17.03.2023
Recht so 17.03.2023
Mietrecht: Der Vermieter darf nicht einfach so "digital klingeln"
Tauscht ein Vermieter die analoge Klingelanlage gegen eine digitale aus, so kann ein Mieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, wenn der Vermieter sich eigenmächtig für ein Modell entschieden hat, das nur über Handy, Festnetz oder Computer bedient werden kann. Der Mieter kann den (Wieder-)Einbau der analogen Klingelanlage verlangen. Es sei unerheblich, dass er die Funktionstüchtigkeit der Anlage herstellen könne, in dem er sich ein Smartphone, einen Computer oder ein Festnetztelefon beschafft. Die Pflicht den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten, treffe den Vermieter. Der darf nicht auf die Mitwirkung der Mieter verweisen. Auch liege in dem Einbau einer digitalen Klingelanlage keine Modernisierungsmaßnahme vor, die vom Mieter zu dulden sei. Denn die Maßnahme habe dazu geführt, dass keine funktionsfähige Klingelanlage mehr zur Verfügung gestanden hatte. (AG Berlin-Charlottenburg, 202 C 105/22)
Steuerrecht: Kettenschenkung ist erlaubt, wenn sie nicht "verpflichtend" ist
Ist nur ein Elternteil Eigentümer einer Immobilie, die an das Kind verschenkt werden soll und ist der Wert größer als der Steuerfreibetrag für eine Schenkung an Kinder (400.000 €), so ist es nicht verboten, einen Teil des Vermögens zunächst an seinen Ehegatten zu verschenken (wofür der Freibetrag 500.000 € ausmacht), und anschließend dann jeweils beide Elternteile Vermögen an das Kind weiterschenken, was dann unter „zweifacher Berücksichtigung“ des Freibetrags geschehen kann. Aufgrund der Tatsache, dass die persönlichen Freibeträge unter Familienangehörigen höher sind (…), kann das Gestaltungsmittel der Kettenschenkung effektiv genutzt werden, um die Schenkungsteuerbelastung gering zu halten und das Familienvermögen zu schützen. „Der zwischengeschaltete Erwerber darf nicht zur Weitergabe des Schenkungsgegenstands verpflichtet sein“. (BFH, II R 37/21)
Mietrecht: „Hausstrom“ ist formal unwirksam
Rechnet ein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung eine Position „Hausstrom“ mit seinen Mietern ab, so ist das „formell unwirksam“. Umlagefähig sind nach der Betriebskosten-Verordnung lediglich die Stromkosten für die Beleuchtung. Eine Abrechnungsposition „Hausstrom“ könne auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstige Verbrauchsstellen. Sie stelle damit eine potenziell intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition sei für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lasse, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten Stromkosten entfallen. (AG Hamburg, 48 C 320/20)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
21.02.2023
Recht so 21.02.2023
Mietrecht: Manchmal ist auch nach mehr als 30 Jahren Schadenersatz durchsetzbar
Für Schadenersatzansprüche, die ein Vermieter geltend machen kann, läuft die Verjährung erst ab „Rückerhalt“ der Mietsache. Das kann bedeuten, dass ein Mieter im laufenden Mietverhältnis auch für Schäden aufzukommen hat, deren Ursache er vor mehr als 30 Jahren gesetzt hat. In dem konkreten Fall ging es um einen Vermieter, der von einer Mieterin Schadenersatz für Wasserschäden verlangte, die durch unsachgemäßes Fliesen legen (im Bad auf dem Boden) verur-sacht worden sind. Weil danach drei Jahrzehnte lang Wasser in den Fliesenboden eingedrungen ist, wurde sowohl die eigene Wohnung als auch die darunter beschädigt. Der Vermieter forderte Schadenersatz in Höhe von fast 40.000 Euro - zu Recht. Die Mieterin konnte nicht einwenden, dass die Ansprüche auf Schadenersatz verjährt seien, weil der fehlerhafte Umbau inzwischen 32 Jahre her – und damit die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren abgelaufen sei. Da das Mietverhältnis hier aber noch bestand und der Vermieter die Wohnung noch nicht zurückerhalten hatte, hatte der Lauf der Verjährung noch gar nicht begonnen. (BGH, VIII ZR 132/20)
Verwaltungsrecht: In einem Wohngebiet hat eine Kfz-Werkstatt nichts verloren
