16.11.2023
Recht so 16.11.2023
Mietrecht: Unklare Rückstände führen zur Unwirksamkeit der Kündigung
Kündigt ein Vermieter einer Mieterin wegen (angeblicher) Mietrückstände, und hat der Vermieter die Rückstände nicht detailliert monatsbezogen und in Bezug auf verschiedene Posten wie Nettomiete und Vorauszahlungen klar dargelegt, so ist die Kündigung unwirksam. War es der Mieterin nicht möglich, den behaupteten Zahlungsrückstand auf seine Richtigkeit hin zu überprüfen, obwohl sie genau wusste, welche Miete sie schuldete und welche Zahlungen sie geleistet hatte, so sind die Angaben in dem Kündigungsschreiben unzureichend. (LG Heidelberg, 5 S 3/23)
Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Aus einem Hotel darf ein Wohnhaus werden
Beabsichtigt der Eigentümer einer Immobile, die bisher als Hotel genutzt worden ist, diese zu einem Mehrfamilienhaus umzubauen, so kann ein Nachbar die bereits erteilte behördliche Genehmigung nicht wirksam mit der Begründung anfechten, dass die "bereits angespannte Verkehrssituation" verschärft werden würde. Das gelte auch dann, wenn es den Tatsachen entspricht, dass keine zusätzlichen Parkplätze geplant seien, jedoch zu erwarten ist, dass sich der Parkraumbedarf durch den Umbau eher reduzieren wird. Das Änderungsvorhaben der Nachbarn sei jedenfalls "nicht rücksichtlos". (VG Koblenz, 1 K 140/23)
Eigentumswohnung: Auch eine Regelung aus dem Jahr 1968 kann zählen
Gilt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Teilungserklärung aus dem Jahr 1968, in der geregelt ist, dass zu den von den Eigentümern zu zahlenden Betriebskosten auch der „Betrieb des Personenaufzugs“ gehört, „sofern vorhanden“, wobei die Erdgeschoß-Wohnungen davon ausgenommen waren, so müssen die Eigentümer im Erdgeschoss sich nicht an den Kosten beteiligen, wenn nach mehr als 40 Jahren danach der Einbau eines Aufzugs beschlossen wird und weitere zehn Jahr später zum ersten Mal solche Kosten erhoben werden sollen. Die Regelung in der Teilungserklärung ist anzuwenden - auch, wenn sie sehr „allgemein gehalten“ ist. Es gebe keine rechtliche Grundlage für die Beteiligung an den Kosten. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen wurden von den Betriebskosten der Aufzugsanlage befreit. „Der Wortlaut der Teilungserklärung enthält keine Einschränkung hinsichtlich seiner Geltung, weder zeitlich noch sonst, etwa nach Art des Personenaufzugs“. (AG München, 1290 C 19698/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
18.10.2023
Recht so 18.10.2023
Mietrecht: Bei einer Erhöhungserklärung müssen etwaige Zuschüsse offengelegt werden
Führt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, so darf er pro Jahr acht Prozent der Aufwendungen dafür in Form einer Mietererhöhung auf die Mieter umlegen (bis zum Jahr 2018 durften 11 % Prozent umgelegt werden). Insbesondere gelten als zulässige Mieterhöhungsründe Maßnahmen, die die Energieeffizienz der Wohnung verbessern oder (Um-)Bauten, die den Mietern eine höhere Wohnqualität bescheren. Erhält der Vermieter allerdings "Drittmittel" für die Modernisierungsmaßnahme (wie zum Beispiel einen Zuschuss von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, "KfW"), so muss er das den Mietern im Mieterhöhungsschreiben mitteilen. Andernfalls ist die Mieterhöhung unwirksam. (BGH, VIII ZR 416/21)
Zivilrecht: Ein lebenslanges Wohnrecht kann es auch ohne Grundbucheintrag geben
