15.11.2022
Recht so 15.11.2022
Mietrecht: Auch gemietete Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten
Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern darf der Vermieter nicht über die Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umlegen. Es handele sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne der Betriebskostenverordnung. Solche Aufwendungen seien „verkappte Anschaffungskosten“, weil der Vermieter - der verpflichtet ist, Rauchwarnmelder anzuschaffen – diese hätte kaufen müssen, wenn er sich nicht für die Anmietung entschieden hätte. Und Anschaffungskosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig. (BGH, VIII ZR 379/20)
Gewerbesteuer: Vorbereitungen reichen bei Grundstücksgeschäften nicht für einen "Vortrag"
Die Gewerbesteuerpflicht eines Grundstückshändlers beginnt frühestens mit dem Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über eine erste Immobilie. Erst dadurch wird er in die Lage versetzt, seine Leistung am Markt anzubieten. In dem konkreten Fall ging es um eine Gesellschaft, die mit Grundstücken handelt und deren Wirtschaftsjahr jeweils vom 1. Juni bis zum 31. Mai des Folgejahres lief. Die Gesellschaft wurde im Januar gegründet und sie erwarb das erste Grundstück per notariellem Kaufvertrag im Juni des nächsten Jahres - und damit zwei Wirtschaftsjahre „später“ (also im dritten). Dass sie den Erwerb bereits in ihrem ersten Wirtschaftsjahr vorbereitet hatte, sei unerheblich. Ihren Verlust könne sie deswegen nicht in das erste Wirtschaftsjahr „vortragen“. Das auch dann nicht, wenn das Grundstücksgeschäft da bereits vorbereitet worden ist. (BFH, IV R 13/20)
Mietminderung: In einem Altbau darf es ruhig etwas ziehen und klirren
Sind die Holz-Kastendoppelfenster einer Mietwohnung in einem Altbau undicht und klirren sie, so ist das allein kein Grund für den Mieter, die Miete zu mindern. Ein Mietmangel könne nur dann angenommen werden, wenn Feuchtigkeit zum Beispiel bei Starkregen eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft besteht. Dazu reichte es in dem konkreten Fall nicht. Es sei grundsätzlich nicht als zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn bei älteren Holz-Kastendoppelfenstern ein gewisses Spiel vorhanden ist. Eine komplett luftdichte Verschließung sei nicht geschuldet und zudem kontraproduktiv. Das Klirren von Fenstern stelle grundsätzlich kein Mangel dar - ebenso ein gewisser Wärmeverlust und eine gewisse Zugluft. (AG Berlin-Neukölln, 14 C 75/20)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
21.10.2022
Recht so 21.10.2022
Grunderwerbsteuer: Die Erschließungskosten fließen mit ein
Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Hauses wird grundsätzlich der Kaufpreis herangezogen. Sind in diesem Preis sowohl die Kosten für einen noch zu errichtenden Hauswasseranschluss als auch die Erschließungskosten enthalten, so werden diese auch mit bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt. Die Käufer des Hauses konnten hier nicht durchsetzen, dass diese Kosten hätten außen vor bleiben müssen (was zu einer geringeren Steuer geführt hätte), weil die Arbeiten noch nicht erledigt waren. Alle Leistungen, die vertraglich vereinbart worden sind und erbracht werden, sind grunderwerbsteuerpflichtig. (BFH, II R 9/21)
Mietminderung: Auch "nur mitbenutzter" Fahrradkeller ist etwas wert
Schrumpft die Größe eines Fahrradkellers wegen einer Modernisierungsmaßnahme in dem Mietobjekt (hier von 49 qm auf 7 qm), so rechtfertigt dies eine Mietminderung. In dem konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof konnte ein Mieter eine Minderung in Höhe von fast fünf Prozent erzielen, obwohl der Keller lediglich „mitbenutzt wurde“ – also für ihn keine eigentliche Miete ausgewiesen war. Denn durch „die Vornahme und Duldung der Modernisierungsarbeiten haben die Mietvertragsparteien die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers (…) ausdrücklich abgeändert". (BGH, VIII ZR 51/20)
Eigentumswohnung: Ein Abstellverbot für E-Autos ist rechtswidrig
