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15.06.2020

Recht so Mai 2020

Eigentumswohnung: Die Fenster müssen die Eigentümer nicht selbst streichen

Wohnungseigentümern darf nicht auferlegt werden, für das anstehende Streichen von Fenstern (die zum Gemeinschaftseigentum gehören, jedoch im Sondereigentum liegen) entweder selbst aktiv zu werden oder eine Firma damit zu beauftragen. Es gehöre nicht zu den Aufgaben eines Eigentümers, Firmen zu akquirieren, weil das "mit einem nicht unerheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden ist". Zwar haben die Mitglieder einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft die Pflicht, die entsprechende Kosten solcher Maßnahmen anteilig zu tragen. Es gehöre jedoch zu den "ureigensten Aufgaben" der Verwaltung, die nötigen Informationen und Angebote für solche Arbeiten einzuholen, über die dann die Eigentümer entscheiden können. (LG Dortmund, 1 S 109/17)

Betriebskosten: Für öffentliche Gemeinschaftsflächen zahlt nicht der Mieter

Ein Vermieter hat nicht das Recht, Kosten für die Pflege einer Gemeinschaftsgartenfläche im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umzulegen, wenn dieser Garten auch für andere Menschen öffentlich zugänglich ist, die in der Anlage gar keine Wohnung gemietet haben. (LG Berlin, 65 S 132/19)

Steuerrecht: Gebäude-Afa darf verkürzt, jedoch nicht verlängert werden

Das Gesetz bestimmt, über welchen Zeitraum eine vermietete Immobilie abgeschrieben werden darf. Das ist die so genannten Gebäude-Afa, Absetzung für Abnutzung. Das Gesetz erlaubt es auch, höhere AfA-Beträge geltend zu machen, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist. Der Bundesfinanzhof hat es allerdings untersagt, eine längere als die im Gesetz vorgesehene Nutzung, und damit geringere Beträge, anzusetzen. Begründung: Die tatsächliche Nutzung sei gewöhnlich länger als es das Gesetz vorsieht, so dass die überhöhten Abschreibungssätze in der Regel ohnehin schon hinter den tatsächlichen Nutzungspotenzialen zurückbleiben. (BFH, IX R 25/19)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179 Berlin

15.05.2020

Regelung der Maklerkosten

Das Gesetz zur Neuregelung der Maklerkosten wurde am 14.05.2020 beschlossen!

Auf den Punkt gebracht!

Die Teilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer ist fair, da in der Regel beide Parteien von der Leistung des Maklers profitieren. Es ist daher zu begrüßen, dass der Gesetzgeber die Doppeltätigkeit weiterhin zulässt. Sie entspricht dem Leitbild des Immobilienmaklers, der als Mittler zwischen Verkäufer und Käufer fungiert.

Modell 1

Ende 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Zukünftig gilt der Grundsatz, dass die Auftraggeber des Maklers (Verkaüfer und Käufer) eine Provision in selber Höhe (je 50%) zahlen sollen. Das bedeutet, dass der Immobilienmakler nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann. Der Makler ist gezwungen, mit dem Verkäufer eine Provision zu verhandeln, wenn auch der Käufer etwas zahlen soll.

Damit hat der Bundestag grundsätzlich das gesetzlich umgesetzt, was in den meisten Bundesländern ohnehin bereits seit Jahren praktiziert wird.

Modell 2

Es ist auch weiterhin möglich, dass der Verkäufer das gesamte Honorar übernimmt.

Modell 3

Ähnlich wie bei der Vermietung können Suchaufträge in der bisherigen Weise entgegennommen werden und sich alleine vom Suchenden eine Provision versprechen lassen, wobei dies nur möglich sein soll, wenn zwischen Makler und Verkäufer zuvor keine Abrede über die Vermarktung des Objektes getroffen wurde. Auch das bloße an die Hand Geben sperrt eine Provisionspflicht des Interessenten.

Höchswahrscheinlich werden die Modelle 2 und 3 in der Praxis nur selten in Erscheinung treten.

Weiter hin gilt, dass Maklerverträge (Vermittlung/Nachweis), welche für den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand haben der Textform bedürfen.

