17.06.2025
Recht so 17.06.2025
Wohnungseigentum: Die Umsatzsteuer muss bei der Jahresabrechnung nicht herausgerechnet werden
Legt ein Vermieter von gewerblichem Raum (hier ging es um einen Frisörsalon) Positionen aus der Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft (zu der auch „normale“ Wohnraummieter zählen) auf alle Mieter um, so muss er die Kosten für die Umsatzsteuer (die zum Beispiel für den Hausmeister angefallen sind) nicht aus den Positionen herausrechnen. Es liegt keine unzulässige Doppelbelastung der Mieter vor. Denn der Vermieter „erhebt keine Umsatzsteuer auf bereits enthaltene Umsatzsteuer“. (BGH, XII ZR 29/24)
Steuerrecht: Durch Teilschenkung entfällt auch ein Teil der Werbungskosten
Überträgt ein Mann als bisheriger Alleineigentümer an einem Vermietungsobjekt einen (hier 60prozentigen) Miteigentumsanteil auf sein Kind, und bezahlt er weiterhin die Kreditzinsen für das bei der Anschaffung aufgenommene Geld bei der Bank, so kann er diese Zinsen nicht mehr voll als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Findet weder ein Schuldbeitritt noch eine Schuldübernahme durch das Kind statt, so war die Übertragung unentgeltlich. Der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den Einkünften aus der Vermietung und den Zinsausgaben ist damit (zum Teil) gelöst. (BFH, IX R 2/24)
Eigentumswohnung: Ein Schornstein gehört immer der Gemeinschaft
Ein Schornstein auf einer Wohnungseigentumsanlage gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn der Schornstein nur einem einzigen Eigentümer „dient“. Denn ein Schornstein sei ein Teil des Gebäudes, das für die Sicherheit des Ganzen erforderlich sei. Deswegen kann ein Schornstein nicht zum Sondereigentum zählen. (LG Berlin II, 85 S 52/23)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
16.05.2025
Recht so 16.05.2025
Mietrecht: Massive Störung des Hausfriedens bringt die Kündigung
Auch wenn eine Mieterin bereits fast 80 Jahre alt ist und unter Betreuung steht, kann ihr das Mietverhältnis gekündigt werden, wenn sie den Hausfrieden massiv stört. Hier kam es zu regelmäßigen und dauerhaften Störungen der Abend- und Nachtruhe im Haus durch die Frau und ihren Sohn, der mit ihr in der Wohnung lebte. Die beiden verursachten fortwährend Lärm, indem unter anderem nachts bis zu einer Stunde gebadet und geduscht, Staub gesaugt und laut gestritten wurde. Die anderen Mieter beschwerten sich mit aussagekräftigen Lärmprotokollen, woraufhin die Mieterin mehrfach abgemahnt wurde - ohne Erfolg. Wer derart massiv die Rücksichtnahmepflicht in der Zeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr verletzt, der kann wegen Störung des Hausfriedens vor die Tür gesetzt werden. Das sozialadäquate Maß der Wohnungsnutzung war hier überschritten. (AG Hamburg, 21 C 344/24)
Eigentumswohnung: Wäschespinne und Strandkorb können "beeinträchtigen"
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeder Wohnungseigentümer die Pflicht, das Sondereigentum eines anderen „nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen“. Hat ein Eigentümer auf seiner Terrasse einen Strandkorb und eine Wäschespinne aufgestellt, so kann das eine solche Beeinträchtigung darstellen, die beseitigt werden muss. Das gelte jedenfalls dann, wenn die beiden Gegenstände aufgrund einer Glastür vom Nachbarn wahrgenommen werden. Zwar seien das keine baulichen Veränderungen. Aber sie können als „erhebliche Beeinträchtigung“ gelten und müssen als solche beseitigt werden. (AG Dortmund, 514 C 112/23)
Maklerhonorar: Die Zeiten, dass nur der Käufer zahlt, sind vorbei
