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News

17.06.2024

Recht so 17.06.2024

Verwaltungsrecht: Ein Hahn hat in einem allgemeinen Wohngebiet nichts zu krähen

Ein Hahn, der - zusammen mit vier Hennen - in einem Stadtteil, das als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist, in einem Garten samt Stallgebäude lebt, muss abgeschafft werden, wenn Nachbarn sich beschweren. Die Haltung des Tieres widerspreche der „Eigenart des konkreten Wohngebiets“ - und zwar unabhängig davon, ob der Hahn viel oder wenig kräht. Es reiche nicht als Argument, dass der Hahn „in der Gruppe für Ruhe sorgt“ – und die Henne vor Greifvögeln schütze. Das sei für die „rein baurechtliche Prüfung“ unerheblich - ebenso wie das Argument, sich mit Eiern aus eigener Haltung versorgen zu wollen. Denn dazu bedarf es keines Hahns. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 B 368/24)

Mietrecht: Hält der Lift nur auf Zwischenetagen, so liegt keine Modernisierung vor

Hält ein neu in einem Mietshaus eingebauter Aufzug nur auf Zwischenetagen, so darf der Vermieter dafür keine Mieterhöhung durchsetzen. Dadurch liege eine bessere, schnellere oder barrierefreie Erreichbarkeit der Wohnung nicht vor. Es liege keine Gebrauchswertsteigerung vor, wenn trotz des Lift beispielsweise eine Mieterin immer noch elf Stufen bis zu ihrer Wohnung überwinden muss. Es liege keine Modernisierung vor, die eine Mieterhöhung rechtfertigen würde. (LG Berlin, vom 06.11.2023 - 64 S 126/22)

Eigentumswohnung: Ist die Wohnung verkauft, ist der neue Eigentümer einzuladen

Hat die Eigentümerin einer Eigentumswohnung die Wohnung an ein Ehepaar verkauft und gibt es bereits eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Paares, so muss nur das Ehepaar zur anstehenden Eigentümerversammlung eingeladen werden. Das gelte auch dann, wenn die alte Eigentümerin noch im Grundbuch steht. Den Erwerbern stehen die Stimm- und Anfechtungsrechte zu, auch wenn sie noch nicht im Grundbuch stehen. (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 18/20)

Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.

17.05.2024

Recht so 17.05.2024

Mietrecht: Ein angekündigter Sachverständiger darf die Wohnung betreten

Hat ein Vermieter vor, die Miete für eine Doppelhaushälfte zu erhöhen, so müssen die Mieter des Hauses - gab es eine entsprechende Ankündigung - einem Sachverständigen Zutritt zur Wohnung gewähren, der sich über die Ausstattung und den Erhaltungszustand der Wohnung ein Bild machen will, damit der Vermieter später die Miete anpassen kann. Der Mieter kann nicht argumentieren, dass die ortsübliche Miete auch anhand der Lage des Hauses und mit einer Besichtigung von außen zu ermitteln sei. Ihn treffe eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach Ankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Und ein solcher lag hier vor. (BGH, VIII ZR 77/23)

Eigentumswohnung: Besichtigungen sollten mit offenen Augen durchgeführt werden

Hat ein Mann eine vermietete Eigentumswohnung gekauft, nachdem er sie besichtigt hat, so kann er später keinen Schadenersatz gegen den vorherigen Eigentümer durchsetzen, wenn es durch Risse in der Dusche zu einem Wasserschaden gekommen sei. Der Eigentümer verlangt knapp 6.500 Euro. Waren diese Risse aber bereits bei der Besichtigung vorhanden und „offenkundig sichtbar“, so wurden sie nicht - wie vom neuen Eigentümer behauptet – „arglistig verschwiegen“. Der Ausschluss von Sachmängelansprüchen im Kaufvertrag gilt. (LG Coburg, 51 O 508/20)

Steuerrecht: Ein "Boardinghouse" ist kein Hotel

Errichtet ein Vermieter ein so genanntes Boardinghouse, das aus zahlreichen möblierten Appartements mit Küche oder Küchenzeile besteht (hier waren die Appartements zwischen 28 und 75 Quadratmeter groß), so führen die Mieteinnahmen daraus nicht zu gewerblichen Einkünften. Hat der Vermieter keine „besonderen Sonderleistungen“ erbringen müssen und beträgt die Vermietung durchschnittlich zwei Monate, so sei diese Tätigkeit nicht mit der eines Hotels vergleichbar. Es handele sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - es müsse keine Bilanz erstellt werden. (FG Köln, 11 K 315/19)

Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.