Textform bedeutet nicht Schriftform: Es müssen keine Unterschriften geleistet werden. Es genügt, dass die Vertragserklärungen von Makler und Kunde auf einem Datenträger dauerhaft gespeichert werden (Email, Fax, SMS etc.) Als Käufer (Interessent) sollten Sie nach der Übergangsfrist darauf achten, dass zwischen Makler und Verkäufer ein Auftrag wie oben beschrieben vorliegt.

Übergangsfrist

Diese beträgt 6 Monate also bis ca. Mitte Dezember 2020. Wird der Maklervertrag mit dem Käufer (Interessenten) erst nach Inkrafttreten der Regelung vereinbart, ist die neue Rechtslage zu beachten, die einen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer nur zulässt, wenn mit dem Verkäufer eine Provision in selber Höhe vereinbart wurde.

PS: Aktualisierungen oder Ergänzungen folgen! Quelle: IVD Berlin

14.04.2020

Recht so April 2020

Bleibt die Miete unterhalb des Üblichen, darf auch falsch gemessen werden

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auch dann an eine Mieterhöhung gebunden sind, wenn ihre Wohnung tatsächlich kleiner ist als vom Vermieter zugrunde gelegt. Die höhere Miete muss also weitergezahlt werden, obwohl sie mit einer falschen Rechengrundlage ermittelt worden ist. Das gelte jedenfalls solange sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt. In dem konkreten Fall war die Wohnung mit 114 Quadratmetern ausgewiesen, in Wahrheit war sie nur 102 Quadratmeter groß. Damit betrug die Differenz mehr als 10 Prozent, was einer Mieter-höhung eigentlich entgegensteht. Aber weil auch die „neue“ Miete unter Berücksichtigung der wahren Fläche unterhalb der in dem Wohnbereich üblichen Quadratmetermiete lag, musste sie weiterhin gezahlt werden. (Etwas anderes könne gelten, wenn die Mieterhöhung auf Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermiete, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, vereinbart werde.) (BGH, VIII ZR 234/18)

Geräusche vom Pflegeheim sind hinzunehmen

Nachbarn eines Pflegeheimes können nicht verlangen, dass eine erteilte Baugenehmigung für einen Anbau des Heimes wieder zurückgenommen wird, weil sie befürchten, dass sich die ohnehin schon vorhandene „Geräuschkulisse“ durch die Bewohner der Einrichtung noch erweitere. Die Lebensäußerungen von Kranken und Behinderten seien hinzunehmen. Das gelte auch dann, wenn sie für die Nachbarn deutlich wahrgenommen werden können. Es handele sich dabei nicht um schädliche Umwelteinwirkungen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 B 312/20)

Wer ein defektes Blockheizkraftwerk kauft, kann keine Steuern sparen

Erwirbt ein Vermieter ein gebrauchtes Blockheizkraftwerk (BHKW) und weiß er, dass es nicht funktionsfähig ist, so kann er - kommt ein Gutachter später zu dem Ergebnis, dass das BHKW gar nicht mehr in Gang gesetzt werden kann - die Abschreibung nicht als Verluste aus Vermietung steuerlich geltend machen. Er kann nicht argumentieren, dass er vorhatte, nach einer etwaigen Reparatur das Kraftwerk wirtschaftlich zu nutzen. (Hier hatte er auch die bereits laufenden Schadenersatzforderungen dem Vorbesitzer "abgekauft".) Das Finanzgericht Düsseldorf sah keine ernsthafte Einkünfte-Erzielungsabsicht. (FG Düsseldorf, 13 K 3082/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179 Berlin

18.03.2020

Recht so März 2020

Notdienstpauschale geht auf Kosten des Vermieters

Zwar sind die Kosten für einen Hausmeister als Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter auf die Mieter umlegbar. Das gilt für die "routinemäßigen" Aufgaben, die ein Hauswart regelmäßig erfüllt (zum Beispiel, wenn er kontrolliert, ob das Treppenhaus ordnungsgemäß gereinigt worden ist). Erhält er außerdem eine "Notdienstpauschale" dafür, dass er bei Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch "außerhalb der Geschäftszeiten der Verwaltung" ausrücken muss, so darf dieser Kostenpunkt nicht auf die Mieter umgelegt werden. Das wäre tagsüber nämlich Aufgabe der Vermietungsverwaltung. Die Bezahlung des Hausmeisters dafür ist also kein Betriebskosten- sondern ein Verwaltungskostenpunkt. Und Verwaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden. (BGH, VIII ZR 62/19)

