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Verwaltungsrecht: Medizintouristen stehlen der allgemeinen Bevölkerung Wohnraum

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an so genannte Medizintouristen ist untersagt. Das hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen entschieden. Es liege eine unzulässige Zweckentfremdung einer Mietwohnung vor, wenn diese Wohnung an Angehörige von Personen für die Zeit vermietet wird, in der sich die Patienten in der Stadt medizinisch behandeln lassen. In dem konkreten Fall ging es um eine Wohnung, die regelmäßig für mehrere Monate an Personen aus dem arabischen Raum vermietet wurde. Die Behörde durfte diese ordnungswidrige Nutzung der Wohnung untersagen. Die Eigentumswohnung werde nicht zu Wohnzwecken vermietet. Es sei den Mietern nicht um das Wohnen in der Stadt gegangen, sondern um ein vorübergehendes Unterkommen im Rahmen und zum Zwecke einer medizinischen Behandlung. Dadurch werde der allgemeinen Bevölkerung unzulässigerweise Wohnraum genommen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 14 A 4304/19)

Mietrecht: Auch "zugestellte" Wohnung darf nicht gekündigt werden

Auch wenn eine Mieterin die Wohnung derart zustellt, dass einzelne Räume nur noch beschränkt betreten werden können, ist das weder ein Grund für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Der Vermieter kann nicht argumentieren, er müsse nicht warten, bis die Wohnung vermüllt oder von Ungeziefer befallen ist. Er habe kein "berechtigtes Interesse" an einer Kündigung, so das Landgericht Münster, da - "mangels konkreter Gefahr für die Mietsache oder des Ausgehens von Belästigungen von ihr - keine Vertragspflichtverletzung durch den Mieter und auch keine vertragswidrige Nutzung vorliegt". In dem konkreten Fall hatte die Frau zwar eine "grenzwertige Ansammlung" von (Alt-)Papier, Textilien und Erinnerungsstücken angehäuft. Allerdings bewegte sich das noch im Rahmen des "Bewohnens" einer Mietwohnung. Das gelte insbesondere dann, wenn ein Sachverständigengutachter weder Schimmel noch andere Verunreinigungen entdecken konnte. (LG Münster, 1 S 53/20)

Grundstücksbewertung: Bei der Auswahl des Gutachters gibt's keine freie Hand

Soll der Wert einer Immobilie bestimmt werden (zum Beispiel bei einer Schenkung oder Erbschaft), so kann das nach dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren geschehen. Dazu gibt es die Möglichkeit, einen Gutachter zu bestellen, der die Immobilie bewertet. Dabei ist der Bundesfinanzhof der Auffassung, dass das Gutachten "entweder durch den örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt sein" müsse. (BFH, II R 9/18)

Umsatzsteuer: Miete und Nebenkosten sind gleichermaßen zu behandeln

Zahlen die gewerblichen Mieter eines Gewerbeimmobilienvermieters die Mieten zuzüglich Umsatzsteuer, so ist davon auszugehen, dass auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind. Die Nebenkosten seien nicht nur durchlaufende Kosten, sondern sie seien "eigener Aufwand des Vermieters und deren Umlage Teil der Gesamtmiete". Die Gebrauchsüberlassung und die Nebenleistungen des Vermieters sind als eine - auch umsatzsteuerrechtlich - einheitliche Leistung an den Mieter anzusehen. (BGH, XII ZR 6/20)

Erbschaftsteuer: Wer nach sieben Jahren abreißt und auszieht, muss bezahlen

Bleibt die Tochter nach dem Tod des Vaters in dem gemeinsam bewohnten Haus wohnen, so muss sie - erbt sie das Haus (als Alleinerbin) - dafür keine Erbschaftsteuer abführen. Das gilt jedenfalls dann (auch überlebende Ehepartner profitieren von diesem Steuerprivileg), wenn sie mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleibt. Zieht die Tochter jedoch sieben Jahre nach dem Tod des Vater aus, so kann das Finanzamt rückwirkend noch die Steuer erheben. Ihre Begründung, der Auszug sei "zwingend notwendig" geworden, weil das Haus unbewohnbar wurde und inzwischen auch abgerissen ist, zog nicht (weil sie die behaupteten Mängel nicht belegen konnte). Kann sie auch mit anderen Argumenten nicht punkten (unter anderem sprach sie von einem Hüftleiden, das ihr das Treppensteigen erschwert und von einer "Angststörung vor Operationen", so dass ihr dieses Leid auch nicht genommen werden könne), so muss sie die Steuer abführen. (FG Düsseldorf, 4 K 3120/18 Erb)

