03.02.2025
SOS Kinderdorf 21.01.2025

18.01.2025
Recht so 18.01.2025
Immobilienkauf: Fließt Schwarzgeld, muss genau hingeschaut werden
Wird im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags ein Teil des Kaufpreises nicht beurkundet, um Steuern zu hinterziehen, so ist nicht das gesamte Rechtsgeschäft unwirksam. Wird bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung ein Kaufpreis in Höhe von 120.000 Euro beurkundet, gehen stattdessen aber zusätzlich 30.000 Euro bar vor der Beurkundung an den Verkäufer, so kann die Übertragung des Eigentums dennoch nicht bezweifelt werden. Etwas anderes könne nur gelten, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht der Hauptzweck des Vertrags gewesen sei. Hier war der „Leistungsaustausch“ aber ernsthaft gewollt. (BGH, V ZR 115/22)
Verwaltungsrecht: Denkmalschutz darf Umweltschutz nicht überwiegen
Eigentümer von Wohnhäusern, die unter Denkmalschutz stehen, haben Anspruch darauf, Solaranlagen auf ihre Gebäude setzen zu dürfen. Das öffentliche Interesse am Ausbau der erneuerbaren Energien zum Klimaschutz überwiegt die Belange des Denkmalschutzes. Es müsse abgewogen werden zwischen Denkmalschutz und dem Interesse am Ausbau der erneuerbaren Energien. Dabei sei dem Klimaschutz Vorrang zu geben, wenn nicht besondere Umstände dem Bau von Solaranlagen entgegenstehen. Greift die Solaranlage zum Beispiel nicht in das „äußere Erscheinungsbild“ ein (auch wenn sie aus dem öffentlichen Straßenraum sichtbar ist), ist die Farbe der Paneelen angepasst und beeinträchtigt die Dachfläche die Silhouette der Siedlung nicht, so darf die Anlage auf dem Dach bleiben. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 A 2281/23 u. a.)
Mietrecht: Die Rückgabe der Schlüssel muss bewiesen werden
Für die Rückgabe einer Mietsache reicht es nicht aus, dass der Mieter lediglich „auf den Besitz verzichtet“. Vielmehr ist es erforderlich, dass eine „klare Besitzveränderung zugunsten des Vermieters“ vorliegt; der Mieter den Besitz also endgültig und vollständig aufgibt. Wird eine Wohnung von der Mieter- und der Vermieterpartei ausschließlich als „Liebesnest genutzt“ (ohne formellen Mietvertrag), und behauptet die Mieterseite, die Wohnungsschlüssel nach dem Ende der sexuellen Beziehung in der Wohnung hinterlassen zu haben (ohne das beweisen zu können), so liege darin keine ausreichende Rückgabe der Wohnung. Die Rückgabe der Schlüssel ist erforderlich, um den Besitzwechsel wirksam zu vollziehen. (AG Oberhausen, 332 C 1706/22)
uelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
16.12.2024
Recht so 16.12.2024
Maklerrecht: Versteckte unberechtigte Posten lassen die ganze Rechnung platzen
Berechnet ein Immobilienmakler einem Kunden im Rahmen eines "Aufwandsersatzes" die Position "anteilige Bürokosten", so ist die Rechnung insgesamt nichtig. Würde nur die strittige Position gestrichen, so wäre es Maklern möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, "in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet". In dem konkreten Fall hatte der Eigentümer eines Einfamilienhauses zunächst mit Hilfe des Maklers sein Haus verkaufen wollen und nach vier Monaten diese Absicht zurückgenommen. Daraufhin berechnete der Makler den Aufwandsersatz, was grundsätzlich erlaubt ist - nicht jedoch mit Posten, die die Kunden benachteiligen. (OLG Frankfurt am Main, 19 U 134/23)
Mietrecht: Auch wenn es "aus der Mode" ist, darf im Stehen gepinkelt werden
Mieter dürfen auf der Toilette ihrer Mietwohnung im Stehen pinkeln. Das gehört auch dann zum „vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung“, wenn durch Urinspritzer über die Jahre hinweg Schäden am Marmorboden im Badezimmer entstanden sind. Der Vermieter hat nicht das Recht, einen Teil der vom Mieter gezahlten Kaution für die Reparatur des Bodens einzubehalten, wenn der Mann auszieht (hier behielt er 1.900 € von 3.000 € ein). Zwar sei es nachvollziehbar und glaubwürdig, dass der Boden durch Urin beschädigt worden ist. Auf die Empfindlichkeit des Bodens hätte der Vermieter aber hinweisen müssen, wolle er später Schadenersatz geltend machen. (AG Düsseldorf, 42 C 10583/14)