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat nicht das Recht, einem Eigentümer zu untersagen, sein E-Auto in der Tiefgarage abzustellen. Ein solcher Beschluss verstößt gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung. Begründet die Gemeinschaft das „Abstell-Verbot“ mit einer höheren Brandgefahr von Elektrofahrzeugen, so reiche das nicht aus. Denn jeder einzelne Wohnungseigentümer habe ein individuelles Recht auf die Gestattung baulicher Maßnahmen, „die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen“. Ein Abstellverbot in der Tiefgarage würde dazu führen, dass dieses Recht ins Leere ginge, wenn jeder einzelne Wohnungseigentümer zwar die Installation einer Lademöglichkeit erzwingen, diese dann aber anschließend nicht nutzen könne. (AG Wiesbaden, 92 C 2541/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
26.09.2022
Recht so 26.09.2022
Wohngebäudeversicherung: Von einem Selbstbehalt profitieren alle - somit zahlen auch alle
Tritt ein Leitungswasserschaden innerhalb einer Eigentümergemeinschaft nur in einer Wohnung auf, so ist der Selbstbehalt, der in der Gebäudeversicherung für das Haus vereinbart worden ist, von allen Eigentümern zu begleichen. Denn im Regelfall ist es so, dass Selbstbehalte dafür sorgen, die Beiträge niedrig halten zu können, wovon in einer Eigentümergemeinschaft auch jeder profitiert. Bei einem Schaden in gemeinsam genutzten Bereichen, wie zum Beispiel im Treppen-haus, ist es auch so, dass – deckt die Versicherung die Kosten nicht komplett ab, weil es einen Selbstbehalt gibt - dieser von allen Eigentümern zu tragen ist. Das gemeinsam eingegangene Risiko müsse auch von allen gemeinsam getragen werden. (BGH, V ZR 69/21)
Mietrecht: 160 Meter zur Mülltonne sind hinzunehmen
Hat ein Vermieter den Standort der Mülltonnen für die Mietwohnungen aus baulichen Gründen verlegen müssen, so dass die Mieter einen fast 160 Meter längeren Weg zu den Tonnen zurücklegen müssen, so dürfen sie deswegen nicht die Miete mindern. Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg ist der Meinung, dass der Weg "kaum ins Gewicht fällt". (AG Berlin-Lichtenberg, 6 C 350/21)
Steuerrecht: "Nicht gewöhnliches Geschäft" zählt nicht
Erbt der Bruder einer Verstorbenen ein Reihenmittelhaus zu 60 Prozent und ein Mann, der mit der Erblasserin befreundet war, zu 40 Prozent, und kauft dieser Bekannte im Rahmen einer so genannten Teilerbauseinandersetzung den auf den Bruder entfallenden Teil zu einem Preis in Höhe von 48.000 Euro, so ist dieser - vom Käufer selbst ermittelte - Verkehrswert nicht als Grundlage für die Erbschaftssteuer geeignet. (Der Mann gab an, dass er sich an einem ähnlichen, vermietungsfähigen Einfamilienhaus orientierte, welches in der Umgebung zum Verkauf angeboten worden wäre, und kam auf insgesamt 80.000 €.) Das Finanzamt ermittelte nämlich einen Grundbesitzwert in Höhe von fast 138.000 Euro. Es lag also kein Kaufpreis „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ vor, da der auf den Bruder entfallende Grundstücksanteil nur einem begrenzten Personenkreis - eben lediglich dem Bekannten- angeboten worden war. (FG Düsseldorf, 11 K 2359/19 BG)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln
15.08.2022
Recht so 15.08.2022
Mietrecht: Auch auf einem einzigen Grundstück können zweierlei Verträge gelten
Hat ein Mieter zwei separate schriftliche Mietverträge über eine Wohnung und einen Stellplatz, so spreche die „tatsächliche Vermutung“ dafür, dass beide Verträge rechtlich selbstständig seien, so der Bundesgerichtshof. Das gelte auch dann, wenn der Stellplatz auf demselben Grundstück liegt wie die Wohnung. Nimmt der Stellplatzmietvertrag keinen Bezug zum Wohnraummietvertrag und sind die Kündigungsmöglichkeiten unterschiedlich, so ist von zwei separaten Mietverträgen auszugehen. (BGH, VIII ZR 422/12)
Steuerrecht: Bei Gewerbeimmobilien muss genau hingeschaut werden
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei einer auf Dauer angelegten, auf Wohnimmobilien bezogenen Vermietungstätigkeit "typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen ist". Das gilt nicht unbedingt auch für Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen ("Gewerbeimmobilien"). Bei gewerblichen Immobilien muss der jeweilige Einzelfall mit der Frage geprüft werden. Beabsichtigt der Vermieter es wirklich, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen?" (BFH, IX B 18/21)