Mit Ausgaben vor Vertragsunterzeichnung besser vorsichtig sein

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass auch nach länger andauernden Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag ein Partner aussteigen darf, ohne dass ihm daraus Nachteile entstehen dürfen. Hat der andere Vertragspartner mit Blick auf den erhofften Vertragsschluss bereits Ausgaben getätigt, so muss er die selbst tragen. Er muss sie nicht von der Gegenseite erstattet bekommen. Das wäre nur möglich, soweit der Gegenüber eine "tatsächlich nicht vorhandene Bereitschaft zum Vertragsabschluss lediglich vorgespielt hat" - oder vom zugesagten Deal abrückt, ohne dies zu offenbaren. (OLG Düsseldorf, 24 U 21/19)

Kanalsanierung ist sofort abziehbar

Ist eine Kanalisation funktionsfähig (muss sie also nicht instandgesetzt oder repariert werden), so sind die Aufwendungen für eine dennoch vom Grundstücksbesitzer durchgeführte Modernisierung beziehungsweise Ersetzung sofort als Werbungskosten abziehbar. Denn solche Kosten gehören weder zu den Anschaffungs- noch zu den Herstellungskosten. Sie dienen lediglich der "Erhaltung des Grundstücks". (BFH, IX R 2/19)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179 Berlin

25.02.2020

Recht so Februar 2020

Mietrecht: Für beschädigte Tapete ist der Vermieter zuständig

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass Mieter nicht einen Nachbarn dafür belangen können, dass die Tapeten in der Wohnung nach einem Wasserschaden beschädigt sind. Das gelte auch dann, wenn der Nachbar den Schaden verschuldet hat. Denn die Tapeten sind als „wesentliche Bestandteile“ des Gebäudes anzusehen, für das der Mieter keinen Anspruch auf Schadenersatz für sich geltend machen kann. Schäden an Tapeten sind als Wohnungsmängel einzustufen, die ein Mieter nur direkt beim Vermieter anzeigen könne. Dieser habe dann gegebenenfalls die Möglichkeit, sich beim Mieter schadlos zu halten, der den (Wasser-)Schaden verschuldet hat. (OLG Frankfurt am Main, 10 U 8/18)

Verwaltungsrecht/Grundsteuer: Leerstand schützt vor Zahlung nicht

Das Verwaltungsgericht Koblenz hat entschieden, dass die für ein denkmalgeschütztes und sanierungsbedürftiges Haus zu zahlende Grundsteuer nicht allein deswegen erlassen oder verringert werden kann, weil das Haus leer steht. Vor dem Gericht scheiterte eine Gesellschaft, die vier Grundstücke mit denkmalgeschützten Gebäuden einer Altstadt gekauft hatte und für die ein Sanierungsbedarf in Höhe von rund zwölf Millionen Euro bestand. Die Gesellschaft ließ die Häuser renovieren, so dass sie leer standen. Die Stadt verlangte trotzdem insgesamt rund 83.000 Euro Grundsteuer für einen Zeitraum von vier Jahren, was die Gesellschaft nicht einsah. Musste sie aber. Schließlich habe die Gesellschaft gewusst, dass sie denkmalgeschützte und sanierungsbedürftige Immobilien gekauft hatte. Und ein „von vornherein unrentabler Kauf denkmalgeschützter Häuser kann nicht mit dem Erlass der Grundsteuer kompensiert werden“, so das Gericht. (VG Koblenz, 5 K 760/19)

Verwaltungsrecht/Kommunale Abgaben: Nur wer angeschlossen ist, muss für Abwasser zahlen

Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat deutlich gemacht, dass für Grundstückseigentümer nur dann die Pflicht besteht, Gebühren für Abwasser zahlen zu müssen, wenn sie auch "tatsächlich an einer öffentlichen Abwasseranlage angeschlossen sind". Eine gemeindliche Abwasseranlage kann ein (auch kurzes Stück) Kanal sein, eine Kläranlage oder auch ein Gewässer (wie zum Beispiel ein Bach). Jeder Einzelfall ist zu prüfen. Was zu einer öffentlichen Abwasseranlage gehört und wie weit sie reicht, muss der Gemeinde- oder Stadtrat in der Entwässerungssatzung festlegen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 9 A 2287/18)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179 Berlin

15.02.2020

Ein Herz für Kinder!