Handwerkerleistung: Eine pauschale Vorauszahlung wird steuerlich nicht anerkannt
Hat ein Mann ein Unternehmen mit dem Austausch der Heizungsanlage beauftragt, und zahlt er im Dezember zwei Drittel der im Angebot kalkulierten Lohnkosten, so kann er diese Überweisung nicht für das abgelaufene Jahr als Handwerkerleistung von seiner Steuerschuld abziehen lassen, wenn die Arbeiten tatsächlich erst im neuen Jahr starten und in Rechnung gestellt werden. In dem "alten" Jahr sind Aufwendungen "für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen" nicht entstanden. Somit können sie auch nicht für das "alte" Steuerjahr berücksichtigt werden. (FG Düsseldorf, 14 K 1966/23)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
06.12.2024
Oscar der Immobilienbranche

14.11.2024
recht so 14.11.2024
Mietrecht: Wer Essensreste aus dem Fenster wirft, fliegt hinterher
Hat ein Mieter mehrfach Essensreste (unter anderem Nudeln, Fleisch, Gewürzgurken und Knochen) aus dem Dachfenster geworfen, die die Dachrinne verstopften und wegen des Säuregehalts beschädigten, so muss er die Kündigung des Mietvertrages hinnehmen, wenn er deswegen bereits eine Abmahnung vom Vermieter erhalten hat. Verletzt er seine "mietvertraglichen Pflichten" wiederholt, was mit der Beschädigung der Mietsache eindeutig vorliegt, so muss er die vier Wände verlassen. (Dem Mann, der einen rechtlichen Betreuer hat, wurde mehr Zeit als die hier geltenden 6 Wochen für die Räumung der Wohnung gegeben - dreieinhalb Monate gab es zusätzlich.) (AG Hannover, 510 C 5216/23)
Verwaltungsrecht: Eine ehemalige Synagoge darf nicht einfach abgerissen werden
Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes, das nach Untersuchungen zu seiner Geschichte im Jahr 1633 als jüdischer Betsaal errichtet worden ist, darf das Gebäude nicht abreißen. Das gelte auch dann, wenn die frühere Synagoge seit Ende der 1980er Jahre ungenutzt ist und verfällt. Der Eigentümer kann nicht mit dem Argument durchdringen, dass der historische Sachverhalt „nicht ausreichend aufgeklärt“ worden und die Rettung des Gebäudes ihm „wirtschaftlich unzumutbar“ sei. Das gelte jedenfalls dann, wenn er nicht belegt, dass das Denkmal unverkäuflich ist (hier hatte ihm zum Beispiel die Stadt einen Kauf angeboten). (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 A 1397/22)
Steuerrecht: Erst mit vollständiger Bezahlung kann es eine Steuerermäßigung geben
Hat ein Ehepaar einen neuen Gasbrennwertheizkessel in das von ihm bewohnte Einfamilienhaus einbauen lassen (hier für rund 8.000 €), so kann diese energetische Maßnahme erst dann zu einer Steuerermäßigung führen, wenn die neue Heizungsanlage komplett bezahlt ist. Stottern die Eheleute die Rechnung mit monatlichen Raten in Höhe von 200 Euro ab, so greift die Steuerermäßigung erst mit Begleichung der letzten Rate. Die in dem Jahr des Einbaus insgesamt gezahlten 2.000 Euro (10 Raten zu 200 €) konnten (noch) nicht für das Jahr steuermindernd berücksichtigt werden. (BFH, IX R 31/23
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
26.10.2024
Recht so 26.10.2024
Grundsteuer: Neues "Bundesmodell" ohne verfassungsrechtliche Bedenken
Bei der Grundstücksbewertung für die Ermittlung der Grundsteuer für Eigentümer nach dem (neuen) Grundsteuer- und Bewertungsrecht („Bundesmodell“) sieht das Finanzgericht Köln „keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken“. (Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hatte die neue Bewertung noch als „verfassungsrechtlich bedenklich“ eingestuft - wenn auch in einem etwas anderen Sachverhalt.) In dem Fall vor dem FG Köln ging es um die Bewertung einer Eigentumswohnung, die der Eigentümer der Immobilie als „zu hoch“ ansah. Der festgestellte Wert entsprach jedoch den Vorgaben der neuen Wertermittlungsvorschriften, deren Ziel es sei, einen „objektiviert-realen Grundsteuerwert“ zu ermitteln. (FG Köln, 4 K 2189/23)