Mietrecht: Schätzungen dürfen auch aus anderen Gebäuden stammen
Vermieter dürfen den Wärmeverbrauch einer Wohnung schätzen, wenn der Wärmezähler defekt ist. Dazu muss er vergleichbare Räume zur Hilfe nehmen. Diese vergleichbaren Räume dürfen auch in einem anderen Gebäude liegen, so der Bundesgerichtshof. Diese Vergleichbarkeit muss der Vermieter im Zweifel beweisen. In dem konkreten Fall ging es um eine Dachgeschosswohnung, für die der Wärmeverbrauch geschätzt werden musste. Dafür legte der Vermieter Vergleichsräume zugrunde, die (auch) in anderen Gebäuden lagen - zu Recht. Die Heizkostenverordnung erlaubt ganz allgemein bei defekten Wärmezählern eine Schätzung – und trifft keine Aussage dazu, wo diese Räume liegen müssen. Somit kommen auch Räume in anderen Gebäuden in Frage. Allerdings müssen diese in Sachen Größe, Nutzungsintensität, Bausubstanz und ähnlichem mit den fraglichen Räumen vergleichbar seien. (BGH, VIII ZR 264/19)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 KölnV
11.07.2022
Recht so 11.07.2022
Mietrecht: Trägt der Mieter keine "Schuld" am Wanzenbefall, ist der Vermieter zuständig
Ist eine Mietwohnung von Schädlingen befallen, so liegt darin ein Mangel an der Mietsache, der grundsätzlich vom Vermieter zu beseitigen ist. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn der Mieter durch falsches Wohnverhalten die Schädlinge zu verantworten hat. Eine solche Verantwortung liege nicht vor, wenn der Mieter aus Versehen Bettwanzen aus einer anderen Wohnung im Haus einschleppt, nachdem er dort einen pflegebedürftigen Mieter besucht hat. In dem Vorgang sei ein ganz normaler Mietgebrauch zu sehen, der dem Mieter nicht vorzuwerfen ist. (AG Frankfurt am Main, 33 C 1888/21 (93))
Eigenbedarf: Manchmal sind die Gründe der Mieter "härter"
Eine Familie mit vier Kleinkindern, die von Arbeitslosengeld II ("Hartz IV") lebt, und der es nicht möglich, ist eine Ersatzwohnung anzumieten, darf trotz einer vom Vermieter zulässig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in der Wohnung bleiben. Es liege ein Härtefall vor. In dem konkreten Fall hatte sich die Eigentümerin von ihrem Ehemann getrennt und beabsichtigte, ihre Wohnung selbst zu beziehen (was legitim ist). Weil es der 6-köpfigen Familie aber trotz intensiver Bemühungen nicht gelang, eine Ersatzwohnung anzumieten, ging die Räumungsklage der Eigentümerin ins Leere. Zwar habe sie ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“. Die Härtegründe der Mieter wiegen jedoch schwerer. Für eine Einzelperson, die nicht auf staatliche Mittel angewiesen ist, sei es einfacher, eine Wohnung zu finden, als für die große Familie, die von Hartz IV lebt. (AG Lübeck, 33 C 1544/21)
Werbungskosten: Renovierungen nach einer Vermietung dürfen nicht einem selbst gelten
Endet ein Mietverhältnis, so kann der Vermieter Kosten für Renovierungen, die er in der Zeit zwischen dem Ende des alten und dem Beginn eines neuen Mietverhältnisses vornimmt, als (vorweggenommene) Werbungskosten vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Dafür ist allerdings Bedingung, dass sich tatsächlich ein weiteres Mietverhältnis anschließt. Nutzt der Vermieter die Wohnung nach Abschluss der Arbeiten selbst, so kann er die Kosten nur dann steuerlich gelten machen, wenn er glaubhaft machen kann, dass er sich "ernsthaft und nachhaltig" um eine weitere Vermietung bemüht habe, die letztlich aber scheiterte. Zu einem solchen Nachweis gehören insbesondere das Schalten von Anzeigen sowie die Beauftragung eines Maklers für die Mietersuche. In dem konkreten Fall konnte der Vermieter nicht glaubhaft machen, dass der Vermieter die Wohnung nicht bereits von vornherein "für sich selbst" renoviert hatte. (FG Hamburg, 2 K 163/19)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 KölnV
15.06.2022
Recht so 15.06.2022
Mietrecht: Der Vermieter muss genau darlegen, woher der Sperrmüll kommt