Lebt eine Frau jahrzehntelang mit ihrem Mann in einem Einfamilienhaus, dass dem Gatten allein gehörte, erbt die Frau das Haus nach seinem Tod gemeinsam mit den beiden Töchtern und verständigen die drei sich darauf, das Haus an einen Enkel zu verkaufen, so muss auch der sich an das zwischen der Mutter und ihren Töchtern vereinbarte lebenslange Wohnrecht für die Mama halten. Will der Enkel von einer solchen mündlichen Verabredung später nichts mehr wissen, so darf er der Großmutter das unentgeltliche Nutzungsverhältnis auch dann nicht einfach kündigen, wenn es keinen Eintrag im Grundbuch gibt und er das Haus lukrativ verkauft. Ergibt die Zeugenvernehmung, dass klar die Vereinbarung bestand, dass die Großmutter im Haus wohnen bleiben durfte, so ergibt sich daraus „schuldrechtliches Wohnrecht“. Bestehen die neuen Eigentümer auf den Auszug der Frau, so muss sie dem folgen. Sie hat aber Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Enkel, der dann die Aufwendungen, die die Oma zu zahlen hat (wie Umzugskosten oder eine künftige Miete), übernehmen muss. (OLG Oldenburg, 8 U 174/22)
Steuerrecht: Sind Baumaßnahmen am Denkmal nicht abgestimmt, so gibt es keine Förderung
Eigentümer eines Baudenkmals, das sie selbst bewohnen, haben Anspruch auf eine steuerliche Förderung, die für die nachträglichen Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen gilt. Zehn Jahre lang können sie 9 Prozent von den Kosten wie Sonderausgaben vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Das gilt nicht für ein im EU-Ausland liegendes, auch zum kulturgeschichtlichen Erbe Deutschlands gehörenden Baudenkmal, wenn die Baumaßnahmen nicht vorher mit der für den Denkmalschutz zuständigen ausländischen Behörde (hier in Frankreich) abgestimmt worden sind. Es komme dann auf die Frage nicht an, ob die Beschränkung auf im Inland belegene Gebäude mit dem Unionsrecht vereinbar ist. (BFH, X R 4/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
21.09.2023
Recht so 21.09.2023
Mietrecht: Wer seine Wohnung verwahrlosen lässt, der muss ausziehen
Hält ein Mann in einer Mietwohnung rund zwanzig Tauben, ist die Wohnung durch Taubenkot kontaminiert und hat sich an den Wänden Schimmel gebildet, so kann sich der Mieter nicht gegen die fristlose Kündigung des Mietvertrages wehren, wenn er zwar die Tiere abgibt, aber die nötig gewordene (Kern-)Sanierung der vier Wände nicht zulässt. Weist er die Mitarbeiter der mit den Sanierungsarbeiten beauftragten Firma fort und weigert er sich für die Zeit der Arbeiten die Wohnung zu verlassen (was unter anderem dazu führte, dass die Kosten für die Sanierung gestiegen sind), so muss er die Kündigung akzeptieren. Wer die Wohnung „der Verwahrlosung preisgibt“ und die Sanierung aktiv behindert, der hat nicht das Recht, dort wohnen bleiben zu dürfen. (AG Frankfurt am Main, 33 C 429/22)
Modernisierung: Der Austausch von Rauchwarnmeldern bringt keine Mieterhöhung
Tauscht ein Vermieter die Rauchwarnmelder in einer Mietwohnung aus, so ist das - anders als bei der erstmaligen Installation - grundsätzlich keine Modernisierung. Deswegen darf der Vermieter dafür auch nicht die Miete erhöhen. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter zunächst lediglich Miet-Rauchwarnmelder eingebaut hatte und mehrere Jahre später gekaufte Melder einbaut. Dafür darf er keine Modernisierungsmieterhöhung erheben (hier ging es um 79 Cent monatlich). Eine Erneuerung vorhandener Geräte ist keine Modernisierungsmaßnahme; dies jedenfalls dann, wenn damit - wie hier - keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. (BGH, VIII ZR 213/21)
Verwaltungsrecht: Eine Tischtennisplatte auf einem Spielplatz ist zu dulden
Fühlt sich eine Hauseigentümerin vom Lärm gestört, der von einem benachbarten Spielplatz ausgeht - insbesondere von der Tischtennisplatte, die nicht nur von Kindern, sondern auch von Jugendlichen und Erwachsenen genutzt werde -, so kann sie nicht durchsetzen, dass die Tischtennisplatte abgebaut wird. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Geräusche sozialadäquat seien. Der Lärm, der von spielenden Menschen ausgeht, sei zu dulden. Es handele sich dabei nicht um eine schädliche Umwelteinwirkung. (VG Trier, 9 K 1721/23)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