Auch wenn ein Mann plant, einen kleinen Nebenerwerb nur an einem Tag pro Woche auszuüben (hier beabsichtigte er, in einer zu einer Kfz-Werkstatt umgebauten Garage Autos zu reparieren), so muss die Bauaufsichtsbehörde einen solchen Umbau nicht genehmigen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Garage in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Der Wohngebietscharakter würde dadurch unzulässigerweise beeinträchtigt. (VG Mainz, 3 K 121/22)
Steuerrecht: Auch kurze, geringfügige Vermietung killt die Steuerfreiheit
Grundsätzlich besteht beim Verkauf von Immobilien eine zehnjährige Spekulationsfrist. Die greift aber nicht, wenn das Haus im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. Zwischenzeitliche - auch kurze - Vermietungszeiten können die Steuerfreiheit kosten. In einem konkreten Fall vor dem Bundesfinanzhof hatte ein Ehepaar ein Haus (für knapp 140.000 €) gekauft, selbst bewohnt und die beiden Kinderzimmer (weil es keine Kinder im Haus gab) an Messegäste vermietet - pro Jahr an maximal 25 Tagen. Als das Paar das Haus sechseinhalb Jahre später zu einem Preis von fast 300.000 Euro verkaufte, berechnete das Finanzamt (anteilig) Steuern auf den Gewinn - zu Recht. Es gebe keine "räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für eine unschädliche Nutzungsüberlassung an Dritte". (BFH, IX R 20/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
04.02.2023
HARNISCH hilft
17.01.2023
Recht so 17.01.2023
Mietrecht: Eine Gasetagenheizung muss der Vermieter reparieren
Fällt in einer Mietwohnung (hier im November) die Gasetagenheizung aus, und dient diese auch zur Warmwasserversorgung, so reicht es nicht aus, wenn der Vermieter dem Mieter der Wohnung anbietet, ihn an die im Haus vorhandene zentrale Wärmeversorgungs- und Warmwasseranlage anzuschließen. Weigert sich der Vermieter, die Heizung zu reparieren, und lässt der Mieter selbst die defekte Gastherme austauschen, so muss der Vermieter ihm die Kosten dafür erstatten (hier ging es um knapp 3.400 €). Der Vermieter ist zur Instandsetzung der Gastherme verpflichtet. Er darf nicht einfach eine andere Art der Wärme- und Warmwasserversorgung anbieten. Selbst wenn der Anschluss an die zentrale Heiz- und Warmwasserversorgung als Modernisierungsmaßnahme durchginge, haben die Mieter das Recht, die Herstellung der Funktionsfähigkeit der Gasetagenheizung zu verlangen. Denn die Vornahme von Modernisierungsarbeiten führe nicht zu einer Änderung der nach dem Mietvertrag geschuldeten Sollbeschaffenheit der Mietsache. (BGH, VIII ZR 194/21)
Zweitwohnungssteuer: Auch in Zeiten der Pandemie muss gezahlt werden
Wird für eine Insel (hier ging es um Sylt) von der (Landes-)Regierung ein Zutrittsverbot (wegen der Einschränkungen während der Coronapandemie gab es ein solches für Personen, die nicht ihre Hauptwohnung auf der Insel hatten) erlassen, so müssen Eigentümer, die dort eine Zweitwohnung unterhalten, die Zweitwohnungssteuer dennoch voll zahlen. Mit der Erhebung der Zweitwohnungssteuer werde nur das „Innehaben“ einer Zweitwohnung und damit eine rechtlich gesicherte Nutzungsmöglichkeit der Wohnung für eine gewisse Dauer voraussetzt. Weil das Zutrittsverbot nur rund einen Monat lang galt, war die Nutzungsmöglichkeit nicht entfallen, sondern nur vorübergehend eingeschränkt gewesen. Es habe ein atypischer Sachverhalt vorgelegen, der bei der Auslegung des Begriffs des „Innehabens“ nicht zu berücksichtigen sei. (Schleswig-Holsteinisches OVG, 5 MB 23/22)
Werbungskosten: Ein Nutzungswertersatz ist (teilweise) Einkommen