Ein Vermieter darf nur dann die Kosten für die Sperrmüllabholung auf die Mieter umlegen, wenn er "belegen und beweisen" kann, dass es sich bei den entrümpelten Flächen ausschließlich um Gemeinschaftsflächen handelte. Außerdem muss er genau darlegen, warum es ihm nicht möglich beziehungsweise unzumutbar ist, den Verantwortlichen für den Sperrmüll ausfindig zu machen. Kann er beides glaubhaft vortragen, so müssen die Mieter die Müllentsorgung als Umlage bezahlen tragen. (AG Wuppertal, 97 C 154/20)
Eigentumswohnung/Mietrecht: Ex-Mieter darf nicht schlechter gestellt sein als "Fremde"
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter, die beim Verkauf ihrer Wohnung von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, nicht schlechter gestellt werden dürfen als Kaufinteressenten auf dem freien Markt („Erstkäufer“). In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin die Wohnung nach der Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung zu einem Preis gekauft, der zehn Prozent höher war, als der, den ein Käufer auf dem freien Markt zu zahlen gehabt hätte. Der Vermieter begründete diese Nebenabrede damit, dass eine vermietete Wohnung für Kaufinteressenten „weniger wert“ sei. Das zog nicht. Der ehemalige Vermieter musste dem Käufer die Differenz erstatten. Der Gesetzgeber habe sicherstellen wollen, dass Mieter nicht "ungünstiger" behandelt werden. (BGH, VIII ZR 305/20)
Verwaltungsrecht: Eine einfache Regentonne reicht nicht, um kommunale Gebühren zu kürzen
Sammelt ein Grundstücksbesitzer das Regenwasser von seinen Dachflächen (von April bis November) in zwei schlichten Regentonnen, um es nicht in die Kanalisation gelangen zu lassen, sondern den Garten zu wässern, so reicht das nicht aus, um eine Ermäßigung bei der kommunalen Abgabe für Regenwasser zu erhalten. Nur qualifizierte Regenwassernutzungsanlagen rechtfertigen es sachlich, einen Gebührenabschlag zu gewähren. (Dazu zählen zum Beispiel so genannte Mulden- oder Schachtversickerungs-Anlagen.) (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 9 E 932/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 KölnV
11.05.2022
Recht so 11.05.2022
Gewerbesteuer: Auch eine "umgelegte" Grundsteuer mindert den Gewinn nicht
Auch, wenn ein gewerblicher Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt hat, ist sie bei der Berechnung der vom Vermieter (hier einer GmbH) zu zahlenden Gewerbesteuer dem Gewinn zuzurechnen. Die Grundsteuer wird grundsätzlich vom Eigentümer beziehungsweise dem Vermieter geschuldet. In dem konkreten Fall hatten die Mietparteien vereinbart, dass der Mieter die Grundsteuer trägt – und dafür im Gegenzug eine geringere Miete zu zahlen hatte. Zivilrechtlich kann die Grundsteuer zwar auf den Mieter überwälzt werden. Sie fließt dann aber mit in den Mietzins ein, der gewerbesteuerrechtlich (teilweise) dem Gewinn zuzurechnen ist. (BFH, III R 65/19)
Eigentumswohnung: Auch während der Pandemie muss Teilnahme an Versammlung möglich sein
Auch in Zeiten von Corona müssen alle Eigentümer einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft Zugang zu einer Versammlung haben. Besteht lediglich die Möglichkeit, dem Verwalter eine Vollmacht zu erteilen und ihm Weisungen zu seinem Abstimmungsverhalten zu geben, so reicht das nicht aus. Die auf einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse sind "nicht ordnungsgemäß" und damit anfechtbar. Das gelte insbesondere dann, wenn der Verwalter die einzige Person war, der eine Vollmacht erteilt werden konnte. (AG Oldenburg, 16 C 8/21)
Betriebskosten: Miete für Rauchwarnmelder darf nicht umgelegt werden
Die Mietkosten für Rauchwarnmelder kann der Vermieter nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Möglich sei aber eine Mieterhöhung. In dem konkreten Fall sollte der Mieter einer Wohnung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Mieten für die Rauchwarnmelder tragen. Das muss er nicht. Denn Anschaffungs- und Anmietkosten seien grundsätzlich keine Betriebskosten. Aber es bestehe in einem solchen Fall die Möglichkeit einer „Modernisierungsmieterhöhung“, da es sich bei der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchmeldern um eine nachhaltige Verbesserung handele. (AG Landshut, 3 C 1511/19)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 KölnV