Makler-/Mieterrecht: Lässt der Mieter Fotos machen, so dürfen die veröffentlicht werden
Ziehen Mieter aus einer Doppelhaushälfte aus, und will der Vermieter das Haus mithilfe eines Makler-Exposés und in Online-Portalen wieder zur Vermietung anbieten, so benötigt der Makler dafür die Zustimmung der aktuellen Bewohner des Hauses. Das gilt schon für die Fertigung der Fotos, weil solche Bilder von bewohnten Räumen personenbezogene Daten nach der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) sind. Vereinbaren die Mieter einen Termin mit dem Makler und lassen sie ihn Fotos schießen, so gilt das als Zustimmung. Sie können später nicht ein Schmerzengeld verlangen, wenn sie das Gefühl bekommen, „demaskiert“ und „beobachtet“ zu werden. Nimmt der Makler die Fotos wieder aus dem Netz heraus, so muss es damit sein Bewenden haben. Einen immateriellen Schaden habe es nicht gegeben. Das Verhalten der Mieter sei als „stillschweigende Einwilligung“ sowohl für die Anfertigung als auch für die Verwendung der Bilder zu verstehen. (LG Frankenthal, 3 O 300/23)
Steuerrecht: Zum Beleg einer kürzen Abschreibung ist ein Gutachten unabdingbar
Für die Ermittlung des Abschreibungszeitraumes vermieteter Gebäude kann eine kürzere Nutzungsdauer ermittelt werden, als das Einkommensteuergesetz es vorgibt. Allerdings muss dafür ein extra für diesen Zweck angefertigtes Gutachten vorgelegt werden. So sei für einen solchen Nachweis zunächst jede sachverständige Methode anwendbar, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Das Guthaben muss unter anderen zwingend die individuellen Begebenheiten des Gebäudes berücksichtigen. (BFH, IX R 14/23)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
06.10.2024
Recht so 06.10.2024
Steuerrecht: Zum Beleg einer kürzen Abschreibung ist ein Gutachten unabdingbar
Für die Ermittlung des Abschreibungszeitraumes vermieteter Gebäude kann eine kürzere Nutzungsdauer ermittelt werden, als das Einkommensteuergesetz es vorgibt. Allerdings muss dafür ein extra für diesen Zweck angefertigtes Gutachten vorgelegt werden. So sei für einen solchen Nachweis zunächst jede sachverständige Methode anwendbar, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Das Guthaben muss unter anderen zwingend die individuellen Begebenheiten des Gebäudes berücksichtigen. (BFH, IX R 14/23)
Mietrecht: Airbnb wird nicht von der Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt
Hat ein Mieter ein Zimmer seiner Wohnung immer wieder für kurze Zeiträume an Touristen über die Plattform „Airbnb“ vermietet, ohne dafür die Genehmigung des Vermieters eingeholt zu haben, so darf ihm der Mietvertrag gekündigt werden, wenn er die Vermietungen trotz des Hinweises durch den Vermieter nicht unterlässt. Diese Art der Vermietung sei nicht von der allgemeinen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt. (AG Hamburg, 21 C 17/23)
Hauskauf: Auch wenn der Schwamm beseitigt ist, muss über ihn informiert werden
Auch wenn ein Schwammbefall in einem Haus erfolgreich fachmännisch beseitigt worden ist, muss der Eigentümer diese erhebliche Beschädigung erwähnen, wenn er mit einem Interessenten über den Kauf des Hauses verhandelt. Denn auch ein früherer Schwammbefall stelle einen Sachmangel dar. Kommt es zum Verkauf, ohne dass der Käufer auf den Schwamm hingewiesen wird, so kann er Schadenersatz geltend machen, wenn er später davon erfährt (hier in Höhe von 18.000 €). Der Verkäufer hat seine Informationspflicht verletzt. (OLG Rostock, 3 U 33/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