17.04.2024

Recht so 17.04.2024

Eigentumswohnung: Stört andere eine Barrierefreiheit nicht, darf sie gebaut werden

Auch im Rahmen von Gemeinschaftseigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus gibt es ein Recht auf bauliche Veränderungen, wenn diese baulichen Maßnahmen der Barrierefreiheit dienen. In den zwei konkreten Fällen ging es um einen Fahrstuhl und eine Terrasse, die im Rahmen eines barrierefreien Umbaus eine Rampe erhalten soll. In dem ersten Fall beabsichtigten zwei Wohnungseigentümer, den Fahrstuhl selbst zu bezahlen. Im zweiten Fall wollte ein Eigentümer im Erdgeschoss eine Terrasse anlegen, die unter anderem eine Rampe als barrierefreien Zugang erhalten sollte. In beiden - wenn auch von der Ausgangssituation etwas anders gelagerten - Fällen musste die Eigentümergemeinschaft zustimmen. Eine Grenze sei erst dann überschritten, wenn die Wohnanlage „grundlegend umgestaltet“ wird oder die anderen Eigentümer „unbillig benachteiligt“ würden. Beides traf hier nicht zu. Eigentümer dürfen angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. (BGH, V ZR 244/22 u. a.)

Steuerrecht: Erlös aus einer Zwangsversteigerung gehört nicht zwingend "zur Masse"

Hat ein Finanzamt auf eine Eigentumswohnung eines Steuerschuldners eine Zwangshypothek eintragen lassen, bevor das Insolvenzverfahren gegen den Mann eröffnet wurde, so ist der Erlös aus einer Zwangsversteigerung der Immobilie nicht zur Masseverbindlichkeit zu zählen - und demnach auch keine Einkommensteuer darauf fällig. Der Insolvenzverwalter hatte von vornherein keine Möglichkeit, das beschlagnahmte Grundstück noch selbst zu verwerten. (FG Münster, 10 K 1934/21)

Nachbarrecht: Wer große alte Bäume unerlaubt stutzt, muss dafür bezahlen

Schneidet ein Mann zwei alte Bäume auf dem Grundstück einer Nachbarin derart heftig zurück, dass nicht sicher ist, ob sie sich wieder erholen werden, so kann das eine Schadenersatzzahlung nach sich ziehen. Das gelte auch dann, wenn der Mann berechtigt war, die auf sein angrenzendes Grundstück herüberhängenden Äste zurückzuschneiden. Betritt er aber das Grundstück der Frau und kürzt er beide Bäume vollständig ein, so muss er bezahlen. Zwar werde bei der Zerstörung eines Baumes grundsätzlich kein Schadenersatz in Form von Naturalrestitution geleistet, weil sie sehr teuer und deshalb unverhältnismäßig sei. Meist muss der Schädiger „nur“ einen neuen jungen Baum pflanzen. Allerdings kann ausnahmsweise auch die komplette „Wiederbeschaffung“ der zerstörten Bäume verlangt werden. Und zwar dann, wenn „Art, Standort und Funktion des Baumes für einen wirtschaftlich vernünftig denkenden Menschen den Ersatz durch einen gleichartigen Baum wenigstens nahelegen würden“. Das Landgericht wird nochmal entscheiden müssen. Es hatte lediglich 4.000 Euro zugesprochen - die Frau hatte 35.000 Euro verlangt. Schließlich ging es um einen aufwändig naturnah gestalteten Bereich, der Lebensraum für Vögel und sonstige Tiere gab und Kohlenstoffdioxid in Sauerstoff umwandelte. (OLG Frankfurt am Main, 9 U 35/23)

Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.

18.03.2024

Recht so 18.03.2024

Hauseigentum: Wird das Haus durch die "öffentliche Hand" verschmutzt, zahlt sie

Hauseigentümer dürfen erwarten, dass die Fassade des Hauses auf Kosten der öffentlichen Hand gereinigt wird, wenn Bauarbeiten an einer in der Nähe liegenden Brücke erheblich Staub aufgewühlt haben und das Haus verschmutzt wurde. Das gelte jedenfalls dann, wenn ein Fachbetrieb eingesetzt werden musste und ein Sachverständiger bestätigte, dass die Ablagerungen von den Bauarbeiten stammten. (Hier wurden dem Mann fast 6.000 € Schadenersatz zugesprochen.) (OLG Hamm, 11 U 96/21)

Schönheitsreparaturen: Bei unzulässiger Klausel muss der Vermieter die Kaution rausgeben

