungspotenzial vorhanden sei. Diese Gelegenheiten zu nutzen, setze aber eine sehr sorgfältige Auswahl voraus.

Erstmals haben sich die Immobilienweisen in ihrem Frühjahrsgutachten mit den Assetklassen Logistik, Hotel und Unternehmensimmobilien auseinandergesetzt. Während bei Logistik- und Hotelimmobilien die Erwartungen hinsichtlich Preis- und Mietentwicklung sowie Handelsvolumen eher Richtung Stagnation hinauslaufen, stehen die Zeichen für die noch junge Assetklasse der Unternehmensimmobilien klar auf Wachstum: Sowohl auf dem Vermietungs- als auch auf dem Transaktionsmarkt wird eine steigende Nachfrage erwartet.

Quelle: IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH Eine Beteiligung der dfv Mediengruppe Luisenstr. 24, 65185 Wiesbaden von Nicolas Katzung