18.08.2023
Recht so 18.08.2023
Steuerrecht: Das Finanzamt darf Mietverträge anfordern
Ein Vermieter darf vom Finanzamt dazu aufgefordert werden, die Mietverträge mit den Mietern vorzulegen, damit die Angaben des Vermieters zur Höhe der Mieteinnahmen kontrolliert werden können. Der Vermieter kann das nicht mit dem Argument verweigern, das verletze die Datenschutzrechte der Mieter. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter nur bestimmte Aufstellungen ohne die Namen der Mieter eingereicht. Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen reichte er gar nicht ein - zu Unrecht. Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch die Finanzbehörde sei zulässig, „sofern sie zur Erfüllung der ihr obliegenden Aufgaben (…) erforderlich ist". (FG Nürnberg, 3 K 596/22)
Maklerrecht: Eine erfolgsunabhängige Provision darf nicht fließen
Ein Immobilienmakler kann nicht verlangen, dass Kunden auch dann eine Reservierungsgebühr zahlen müssen, wenn es nicht zum Kauf des Objektes kommt. Eine solche Gebühr benachteilige die Kunden unangemessen. In dem konkreten Fall hatte ein Makler eine Reservierungsgebühr von Immobilien-Interessenten erhoben, die er nicht zurückzahlte, wenn der Kauf nicht zustande kam. Eine solche Vereinbarung sei auch dann ungültig, wenn sie nicht im eigentlichen Maklervertrag steht, sondern später separat vereinbart worden ist. Hier ging es um 4.200 Euro, die eine Frau ihrem Makler dafür bezahlt hatte, dass das ins Auge gefasste Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wurde. Die Gebühr sollte beim Kauf mit der Provision verrechnet werden, wozu es nicht kam. Der Kauf scheiterte an der Finanzierung. Aus dem Reservierungsvertrag ergaben sich für die Kundin keine nennenswerten Vorteile. Er komme einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. (BGH, I ZR 113/22)
Mietrecht: Erhebliche Kochgerüche nachts können zehn Prozent Minderung bringen
Wird die Nachtruhe von Wohnungsmietern gestört, weil in ihrem Schlafzimmer Kochgerüche der unter ihr liegenden Wohnungen eindringen, so kann das eine Mietminderung rechtfertigen. Liegt die Küche genau unterhalb der unter den Gerüchen leidenden Mieter, so können zehn Prozent Minderung gerechtfertigt sein. Insbesondere, weil die Beeinträchtigungen nachts auftreten. Auch muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Einflüsse stoppen. Zwar stellen Küchengerüche an sich keinen Mietmangel dar. Sind die Belastungen aber „durchgängig“ (wie hier) und stören sie die Nachtruhe, so liegt ein Mangel vor. (AG Berlin-Mitte, 122 C 156/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
14.07.2023
Recht so 14.07.2023
Mietrecht: Wohnflächenvereinbarung muss belegt werden
Eine Mieterin kann von ihrem Vermieter nicht die Rückzahlung angeblich überzahlter Mieten verlangen, wenn es keine verbindliche Vereinbarung über die tatsächliche Wohnungsgröße gibt. In dem konkreten Fall gab es in dem Mietvertrag keine Flächenangabe. Die Mieterin hatte behauptet, dass der Vermieter mündlich eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern angegeben hatte, sie aber nur in 88 Quadratmetern lebe. Sie verlangte 12 Prozent Erstattung überzahlter Miete seit Vertragsbeginn – vergeblich. Zwar könne bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche eine „konkludente Wohnflächenvereinbarung“ auch dann zustande kommen, wenn sich die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche geeinigt hatte. Eine solche Vereinbarung konnte die Mieterin aber nicht nachweisen. (AG Bonn, 203 C 33/21)
Eigentumswohnung: Einem Balkonkraftwerk muss die Mehrheit zustimmen
Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass die anderen Eigentümer ihm die Zustimmung zur Errichtung eines Balkonkraftwerks erteilen. Es komme nicht allein darauf an, ob der optische Gesamteindruck beeinträchtigt wird. Hat der Mieter eines Eigentümers eine solche Anlage an seinem Balkon angebracht, so können die Miteigentümer beschließen, dass die Anlage wieder abmontiert werden muss. Das Wohnungseigentumsgesetz stelle eine „Veränderungssperre“ dar und solle nicht „veränderungswillige Eigentümer“ unterstützen. In der Anlage liege eine „relevante nicht unerhebliche Beeinträchtigung“. (AG Konstanz, 4 C 425/22)
Modernisierung: Eine Grundriss-Vergrößerung ist eine Vertragsänderung
Will ein Vermieter aus einer vorhandenen Loggia einen Wintergarten mit Glasfront errichten und Vorsatzbalkone anbauen, so handelt es sich dabei nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine "Veränderung des Vertragsgegenstands". Durch eine solche Maßnahme wird nicht der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, sondern die Wohnung unter Veränderung von Grundriss und Wohnfläche grundlegend umgestaltet. Das hat zur Folge, dass der Mieter dem Vorhaben nicht zustimmen muss - wie ansonsten bei korrekt verlaufenden Modernisierungsmaßnahmen üblich. Es würde eine komplett neue Fläche entstehen. (AG Göttingen, 26 C 93/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
20.06.2023
Recht so 20.06.2023
Grunderwerbsteuer: Verbilligte Miete ist keine "sonstige Leistung"
Grundsätzlich wird die Höhe der Grunderwerbsteuer bei einem Grundstückskauf nach dem Wert der Gegenleistung ermittelt. Dazu zählen neben dem Kaufpreis an sich auch "sonstige Leistungen". Der Bundesfinanzhof musste klären, ob es eine solche "sonstige Leistung" ist, wenn der Käufer die Verpflichtung übernommen hat, die - auf dem Grundstück noch zu bauenden - Wohnungen im Rahmen von gefördertem Wohnraum verbilligt zu vermieten und dafür im Gegenzug günstige Kreditkonditionen erhalten hat. Das Finanzamt rechnete bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer die Differenz zwischen der ortsüblichen und der verbilligten Miete hinzu. Allerdings zu Unrecht. Denn die verbilligte Vermietung stelle keine "Gegenleistung für das Grundstück" dar, sondern nur eine Bedingung (für die Gewährung der günstigen Kredite). (BFH, II R 26/21)
Verbraucherrecht: 1.000 Euro für eine Türöffnung sind Wucher
Verlangt ein Schlüsselnotdient 1.000 Euro für eine Notfall-Türöffnung, so ist das Wucher. Das Landgericht Kleve hat zwei Betreiber eines Schlüsseldienstes zu mehrjährigen Gefängnisstrafen verurteilt. Dem Voraus gegangen war eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, nach der Schlüsseldienste, die die Notsituation von Verbrauchern für weit überzogene Rechnungen ausnutzen, strafbaren Wucher betreiben. Das Landgericht Kleve hat deutlich gemacht, dass allein das Aussperren eine solche Notsituation sein kann - es müssten nicht zwingend weitere Gründe dazukommen, wie etwa ein Topf auf dem eingeschalteten Herd oder ein Kleinkind in der Wohnung. (LG Kleve, 118 KLs 1/20)
Mietrecht: Waschküchen-Nutzung darf widerrufen werden
Können Mieter ihre Wäsche in der Wohnung waschen und trocknen, so darf der Vermieter die Gestattung der Nutzung einer Waschküche widerrufen. Das gelte insbesondere dann, wenn nur noch ein einziger Mieter die Waschküche nutzt. Der Vermieter darf aus wirtschaftlichen Gründen entscheiden, die Waschküche zu schließen, wenn sie nicht im Mietvertrag erwähnt wurde und nicht Bestandteil des Mietgebrauchs gewesen ist. Dem Mieter stehe kein Anspruch auf Zugang zur Waschküche zu. (BGH, VIII ZR 394/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
16.05.2023
Recht so 16.05.2023
Mietrecht: Auch "sonstige Kosten" müssen aufgedröselt werden