Regelt eine Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag unter anderem "das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen", so ist die starre Klausel unwirksam. Die Formulierung kann so verstanden werden, dass die Fenster auch von außen gestrichen werden sollen. Das ist jedoch unzulässig. Der Vermieter darf nach dem Auszug des Mieters nicht einen Teil der Mietkaution für Maler- und Lackierarbeiten einbehalten. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Malerarbeiten, weil die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter umgelegt worden waren. Der Mieter wurde durch die Formulierung „unangemessen benachteiligt“, weil nicht deutlich erkennbar war, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. (AG Berlin-Charlottenburg, 210 C 176/23)

Eigentumswohnung: Stört andere eine Barrierefreiheit nicht, so darf sie gebaut werden

Auch im Rahmen von Gemeinschaftseigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus gibt es ein Recht auf bauliche Veränderungen, wenn diese baulichen Maßnahmen der Barrierefreiheit dienen. In den zwei konkreten Fällen ging es um einen Fahrstuhl und eine Terrasse, die im Rahmen eines barrierefreien Umbaus eine Rampe erhalten soll. In dem ersten Fall beabsichtigten zwei Wohnungseigentümer, den Fahrstuhl selbst zu bezahlen. Im zweiten Fall wollte ein Eigentümer im Erdgeschoss eine Terrasse anlegen, die unter anderem eine Rampe als barrierefreien Zugang erhalten sollte. In beiden - wenn auch von der Ausgangssituation etwas anders gelagerten - Fällen musste die Eigentümergemeinschaft zustimmen. Eine Grenze sei erst dann überschritten, wenn die Wohnanlage „grundlegend umgestaltet“ wird oder die anderen Eigentümer „unbillig benachteiligt“ würden. Beides traf hier nicht zu. Eigentümer dürfen angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. (BGH, V ZR 244/22 u. a.)

Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.

15.02.2024

Recht so 15.02.2024

Mietrecht: Gibt es zwei Erben, müssen auch zwei Kündigungen geschrieben werden

Hatte ein Mann eine Wohnung gemietet, in der er gemeinsam mit seinem Sohn gelebt hat, und stirbt der Vater im Pflegeheim, in dem er rund eineinhalb Jahre lebte (nach der Zeit mit seinem Sohn in der Mietwohnung), so kann der Vermieter dem in der Wohnung verbliebenen Sohn nicht allein eine Kündigung aussprechen, wenn es noch eine Schwester des Mannes als Miterbin gibt. Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam gekündigt, weil der Vater zum Zeitpunkt seines Todes schon längere Zeit krankheitsbedingt in einer Pflegeeinrichtung untergebracht war, und deshalb nicht angenommen werden durfte, dass dieser einen gemeinsamen Haushalt mit seinem Sohn geführt hat. Das Mietverhältnis ist also nicht nur auf den Sohn, sondern auf beide gesetzliche Erben (Sohn und die Tochter) übergegangen. Für eine gültige Kündigung des Mietverhältnisses hätten beide ein Kündigungsschreiben erhalten müssen. (LG Berlin, 67 S 120/23)

Schadenersatz: Vermieter müssen sich um leere Tonnen nur bedingt kümmern

Vermieter sind nicht verpflichtet, die Mülltonnen nach der Leerung sofort wieder auf das Grundstück zurückzubringen. Steht eine große Mülltonne nach der Leerung durch den Entsorgungsbetrieb längere Zeit am Straßenrand und kommt es dazu, dass ein geparktes Auto vermutlich durch diese Tonne beschädigt wird, so kann der Eigentümer des Fahrzeugs den Vermieter dafür nicht zur Rechenschaft ziehen. (Eine Ausnahme kann bestehen, wenn ein besonders schweres Unwetter angekündigt ist.) Ansonsten darf sich der Vermieter darauf verlassen, dass die Mitarbeiter des Entsorgers sorgfältig arbeiten und die Tonnen mit festgestellter Fußbremse an den Ursprungsort zurückstellen. (Hier ging es um fast 9.000 €, die der Autobesitzer als Schadenersatz forderte, obwohl er nicht mal sicher nachweisen konnte, dass sein Fahrzeug gerade durch Mülltonnen des Vermieters beschädigt wurde.) (LG Darmstadt, 19a O 23/23)