SOS Kinderdorf

29.01.2020

Recht so Januar 2020

Erbschaftsteuer: Wer erst nach drei Jahren einzieht, wird nicht befreit

Erbt ein Mann die Doppelhaushälfte seines Vaters, der direkt neben ihm gelebt hatte (er selbst bewohnt die andere Hälfte), so ist er nicht von der Erbschaftsteuer befreit (wie es eigentlich bei einer vererbten Immobilie von Vater zum Sohn gesetzlich vorgesehen ist, wenn in diese "unverzüglich" eingezogen wird), wenn er nach umfangreichen Renovierungs- und Umbauarbeiten und der Zusammenführung der beiden Haushälften den neuen Bereich erst drei Jahre nach dem Tod des Vaters bezieht. Er kann nicht argumentieren, die Maßnahmen hätten sich (auch) deswegen so lange hingezogen, weil er (wegen der angespannten Auftragslage) keine Handwerker bekommen habe und zunächst auch noch eine Trockenlegung nötig geworden war. Der angemessene Zeitraum von sechs Monaten (bei dem eine "unverzügliche Selbstnutzung" anerkannt wird, die Steuerfreiheit bringt) war hier weit und "verschuldet" überschritten. Es stellte sich heraus, dass der Sohn erst sechs Monate nach Papas Tod überhaupt angefangen hatte, das Haus zu entrümpeln. (FG Münster, 3 K 3184/17)

Eigentumswohnung: In einem "Laden mit Lager" dürfen auch Familien wuseln

Auch wenn ein Bereich im Erdgeschoss eines Hauses in der Teilungserklärung als "Laden mit Lager" bezeichnet ist, darf dort ein Eltern-Kind-Zentrum betrieben werden. Nachbarn, die in einer Eigentumswohnung direkt darüber wohnen und sich von dem Kinderlärm und dem Betrieb an sich (auch am Wochenende) gestört fühlten, können nicht durchsetzen, dass der Betreiber das Zentrum schließt. Nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz sind Geräusche durch Kitas, Spielplätze oder vergleichbare Einrichtungen normalerweise keine "schädlichen Umwelteinwirkung". Nur, wenn die Teilungserklärung den Betrieb einer solchen Einrichtung ausgeschlossen hätte, wäre die nicht zuzulassen. (BGH, V ZR 203/18)

Nachbarrecht: Eine Senioren-WG darf in einem Wohngebiet eingerichtet werden

Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat entschieden, dass eine Wohngemeinschaft von Senioren in einem Einfamilienhaus mit jeweils eigenen Miet- und Pflegeverträgen in einem reinen Wohngebiet eine zulässige Wohnform ist. Eine solche Konstellation ist nicht mit einem Altenpflege- oder Seniorenheim vergleichbar und kann von den Nachbarn nicht unterbunden werden. In dem konkreten Fall lebten acht bis neun ältere - teilweise auch an Demenz erkrankte - Menschen in dem Haus, wobei jede Person über ein eigenes, möbliertes Zimmer verfügte und die Gemeinschaftsräume wie Küche, Wohnzimmer und Bad von allen benutzt werden durften. Nachbarn forderten ein „bauaufsichtliches Einschreiten der Behörden“, weil dieser „Heimcharakter“ nicht ins Wohngebiet passe. Das Gericht sah das anders: „Eine intensive Nutzung eines Einfamilienhauses durch mehrere, teilweise an Demenz erkrankte Senioren wahrt die Eigenart des reinen Wohngebietes". Natürlich müssen die Grenzen für die nachbarliche Belastung (wie zum Beispiel bei Kinderlärm) eingehalten werden. Das war hier aber noch gegeben. (VG Neustadt an der Weinstraße, 3 K 575/17)

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband, Littenstrasse 10, 10179 Berlin

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