20.01.2026
Recht so 20.01.2026
Räum- und Streupflicht: Ein Parkplatz muss nicht komplett eisfrei sein
Befindet sich ein Lkw-Fahrer mit seinem Lastwagen auf dem Gelände eines Unternehmens, das er beliefert, steigt er aus und rutscht er beim Öffnen der Lkw-Plane auf einer (aus einer Sicht) „nicht erkennbaren Eisplatte“ aus, so kann er den Unternehmer dennoch nicht zwingend zu Schmerzensgeld heranziehen (hier verlangte er „mindestens 3.500 € für ein gebrochenes Hand-gelenk). Für Parkplätze seien nicht dieselben Maßstäbe mit Blick auf die Räum- und Streupflicht anzulegen, wie sie für Fußgängerwege gelten. Ein Parkplatz sei „in erster Linie zur Aufnahme des ruhenden Kfz-Verkehrs bestimmt“. Zwar müssen Grundstückseigentümer im Winter auch dort „in gewissem Umfang für die Sicherheit der Fußgänger sorgen“. Allerdings seien „keine per-fekten Lösungen“ gefordert. Vielmehr gehe es darum, im Rahmen des Zumutbaren die von winterlichen Verhältnissen ausgehende Gefährdung zu begrenzen. Das Unternehmen sei weder verpflichtet gewesen, sein „gesamtes Betriebsgelände flächendeckend zu streuen“ noch habe es dafür sorgen müssen, dass der Lkw-Fahrer „beim Aussteigen oder unmittelbar neben dem Fahrzeug auf gestreuten Boden tritt“. (AG München, 173 C 24363/24)
Eigentumswohnung: Eine Heizung für alle muss im Keller eines Einzelnen geduldet werden
Befindet sich in dem Sondereigentum eines Eigentümers (hier in einem Keller) eine gemeinschaftliche Heizungsanlage, so ist der Eigentümer aufgrund seiner Treue- und Rücksichtnahmepflichten so lange verpflichtet, die Heizungsanlage zu dulden, bis die Gemeinschaft eine alternative Heizmöglichkeit geschaffen hat. Es komme auf die Frage der Sondereigentumsfähigkeit des Raumes dann nicht an. Der Eigentümer kann nicht verlangen, dass die Anlage entfernt wird. (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 8/24)
Verwaltungsrecht: Spielstraßen gefährden nicht die Gesundheit von Anwohnern
Die Einrichtung eines verkehrsberuhigten Bereichs in einer Straße hat nicht automatisch eine erhebliche Steigerung der Lärmbelästigung durch spielende Kinder zur Folge. Auch wenn sich zwei Anwohner in ihrem nachbarlichen Wohnfrieden gestört fühlen und sie um ihre Gesundheit fürchten, ist die Verkehrsberuhigung dennoch nicht wieder zurückzunehmen. Die Anordnung des verkehrsberuhigten Bereichs verletzt die Anwohner nicht in ihren subjektiven Rechten. Sie werden weder in ihrer allgemeinen Handlungsfreiheit noch in ihrem Anliegergebrauch beeinträchtigt. Außerdem gilt Lärm durch spielende Kinder nicht als schädliche Umwelteinwirkung, sondern ist als „sozialadäquat“ zumutbar. (OVG Rheinland-Pfalz, 7 A 10802/25)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
18.12.2025
Einer der Besten
17.12.2025
Recht so 17.12.2025
Steuerrecht: Wird kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen, gibt es auch keine Förderung
Eine (von der Bundesregierung ins Leben gerufene) Wohnraumoffensive, nach der Baumaßnamen steuerlich durch eine Sonderabschreibung gefördert werden, wenn zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, kann nicht von einem Hauseigentümer in Anspruch genommen werden, der ein Einfamilienhaus vermietet, das er abreißen lässt (weil es sanierungsbedürftig, aber funktionsfähig ist), ein neues Haus baut und es wieder vermietet. Bestehenden nutzbaren Wohnraum durch Neubauten zu ersetzen, erhöhe nicht das Wohnangebot. Daran änderten auch Verbesserungen bei den energetischen Punkten nichts. Es handele sich um eine Sanierung und nicht um eine Schaffung von Wohnraum. (BFH, IX R 24/24)
Mietrecht: Auch grundsätzlich Erlaubtes muss erst genehmigt werden