Mietrecht: 200 Dübellöcher verteilt auf 8 Zimmer sind noch ok

Hat ein Mieter einer 8-Zimmer-Wohnung unter anderem für Bilder und Regale insgesamt 200 Dübellöcher gebohrt, so muss er dafür keinen Schadenersatz an den Vermieter zahlen. Er muss die Löcher beim Auszug nicht verschließen. Beauftragt der Vermieter einen Malermeister damit, so darf er die Kosten dafür nicht von der Mietkaution des Mieters einbehalten (hier ging es um mehr als 1.300 €). Es gehöre zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung, zu Einrichtungs- oder Dekorationszwecken Dübellöcher in die Wände oder Zimmerdecken zu bohren. Die Frage sei nach der Anzahl der Bewohner und nach der Ausstattung zu beurteilen, in der die Wohnung vermietet worden sei. Bei einer größeren Familie müssen mehr Dübellöcher akzeptiert werden als in einem Single-Haushalt. (AG Paderborn, 51 C 35/22)

Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.

29.01.2024

Ein Herz für Kinder

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17.01.2024

Recht so 17.01.2024

Grunderwerbsteuer: Trennen sich Lebenspartner vor der Kaufpreiszahlung, so ist neu zu rechnen

Haben ein Mann und seine Lebenspartnerin eine Immobilie gekauft, die noch fertiggestellt werden muss, trennen sich die beiden jedoch noch vor der Kaufpreiszahlung und regeln sie notariell, dass der Mann die Immobilie (mit allen vorhandenen Konditionen) allein erwirbt, so muss das Finanzamt den alten Grunderwerbsteuerbescheid rückgängig machen, in dem noch beide zur Zahlung von Grunderwerbsteuer herangeführt wurden. Der ursprüngliche Verkauf ist trotz einer Zusammenfassung von Aufhebungs- und Weiterveräußerungsvertrag in einer Urkunde rückgängig gemacht worden. (FG Köln, 5 K 308/22)

Verwaltungsrecht/Baurecht: Brandwände dürfen grundsätzlich keine Fenster haben

Steht ein Wohngebäude auf der Grundstücksgrenze zum Nachbarn, so darf der Eigentümer auch dann keine Fenster in der auf der Grenze stehenden Brandwand einbauen lassen, wenn der Nachbar damit einverstanden ist. Es liege ein baurechtswidriger Zustand vor, der auch dann zu beseitigen sei, wenn er zuvor von der Bauaufsichtsbehörde jahrelang nicht beanstandet worden war. Durch das Einverständnis des Nachbarn werde das allgemeine Brandschutzbedürfnis (welches hier im Übrigen beide Hauseigentümer betrifft) nicht gemindert. Und auch die lange Untätigkeit der Behörde habe kein "schutzwürdiges Vertrauen" ausgelöst, dass nicht doch noch behördlich gegen die rechtswidrige Baumaßnahme vorgegangen werde. (VwG Mainz, 3 K 39/23)

Schadenersatz: Verschweigt der Hausverkäufer hohen Wasserverbrauch, zahlt er

Weiß der Eigentümer eines Haus-Grundstücks während der Verhandlungen und beim Abschluss des Kaufvertrages über den Grundstücksverkauf, dass dort ein Kanalrohr beschädigt ist, wodurch es zu einem erhöhten Wasserverbrauch kommt, so muss er dem Erwerber später Schadenersatz zahlen. Der Grundstücksverkäufer hat seine Aufklärungspflicht verletzt, denn er hat nicht hinreichend über den erhöhten Frischwasserverbrauch als Folge des Rohrbruchs informiert, der sich im späteren Verlauf in erhöhten Abwassergebühren niederschlug. (LG Köln, 7 O 26/21)

Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.

02.01.2024

Auch in 2024 Qualitätssiegel - BEST PROPERTY AGENTS erhalten

Harnisch-Immobilien auch in 2024 einer der besten Immobilienmakler

15.12.2023

Recht so 15.12.2023

Grunderwerbsteuer: Auch Zahlungen Dritter sind zu berücksichtigen

Grundsätzlich gilt bei einem Grundstückskauf der Kaufpreis als grunderwerbsteuerpflichtige Gegenleistung. Zum Kaufpreis gehört alles, was der Käufer an den Verkäufer leistet, um das Grundstück zu erhalten. Gibt es Zahlungen eines Dritten an den Verkäufer, so fließen auch diese mit in die Berechnung der Höhe der Grunderwerbsteuer ein. Das gilt auch dann, wenn die Zahlungen des Dritten an den Verkäufer dazu dienen, Anteile an der kaufenden GmbH zu erwerben. Denn die Zahlung sollte den Verkäufer "vorrangig zur Übertragung des Grundstücks" an den Käufer veranlassen. (BFH, II R 19/20)