Soll nur der Käufer einer Immobile den vom Verkäufer bestellten Makler bezahlen, so verstößt das gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns. Das gelte auch dann, wenn der Kaufpreis um die Summe reduziert wird, die der Käufer an den Makler überweist (hier ging es um 25.000 €). Der gesamte Maklervertrag wird dadurch nichtig, was auch dann gilt, wenn der Käufer faktisch nicht schlechter dasteht, und er sich gegenüber dem Maklerbüro zur Zahlung des vollen Honorars verpflichtet - und auch bereits gezahlt hatte. Der Käufer kann die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen. (BGH, I ZR 138/24)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
16.04.2025
Recht so 16.04.2025
Mietrecht: Nicht lesbare Mieterhöhung ist nicht gültig
Eine Mieterhöhungserklärung (hier wegen Modernisierung) muss lesbar sein. Schickt der Vermieter ein Schreiben mit einer Schriftgröße, bei der die Buchstaben und Zahlen maximal zwei Millimeter hoch sind (einzelne Buchstaben und Zahlen waren gar nicht lesbar), so ist die Erklärung unwirksam. Zwar sehe das Gesetz für Erklärungen in Textform keine normierte Mindestgröße vor. Jedoch liege es in der Natur der Sache, dass der Zweck des Textes nur erreicht werden kann, wenn er für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar sei. (LG Darmstadt, 8 S 7/23)
Nachbarrecht: Gibt es nur einen Weg, so muss der "in der Not" freigemacht werden
Kann ein Mann seine Parzelle eines Gartengrundstücks vom öffentlichen Straßenraum nur über einen Pfad erreichen, der über das Grundstück eines anderen Eigentümers führt, so hat dieser nicht das Recht, diesen Pfad mit Pflanzkübeln zu versperren. Er kann nicht argumentieren, der Nachbar würde sein "Inselgrundstück" nur nutzen, "um Alkohol zu konsumieren". Außerdem wäre es ihm zumutbar - wenn er mal Rasenmäher oder Schubkarre nutze - diese über die Kübel zu heben. Weil der Nachbar aber keine andere Chance habe, auf seinen Grund und Boden zu gelangen, müsse der Pfad im Rahmen des Notwegerechts frei sein. (LG Lübeck, 3 O 309/22)
Grunderwerbsteuer: Spätere Sonderwünsche bringen separaten Bescheid
Enthält der vor Baubeginn abgeschlossene Kauf- und Werkvertrag bezüglich einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung eine eigene Klausel für die Abwicklung etwaiger nach der Bezahlung der Wohnung durchführbarer Sonderwünsche des Käufers, so ist darauf - wenn tatsächlich Änderungen in der Bauausführung vorgenommen werden - eine separate Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Diese Leistungen stehen mit dem früheren Grundstückserwerb in einem rechtlichen Zusammenhang. Sie sind nicht in dem ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid, sondern in einem nachträglichen gesonderten Steuerbescheid zu erfassen. Das gilt allerdings nicht für Hausanschlusskosten, wenn sich der Grundstückskäufer bereits im "ursprünglichen" Kaufvertrag verpflichtet hat, diese zu übernehmen. (BFH, II R 15/22 u. a.)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
19.03.2025
Recht so 19.03.2025
Mietrecht: Auch Stromklau führt nicht zwingend zum Rauswurf
Lädt ein Mieter sein Elektroauto an einer Gemeinschaftssteckdose auf, so ist das nicht zwingend ein Grund, dem Mieter den Mietvertrag zu kündigen. Es kommt auf die näheren Umstände und die Höhe des Schadens an. Bewohnt ein Paar mit einem Kind eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und lädt der Vater sein Plugin-Hybrid-Auto über eine Gemeinschaftssteckdose, deren Stromverbrauch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung als Allgemeinstrom von allen Mietern gemeinsam bezahlt wird, so kann er mit diesem Verhalten zwar grundsätzlich den Hausfrieden gefährden. Der Vermieter darf aber nicht fristlos kündigen. Der Vermieter hätte zuerst eine Abmahnung aussprechen müssen - zumal der Schaden „nicht beträchtlich“ war (hier ging es um einen Schätzbetrag in Höhe von rund 40 €). Hat sich der Mann nach der Kündigung an die Regeln gehalten, eine „Kompensationszahlung“ in Höhe von 600 Euro angeboten und sich bei den Mitmietern entschuldigt, so ist nicht von einer Wiederholungsgefahr auszugehen. (AG Leverkusen, 22 C 157/23)