Hat eine Mieterin ein sogenanntes Balkonkraftwerk an der Außenseite des Balkons anbringen lassen, ohne dafür eine Genehmigung vom Vermieter erhalten zu haben, so kann der Vermieter durchsetzen, dass das Balkonkraftwerk wieder abgebaut wird. Zwar gilt grundsätzlich, dass Mieter derartige Anlagen für die Stromerzeugung anbringen dürfen. Ist die bauliche Veränderung dem Vermieter jedoch nicht zuzumuten, so muss er sie nicht genehmigen. Dass das „Kraftwerk“ fachmännisch installiert worden ist, ändere nichts daran. Da die Mieterin keine ausreichenden Sicherungsmaßnahmen nachweisen konnte, ist das Risiko für die Vermieterin zu hoch. (AG Köln, 208 C 460/23)
Betriebskosten: Ist die Abrechnung dem Vermieter nicht möglich, so trifft ihn keine Schuld
Grundsätzlich ist es so, dass Vermieter die Betriebskostenabrechnung den Mietern spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss. Das bedeutet, dass - ist der vereinbarte Zeitraum das Kalenderjahr - die Abrechnung bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter sein muss. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann er danach keine Nachforderung mehr verlangen. Legt ein Energieversorger dem Vermieter aber bis zum Stichtag keine Informationen über den Verbrauch eines Mieters vor, so ist ihm eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich. Hat er die Verspätung nicht zu vertreten, so kann auch nach Ablauf der eigentlichen Frist abgerechnet werden. (AG Hamburg, 48 C 395/22)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
18.11.2025
Recht so 18.11.2025
Wohngebäudeversicherung: Lange leerstehendes Gebäude muss kontrolliert werden
Steht ein Gebäude sehr lange leer, sperrt der Eigentümer die Wasserleitungen nicht ausreichend ab, so dass sie mit Wasser gefüllt waren, und platzen die Leitungen bei Frost, so muss die Wohngebäudeversicherung nicht voll für den entstandenen Wasserschaden zahlen. Der Eigen-tümer hat "grob fahrlässig" gehandelt, ihn treffe ein "hohes Maß an Vorwerfbarkeit". Die Versicherung darf die Leistung um 75 Prozent kürzen. (OLG Frankfurt am Main, 7 U 251/20)
Räum-/Streupflicht: Überträgt der Vermieter die Arbeit, haftet er dennoch
Ist ein Weg vor einem Haus, das aus Eigentumswohnungen besteht, im Januar nicht gestreut, obwohl die Wettervorhersage vor Eisregen und Glatteis gewarnt hatte, so muss der Streupflichtige Schmerzensgeld für Verletzungen zahlen, die sich eine Mieterin bei einem Sturz vor der Haustür zuzieht (hier in Höhe von 12.000 €). Das gelte auch dann, wenn der Streupflichtige (hier der Vermieter) selbst Eigentümer einer Wohnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist und die Räum- und Streuaufgaben auf einen professionellen Hausmeisterdienst übertragen hat. Dieser Dienstleister ist als "Erfüllungsgehilfe" des Vermieters zu betrachten, für dessen Verschulden der Vermieter haften muss. (BGH, VIII ZR 250/23)
Eigentumswohnung: Für einen Anwalt muss die Gemeinschaft nicht drei Angebote einholen
Hat ein Bauträger eine Wohnungseigentumsanlage errichtet, und bleibt er Miteigentümer, weil nicht alle Wohnungen verkauft werden konnten, so kann er sich nicht gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung wehren, mit dem eine Anwaltskanzlei beauftragt wird, Schadenersatz für die Mängel an dem Bauwerk gegen ihn durchzusetzen, die ein Gutachter festgestellt hat. Das Argument, die Verwaltung der Eigentümerversammlung hätte zunächst - wie bei der Beauftragung des Gutachters - drei Vergleichsangebote von Rechtsanwälten einholen müssen, zog nicht. Eine Rechtsberatung ist nicht vergleichbar mit einem Handwerkerauftrag, denn anders als Handwerker schulden Anwälte eine ergebnisoffene Dienstleistung, so dass aus dem Vergleich der Angebote in der Regel keine Informationen über die Qualifikation der Anwälte abgeleitet werden könne. (BGH, V ZR 76/24)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
