15.02.2024
Recht so 15.02.2024
Mietrecht: Gibt es zwei Erben, müssen auch zwei Kündigungen geschrieben werden
Hatte ein Mann eine Wohnung gemietet, in der er gemeinsam mit seinem Sohn gelebt hat, und stirbt der Vater im Pflegeheim, in dem er rund eineinhalb Jahre lebte (nach der Zeit mit seinem Sohn in der Mietwohnung), so kann der Vermieter dem in der Wohnung verbliebenen Sohn nicht allein eine Kündigung aussprechen, wenn es noch eine Schwester des Mannes als Miterbin gibt. Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam gekündigt, weil der Vater zum Zeitpunkt seines Todes schon längere Zeit krankheitsbedingt in einer Pflegeeinrichtung untergebracht war, und deshalb nicht angenommen werden durfte, dass dieser einen gemeinsamen Haushalt mit seinem Sohn geführt hat. Das Mietverhältnis ist also nicht nur auf den Sohn, sondern auf beide gesetzliche Erben (Sohn und die Tochter) übergegangen. Für eine gültige Kündigung des Mietverhältnisses hätten beide ein Kündigungsschreiben erhalten müssen. (LG Berlin, 67 S 120/23)
Schadenersatz: Vermieter müssen sich um leere Tonnen nur bedingt kümmern
Vermieter sind nicht verpflichtet, die Mülltonnen nach der Leerung sofort wieder auf das Grundstück zurückzubringen. Steht eine große Mülltonne nach der Leerung durch den Entsorgungsbetrieb längere Zeit am Straßenrand und kommt es dazu, dass ein geparktes Auto vermutlich durch diese Tonne beschädigt wird, so kann der Eigentümer des Fahrzeugs den Vermieter dafür nicht zur Rechenschaft ziehen. (Eine Ausnahme kann bestehen, wenn ein besonders schweres Unwetter angekündigt ist.) Ansonsten darf sich der Vermieter darauf verlassen, dass die Mitarbeiter des Entsorgers sorgfältig arbeiten und die Tonnen mit festgestellter Fußbremse an den Ursprungsort zurückstellen. (Hier ging es um fast 9.000 €, die der Autobesitzer als Schadenersatz forderte, obwohl er nicht mal sicher nachweisen konnte, dass sein Fahrzeug gerade durch Mülltonnen des Vermieters beschädigt wurde.) (LG Darmstadt, 19a O 23/23)
Mietrecht: 200 Dübellöcher verteilt auf 8 Zimmer sind noch ok
Hat ein Mieter einer 8-Zimmer-Wohnung unter anderem für Bilder und Regale insgesamt 200 Dübellöcher gebohrt, so muss er dafür keinen Schadenersatz an den Vermieter zahlen. Er muss die Löcher beim Auszug nicht verschließen. Beauftragt der Vermieter einen Malermeister damit, so darf er die Kosten dafür nicht von der Mietkaution des Mieters einbehalten (hier ging es um mehr als 1.300 €). Es gehöre zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung, zu Einrichtungs- oder Dekorationszwecken Dübellöcher in die Wände oder Zimmerdecken zu bohren. Die Frage sei nach der Anzahl der Bewohner und nach der Ausstattung zu beurteilen, in der die Wohnung vermietet worden sei. Bei einer größeren Familie müssen mehr Dübellöcher akzeptiert werden als in einem Single-Haushalt. (AG Paderborn, 51 C 35/22)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
29.01.2024
Ein Herz für Kinder
17.01.2024
Recht so 17.01.2024
Grunderwerbsteuer: Trennen sich Lebenspartner vor der Kaufpreiszahlung, so ist neu zu rechnen
Haben ein Mann und seine Lebenspartnerin eine Immobilie gekauft, die noch fertiggestellt werden muss, trennen sich die beiden jedoch noch vor der Kaufpreiszahlung und regeln sie notariell, dass der Mann die Immobilie (mit allen vorhandenen Konditionen) allein erwirbt, so muss das Finanzamt den alten Grunderwerbsteuerbescheid rückgängig machen, in dem noch beide zur Zahlung von Grunderwerbsteuer herangeführt wurden. Der ursprüngliche Verkauf ist trotz einer Zusammenfassung von Aufhebungs- und Weiterveräußerungsvertrag in einer Urkunde rückgängig gemacht worden. (FG Köln, 5 K 308/22)
Verwaltungsrecht/Baurecht: Brandwände dürfen grundsätzlich keine Fenster haben