13.08.2024
Recht so 13.08.2024
Eigentumswohnung: Falsch ist falsch - egal, wie groß der Fehler ist
Werden Heizkosten für einen gemeinschaftlich genutzten Hausflur in einer Eigentümergemeinschaft auf einen einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt, so ist die Jahresabrechnung insgesamt rechtswidrig. Es sei unerheblich, wie groß das Ausmaß des Fehlers tatsächlich ist. Es genüge, wenn ein Fehler festgestellt wird, „der sich notwendig auf die Ergebnisse ausgewirkt hat“. (AG Berlin-Charlottenburg, 73 C 54/21)
Mietrecht: Für die Zeit der Sanierungsarbeiten zahlt der Vermieter die Ersatzwohnung
Beseitigt der Vermieter einen Wasserschaden in einer Mietwohnung, so muss er dem Mieter eine Ersatzwohnung bezahlen, in die der Mieter für die Zeit der Sanierungsarbeiten gezogen ist. Das gilt auch für die Zeiten, in denen nach Abschluss der Arbeiten Trocknungsgeräte angeschlossen sind, die „nicht zumutbare Geräusche“ verursachen. Bei dem Ersatz für Verpflegung und Nebenkosten ist zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart. (AG Reutlingen,1 C 239/21)
Verwaltungsrecht: Baum muss Solaranlage nicht weichen
Grundsätzlich kann einem Grundstückseigentümer ein Anspruch auf Rückschnitt von geschützten Bäumen zur Steigerung der Effektivität einer auf dem Dach installierten Solaranlage aus Allgemeinwohlgründen zustehen. Es müssen aber alle Umstände des Einzelfalls unter die Lupe genommen werden. Allein der Betrieb einer Solaranlage an sich hat keinen automatischen und absoluten Vorrang gegenüber dem Baumschutz. In dem konkreten Fall beabsichtigte der Eigentümer einer zweistöckigen Doppelhaushälfte auf dem Dach eine Solaranlage zu errichten. Den beantragten Rückschnitt zweier rund 50 Jahre alter und 18 beziehungsweise 22 Meter hoher Platanen, die auf öffentlichem Grund standen, konnte er nicht durchsetzen. Das gelte auch dann, wenn die Bäume Schatten warfen, die einen effizienten Betrieb der Solaranlage nicht ermöglichen. Stehen gleichrangige Interessen (wie der Baumschutz) entgegen, müsse genau hingeschaut werden. (VG Düsseldorf, 9 K 7173/22)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
18.07.2024
Recht so 18.07.2024
Eigentumswohnung: Auch wer gewinnt, muss anteilig zahlen
Gewinnt ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Klage gegen einen Beschluss der WEG-Gemeinschaft, so muss er - trotz seines Sieges - im Rahmen der Jahresabrechnung als Teil der Gemeinschaft anteilig die Prozesskosten mittragen. Es ging um einen Fehler in der Jahresabrechnung. Der Eigentümer sah nicht ein, dass er sich an den Kosten beteiligen müsse, obwohl er das Verfahren gewonnen hatte, was ihm (wie auch allen Eigentümern) eine Rückzahlung brachte - musste er aber schließlich. Er befinde sich ein einer Doppelrolle: als Prozesspartei einerseits und Mitglied der WEG-Gemeinschaft andererseits. (AG Pfaffenhofen, 2 C 567/22)
Grundsteuer: Die Bürger müssen eine Korrekturmöglichkeit erhalten
Eigentümer müssen die Möglichkeit haben, nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert ihres Grundstücks deutlich unter dem Wert liegt, den das Finanzamt bei der Neubewertung für die Grundsteuererhebung festgestellt hat. Die Finanzämter dürften zwar pauschale Annahmen zur Berechnung der Grundsteuer treffen – praktisch geht die Neubewertung der Grundstücke in ganz Deutschland nicht anders. Wenn die errechneten Werte aber deutlich über dem tatsächlichen Wert lägen, dann müssten die Eigentümer die Möglichkeit bekommen, dies dem Finanzamt gegenüber nachzuweisen. Es bestünden „bereits einfachrechtliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der streitigen Grundsteuerwertfeststellungen in Bezug auf die Höhe der festgestellten Grundsteuerwerte“, wenn sich die Eigentümer nicht gegen die Einstufung wehren könnten. (BFH, II B 78/23 u.a.)