22.10.2025
Recht so 22.10.2025
Verwaltungsrecht: Sorgt ein nächtliches Alkoholverbot für Ruhe, dann bleibt es bestehen
Das von einer Stadt (hier: Köln) für einen bestimmten innerstädtischen Bereich (hier am Brüsse-ler Platz) ausgesprochene Alkoholverbot in der Nacht bleibt auch dann bestehen, wenn eine einzelne Person dagegen klagt und fordert, dort weiterhin Alkohol trinken zu dürfen. Gab es über Jahre Beschwerden von Anwohnern über die „Partyszene“ und über die Lautstärke an diesem Platz und hat das Verbot dazu geführt, dass es dort merklich ruhiger wurde, so darf das Verbot bestehen bleiben. (Das Verbot gilt für die Zeit von 22.00 Uhr bis 06.00 Uhr.) (VG Köln, 9 L 1609/25)
Anwohnerrecht: Eine Ladesäule darf vor dem Grundstück entstehen
Anwohner können nicht verlangen, dass eine straßenrechtliche Anordnung zum Einrichten von Ladesäulen für E-Fahrzeuge dahingehend geändert wird, dass dort nicht „rund um die Uhr“ aufgeladen werden darf. Auch sei es unzulässig, dass Berufspendlern Stellplätze genommen werden. Liegen die Rechtsgrundlagen für das Errichten von Ladestationen vor, so können sich die Anwohner nicht dagegen wehren. Wurde die Anordnung „ermessensfehlerfrei“ erlassen und ist sie verhältnismäßig, so ist das Interesse der Allgemeinheit an der Förderung und dem Ausbau der E-Mobilität höher zu gewichten als die Interessen der Anwohner an optimalen Parkmöglichkeiten. (OVG Berlin-Brandenburg, 1 S 28/22)
Verwaltungsrecht: Jahrzehntelange Gehwegsnutzung kann nicht einfach widerrufen werde
Führt ein Gehweg, der zu einer öffentlichen Straße gehört, über ein privates Grundstück, und wurde die Nutzung - wenn auch vom Vorbesitzer des Grundstücks - jahrzehntelang geduldet, so kann der aktuelle Besitzer diese Duldung nicht einfach widerrufen. Würde eine Sperrung des Gehweges erhebliche Gefahren für die Passanten mit sich bringen, und ist der Bereich für den Besitzer ohnehin nur sehr eingeschränkt nutzbar, so darf er ihn nicht absperren. (VG Koblenz, 2 K 1096/24)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
23.09.2025
Analyse von Immowelt!
Maklerangebote oft günstiger als private Inserate! Viele Käufer glauben, dass Immobilien vom Makler teurer sind als von Privatverkäufern. Eine Auswertung von immowelt zeigt nun das Gegenteil:
Quelle: Immowelt.de
17.09.2025
Recht so 17.09.2025
Mietkaution: Passt der Vermieter nicht auf, kann er nicht fristlos kündigen
Grundsätzlich darf ein Vermieter einem Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn er die „Sicherheitsleistung in Höhe der zweifachen Monatsmiete“ nicht bezahlt hat, also die Mietkaution nicht überwiesen wurde. Damit sind nicht alle möglichen Mietsicherheiten gemeint, sondern nur (teilbare) Barkautionen. Soll ein Mieter eine „selbstschuldnerische Bankbürgschaft“ stellen, was er jedoch nicht tut, so darf ihm trotzdem nicht fristlos gekündigt werden. Es sei nicht „eindeutig“, dass jegliche Arten der Mietsicherheit, die fehlen, zur fristlosen Kündigung führen können. Gibt der Vermieter dem Mieter die Schlüssel, und damit die Wohnung heraus, bevor der Mieter die Bürgschaft vorlegt, so muss er sich diesen Fehler zuschreiben lassen. Er hätte ein Zurückbehaltungsrecht gehabt, solange bis die Bürgschaft tatsächlich erklärt sei. Einen weiteren Schutz benötigt der Vermieter nicht. (BGH, VIII ZR 256/23)
Verwaltungsrecht/Baurecht: Ein Krematorium darf im Industriegebiet entstehen, aber...