Steht ein Wohngebäude auf der Grundstücksgrenze zum Nachbarn, so darf der Eigentümer auch dann keine Fenster in der auf der Grenze stehenden Brandwand einbauen lassen, wenn der Nachbar damit einverstanden ist. Es liege ein baurechtswidriger Zustand vor, der auch dann zu beseitigen sei, wenn er zuvor von der Bauaufsichtsbehörde jahrelang nicht beanstandet worden war. Durch das Einverständnis des Nachbarn werde das allgemeine Brandschutzbedürfnis (welches hier im Übrigen beide Hauseigentümer betrifft) nicht gemindert. Und auch die lange Untätigkeit der Behörde habe kein "schutzwürdiges Vertrauen" ausgelöst, dass nicht doch noch behördlich gegen die rechtswidrige Baumaßnahme vorgegangen werde. (VwG Mainz, 3 K 39/23)
Schadenersatz: Verschweigt der Hausverkäufer hohen Wasserverbrauch, zahlt er
Weiß der Eigentümer eines Haus-Grundstücks während der Verhandlungen und beim Abschluss des Kaufvertrages über den Grundstücksverkauf, dass dort ein Kanalrohr beschädigt ist, wodurch es zu einem erhöhten Wasserverbrauch kommt, so muss er dem Erwerber später Schadenersatz zahlen. Der Grundstücksverkäufer hat seine Aufklärungspflicht verletzt, denn er hat nicht hinreichend über den erhöhten Frischwasserverbrauch als Folge des Rohrbruchs informiert, der sich im späteren Verlauf in erhöhten Abwassergebühren niederschlug. (LG Köln, 7 O 26/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
02.01.2024
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15.12.2023
Recht so 15.12.2023
Grunderwerbsteuer: Auch Zahlungen Dritter sind zu berücksichtigen
Grundsätzlich gilt bei einem Grundstückskauf der Kaufpreis als grunderwerbsteuerpflichtige Gegenleistung. Zum Kaufpreis gehört alles, was der Käufer an den Verkäufer leistet, um das Grundstück zu erhalten. Gibt es Zahlungen eines Dritten an den Verkäufer, so fließen auch diese mit in die Berechnung der Höhe der Grunderwerbsteuer ein. Das gilt auch dann, wenn die Zahlungen des Dritten an den Verkäufer dazu dienen, Anteile an der kaufenden GmbH zu erwerben. Denn die Zahlung sollte den Verkäufer "vorrangig zur Übertragung des Grundstücks" an den Käufer veranlassen. (BFH, II R 19/20)
Eigentumswohnung: Eine Eigentümergemeinschaft ist keine anonyme Gesellschaft
Gibt es in einer Wohnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Legionellenbefall, so darf der Verwalter in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung den Namen des betroffenen Eigentümers nennen. Es müsse nicht "aus Datenschutzgründen" lediglich die Wohnungsnummer angegeben werden. Damit sich die anderen Eigentümer "möglichst genau auf die Versammlung vorbereiten", darf der Name genannt werden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist keine anonyme Gemeinschaft. (OLG München, 20 U 7051/20)
Grundsteuer: Das neue "Bundesmodell" ist verfassungsrechtlich "kritisch"
Die Grundstücksbewertung für die Ermittlung der Grundsteuer für Eigentümer nach dem (neuen) Grundsteuer- und Bewertungsrecht („Bundesmodell“) wird vom Finanzgericht Rheinland-Pfalz als „verfassungsrechtlich bedenklich“ eingestuft. Das Gericht hat deswegen in zwei konkreten (Einzel-)Fällen die Vollziehung der Bescheide ausgesetzt. Insbesondere die Tatsache, dass die Bewertung der Grundstücke auf Grundlage der Bodenrichtwerte vorgenommen wird, sei kritisch zu sehen. Denn die Steuerbemessung werde durch die durchschnittlichen Lagewerte oft ungenau. Dies gelte vor allem dann, wenn Gutachterausschüsse für ein Gebiet fehlten, wenn die Kaufpreissammlungen nicht ausreichten, wenn ein Bodenrichtwert nicht vorhanden sei und daher Werte vergleichbarer Flächen heranzuziehen seien oder wenn lagebedingte Wertminderungen entstünden. (FG Rheinland-Pfalz, 4 V 1295/23 u. a.)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
16.11.2023
Recht so 16.11.2023
Mietrecht: Unklare Rückstände führen zur Unwirksamkeit der Kündigung
Kündigt ein Vermieter einer Mieterin wegen (angeblicher) Mietrückstände, und hat der Vermieter die Rückstände nicht detailliert monatsbezogen und in Bezug auf verschiedene Posten wie Nettomiete und Vorauszahlungen klar dargelegt, so ist die Kündigung unwirksam. War es der Mieterin nicht möglich, den behaupteten Zahlungsrückstand auf seine Richtigkeit hin zu überprüfen, obwohl sie genau wusste, welche Miete sie schuldete und welche Zahlungen sie geleistet hatte, so sind die Angaben in dem Kündigungsschreiben unzureichend. (LG Heidelberg, 5 S 3/23)
Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Aus einem Hotel darf ein Wohnhaus werden
Beabsichtigt der Eigentümer einer Immobile, die bisher als Hotel genutzt worden ist, diese zu einem Mehrfamilienhaus umzubauen, so kann ein Nachbar die bereits erteilte behördliche Genehmigung nicht wirksam mit der Begründung anfechten, dass die "bereits angespannte Verkehrssituation" verschärft werden würde. Das gelte auch dann, wenn es den Tatsachen entspricht, dass keine zusätzlichen Parkplätze geplant seien, jedoch zu erwarten ist, dass sich der Parkraumbedarf durch den Umbau eher reduzieren wird. Das Änderungsvorhaben der Nachbarn sei jedenfalls "nicht rücksichtlos". (VG Koblenz, 1 K 140/23)
Eigentumswohnung: Auch eine Regelung aus dem Jahr 1968 kann zählen
Gilt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Teilungserklärung aus dem Jahr 1968, in der geregelt ist, dass zu den von den Eigentümern zu zahlenden Betriebskosten auch der „Betrieb des Personenaufzugs“ gehört, „sofern vorhanden“, wobei die Erdgeschoß-Wohnungen davon ausgenommen waren, so müssen die Eigentümer im Erdgeschoss sich nicht an den Kosten beteiligen, wenn nach mehr als 40 Jahren danach der Einbau eines Aufzugs beschlossen wird und weitere zehn Jahr später zum ersten Mal solche Kosten erhoben werden sollen. Die Regelung in der Teilungserklärung ist anzuwenden - auch, wenn sie sehr „allgemein gehalten“ ist. Es gebe keine rechtliche Grundlage für die Beteiligung an den Kosten. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnungen wurden von den Betriebskosten der Aufzugsanlage befreit. „Der Wortlaut der Teilungserklärung enthält keine Einschränkung hinsichtlich seiner Geltung, weder zeitlich noch sonst, etwa nach Art des Personenaufzugs“. (AG München, 1290 C 19698/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
18.10.2023
Recht so 18.10.2023
Mietrecht: Bei einer Erhöhungserklärung müssen etwaige Zuschüsse offengelegt werden
Führt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, so darf er pro Jahr acht Prozent der Aufwendungen dafür in Form einer Mietererhöhung auf die Mieter umlegen (bis zum Jahr 2018 durften 11 % Prozent umgelegt werden). Insbesondere gelten als zulässige Mieterhöhungsründe Maßnahmen, die die Energieeffizienz der Wohnung verbessern oder (Um-)Bauten, die den Mietern eine höhere Wohnqualität bescheren. Erhält der Vermieter allerdings "Drittmittel" für die Modernisierungsmaßnahme (wie zum Beispiel einen Zuschuss von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, "KfW"), so muss er das den Mietern im Mieterhöhungsschreiben mitteilen. Andernfalls ist die Mieterhöhung unwirksam. (BGH, VIII ZR 416/21)
Zivilrecht: Ein lebenslanges Wohnrecht kann es auch ohne Grundbucheintrag geben
Lebt eine Frau jahrzehntelang mit ihrem Mann in einem Einfamilienhaus, dass dem Gatten allein gehörte, erbt die Frau das Haus nach seinem Tod gemeinsam mit den beiden Töchtern und verständigen die drei sich darauf, das Haus an einen Enkel zu verkaufen, so muss auch der sich an das zwischen der Mutter und ihren Töchtern vereinbarte lebenslange Wohnrecht für die Mama halten. Will der Enkel von einer solchen mündlichen Verabredung später nichts mehr wissen, so darf er der Großmutter das unentgeltliche Nutzungsverhältnis auch dann nicht einfach kündigen, wenn es keinen Eintrag im Grundbuch gibt und er das Haus lukrativ verkauft. Ergibt die Zeugenvernehmung, dass klar die Vereinbarung bestand, dass die Großmutter im Haus wohnen bleiben durfte, so ergibt sich daraus „schuldrechtliches Wohnrecht“. Bestehen die neuen Eigentümer auf den Auszug der Frau, so muss sie dem folgen. Sie hat aber Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Enkel, der dann die Aufwendungen, die die Oma zu zahlen hat (wie Umzugskosten oder eine künftige Miete), übernehmen muss. (OLG Oldenburg, 8 U 174/22)
Steuerrecht: Sind Baumaßnahmen am Denkmal nicht abgestimmt, so gibt es keine Förderung