Hat ein Ehepaar bei der Bank zwei Darlehen aufgenommen, mit denen sowohl eine Wohnung für die private Nutzung als auch eine für die Vermietung finanziert wurden, und werden die Darlehensverträge rückabgewickelt (weil die Bank seinerzeit einen Fehler bei der Widerrufsbelehrung gemacht hatte), so ist der dem Ehepaar gezahlte Nutzungswertersatz (hier ging es um knapp 7.700 €) nicht als „Einkunft aus Kapitalvermögen“ zu versteuern. Zwar sei die Nutzungsentschädigungen kein steuerpflichtiger Kapitalertrag. Es sei jedoch teilweise „ein Veranlassungszusammenhang zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gegeben“ - nämlich zu den Schuldzinsen. Und diese stellen Werbungskosten dar. Der (teilweise) Rückfluss dieser Werbungskosten sei durch die Einnahmeerzielung aus der Wohnungsvermietung veranlasst und deshalb als steuerpflichtige Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren. (FG Düsseldorf, 11 K 314/20 E)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
19.12.2022
Recht so 19.12.2022
Betriebskosten: Kosten für eine "Müllprüfung" dürfen umgelegt werden
Lässt ein Vermieter durch einen Dienstleister prüfen, ob die Mieter den Müll korrekt trennen, so kann er die Kosten dafür als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Ein solches „Behältermanagement“ könne zur „Müllbeseitigung“ gehören. Sowohl die Kontrolle als auch das daraus resultierende Nachsortieren stelle in einem Wohnraummietverhältnis umlegbare Betriebskosten dar. Zwar werde diese konkrete Dienstleistung in der Betriebskosten-Verordnung nicht ausdrücklich erwähnt. Der Begriff „Müllbeseitigung“ sei aber weit auszulegen. (BGH, VIII ZR 117/21)
Grunderwerbsteuer: Nutzbäume sind nur vorübergehend auf dem Grund und Boden
Kauft ein forstwirtschaftlicher Betrieb ein Waldflächen-Grundstück, so sind die darauf stehenden Nutzbäume (die knapp 2/3 des Kaufpreises ausmachen) nicht zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Das Finanzamt darf Grunderwerbsteuer nur auf den Teil des Kaufvertra-ges berechnen, der das Grundstück betrifft. Die Bäume sind nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden. Es handelt sich dabei um "Scheinbestandteile". (BFH, II R 45/19)
Betriebskosten: Rauchmelder-Wartungen sind grundsätzlich umlegbar, aber ...
Kündigt ein Vermieter nicht an, dass er die Wartungskosten für die - gesetzlich vorgeschriebenen - in der Wohnung angebrachten Rauchwarnmelder auf die Mieter umlegen wird, so müssen die Mieter nicht bezahlen. Zwar dürfen derartige wiederkehrende Aufwendungen als „sonstige Betriebskosten“ grundsätzlich umgelegt werden. Jedoch hätte der Vermieter gegenüber seiner Mieterin eine entsprechende Erklärung abgeben müssen, in der der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird (hier ging es um knapp 16 €, die der Mieter nicht zu bezahlen braucht.) (LG München I, 31 S 6492/20)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
15.12.2022
Qualitätssiegel - BEST PROPERTY AGENTS - zum 6. Mal in Folge erhalten
15.11.2022
Recht so 15.11.2022
Mietrecht: Auch gemietete Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten
Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern darf der Vermieter nicht über die Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umlegen. Es handele sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne der Betriebskostenverordnung. Solche Aufwendungen seien „verkappte Anschaffungskosten“, weil der Vermieter - der verpflichtet ist, Rauchwarnmelder anzuschaffen – diese hätte kaufen müssen, wenn er sich nicht für die Anmietung entschieden hätte. Und Anschaffungskosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig. (BGH, VIII ZR 379/20)
Gewerbesteuer: Vorbereitungen reichen bei Grundstücksgeschäften nicht für einen "Vortrag"
Die Gewerbesteuerpflicht eines Grundstückshändlers beginnt frühestens mit dem Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über eine erste Immobilie. Erst dadurch wird er in die Lage versetzt, seine Leistung am Markt anzubieten. In dem konkreten Fall ging es um eine Gesellschaft, die mit Grundstücken handelt und deren Wirtschaftsjahr jeweils vom 1. Juni bis zum 31. Mai des Folgejahres lief. Die Gesellschaft wurde im Januar gegründet und sie erwarb das erste Grundstück per notariellem Kaufvertrag im Juni des nächsten Jahres - und damit zwei Wirtschaftsjahre „später“ (also im dritten). Dass sie den Erwerb bereits in ihrem ersten Wirtschaftsjahr vorbereitet hatte, sei unerheblich. Ihren Verlust könne sie deswegen nicht in das erste Wirtschaftsjahr „vortragen“. Das auch dann nicht, wenn das Grundstücksgeschäft da bereits vorbereitet worden ist. (BFH, IV R 13/20)