Ein Krematorium darf am Rande eines Industriegebietes gebaut werden. Weder Anwohner noch dort ansässige Industrieunternehmen können einen solchen Bau verhindern. Allerdings darf es keinen Abschiedsraum für Angehörige geben, weil ein solcher dort nicht „würdevoll genutzt“ werden kann. Ein Krematorium ist zwar kein gewöhnlicher Gewerbebetrieb. Aber der Anblick von an- und abfahrenden Leichenwagen und der Schornstein des Krematoriums seien der Nachbarschaft zuzumuten. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 D 39/23 u. a.)
Mietrecht: Endet der Wohnmietvertrag mit Kündigung des Stellplatzes, so ist dieser nicht solo kündbar
Steht in einem Wohnungsmietvertrag, dass „der Mietvertrag für den Stellplatz automatisch mit der Beendigung des Mietvertrages über die Wohnung endet“, so ist daraus zu schließen, dass die beiden Verträge selbst dann nur einheitlich gekündigt werden können, wenn sie getrennt und mit einem zeitlichen Abstand von 15 Jahren unterschrieben worden sind. Der Vermieter kann dem Mieter dann nicht separat den Stellplatz kündigen. Auch wenn die zwei Mieten mit verschiedenen Daueraufträgen bezahlt werden, gelten sie als Einheit, wenn sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden. (LG München I, 14 S 7162/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
14.08.2025
Recht so 14.08.2025
Mietrecht: Darf nicht in die Fliese gebohrt werden, so sollte das auch nicht getan werden
Wird in einem Mietvertrag per Individualvereinbarung ausdrücklich das Anbohren der Fliesen in Küche und Bad untersagt, und bohrt ein Mieter dennoch in die Fliese, ohne, dass er begründen könnte, warum nicht in die Fuge gebohrt wurde, so hat er einen Schaden an der Bausubstanz verursacht. Der Mieter hat seine Obhutspflicht verletzt und muss dem Vermieter Schadenersatz leisten. Dabei kann der Vermieter wählen, ob er vom Mieter verlangt, den Schaden zu beheben oder einen Ausgleich in Geld zu zahlen. (AG Paderborn, 51 C 135/23)
Eigentumswohnung: Profitiert nur einer, so zahlt auch nur einer
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme auch dann nur einem einzigen Eigentümer aufzuerlegen, wenn die Arbeiten zwar am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden, aber nur der eine Eigentümer davon profitiert. In einem Fall ging es um Dachfenster, die ausgetaucht werden mussten, wofür allein der Eigentümer der Dachwohnung aufkommen sollte. In dem anderen Fall ging es um eine defekte Hebeanlage an Duplex-Parkplätzen in einer Tiefgarage. Auch hier war nur ein Eigentümer betroffen, der allein zahlen sollte. In beiden Fällen wurde die Änderung des Verteilerschlüssels anerkannt. Die Eigentümergemeinschaften haben einen weiten Spielraum, Kosten abweichend vom gesetz-lichen Verteilungsschlüssel aufzuteilen. Das gelte auch dann, wenn einzelne Eigentümer komplett von Kosten befreit werden. Es muss stets der Einzelfall betrachte werden. (BGH, V ZR 81/23 u. a.)