14.04.2022
Recht so 14.02.2022
Eigentumswohnung: Ein erheblicher Zahlungsrückstand kann zum Zwangsverkauf führen
Hat sich bei einem Wohnungseigentümer ein erheblicher Zahlungsrückstand beim Hausgeld angehäuft, so können die übrigen Eigentümer verlangen, dass er die Wohnung „zwangsveräußert“. Denn er habe „in erheblicher Weise Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verletzt“. Damit sei die „Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Wohnungseigentümer nicht mehr zumutbar“. (Hier war der Wohnungseigentümer über rund 5 Jahre mit Hausgeldern und Umlagen in Höhe von insgesamt rund 12.500 € in Rückstand geraten.) Die Zahlungen mussten per gerichtlicher Vollstreckung eingetrieben werden, weshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, dem dauerhaft zahlungsrückständigen Eigentümer die Wohnung zu entziehen beziehungsweise ihn zum Verkauf zu drängen – zurecht. (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 9/21)
Gewerbemiete/Corona: Es durfte gekürzt werden - allerdings nicht pauschal
Gewerbetreibende, die wegen behördlich angeordneter Lockdown-Maßnahmen (die mit Blick auf die Corona-Pandemie getroffen worden sind) ihr Geschäft schließen müssen (hier ging es um den Einzelhändler KiK, der im Frühjahr 2020 für einen Monat schließen musste), dürfen die Gewerbemiete für diesen Zeitraum kürzen. Die Wohnungsbaugesellschaft als Vermieter kann nicht die volle Miete verlangen - auch, wenn sie ebenfalls nicht für die Schließung verantwortlich war. Der Bundesgerichtshof hat hier eine Kürzung von 50 Prozent bestätigt - auf der anderen Seite dürfen solche Kürzungen auch nicht pauschal vorgenommen werden. Die Minderung müsse den Umständen angepasst sein. „Keine Seite“ trage eine Verantwortung für die Krise, so dass sich weder Vermieter noch Mieter einseitig heraushalten könnten. (BGH, XII ZR 8/21)
Immobilienkauf: Täuscht der Verkäufer, so muss der dem Geld "hinterherrennen"
Kann die Käuferin eines Hauses einen Kaufvertrag anfechten und rückabwickeln, so muss der Verkäufer (der die Käuferin "arglistig getäuscht" hatte) neben dem Kaufpreis auch den Aufwand erstatten, den die Frau für einen Makler sowie für die Grunderwerbsteuer hatte. Der Verkäufer kann nicht argumentieren, sie müsse sich für die Erstattung an den Makler beziehungsweise an das Finanzamt wenden. Der getäuschten Käuferin steht es frei, an wen sie sich mit ihren Erstattungsansprüchen wende. Sie muss dann allerdings "Zug um Zug" ihre Erstattungsansprüche gegen den Makler und dem Finanzamt an den Verkäufer abtreten. (BGH, V ZR 272/19)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 KölnV
22.03.2022
Recht so 22.03.2022
Mietrecht: Angst vor Corona rechtfertigt keine dauerhafte Zutrittsverweigerung
Hat ein Mieter "Angst vor Corona", so darf das nicht dazu führen, dass gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen (hier ging es um den Einbau von Rauchmelder in der Wohnung) nicht durchgeführt werden können, weil er weder den Vermieter noch den Dienstleister für die Anbringung der Rauchmelder in die Wohnung lässt. Verweigert er den Zutritt beharrlich über ein halbes Jahr lang und helfen auch Abmahnungen nicht, so darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. In dem konkreten Fall durfte der Mieter allerdings eine Frist von zwei Monaten für den Auszug in Anspruch nehmen, da er bereits 74 Jahre alt und schwerbehindert war - und außerdem bereits 16 Jahre in der Wohnung gelebt hatte. (AG Brandenburg, 31 C 32/21)
Steuerrecht: Ein Statiker ist kein Handwerker
Beabsichtigt ein Hausbesitzer, Holzpfosten auszutauschen, die das Dach stützen (hier sollten stattdessen Stahlpfosten eingesetzt werden) und hält das Unternehmen, das den Austausch vornehmen will, eine statische Berechnung vorab für zwingend erforderlich, so können die Kosten für ein solches statisches Gutachten nicht als Handwerkerleistung von der Steuerschuld abgezogen werden (20 % von höchstens 6.000 € jährlich sind möglich). Der Bundesfinanzhof erklärt, dass ein Statiker grundsätzlich "nicht handwerklich tätig" sei. Bei der Arbeit eines Statikers handele es sich ausschließlich um "Leistungen im Bereich der Planung und rechnerischen Überprüfung von Bauwerken". (BFH, VI R 29/19)