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass Kosten für die Reinigung der Dachrinnen, für die Trinkwasseruntersuchung und für verschiedene andere Wartungsarbeiten als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden können, so reicht es dennoch nicht für eine (Nach-)Zahlungsverpflichtung für die Mieter aus, wenn in der Betriebskosten-Jahresabrechnung unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ lediglich eine einzige Summe aufgeführt ist. Die Abrechnung ist nicht wirksam, weil nicht einzeln aufgeschlüsselt worden ist, aus welchen Kosten sich der Betrag unter „sonstige Kosten“ zusammensetzt. Es liege ein Formfehler vor. Die Kostenpunkte, die sich zu dem Betrag „sonstige Kosten“ aufsummierten, hätten einzeln aufgelistet sein müssen. Dass im Mietvertrag vereinbart ist, welche Kostenpunkte als „sonstige Kosten“ gelten, sei unerheblich. (BGH, VIII ZR 371/19)
Steuerrecht: Verkauf des Miteigentumsanteils nach Scheidung kostet Steuern
Grundsätzlich ist es so, dass der Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft führt. Wird das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, so entfällt die Steuerpflicht. Dabei ist es wichtig, dass die Immobilie "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" oder "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. Dann müssen noch keine zehn Jahre vergangen sein. Zieht nun ein Mann aus dem mit seiner Exfrau gemeinsam gekauften und bewohnten Haus nach sieben Jahren aus (inzwischen lebt auch ein gemeinsames Kleinkind dort), und verkauft er zwei weitere Jahre später seinen Anteil an die Frau (weil die mit einer Zwangsversteigerung gedroht hatte), so ist der Erlös steuerpflichtig. Der Mann kann sich den Zeitraum zwischen seinem Auszug, der nachfolgenden Scheidung und dem schließlich durchgeführten Verkauf an seine Ex nicht als "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" zurechnen - auch, wenn der Zeitraum von der Frau und dem gemeinsamen Kind ausgefüllt wurde. (BFH, IX R 11/21)
Eigentumswohnung: Ohne Gutachten gibt es keinen Wanddurchbruch
Zwar stellt ein Durchbruch durch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wand „zum Zwecke der Verbindung zweier nebeneinander liegender Wohnungen“ eine bauliche Veränderung dar. Die Eigentümerversammlung darf es einem Eigentümer dennoch nicht einfach verbieten, dieses Bauvorhaben in die Tat umzusetzen. Das gelte jedenfalls dann, wenn den anderen Eigentümern keine Nachteile entstehen. Verweigert die Eigentümerversammlung die Zustimmung, so kann der Eigentümer versuchen, gerichtlich eine so genannte Beschlussersetzungsklage zu erwirken. Diese kann jedoch nur dann erfolgreich sein, wenn der bauwillige Eigentümer bereits im Vorfeld durch Vorlage von entsprechenden Gutachten den Nachweis erbracht hat, dass „mit der beabsichtigten Maßnahme keine erheblichen Beeinträchtigungen verbunden sind“. Und weil das hier nicht vorlag, durfte der Wanddurchbruch letztlich nicht durchgeführt werden. (LG Itzehoe, 11 S 37/20)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
14.04.2023
Recht so 14.04.2023
Wohngebäudeversicherung: Bei strengem Frost und Leerstand besser öfters vorbeischauen
Steht ein Haus lange leer und schauen die Eigentümer, die das Haus nicht vermietet bekommen, nur sehr sporadisch nach dem Rechten, so kann die Wohngebäudeversicherung einen Großteil des geforderten Schadenersatzes verweigern (hier in Höhe von ¾), wenn die Eigentümer innerhalb von zwei Wochen, in denen strenger Frost herrscht, nur zweimal vor Ort waren. Wurde auch das Wasser nicht abgestellt und macht die Heizung schlapp (eine Armatur fror ein und eine Leitung platzte), und kommt es dadurch zu einem Wasserschaden, so muss die Versicherung nur zu einem kleinen Teil aufkommen. Die Versicherungsnehmer haben grob fahrlässig gegen Sicherheitsvorschriften verstoßen, wenn die Versicherungsbedingungen klar vorschreiben, nicht genutzte Gebäude häufig kontrollieren und darüber hinaus Wasserleitungen entleeren zu müssen. Dass der Eigentümer die Vorschriften (angeblich) nicht kannte, entlaste ihn nicht. Grundlegende Sicherheitsvorschriften können als allgemein bekannt vorausgesetzt werden (OLG Koblenz, 10 U 2170/19)