Eigentümer eines Baudenkmals, das sie selbst bewohnen, haben Anspruch auf eine steuerliche Förderung, die für die nachträglichen Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen gilt. Zehn Jahre lang können sie 9 Prozent von den Kosten wie Sonderausgaben vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Das gilt nicht für ein im EU-Ausland liegendes, auch zum kulturgeschichtlichen Erbe Deutschlands gehörenden Baudenkmal, wenn die Baumaßnahmen nicht vorher mit der für den Denkmalschutz zuständigen ausländischen Behörde (hier in Frankreich) abgestimmt worden sind. Es komme dann auf die Frage nicht an, ob die Beschränkung auf im Inland belegene Gebäude mit dem Unionsrecht vereinbar ist. (BFH, X R 4/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
21.09.2023
Recht so 21.09.2023
Mietrecht: Wer seine Wohnung verwahrlosen lässt, der muss ausziehen
Hält ein Mann in einer Mietwohnung rund zwanzig Tauben, ist die Wohnung durch Taubenkot kontaminiert und hat sich an den Wänden Schimmel gebildet, so kann sich der Mieter nicht gegen die fristlose Kündigung des Mietvertrages wehren, wenn er zwar die Tiere abgibt, aber die nötig gewordene (Kern-)Sanierung der vier Wände nicht zulässt. Weist er die Mitarbeiter der mit den Sanierungsarbeiten beauftragten Firma fort und weigert er sich für die Zeit der Arbeiten die Wohnung zu verlassen (was unter anderem dazu führte, dass die Kosten für die Sanierung gestiegen sind), so muss er die Kündigung akzeptieren. Wer die Wohnung „der Verwahrlosung preisgibt“ und die Sanierung aktiv behindert, der hat nicht das Recht, dort wohnen bleiben zu dürfen. (AG Frankfurt am Main, 33 C 429/22)
Modernisierung: Der Austausch von Rauchwarnmeldern bringt keine Mieterhöhung
Tauscht ein Vermieter die Rauchwarnmelder in einer Mietwohnung aus, so ist das - anders als bei der erstmaligen Installation - grundsätzlich keine Modernisierung. Deswegen darf der Vermieter dafür auch nicht die Miete erhöhen. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter zunächst lediglich Miet-Rauchwarnmelder eingebaut hatte und mehrere Jahre später gekaufte Melder einbaut. Dafür darf er keine Modernisierungsmieterhöhung erheben (hier ging es um 79 Cent monatlich). Eine Erneuerung vorhandener Geräte ist keine Modernisierungsmaßnahme; dies jedenfalls dann, wenn damit - wie hier - keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. (BGH, VIII ZR 213/21)
Verwaltungsrecht: Eine Tischtennisplatte auf einem Spielplatz ist zu dulden
Fühlt sich eine Hauseigentümerin vom Lärm gestört, der von einem benachbarten Spielplatz ausgeht - insbesondere von der Tischtennisplatte, die nicht nur von Kindern, sondern auch von Jugendlichen und Erwachsenen genutzt werde -, so kann sie nicht durchsetzen, dass die Tischtennisplatte abgebaut wird. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Geräusche sozialadäquat seien. Der Lärm, der von spielenden Menschen ausgeht, sei zu dulden. Es handele sich dabei nicht um eine schädliche Umwelteinwirkung. (VG Trier, 9 K 1721/23)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
18.08.2023
Recht so 18.08.2023
Steuerrecht: Das Finanzamt darf Mietverträge anfordern
Ein Vermieter darf vom Finanzamt dazu aufgefordert werden, die Mietverträge mit den Mietern vorzulegen, damit die Angaben des Vermieters zur Höhe der Mieteinnahmen kontrolliert werden können. Der Vermieter kann das nicht mit dem Argument verweigern, das verletze die Datenschutzrechte der Mieter. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter nur bestimmte Aufstellungen ohne die Namen der Mieter eingereicht. Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen reichte er gar nicht ein - zu Unrecht. Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch die Finanzbehörde sei zulässig, „sofern sie zur Erfüllung der ihr obliegenden Aufgaben (…) erforderlich ist". (FG Nürnberg, 3 K 596/22)
Maklerrecht: Eine erfolgsunabhängige Provision darf nicht fließen