Steuerrecht: Abzugsbeträge sind nach dem Tod nicht fortführbar
Unter bestimmten Voraussetzungen können für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale Abzugsbeträge über zehn Jahre wie Sonderausgaben geltend gemacht werden. Verstirbt der Steuerpflichtige vor Ablauf des zehnjährigen Abzugszeitraums, so kann der Erbe die Abzugsbeträge des Erblassers nicht fortsetzen. Das gelte auch dann, wenn der Erbe das Gebäude ebenfalls selbst bewohnt. (FG Sachsen-Anhalt, 1 K 903/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
22.07.2025
Recht so 22.07.2025
Eigentumswohnung: Bei Klimaanlagen dürfen von vornherein Auflagen bestehen
Zwar zählen Klimaanlagen nicht zu den so genannten gesetzlich privilegierten baulichen Veränderungen, für die es leichter ist, einen Einbau in eine Eigentumsanlage umzusetzen. Aber sie können durch einen Beschluss der Eigentümer gestattet werden, wenn sich eine Mehrheit dafür ausspricht. Wird ein solcher Beschluss für den Einbau einer Klimaanlage gefasst, so müssen aber auch direkt Auflagen für einen bestimmungsgemäßen Gebrauch vorgegeben werden. Es sei durch diese Auflagen von vornherein sicherzustellen, dass „der Gebrauch nicht zu Beeinträchtigungen“ führt. (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 48/23)
Mietrecht: Eine Zerrüttung zerstört noch nicht das Mietverhältnis
Kommt es zwischen den Mietern einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus und ihren Vermietern seit mehr als zehn Jahren regelmäßig zum Streit (unter anderem wurde den Mietern vorgeworfen, sich nicht an die Hausordnung zu halten, Mülltonnen falsch zu befüllen, falsch zu parken und Lärm zu machen), so darf der Vermieter den Mietvertrag nicht fristlos wegen „Zerrüttung“ kündigen, wenn er vom Mieter angezeigt wird, weil er ihn als „Penner“ beschimpft hat. Mit dem Stellen der Strafanzeige hat sich der Mieter nicht pflichtwidrig verhalten. Eine Zerrüttung des Mietverhältnisses reiche allein grundsätzlich nicht aus, um den Mieter aus den vier Wänden zu werfen. (BGH, VIII ZR 211/22)
Steuerrecht: Auch unter Denkmalschutz ist das Grundstück nicht "0 Euro" wert
Der Vermieter eines denkmalgeschützten Gebäudes kann nicht durchsetzen, dass der Wert des Grundstücks bei der Berechnung der Abschreibung für Anschaffung (AfA) auf „0 Euro“ gesetzt wird. Seine Begründung, das Grundstück sei „nicht selbstständig verkehrsfähig“ und damit wertlos, konnte nicht durchdringen. Die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes rechtfertigt nicht (auch nicht mit Blick auf den erforderlichen Instandhaltungsaufwand) die Abzinsung des zugehörigen Bodenwerts. Auch bei unter Denkmalschutz stehenden Objekten ist eine Kaufpreisaufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude für AfA-Zwecke zwingend durchzuführen und nicht der gesamte Kaufpreis abschreibungsfähig. (FG Köln, 2 K 1386/20)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
17.06.2025
Recht so 17.06.2025
Wohnungseigentum: Die Umsatzsteuer muss bei der Jahresabrechnung nicht herausgerechnet werden
Legt ein Vermieter von gewerblichem Raum (hier ging es um einen Frisörsalon) Positionen aus der Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft (zu der auch „normale“ Wohnraummieter zählen) auf alle Mieter um, so muss er die Kosten für die Umsatzsteuer (die zum Beispiel für den Hausmeister angefallen sind) nicht aus den Positionen herausrechnen. Es liegt keine unzulässige Doppelbelastung der Mieter vor. Denn der Vermieter „erhebt keine Umsatzsteuer auf bereits enthaltene Umsatzsteuer“. (BGH, XII ZR 29/24)
Steuerrecht: Durch Teilschenkung entfällt auch ein Teil der Werbungskosten
Überträgt ein Mann als bisheriger Alleineigentümer an einem Vermietungsobjekt einen (hier 60prozentigen) Miteigentumsanteil auf sein Kind, und bezahlt er weiterhin die Kreditzinsen für das bei der Anschaffung aufgenommene Geld bei der Bank, so kann er diese Zinsen nicht mehr voll als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Findet weder ein Schuldbeitritt noch eine Schuldübernahme durch das Kind statt, so war die Übertragung unentgeltlich. Der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den Einkünften aus der Vermietung und den Zinsausgaben ist damit (zum Teil) gelöst. (BFH, IX R 2/24)
Eigentumswohnung: Ein Schornstein gehört immer der Gemeinschaft
Ein Schornstein auf einer Wohnungseigentumsanlage gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn der Schornstein nur einem einzigen Eigentümer „dient“. Denn ein Schornstein sei ein Teil des Gebäudes, das für die Sicherheit des Ganzen erforderlich sei. Deswegen kann ein Schornstein nicht zum Sondereigentum zählen. (LG Berlin II, 85 S 52/23)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.