Werbungskosten: "Auszugs-Abfindungen" dürfen direkt abgezogen werden
Zahlt ein Vermieter (hier eine GbR) Mietern Abfindungen dafür, dass sie die Wohnungen vorzeitig räumen, damit der Eigentümer geplante Renovierungsarbeiten zeitig angehen kann, so können diese Zahlungen als sofort abzugsfähige Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Sie gehören nicht zu den "anschaffungsnahen Herstellungskosten", die vom Finanzamt lediglich über die "Abschreibungen" anerkannt werden. (Hier ging es um eine denkmalgeschützte Immobilie mit 4 Wohnungen und einem Wert in Höhe von 1,2 Millionen €. Der Vermieter bewog die früheren Mieter zum vorzeitigen Auszug und zahlte Mieterabfindungen von insgesamt 35.000 €.) (BFH, IX R 29/21)
Mietrecht: Unklare Schönheitsreparaturklausel geht zu Lasten des Vermieters
Steht im Mietvertrag unter dem Punkt „Schönheitsreparaturen“, dass „Fenster und Außentüren von innen zu streichen“ seien, so ist diese Formulierung unklar - und befreit den Mieter von den Arbeiten. Es werde nicht deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen gefordert ist. Der Mieter argumentierte mit Erfolg, dass nach dieser Klausel das Streichen der Fenster auch von außen geschuldet sei. Diese Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters. Ein Streichen der Fenster von außen überschreite den Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen. Denn dann gehe es nicht mehr nur um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung (…) innerhalb der gemieteten Wohnung. (AG Hamburg, 49 C 150/22)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
17.03.2023
Recht so 17.03.2023
Mietrecht: Der Vermieter darf nicht einfach so "digital klingeln"
Tauscht ein Vermieter die analoge Klingelanlage gegen eine digitale aus, so kann ein Mieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, wenn der Vermieter sich eigenmächtig für ein Modell entschieden hat, das nur über Handy, Festnetz oder Computer bedient werden kann. Der Mieter kann den (Wieder-)Einbau der analogen Klingelanlage verlangen. Es sei unerheblich, dass er die Funktionstüchtigkeit der Anlage herstellen könne, in dem er sich ein Smartphone, einen Computer oder ein Festnetztelefon beschafft. Die Pflicht den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten, treffe den Vermieter. Der darf nicht auf die Mitwirkung der Mieter verweisen. Auch liege in dem Einbau einer digitalen Klingelanlage keine Modernisierungsmaßnahme vor, die vom Mieter zu dulden sei. Denn die Maßnahme habe dazu geführt, dass keine funktionsfähige Klingelanlage mehr zur Verfügung gestanden hatte. (AG Berlin-Charlottenburg, 202 C 105/22)
Steuerrecht: Kettenschenkung ist erlaubt, wenn sie nicht "verpflichtend" ist
Ist nur ein Elternteil Eigentümer einer Immobilie, die an das Kind verschenkt werden soll und ist der Wert größer als der Steuerfreibetrag für eine Schenkung an Kinder (400.000 €), so ist es nicht verboten, einen Teil des Vermögens zunächst an seinen Ehegatten zu verschenken (wofür der Freibetrag 500.000 € ausmacht), und anschließend dann jeweils beide Elternteile Vermögen an das Kind weiterschenken, was dann unter „zweifacher Berücksichtigung“ des Freibetrags geschehen kann. Aufgrund der Tatsache, dass die persönlichen Freibeträge unter Familienangehörigen höher sind (…), kann das Gestaltungsmittel der Kettenschenkung effektiv genutzt werden, um die Schenkungsteuerbelastung gering zu halten und das Familienvermögen zu schützen. „Der zwischengeschaltete Erwerber darf nicht zur Weitergabe des Schenkungsgegenstands verpflichtet sein“. (BFH, II R 37/21)