Ein Immobilienmakler kann nicht verlangen, dass Kunden auch dann eine Reservierungsgebühr zahlen müssen, wenn es nicht zum Kauf des Objektes kommt. Eine solche Gebühr benachteilige die Kunden unangemessen. In dem konkreten Fall hatte ein Makler eine Reservierungsgebühr von Immobilien-Interessenten erhoben, die er nicht zurückzahlte, wenn der Kauf nicht zustande kam. Eine solche Vereinbarung sei auch dann ungültig, wenn sie nicht im eigentlichen Maklervertrag steht, sondern später separat vereinbart worden ist. Hier ging es um 4.200 Euro, die eine Frau ihrem Makler dafür bezahlt hatte, dass das ins Auge gefasste Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wurde. Die Gebühr sollte beim Kauf mit der Provision verrechnet werden, wozu es nicht kam. Der Kauf scheiterte an der Finanzierung. Aus dem Reservierungsvertrag ergaben sich für die Kundin keine nennenswerten Vorteile. Er komme einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. (BGH, I ZR 113/22)
Mietrecht: Erhebliche Kochgerüche nachts können zehn Prozent Minderung bringen
Wird die Nachtruhe von Wohnungsmietern gestört, weil in ihrem Schlafzimmer Kochgerüche der unter ihr liegenden Wohnungen eindringen, so kann das eine Mietminderung rechtfertigen. Liegt die Küche genau unterhalb der unter den Gerüchen leidenden Mieter, so können zehn Prozent Minderung gerechtfertigt sein. Insbesondere, weil die Beeinträchtigungen nachts auftreten. Auch muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Einflüsse stoppen. Zwar stellen Küchengerüche an sich keinen Mietmangel dar. Sind die Belastungen aber „durchgängig“ (wie hier) und stören sie die Nachtruhe, so liegt ein Mangel vor. (AG Berlin-Mitte, 122 C 156/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.
14.07.2023
Recht so 14.07.2023
Mietrecht: Wohnflächenvereinbarung muss belegt werden
Eine Mieterin kann von ihrem Vermieter nicht die Rückzahlung angeblich überzahlter Mieten verlangen, wenn es keine verbindliche Vereinbarung über die tatsächliche Wohnungsgröße gibt. In dem konkreten Fall gab es in dem Mietvertrag keine Flächenangabe. Die Mieterin hatte behauptet, dass der Vermieter mündlich eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern angegeben hatte, sie aber nur in 88 Quadratmetern lebe. Sie verlangte 12 Prozent Erstattung überzahlter Miete seit Vertragsbeginn – vergeblich. Zwar könne bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche eine „konkludente Wohnflächenvereinbarung“ auch dann zustande kommen, wenn sich die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche geeinigt hatte. Eine solche Vereinbarung konnte die Mieterin aber nicht nachweisen. (AG Bonn, 203 C 33/21)
Eigentumswohnung: Einem Balkonkraftwerk muss die Mehrheit zustimmen
Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass die anderen Eigentümer ihm die Zustimmung zur Errichtung eines Balkonkraftwerks erteilen. Es komme nicht allein darauf an, ob der optische Gesamteindruck beeinträchtigt wird. Hat der Mieter eines Eigentümers eine solche Anlage an seinem Balkon angebracht, so können die Miteigentümer beschließen, dass die Anlage wieder abmontiert werden muss. Das Wohnungseigentumsgesetz stelle eine „Veränderungssperre“ dar und solle nicht „veränderungswillige Eigentümer“ unterstützen. In der Anlage liege eine „relevante nicht unerhebliche Beeinträchtigung“. (AG Konstanz, 4 C 425/22)
Modernisierung: Eine Grundriss-Vergrößerung ist eine Vertragsänderung
Will ein Vermieter aus einer vorhandenen Loggia einen Wintergarten mit Glasfront errichten und Vorsatzbalkone anbauen, so handelt es sich dabei nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine "Veränderung des Vertragsgegenstands". Durch eine solche Maßnahme wird nicht der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, sondern die Wohnung unter Veränderung von Grundriss und Wohnfläche grundlegend umgestaltet. Das hat zur Folge, dass der Mieter dem Vorhaben nicht zustimmen muss - wie ansonsten bei korrekt verlaufenden Modernisierungsmaßnahmen üblich. Es würde eine komplett neue Fläche entstehen. (AG Göttingen, 26 C 93/21)
Quelle: Immobilienverband IVD-WEST Von-Werth-Straße 57, 50670 Köln e.V.