Mietminderung: In einem Altbau darf es ruhig etwas ziehen und klirren
Sind die Holz-Kastendoppelfenster einer Mietwohnung in einem Altbau undicht und klirren sie, so ist das allein kein Grund für den Mieter, die Miete zu mindern. Ein Mietmangel könne nur dann angenommen werden, wenn Feuchtigkeit zum Beispiel bei Starkregen eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft besteht. Dazu reichte es in dem konkreten Fall nicht. Es sei grundsätzlich nicht als zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn bei älteren Holz-Kastendoppelfenstern ein gewisses Spiel vorhanden ist. Eine komplett luftdichte Verschließung sei nicht geschuldet und zudem kontraproduktiv. Das Klirren von Fenstern stelle grundsätzlich kein Mangel dar - ebenso ein gewisser Wärmeverlust und eine gewisse Zugluft. (AG Berlin-Neukölln, 14 C 75/20)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
21.10.2022
Recht so 21.10.2022
Grunderwerbsteuer: Die Erschließungskosten fließen mit ein
Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Hauses wird grundsätzlich der Kaufpreis herangezogen. Sind in diesem Preis sowohl die Kosten für einen noch zu errichtenden Hauswasseranschluss als auch die Erschließungskosten enthalten, so werden diese auch mit bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Die Käufer des Hauses konnten hier nicht durchsetzen, dass diese Kosten hätten außen vor bleiben müssen (was zu einer geringeren Steuer geführt hätte), weil die Arbeiten noch nicht erledigt waren. Alle Leistungen, die vertraglich vereinbart worden sind und erbracht werden, sind grunderwerbsteuerpflichtig. (BFH, II R 9/21)
Mietminderung: Auch "nur mitbenutzter" Fahrradkeller ist etwas wert
Schrumpft die Größe eines Fahrradkellers wegen einer Modernisierungsmaßnahme in dem Mietobjekt (hier von 49 qm auf 7 qm), so rechtfertigt dies eine Mietminderung. In dem konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof konnte ein Mieter eine Minderung in Höhe von fast fünf Prozent erzielen, obwohl der Keller lediglich „mitbenutzt wurde“ – also für ihn keine eigentliche Miete ausgewiesen war. Denn durch „die Vornahme und Duldung der Modernisierungsarbeiten haben die Mietvertragsparteien die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers (…) ausdrücklich abgeändert". (BGH, VIII ZR 51/20)
Eigentumswohnung: Ein Abstellverbot für E-Autos ist rechtswidrig
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat nicht das Recht, einem Eigentümer zu untersagen, sein E-Auto in der Tiefgarage abzustellen. Ein solcher Beschluss verstößt gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung. Begründet die Gemeinschaft das „Abstell-Verbot“ mit einer höheren Brandgefahr von Elektrofahrzeugen, so reiche das nicht aus. Denn jeder einzelne Wohnungseigentümer habe ein individuelles Recht auf die Gestattung baulicher Maßnahmen, „die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen“. Ein Abstellverbot in der Tiefgarage würde dazu führen, dass dieses Recht ins Leere ginge, wenn jeder einzelne Wohnungseigentümer zwar die Installation einer Lademöglichkeit erzwingen, diese dann aber anschließend nicht nutzen könne. (AG Wiesbaden, 92 C 2541/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
26.09.2022
Recht so 26.09.2022
Wohngebäudeversicherung: Von einem Selbstbehalt profitieren alle - somit zahlen auch alle
Tritt ein Leitungswasserschaden innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nur in einer Wohnung auf, so ist der Selbstbehalt, der in der Gebäudeversicherung für das Haus vereinbart worden ist, von allen Eigentümern zu begleichen. Denn im Regelfall ist es so, dass Selbstbehalte dafür sorgen, die Beiträge niedrig halten zu können, wovon in einer Eigentümergemeinschaft auch jeder profitiert. Bei einem Schaden in gemeinsam genutzten Bereichen, wie zum Beispiel im Treppen-haus, ist es auch so, dass – deckt die Versicherung die Kosten nicht komplett ab, weil es einen Selbstbehalt gibt - dieser von allen Eigentümern zu tragen ist. Das gemeinsam eingegangene Risiko müsse auch von allen gemeinsam getragen werden. (BGH, V ZR 69/21)