Verwaltungsrecht: Luftbildaufnahmen von Grundstücken dürfen genutzt werden
Eine Stadt hat das Recht, digitale Orthofotos, die aus einem Flugzeug heraus von Grundstücken in der Gemeinde gemacht worden sind, zu nutzen, um festzustellen, welche Flächen wie bebaut und befestigt sind. Diese Informationen sind relevant für die Erhebung von Niederschlagswassergebühren und helfen der Kommune, ihre öffentliche Aufgabe zu erfüllen, das Abwasser zu beseitigen. Weil eine bildliche Wiedergabe von Einzelheiten des Grundstücks (oder von sich dort aufhaltenden Personen) aufgrund der geringen Auflösung der Fotos nicht gegeben ist, ist gegen die Nutzung der Bilder nichts einzuwenden. (VG Düsseldorf, 29 L 3128/24)
Steuerrecht: Nur die Schaffung von neuem Wohnraum wird gefördert
Gibt es eine "Wohnraumoffensive", mit der Baumaßnamen steuerlich gefördert werden, wenn dadurch Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen geschaffen wird, so hat ein Eigentümer eines vermieteten Hauses keinen Anspruch auf die steuerliche Förderung, wenn er das Haus abreißt und an selber Stelle ein Haus besseren Ausbau- und Energiestandards errichten lässt und das auch wieder vermietet. Bestehenden nutzbaren Wohnraum durch Neubauten zu ersetzen, erhöhe nicht das Wohnangebot. Daran änderten auch die Verbesserungen bei den energetischen Punkten nichts. Es handele sich um eine Sanierung und nicht um eine Schaffung von Wohnraum. Nur eine solche sollte von der "Wohnraumoffensive" gefördert werden. (FG Köln, 1 K 2206/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
13.02.2025
Recht so 13.02.2025
Mietrecht: Eine Rollstuhlrampe darf nicht "ewig" verweigert werden
Verweigert ein Vermieter einem behinderten Mieter die Zustimmung zum Bau einer Rollstuhlrampe für einen barrierefreien Zugang zu seiner Wohnung, und das über einen Zeitraum von zwei Jahren, so liegt darin ein Verstoß gegen das Allgemeine Gleichstellungsgesetz. Der Vermieter muss dem Mieter eine Entschädig zahlen (hier in Höhe von rund 11.000 €). (LG Berlin, 66 S 24/24)
Eigentumswohnung: Auch nach Ablauf der Amtszeit muss der Verwalter Einsicht erhalten
Ist die Verwalterstellung eines Mannes beendet, so besteht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft dennoch die Pflicht, eine Jahresabrechnung zu erstellen, wenn der Anspruch darauf in der Amtszeit des Verwalters entstanden ist. Für eine ordnungsgemäße Erstellung der Jahresabrechnung muss der Verwalter die vollständigen Verwaltungsunterlagen zur Verfügung haben. Es reicht nicht aus, ihm lediglich eine "Einsichtnahme" zu gewähren. (AG Wiesbaden, 92 C 2882/22)
Steuerrecht: Die Befreiung kann auch später noch übertragen werden
Für Erben selbstgenutzter Wohnimmobilien gilt eine vollständige Steuerbefreiung, wenn die Wohnung „unverzüglich nach dem Erbanfall zu eigenen Wohnzwecken“ genutzt wird.“ Ob die Immobile „unverzüglich“ bezogen wurde, ist oft umstritten. Vor dem Bundesfinanzhof ging es um zwei Brüder, die von ihren Eltern je zur Hälfte erbten, und zwar Unternehmensanteile und Grundstücke. Im Zuge einer Erbauseinandersetzung wurde einem der beiden - 36 Monate später - die gesamte Wohnung übertragen. Der verlangte dann die 100prozentige Begünstigung, was das Finanzamt ablehnte, weil zwischen dem Erbfall und dieser Übertragung bereits drei Jahre vergangen seien. Das Gericht sah das anders. Das Erbschaftsteuerrecht sehe keine Frist vor, innerhalb derer die Erbauseinandersetzung vorgenommen werden müsse. Es sei ausreichend, dass ein innerer Zusammenhang zum Erbfall bestehe. Es sei nicht schädlich für die steuerliche Vergünstigung, wenn die Auseinandersetzung bei komplexen Vermögensanlagen mehr als sechs Monate Zeit in Anspruch nimmt. (BFH, II R 12/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