Steuerrecht: Nur bei vollständiger Bezahlung greift der Steuervorteil
Will ein Hauseigentümer seine (mindestens 10 Jahre alte) zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie energetisch sanieren lassen, so kann er die Kosten für das Fachunternehmen in Höhe von 20 Prozent (bis zu einer Höchstgrenze von 40.000 €) und einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich geltend machen. Zahlt ein Hauseigentümer die Rechnung für eine neue Heizungsanlage jedoch in Raten ab (hier waren insgesamt etwas mehr als 8.000 € zu bezahlen, der Eigentümer zahlte im ersten Jahr nur 2.000 € an, weitere Raten folgten), so greift der steuerliche Vorteil nicht. Denn Ausgaben werden im Steuerrecht in der Regel nur in dem Jahr berücksichtigt, in dem sie anfallen. Zum vollständigen Abschluss einer energetischen Maßnahme zählt nicht nur die Fertigstellung durch die Handwerker, sondern auch die vollständige Bezahlung der Arbeiten. (FG München, 8 K 1534/23)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
17.06.2024
Recht so 17.06.2024
Verwaltungsrecht: Ein Hahn hat in einem allgemeinen Wohngebiet nichts zu krähen
Ein Hahn, der - zusammen mit vier Hennen - in einem Stadtteil, das als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist, in einem Garten samt Stallgebäude lebt, muss abgeschafft werden, wenn Nachbarn sich beschweren. Die Haltung des Tieres widerspreche der „Eigenart des konkreten Wohngebiets“ - und zwar unabhängig davon, ob der Hahn viel oder wenig kräht. Es reiche nicht als Argument, dass der Hahn „in der Gruppe für Ruhe sorgt“ – und die Henne vor Greifvögeln schütze. Das sei für die „rein baurechtliche Prüfung“ unerheblich - ebenso wie das Argument, sich mit Eiern aus eigener Haltung versorgen zu wollen. Denn dazu bedarf es keines Hahns. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 B 368/24)
Mietrecht: Hält der Lift nur auf Zwischenetagen, so liegt keine Modernisierung vor
Hält ein neu in einem Mietshaus eingebauter Aufzug nur auf Zwischenetagen, so darf der Vermieter dafür keine Mieterhöhung durchsetzen. Dadurch liege eine bessere, schnellere oder barrierefreie Erreichbarkeit der Wohnung nicht vor. Es liege keine Gebrauchswertsteigerung vor, wenn trotz des Lift beispielsweise eine Mieterin immer noch elf Stufen bis zu ihrer Wohnung überwinden muss. Es liege keine Modernisierung vor, die eine Mieterhöhung rechtfertigen würde. (LG Berlin, vom 06.11.2023 - 64 S 126/22)
Eigentumswohnung: Ist die Wohnung verkauft, ist der neue Eigentümer einzuladen
Hat die Eigentümerin einer Eigentumswohnung die Wohnung an ein Ehepaar verkauft und gibt es bereits eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Paares, so muss nur das Ehepaar zur anstehenden Eigentümerversammlung eingeladen werden. Das gelte auch dann, wenn die alte Eigentümerin noch im Grundbuch steht. Den Erwerbern stehen die Stimm- und Anfechtungsrechte zu, auch wenn sie noch nicht im Grundbuch stehen. (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 18/20)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.