Steuerrecht: Umwandlung in ein Bruchteilseigentum ist nicht immer schädlich

Heben Erben (hier ging es um zwei Schwestern, die von den Eltern erbten) die Erbengemeinschaft (zu der auch ein Hausgrundstück gehörte) auf und wandeln sie das Gesamteigentum in „Bruchteilseigentum“ um, damit anschließend eine der beiden den hälftigen Grundstücksanteil kaufen kann (hier zu einem Preis von etwas mehr als 30.000 €), so muss die Käuferin dafür keine Grunderwerbsteuer abführen. Das Finanzamt war der Auffassung, dass die Steuerbefreiung nur für den Erwerb des Bruchteilseigentums von der Erbengemeinschaft gelten könne - nicht für den gesondert zu beurteilenden Erwerb des Miteigentumsanteils von der Schwester. Das Gericht widersprach dem. Denn es sei tatsächlich kein Bruchteilseigentum an dem Grundstück gebildet worden. (Es gab hier keine Auflassung und keine Eintragung beider Schwestern ins Grundbuch. Die Käuferin wurde ohne Zwischenschritt ins Grundbuch eingetragen.) (FG Münster, 8 K 809/18)

Mietrecht: Der Vermieter muss beweisen, ob der Mieter etwas eingebaut hat oder nicht

Zieht ein Mieter (hier nach mehr als 55 Jahren) aus einer Mietwohnung aus, so kann der Vermieter in Grundsatz verlangen, dass der Mieter von ihm vorgenommene Einbauten wieder entfernt. Kann der Vermieter aber nicht beweisen, dass der Mieter tatsächlich für die Einbauten verantwortlich ist, so kann er keinen Schadenersatz (hier forderte er 1.500 €) vom ausgezogenen Mieter verlangen, wenn er selbst tätig wird. In dem konkreten Fall vor dem Amtsgericht Herne hatte der Mieter behauptet, die vergilbte Styropor-Verkleidung an der Decke hätte einer der vorherigen Eigentümer angebracht (die Wohnung wechselte in 5 Jahrzenten mehrfach den Eigentümer). Das Gericht glaubte dem Mieter, dass er die Verkleidungen nicht angebracht habe. Im Zweifel müsse der Vermieter beweisen, dass die Styroportafeln vom Mieter angebracht wurden. Das konnte er nicht. (AG Herne, 5 C 145/19)

Steuerrecht: Erschließungsbeiträge können nicht abgezogen werden

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Grundstückseigentümer die an die Gemeinde gezahlten Erschließungsbeiträge für eine Straße nicht als Handwerkerkosten vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen dürfen. In dem konkreten Fall ging es um Asphaltierungsarbeiten auf einer Straße, für die ein Hauseigentümer Erschließungsbeiträge zahlen musste. Er setzte diese als "Handwerkerkosten" in der Steuererklärung an - vergeblich. Der BFH sieht darin keine grundstücksbezogenen Arbeiten. Eine solche Zuordnung zum Haushalt ist jedoch Voraussetzung für den "Handwerkerbonus". (BFH, VI R 50/17)

Schenkungsteuer: Zins- und Tilgungsleistungen dürfen nicht abgezogen werden

Schenkt eine Frau ihrem Sohn ihren vermieteten Grundbesitz und behält sie sich ein lebenslängliches und unentgeltliches Nießbrauchsrecht vor, so darf der Mann zwar den Wert des Nießbrauchs von der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Schenkungsteuer abziehen (wodurch die Zahlung geringer ausfällt). Allerdings muss er die Zins- und Tilgungsleistungen, die weiterhin seine Mutter bezahlt, davon ausnehmen. Das gelte auch dann, wenn er diese Verbindlichkeiten "dinglich" übernommen hatte. Ist er aber weder rechtlich noch tatsächlich mit den Zahlungen belastet, so müssen sie bei der Ermittlung des Nießbrauchs unberücksichtigt bleiben. (FG Münster, 3 K 722/16)

Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Wärmepumpen dürfen Nachbarn "auf die Pelle rücken"

Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass Luftwärmepumpen nach dem Abstandsflächenrecht (hier in Rheinland-Pfalz) keinen vorgegebenen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. In dem konkreten Fall konnte sich ein Grundstücksbesitzer durchsetzen, der eine solche Pumpe in einer Entfernung von etwas weniger als zwei Metern zum Nachbargrundstück errichtet hatte und dem deswegen behördlich aufgetragen worden ist, die Pumpe so zu versetzen, dass ein Abstand von drei Metern zum Nachbarn eingehalten wird. Diese Auflage musste nicht erfüllt werden. Außerhalb von Gebäuden installierte Luftwärmepumpen unterfallen nicht den Abstandsflächenregelungen. Denn sie sind weder als Gebäude einzustufen, noch gehen von ihnen im Regelfall wegen der geringen Größe Beeinträchtigungen wie von Gebäuden aus. (VG Mainz, 3 K 750/19)

Mietrecht: Der Keller darf nicht einfach "doppelt" vermietet werden

Das Amtsgericht Brühl hat entschieden, dass einem Mieter eine Mietminderung zusteht, wenn sein mitgemieteter, allerdings nicht genutzter Keller, „doppelt vermietet“ wird. Auch kann der Mieter Auskunft darüber verlangen, ab welchem Zeitpunkt die Doppelvermietung stattfand, um die Höhe für die Minderung ermitteln zu können. In dem konkreten Fall hatte der Mieter mehr als ein halbes Jahr seinen Kellerraum nicht aufgesucht, bevor er bemerkte, dass das Schloss ausgetauscht worden war und seine Gegenstände nicht mehr dort standen. Die Vermieterin gab an, keine Auskunft erteilen zu können, da zwischenzeitlich die Hausverwaltung gewechselt hatte und die Unterlagen der ehemaligen Hausverwaltung nicht mehr zur Verfügung stehen würden. So einfach durfte sie es sich aber nicht machen. Sie hat „im Wege der verbotenen Eigenmacht und unter Verletzung ihrer Pflichten aus dem Mietverhältnis dem Mieter den Besitz an dem ihm zugewiesenen Kellerraum entzogen“. Sie ist dazu verpflichtet, Nachforschungen bei der ehemaligen Verwaltung anzustellen. (AG Brühl, 23 C 182/18)

Betriebskosten: Dass die Grundsteuer dazugehört, ist inzwischen bekannt

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass aus dem Begriff „Betriebskosten“ auch in einem Gewerbemietvertrag ohne Erläuterung hervorgeht, dass alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten gemeint sind. Aus diesem Grund sei die Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ auf den gewerblichen Mieter „hinreichend bestimmt“. In dem konkreten Fall ging es um einen Vermieter eines Supermarktes, der die Grundsteuer als Betriebskosten abgerechnet hatte. Der Mieter weigerte sich zu zahlen - allerdings vergeblich. Der in der Klausel verwendete Begriff „Betriebskosten“ ist seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später per Gesetz definiert. Und die Grundsteuer gehöre eindeutig dazu. (BGH, XII ZR 120/18)

Gegen Geruch und Lärm darf sich der einzelne Eigentümer wehren

Eine Wohnungseigentümerin kann auch dann selbst gegen Lärm- und Geruchsbelästigung selbst gegen den Verursacher vorgehen, wenn dieses Recht im Rahmen einer Eigentümerversammlung "vergemeinschaftet" wurde. Das gelte auch dann, wenn durch die Störungen zugleich das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. In dem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um einen Eigentümer, der seine Wohnung an so genannte Medizintouristen (überwiegend aus Saudi-Arabien) vermietet, die sich an einer (hier städtischen) Klinik in München behandeln ließen und nach Abschluss der Behandlung (das war manchmal nach ein paar Tagen der Fall, manchmal erst nach 6 Wochen) wieder abreisten. Durch die hohe Fluktuation und durch die ständigen Ein- und Auszüge gab es Sachbeschädigungen und Lärm sowie Geruchsbelästigungen durch die Verbreitung von Gerüchen von Weihrauch und ätherischen Ölen durch die Klimaanlage im ganzen Haus. (BGH, V ZR 295/16)

Auch eine "Erbbaurechtsverlängerung" kostet

Wird ein Erbbaurecht verlängert, so unterliegt dies als Rechtsgeschäft der Grunderwerbsteuer - nicht nur die (erstmalige) Bestellung eines solchen Erbbaurechts. Das hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden. Dabei bemisst sich die Höhe der Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einer Verlängerung eines Erbbaurechts ist dieser Wert im Wesentlichen der zu zahlende Erbbauzins. (Niedersächsisches FG, 7 K 75/19)