Spekulationssteuer: Wenn das Kindergeld wegfällt, kann auch die Steuerfreiheit wegfallen
Grundsätzlich führt der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung zu einer Steuerpflicht. Wird das Haus oder die Wohnung jedoch selbst bewohnt, so entfällt diese. Dabei ist es wichtig, dass die Immobilie "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" oder "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. Dieser "eigene Wohnzweck" kann auch vorliegen, wenn die Wohnung einem Kind überlassen wird, für das Anspruch auf Kindergeld oder auf einen steuerlichen Freibetrag besteht. Normalerweise endet ein solcher Anspruch mit dem 25. Lebensjahr des Kindes. Verkaufen Eltern die Wohnung zweieinhalb Jahre nach dem 25. Geburtstag eines Kindes und liegt der Kauf da noch keine sieben Jahre zurück, so darf das Finanzamt den Gewinn besteuern. (In dem konkreten Fall mussten rund 170.000 € von Eltern versteuert werden, die eine Wohnung in einer Universitätsstadt gekauft, ihren Zwillingen unentgeltlich überlassen - und "zu früh" wieder verkauft hatten.) (Niedersächsisches FG, 9 K 16/20)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 KölnV
22.02.2022
Recht so 22.02.2022
Kommunalgebühren: Zu lange dürfen Eigentümer nicht im Unklaren bleiben
Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass Grundstückseigentümer nach der Fertigstellung einer Straße oder anderer Anlagen nur für begrenzte Zeit an den Baukosten beteiligt werden dürfen. Stellt eine Landesvorschrift das nicht sicher, so verstößt sie gegen das „Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit“. In dem konkreten Fall ging es um Erschließungskosten in Höhe von insgesamt 70.000 Euro, die einem Eigentümer über einen Zeitraum von mehr als 20 Jahren angefallen sind, dessen Grundstücke in einem Gewerbegebiet liegen. Die Straßenanbindung wurde erst nach Ablauf dieser langen Zeit in voller Länge fertiggestellt und offiziell „gewidmet“. Die Vorschrift besagt, dass „die Frist zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen nicht an den Eintritt der tatsächlichen Vorteilslage anknüpft, sondern noch bis vier Jahre nach tatsächlicher Fertigstellung und Widmung erfolgen kann“. Das lasse die Eigentümer jedoch zu lange im Unklaren darüber, ob sie noch mit Belastungen rechnen müssen. Der Zeitpunkt, in dem der abzugeltende Vorteil entsteht, müsse „objektiv erkennbar“ sein. (BVerfG, 1 BvL 1/19)
Mietrecht: Auch ein schuldunfähiger Mieter muss ausziehen, wenn er "Stunk macht"
Auch wenn ein Mieter psychisch krank ist, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter durch sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört. Dabei sind die Interessen des Vermieters, des Mieters und der anderen Hausbewohner gegeneinander abzuwägen. Vermieter dürfen jedenfalls „aus wichtigem Grund“ außerordentlich fristlos kündigen. Und ein solcher „wichtiger Grund“ liege vor, wenn durch das Verhalten eines - wenn auch schuldunfähigen - psychisch kranken Mieters der Hausfrieden erheblich gestört wird. Hat der Mann eine Nachbarin mit Pfefferspray attackiert und verletzt, so ist die Kündigung (und Räumung) der Mietwohnung gerechtfertigt. (LG Hamburg, 316 T 24/21)
Mietrecht: Der Vermieter muss beweisen, dass die Betriebskosten-Abrechnung o.k. ist
Gibt es über die Höhe einer Position im Rahmen der Betriebskosten Streit zwischen Mietern und Vermieter, so muss der Vermieter "darlegen und beweisen", dass seine Abrechnung "ordnungsgemäß" ist. Der Mieter muss lediglich nachweisen, dass er die angezweifelte Summe jeweils als Vorschuss gezahlt hat. In dem konkreten Fall ging es um Gartenpflegearbeiten, die der Vermieter - aus Sicht des Mieters zu überhöhten Preisen - von einer vermietereigenen ausgelagerten GmbH durchführen ließ, anstatt eigenes Personal zu beschäftigen. Weil der Vermieter die Wirtschaftlichkeit seines Tuns nicht darlegen konnte, musste er dem Mieter "überzahlte" Betriebskosten erstatten. (AG Aachen, 103 C 131/16)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 KölnV