03.02.2025
SOS Kinderdorf 21.01.2025
18.01.2025
Recht so 18.01.2025
Immobilienkauf: Fließt Schwarzgeld, muss genau hingeschaut werden
Wird im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags ein Teil des Kaufpreises nicht beurkundet, um Steuern zu hinterziehen, so ist nicht das gesamte Rechtsgeschäft unwirksam. Wird bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung ein Kaufpreis in Höhe von 120.000 Euro beurkundet, gehen stattdessen aber zusätzlich 30.000 Euro bar vor der Beurkundung an den Verkäufer, so kann die Übertragung des Eigentums dennoch nicht bezweifelt werden. Etwas anderes könne nur gelten, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht der Hauptzweck des Vertrags gewesen sei. Hier war der „Leistungsaustausch“ aber ernsthaft gewollt. (BGH, V ZR 115/22)
Verwaltungsrecht: Denkmalschutz darf Umweltschutz nicht überwiegen
Eigentümer von Wohnhäusern, die unter Denkmalschutz stehen, haben Anspruch darauf, Solaranlagen auf ihre Gebäude setzen zu dürfen. Das öffentliche Interesse am Ausbau der erneuerbaren Energien zum Klimaschutz überwiegt die Belange des Denkmalschutzes. Es müsse abgewogen werden zwischen Denkmalschutz und dem Interesse am Ausbau der erneuerbaren Energien. Dabei sei dem Klimaschutz Vorrang zu geben, wenn nicht besondere Umstände dem Bau von Solaranlagen entgegenstehen. Greift die Solaranlage zum Beispiel nicht in das „äußere Erscheinungsbild“ ein (auch wenn sie aus dem öffentlichen Straßenraum sichtbar ist), ist die Farbe der Paneelen angepasst und beeinträchtigt die Dachfläche die Silhouette der Siedlung nicht, so darf die Anlage auf dem Dach bleiben. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 A 2281/23 u. a.)
Mietrecht: Die Rückgabe der Schlüssel muss bewiesen werden
Für die Rückgabe einer Mietsache reicht es nicht aus, dass der Mieter lediglich „auf den Besitz verzichtet“. Vielmehr ist es erforderlich, dass eine „klare Besitzveränderung zugunsten des Vermieters“ vorliegt; der Mieter den Besitz also endgültig und vollständig aufgibt. Wird eine Wohnung von der Mieter- und der Vermieterpartei ausschließlich als „Liebesnest genutzt“ (ohne formellen Mietvertrag), und behauptet die Mieterseite, die Wohnungsschlüssel nach dem Ende der sexuellen Beziehung in der Wohnung hinterlassen zu haben (ohne das beweisen zu können), so liege darin keine ausreichende Rückgabe der Wohnung. Die Rückgabe der Schlüssel ist erforderlich, um den Besitzwechsel wirksam zu vollziehen. (AG Oberhausen, 332 C 1706/22)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
16.12.2024
Recht so 16.12.2024
Maklerrecht: Versteckte unberechtigte Posten lassen die ganze Rechnung platzen
Berechnet ein Immobilienmakler einem Kunden im Rahmen eines "Aufwandsersatzes" die Position "anteilige Bürokosten", so ist die Rechnung insgesamt nichtig. Würde nur die strittige Position gestrichen, so wäre es Maklern möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, "in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet". In dem konkreten Fall hatte der Eigentümer eines Einfamilienhauses zunächst mit Hilfe des Maklers sein Haus verkaufen wollen und nach vier Monaten diese Absicht zurückgenommen. Daraufhin berechnete der Makler den Aufwandsersatz, was grundsätzlich erlaubt ist - nicht jedoch mit Posten, die die Kunden benachteiligen. (OLG Frankfurt am Main, 19 U 134/23)
Mietrecht: Auch wenn es "aus der Mode" ist, darf im Stehen gepinkelt werden