Mietrecht: 160 Meter zur Mülltonne sind hinzunehmen
Hat ein Vermieter den Standort der Mülltonnen für die Mietwohnungen aus baulichen Gründen verlegen müssen, so dass die Mieter einen fast 160 Meter längeren Weg zu den Tonnen zurücklegen müssen, so dürfen sie deswegen nicht die Miete mindern. Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg ist der Meinung, dass der Weg "kaum ins Gewicht fällt". (AG Berlin-Lichtenberg, 6 C 350/21)
Steuerrecht: "Nicht gewöhnliches Geschäft" zählt nicht
Erbt der Bruder einer Verstorbenen ein Reihenmittelhaus zu 60 Prozent und ein Mann, der mit der Erblasserin befreundet war, zu 40 Prozent, und kauft dieser Bekannte im Rahmen einer so genannten Teilerbauseinandersetzung den auf den Bruder entfallenden Teil zu einem Preis in Höhe von 48.000 Euro, so ist dieser - vom Käufer selbst ermittelte - Verkehrswert nicht als Grundlage für die Erbschaftssteuer geeignet. (Der Mann gab an, dass er sich an einem ähnlichen, vermietungsfähigen Einfamilienhaus orientierte, welches in der Umgebung zum Verkauf angeboten worden wäre, und kam auf insgesamt 80.000 €.) Das Finanzamt ermittelte nämlich einen Grundbesitzwert in Höhe von fast 138.000 Euro. Es lag also kein Kaufpreis „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ vor, da der auf den Bruder entfallende Grundstücksanteil nur einem begrenzten Personenkreis - eben lediglich dem Bekannten- angeboten worden war. (FG Düsseldorf, 11 K 2359/19 BG)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln
15.08.2022
Recht so 15.08.2022
Mietrecht: Auch auf einem einzigen Grundstück können zweierlei Verträge gelten
Hat ein Mieter zwei separate schriftliche Mietverträge über eine Wohnung und einen Stellplatz, so spreche die „tatsächliche Vermutung“ dafür, dass beide Verträge rechtlich selbstständig seien, so der Bundesgerichtshof. Das gelte auch dann, wenn der Stellplatz auf demselben Grundstück liegt wie die Wohnung. Nimmt der Stellplatzmietvertrag keinen Bezug zum Wohnraummietvertrag und sind die Kündigungsmöglichkeiten unterschiedlich, so ist von zwei separaten Mietverträgen auszugehen. (BGH, VIII ZR 422/12)
Steuerrecht: Bei Gewerbeimmobilien muss genau hingeschaut werden
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei einer auf Dauer angelegten, auf Wohnimmobilien bezogenen Vermietungstätigkeit "typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen ist". Das gilt nicht unbedingt auch für Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen ("Gewerbeimmobilien"). Bei gewerblichen Immobilien muss der jeweilige Einzelfall mit der Frage geprüft werden. Beabsichtigt der Vermieter es wirklich, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen?" (BFH, IX B 18/21)
Mietrecht: Schätzungen dürfen auch aus anderen Gebäuden stammen
Vermieter dürfen den Wärmeverbrauch einer Wohnung schätzen, wenn der Wärmezähler defekt ist. Dazu muss er vergleichbare Räume zur Hilfe nehmen. Diese vergleichbaren Räume dürfen auch in einem anderen Gebäude liegen, so der Bundesgerichtshof. Diese Vergleichbarkeit muss der Vermieter im Zweifel beweisen. In dem konkreten Fall ging es um eine Dachgeschosswohnung, für die der Wärmeverbrauch geschätzt werden musste. Dafür legte der Vermieter Vergleichsräume zugrunde, die (auch) in anderen Gebäuden lagen - zu Recht. Die Heizkostenverordnung erlaubt ganz allgemein bei defekten Wärmezählern eine Schätzung – und trifft keine Aussage dazu, wo diese Räume liegen müssen. Somit kommen auch Räume in anderen Gebäuden in Frage. Allerdings müssen diese in Sachen Größe, Nutzungsintensität, Bausubstanz und ähnlichem mit den fraglichen Räumen vergleichbar seien. (BGH, VIII ZR 264/19)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 KölnV