Eigentumswohnung: Eine Eigentümergemeinschaft ist keine anonyme Gesellschaft

Gibt es in einer Wohnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Legionellenbefall, so darf der Verwalter in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung den Namen des betroffenen Eigentümers nennen. Es müsse nicht "aus Datenschutzgründen" lediglich die Wohnungsnummer angegeben werden. Damit sich die anderen Eigentümer "möglichst genau auf die Versammlung vorbereiten", darf der Name genannt werden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist keine anonyme Gemeinschaft. (OLG München, 20 U 7051/20)

Grundsteuer: Das neue "Bundesmodell" ist verfassungsrechtlich "kritisch"

Die Grundstücksbewertung für die Ermittlung der Grundsteuer für Eigentümer nach dem (neuen) Grundsteuer- und Bewertungsrecht („Bundesmodell“) wird vom Finanzgericht Rheinland-Pfalz als „verfassungsrechtlich bedenklich“ eingestuft. Das Gericht hat deswegen in zwei konkreten (Einzel-)Fällen die Vollziehung der Bescheide ausgesetzt. Insbesondere die Tatsache, dass die Bewertung der Grundstücke auf Grundlage der Bodenrichtwerte vorgenommen wird, sei kritisch zu sehen. Denn die Steuerbemessung werde durch die durchschnittlichen Lagewerte oft ungenau. Dies gelte vor allem dann, wenn Gutachterausschüsse für ein Gebiet fehlten, wenn die Kaufpreissammlungen nicht ausreichten, wenn ein Bodenrichtwert nicht vorhanden sei und daher Werte vergleichbarer Flächen heranzuziehen seien oder wenn lagebedingte Wertminderungen entstünden. (FG Rheinland-Pfalz, 4 V 1295/23 u. a.)

Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.

16.11.2023

Recht so 16.11.2023

Mietrecht: Unklare Rückstände führen zur Unwirksamkeit der Kündigung

Kündigt ein Vermieter einer Mieterin wegen (angeblicher) Mietrückstände, und hat der Vermieter die Rückstände nicht detailliert monatsbezogen und in Bezug auf verschiedene Posten wie Nettomiete und Vorauszahlungen klar dargelegt, so ist die Kündigung unwirksam. War es der Mieterin nicht möglich, den behaupteten Zahlungsrückstand auf seine Richtigkeit hin zu überprüfen, obwohl sie genau wusste, welche Miete sie schuldete und welche Zahlungen sie geleistet hatte, so sind die Angaben in dem Kündigungsschreiben unzureichend. (LG Heidelberg, 5 S 3/23)

Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Aus einem Hotel darf ein Wohnhaus werden

Beabsichtigt der Eigentümer einer Immobile, die bisher als Hotel genutzt worden ist, diese zu einem Mehrfamilienhaus umzubauen, so kann ein Nachbar die bereits erteilte behördliche Genehmigung nicht wirksam mit der Begründung anfechten, dass die "bereits angespannte Verkehrssituation" verschärft werden würde. Das gelte auch dann, wenn es den Tatsachen entspricht, dass keine zusätzlichen Parkplätze geplant seien, jedoch zu erwarten ist, dass sich der Parkraumbedarf durch den Umbau eher reduzieren wird. Das Änderungsvorhaben der Nachbarn sei jedenfalls "nicht rücksichtlos". (VG Koblenz, 1 K 140/23)

Eigentumswohnung: Auch eine Regelung aus dem Jahr 1968 kann zählen

Gilt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Teilungserklärung aus dem Jahr 1968, in der geregelt ist, dass zu den von den Eigentümern zu zahlenden Betriebskosten auch der „Betrieb des Personenaufzugs“ gehört, „sofern vorhanden“, wobei die Erdgeschoß-Wohnungen davon ausgenommen waren, so müssen die Eigentümer im Erdgeschoss sich nicht an den Kosten beteiligen, wenn nach mehr als 40 Jahren danach der Einbau eines Aufzugs beschlossen wird und weitere zehn Jahr später zum ersten Mal solche Kosten erhoben werden sollen. Die Regelung in der Teilungserklärung ist anzuwenden - auch, wenn sie sehr „allgemein gehalten“ ist. Es gebe keine rechtliche Grundlage für die Beteiligung an den Kosten. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen wurden von den Betriebskosten der Aufzugsanlage befreit. „Der Wortlaut der Teilungserklärung enthält keine Einschränkung hinsichtlich seiner Geltung, weder zeitlich noch sonst, etwa nach Art des Personenaufzugs“. (AG München, 1290 C 19698/21)

Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.

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