Mieter dürfen auf der Toilette ihrer Mietwohnung im Stehen pinkeln. Das gehört auch dann zum „vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung“, wenn durch Urinspritzer über die Jahre hinweg Schäden am Marmorboden im Badezimmer entstanden sind. Der Vermieter hat nicht das Recht, einen Teil der vom Mieter gezahlten Kaution für die Reparatur des Bodens einzubehalten, wenn der Mann auszieht (hier behielt er 1.900 € von 3.000 € ein). Zwar sei es nachvollziehbar und glaubwürdig, dass der Boden durch Urin beschädigt worden ist. Auf die Empfindlichkeit des Bodens hätte der Vermieter aber hinweisen müssen, wolle er später Schadenersatz geltend machen. (AG Düsseldorf, 42 C 10583/14)
Handwerkerleistung: Eine pauschale Vorauszahlung wird steuerlich nicht anerkannt
Hat ein Mann ein Unternehmen mit dem Austausch der Heizungsanlage beauftragt, und zahlt er im Dezember zwei Drittel der im Angebot kalkulierten Lohnkosten, so kann er diese Überweisung nicht für das abgelaufene Jahr als Handwerkerleistung von seiner Steuerschuld abziehen lassen, wenn die Arbeiten tatsächlich erst im neuen Jahr starten und in Rechnung gestellt werden. In dem "alten" Jahr sind Aufwendungen "für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen" nicht entstanden. Somit können sie auch nicht für das "alte" Steuerjahr berücksichtigt werden. (FG Düsseldorf, 14 K 1966/23)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
06.12.2024
Oscar der Immobilienbranche
14.11.2024
recht so 14.11.2024
Mietrecht: Wer Essensreste aus dem Fenster wirft, fliegt hinterher
Hat ein Mieter mehrfach Essensreste (unter anderem Nudeln, Fleisch, Gewürzgurken und Knochen) aus dem Dachfenster geworfen, die die Dachrinne verstopften und wegen des Säuregehalts beschädigten, so muss er die Kündigung des Mietvertrages hinnehmen, wenn er deswegen bereits eine Abmahnung vom Vermieter erhalten hat. Verletzt er seine "mietvertraglichen Pflichten" wiederholt, was mit der Beschädigung der Mietsache eindeutig vorliegt, so muss er die vier Wände verlassen. (Dem Mann, der einen rechtlichen Betreuer hat, wurde mehr Zeit als die hier geltenden 6 Wochen für die Räumung der Wohnung gegeben - dreieinhalb Monate gab es zusätzlich.) (AG Hannover, 510 C 5216/23)
Verwaltungsrecht: Eine ehemalige Synagoge darf nicht einfach abgerissen werden
Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes, das nach Untersuchungen zu seiner Geschichte im Jahr 1633 als jüdischer Betsaal errichtet worden ist, darf das Gebäude nicht abreißen. Das gelte auch dann, wenn die frühere Synagoge seit Ende der 1980er Jahre ungenutzt ist und verfällt. Der Eigentümer kann nicht mit dem Argument durchdringen, dass der historische Sachverhalt „nicht ausreichend aufgeklärt“ worden und die Rettung des Gebäudes ihm „wirtschaftlich unzumutbar“ sei. Das gelte jedenfalls dann, wenn er nicht belegt, dass das Denkmal unverkäuflich ist (hier hatte ihm zum Beispiel die Stadt einen Kauf angeboten). (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 A 1397/22)
Steuerrecht: Erst mit vollständiger Bezahlung kann es eine Steuerermäßigung geben
Hat ein Ehepaar einen neuen Gasbrennwertheizkessel in das von ihm bewohnte Einfamilienhaus einbauen lassen (hier für rund 8.000 €), so kann diese energetische Maßnahme erst dann zu einer Steuerermäßigung führen, wenn die neue Heizungsanlage komplett bezahlt ist. Stottern die Eheleute die Rechnung mit monatlichen Raten in Höhe von 200 Euro ab, so greift die Steuerermäßigung erst mit Begleichung der letzten Rate. Die in dem Jahr des Einbaus insgesamt gezahlten 2.000 Euro (10 Raten zu 200 €) konnten (noch) nicht für das Jahr steuermindernd berücksichtigt werden. (BFH, IX R 31/23
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.