Mietrecht: „Hausstrom“ ist formal unwirksam
Rechnet ein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung eine Position „Hausstrom“ mit seinen Mietern ab, so ist das „formell unwirksam“. Umlagefähig sind nach der Betriebskosten-Verordnung lediglich die Stromkosten für die Beleuchtung. Eine Abrechnungsposition „Hausstrom“ könne auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstige Verbrauchsstellen. Sie stelle damit eine potenziell intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition sei für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lasse, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten Stromkosten entfallen. (AG Hamburg, 48 C 320/20)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
21.02.2023
Recht so 21.02.2023
Mietrecht: Manchmal ist auch nach mehr als 30 Jahren Schadenersatz durchsetzbar
Für Schadenersatzansprüche, die ein Vermieter geltend machen kann, läuft die Verjährung erst ab „Rückerhalt“ der Mietsache. Das kann bedeuten, dass ein Mieter im laufenden Mietverhältnis auch für Schäden aufzukommen hat, deren Ursache er vor mehr als 30 Jahren gesetzt hat. In dem konkreten Fall ging es um einen Vermieter, der von einer Mieterin Schadenersatz für Wasserschäden verlangte, die durch unsachgemäßes Fliesen legen (im Bad auf dem Boden) verur-sacht worden sind. Weil danach drei Jahrzehnte lang Wasser in den Fliesenboden eingedrungen ist, wurde sowohl die eigene Wohnung als auch die darunter beschädigt. Der Vermieter forderte Schadenersatz in Höhe von fast 40.000 Euro - zu Recht. Die Mieterin konnte nicht einwenden, dass die Ansprüche auf Schadenersatz verjährt seien, weil der fehlerhafte Umbau inzwischen 32 Jahre her – und damit die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren abgelaufen sei. Da das Mietverhältnis hier aber noch bestand und der Vermieter die Wohnung noch nicht zurückerhalten hatte, hatte der Lauf der Verjährung noch gar nicht begonnen. (BGH, VIII ZR 132/20)
Verwaltungsrecht: In einem Wohngebiet hat eine Kfz-Werkstatt nichts verloren
Auch wenn ein Mann plant, einen kleinen Nebenerwerb nur an einem Tag pro Woche auszuüben (hier beabsichtigte er, in einer zu einer Kfz-Werkstatt umgebauten Garage Autos zu reparieren), so muss die Bauaufsichtsbehörde einen solchen Umbau nicht genehmigen. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Garage in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Der Wohngebietscharakter würde dadurch unzulässigerweise beeinträchtigt. (VG Mainz, 3 K 121/22)
Steuerrecht: Auch kurze, geringfügige Vermietung killt die Steuerfreiheit
Grundsätzlich besteht beim Verkauf von Immobilien eine zehnjährige Spekulationsfrist. Die greift aber nicht, wenn das Haus im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. Zwischenzeitliche - auch kurze - Vermietungszeiten können die Steuerfreiheit kosten. In einem konkreten Fall vor dem Bundesfinanzhof hatte ein Ehepaar ein Haus (für knapp 140.000 €) gekauft, selbst bewohnt und die beiden Kinderzimmer (weil es keine Kinder im Haus gab) an Messegäste vermietet - pro Jahr an maximal 25 Tagen. Als das Paar das Haus sechseinhalb Jahre später zu einem Preis von fast 300.000 Euro verkaufte, berechnete das Finanzamt (anteilig) Steuern auf den Gewinn - zu Recht. Es gebe keine "räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für eine unschädliche Nutzungsüberlassung an Dritte". (BFH, IX R 20/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.